Мотивированное 

решение

 

составлено 21.06.2019

УИД 26RS0024-01-2019-000972-62

Дело № 2-717/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Невинномысск 20 июня 2019г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе: 

председательствующего судьи Угроватой И.Н.

при секретаре Баландиной М.Ю.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г.Невинномысска о признании права собственности на самовольную постройку, 

УСТАНОВИЛ:

Спор возник в связи с возведением на земельном участке жилого дома и оформлением недвижимого имущества в собственность истца.

При обращении в администрацию г.Невинномысска ФИО1 получила отказ в согласовании уведомления о планируемом строительстве.

Посчитав, что восстановление права возможно путем обращения в суд за признанием права собственности на объект самовольного строительства, ФИО1 подала настоящий иском и указала в обоснование следующее.

Она является арендатором земельного участка наименованием «земельный участок для индивидуального жилищного строительства», относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, местоположением: 

<

адрес>, на основании постановления главы г. Невинномысска № № от ДД.ММ.ГГГГ, и договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с КУМИ администрации г. Невинномысска, обременение в виде аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем Едином государственном реестре недвижимости имеется соответствующая запись регистрации.

Данный земельный участок был предоставлен аренду в целях строительства индивидуального жилого дома.

Постановлением зам.главы администрации г. Невинномысска № № от ДД.ММ.ГГГГ года был утвержден градостроительный план вышеуказанного земельного участка, в соответствии с которым установлено, что он расположен в зоне Ж-1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

В ДД.ММ.ГГГГ г. МУП «АПБ» г. Невинномысска по её заявке была разработана проектная документация на строительство жилого дома по 

<

адрес>

На земельном участке истцом был возведен объект незавершенного строительства -жилой дом, который соответствует проектной документации и градостроительному плану.

В конце ДД.ММ.ГГГГ г. кадастровым инженером было произведено техническое обследование находящегося на земельном участке объекта капитального строительства, составлен технический план объекта, который имеет в своем составе непосредственно объект незавершенного строительства - жилой дом, площадью застройки 

<

данные изъяты> кв.м.

Процент готовности объекта как жилого дома составляет 58 %. 

В ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в администрацию г. Невинномысска по вопросу уведомления о планируемом ею строительстве жилого дома на земельном участке по адресу: 

<

адрес> и предоставила все требуемые градостроительным законодательством документы.

Однако, по мнению ответчика она не является застройщиком жилого дома, поскольку в договоре аренды был указан срок аренды - с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем, в соответствии со ст. 51.1 Градостроительного Кодекса РФ ей было выдано уведомление № № от ДД.ММ.ГГГГ г. о недопустимости размещения планируемого строительством объекта индивидуального жилищного строительства на вышеуказанном земельном участке.

Разрешение на строительство жилого дома до обращения с уведомлением, не выдавалось.

Согласно п. № договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ г. по истечении срока действия Договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. № указанного договора аренды срок аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ года. По истечении срока действия договора аренды ни одна из его сторон не заявила о его расторжении, в связи с чем, данный договор истец считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Просила признать за нею право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом по адресу: 

<

адрес>, процентом готовности 58%, площадью застройки - 

<

данные изъяты> кв.м.

В судебном заседании истец свои требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель администрации г.Невинномысска по доверенности ФИО2 в суд не явилась, просила о рассмотрении дела в отсутствии ответчика, также представила письменные возражения, в которых просила в иске отказать. 

Третье лицо – ФИО3 в суд не явился, извещен надлежащим образом. просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке и приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создавших угрозу его нарушения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, постановлением администрации г.Невинномысска от ДД.ММ.ГГГГ №№ ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли поседений» площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по 

<

адрес> в аренду сроком на пять лет для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ администрации г.Невинномысска и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка, установлен срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. При этом, согласно п. № договора, по истечении срока действия Договора, если ни одна из сторон не заявила о расторжении, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Постановлением администрации г.Невинномысска от ДД.ММ.ГГГГ №№ был утвержден градостроительный план земельного участка с кадатсровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с расположением: 

<

адрес>

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо. ("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)).

Согласно градостроительному плану земельный участок расположен в зоне «Ж-1» - Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

На дом представлена Проектная документация «Жилой дом по 

<

адрес>».

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 был направлен отказ в предоставлении муниципальной услуги о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по 

<

адрес>, по тем основаниям, что истёк срок аренды и предоставление участка возможно только по результатам проведении торгов, либо после признания права собственности на незавершенный строительством объект, выявленный в ходе муниципального контроля на запрашиваемом земельном участке. 

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г.Невинномысска направлено «Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства ил садового дома на земельном участке», в котором указано о том, что уведомление подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок по тем основаниям, что Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ установлен срок аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м по адресу: 

<

адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ подготовлен Технический план объекта незавершенного строительства, согласно которому проектируемое назначение объекта незавершенного строительства – жилое, процент готовности – 58%.

ДД.ММ.ГГГГ составлен Технический паспорт на жилой, где указан процент готовности 58%.

Незавершенный строительством объект - жилой дом был обследован специалистами ООО «Архфонд» г. Невинномысска, по результатам которого был составлен Акт обследования технического состояния незавершенного строительством объекта недвижимости - жилого дома по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № №

Обследованием установлено, что объект незавершенного строительства- жилой дом по адресу: 

<

адрес>, построен в ДД.ММ.ГГГГ (58% готовности), его строительство велось с соблюдением строительных норм и правил т малоэтажной застройки.

По своему назначению, по набору помещений, объемно-планировочному решению, отделке и внешнему облику здание соответствует жилому дому. Строительство велось с соблюдением строительных норм и правил для малоэтажной застройки. Строительные конструкции здания находятся в удовлетворительном состоянии, надежность здания обеспечена несущей способностью конструкций. Предполагается оснащение здания инженерными коммуникациями: естественная вентиляция, отопление, водоснабжение, канализация, электрофикация, газофикация. Существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не выявлено.

Подъезд спецтранспорта к зданию обеспечен. В здании нет условий, создающих угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно ст. 222 ГК РФ сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Собственник смежного земельного участка по адресу: 

<

адрес> - ФИО3 не возражает против возведения жилого дома на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, который граничит с его участком по задней меже, его права и охраняемые законом интересы

По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта №№ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что согласно СП 48.13339.2011 «СНиП12-01-2004. Организация строительства». «Застройщик» организовал этапы производства работ, согласно технологии строительного производства. Осмотр показал, что возводимый объект по состоянию на 21.05.2019г. является объектом незавершенного строительства, при возведении которого «застройщик» выполнил строительные нормы и правила, исключающие причинение угрозу жизни и здоровья, обеспечил устойчивость и геометрическую неизменяемость конструкций. Для полноценного использования объекта незавершенного строительства как жилой дом, «застройщику» необходимо выполнить оставшиеся виды работ, которые включают в себя инженерное оборудование и отделочные работы, а также выполнить благоустройство приусадебного участка с обеспечением подъезда транспорта и аварийно-спасательных служб.

Отступ от границ участка, граничащего с земельным участком по переулку 

<

адрес>, до объекта жилого дома на территории 

<

адрес>, составляет 3,0 м. от границ участка относительно проезда по 

<

адрес> исследованием установлено расстояние – 7 м. 

До границы участка с земельным участком по адресу переулок 

<

адрес>, составляет 13.7 м. До границ с земельным участком по переулку 

<

адрес>, составляет-17,4 м. (см. прил. № 12 л. 1 фото №2).

Обследованием установлено, что «застройщик» расположил строящийся жилой дом согласно раздела СПЗУ (Схема планировочной организации земельного участка) на основании проекта №№ разработанного специализированной организацией МУП «Архитектурно-планировочное бюро» г. Невинномысска и ст. 40«Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа-города Невинномысска».

Исследованием установлено, что согласно ст. 12 «Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа-города Невинномысска» утвержденных решением Думы г. Невинномысска№112-11 от 27.04.2017 г. -площадь земельного участка соответствует требованиям ст. 40 п. 40.1.1.

Исследованием установлено, что площадь застройки земельного участка составляет S заст.= (11,66*11,11)/1026*100%= 12,6 5%, что ответствует требованиям ст. 40, п. 40.1.1 табл.2 п. 6 «Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа-города Невинномысска» - максимально допустимая застройка не должна превышать -50%.

Застройка земельного участка по адресу: 

<

адрес> соответствует требованиям Градостроительного кодекса с Российской Федерации (с изменениями вступ. в силу с 01.09.2018), СП42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», «Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа — города Невинномысска» утвержденных решением Думы г. Невинномысска 112-11 от 27. 04.2017г.

Возведенный жилой дом незавершенного строительством по адресу: 357114

<

адрес>, соответствует строительным нормам и правилам на этапе незавершенного строительства. Внешний вид возведенных конструкций дают основания полагать, что по окончанию полного комплекса строительно-монтажных работ объект, как жилой дом, будет соответствовать безопасной эксплуатации включающий угрозу жизни и здоровья на основании Технического регламента Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ от 03.08.2018) (с изм. и доп. вступ. в силу с 01.09.2018) и Т55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2001».).

В соответствии с положениями ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство (реконструкцию) представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Согласно ч. 6 ст. 51 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу. Из данного закона установлено исключение, когда заявлено о признании права собственности на самовольную постройку. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Положения ст. 222 ГК Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (п. 28).

Одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему спору, является соблюдение правил разрешенного использования земельного участка, соблюдение прав и интересов третьих лиц при возведении данного здания.

Как следует из материалов дела, целевое назначение земельного участка – для индивидуального жилищного строительства, данный вид землепользования является основным. Прав соседних землевладельцев истец не нарушает. Договор аренды пролонгирован, что подтверждается дополнительно представленным расчетом аренды, квитанциями об оплате аренды, таким образом, истцом правомерно используется земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Таким образом, Верховный Суд РФ указывает на необходимость предоставления доказательств соответствия здания градостроительным и строительным нормам и правилам, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, что, по выводам высшей судебно инстанции, может быть подтверждено либо экспертизой, либо заключением компетентных органов.

Суд, учитывая вышеприведенные обстоятельства и исследованные доказательства как в отдельности, так и в их совокупности, считает возможным удовлетворить иск.

Разрешая спор, судом установлено наличие всех необходимых юридически значимых обстоятельств, соблюдение которых требует закон и разъяснения Верховного Суда РФ при признании судом права за лицом на самовольную постройку.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом по адресу: 

<

адрес>, процентом готовности 58%, площадью застройки - 

<

данные изъяты> кв.м.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 21 июня 2019г.

Судья И.Н. Угроватая

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>