Дело № 3а-51/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н. 

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО2, представителя административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра по Пермскому краю), Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером **114, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, площадью 502 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 619694 рубля; и в отношении земельного участка с кадастровым номером **112, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, площадью 534 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 659196 рублей. Также истец просил обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости указанных выше земельных участков.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником двух земельных участков с кадастровыми номерами **114 и **112, кадастровая стоимость которых по состоянию на 11.09.2013 составляет 2237810, 58 рублей и 2380459, 86 рублей соответственно, и утверждена она актом определения кадастровой стоимости по состоянию на 11.09.2013, что значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость участков составила 619694 рубля (участок **114) и 659196 рублей (участок **112). Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участков. 

ФИО4 в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела без его участия, представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании обоснованность исковых требований не оспаривала, в обоснование своих доводов ссылаясь на письменные возражения.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска, указывая, что ФГБУ «ФКП Росреестра» является ненадлежащим ответчиком, свои возражения относительно заявленных требований изложила в письменном отзыве.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером **114, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, площадью 502 кв.м, расположенного по адресу: ****, а также земельного участка с кадастровым номером **112, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, площадью 534 кв.м, расположенного по адресу: ****, о чем в материалы дела представлены свидетельства о регистрации права от 10.11.2014 (л.д. 7, 8). 

Земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 11.09.2013, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером **4.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами **114 и **112, в связи с чем, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость. 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28 необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 15.12.2017, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **114 составила 2237 810, 58 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **112 составила 2380 459, 86 рублей. Кадастровая стоимость участков определена актами ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 31.12.2013 № б/н в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, с учетом предоставленных приказами Росреестра от 11.03.2010 N П/93, от 26.12.2011 N П/531 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости.

С учетом изложенного, довод ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, суд признает несостоятельным. Кроме того, следует учитывать, что предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом ФИО4, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящихся в его собственности земельных участков в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью указанных выше земельных участков, обратился в суд с настоящим административным иском, им представлен в суд отчет № 355/17 от 20.12.2017 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, составленный оценщиком ООО «Акцент-оценка» Б. В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **114 по состоянию на 11.09.2013 составила 619 694 рубля, земельного участка с кадастровым номером **112 по состоянию на 11.09.2013 составила 659 196 рублей. Оценщик, непосредственно проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свободный оценочный департамент». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована. 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 11.09.2013, то есть рыночная стоимость установлена на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость этих земельных участков.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. 

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как видно из отчета описание объектов оценки дает однозначное представление о них. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объектов оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на странице 33-40 отчета. 

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект – земельный участок под промышленную застройку, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов руководствуясь основными корректировками, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: имущественные права, условия продажи, условия финансирования, дата предложения – сентябрь 2013 года, уторговывание, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленную застройку, местоположение: г. Пермь, площадь участка, наличие/отсутствие улучшений, единица сравнения: руб/сот.

Проанализировав рынок земли под промышленную застройку, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта с похожими характеристиками: объекты реализуются 06.09.2013, на правах собственности, условия продажи рыночные, с одинаковыми условиями финансирования, все сравниваемые участки расположены на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования «под промышленную застройку» с отсутствием каких-либо улучшений. В связи с чем, корректировки на имущественные права, условия продажи, условия финансирования, дата предложения, категория земель, вид разрешенного использования, развитость инженерной и дорожной инфраструктуры не производились.

Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7. Оценщиком применена корректировка на торг в отношении всех объектов-аналогов на основании данных «Справочника оценщика недвижимости», 2012 г., стр. 54, под рук. Л., поскольку для аналогов рассматривались цены предложения.

Применена корректировка на местоположение в соответствии с диапазонами цен предложений на рынке купли-продажи производственной недвижимости в зависимости от типа и зоны престижности местоположения по состоянию на сентябрь 2013 года с учетом данных аналитического отчета о развитии рынка производственной недвижимости 

<

...> представленного «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Оценщик исходил из того, что объект оценки и аналоги № 1 и № 3 находятся в 1 зоне престижности, а аналог № 2 во 2 зоне.

Также применена корректировка на площадь земельного участка, с учетом того, что большие по размеру участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому все аналоги по отношению к объекту оценки были скорректированы, поскольку их площадь была больше, чем у объекта оценки. 

Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на странице 40-44 отчета.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административных ответчиков не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 27.12.2017, то есть дату обращения в суд. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2017.

Относительно требований административного истца о возложении обязанности на административного ответчика внести в кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд исходит из того, что в силу положений пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений о кадастровой стоимости земельного участка для внесения актуальных сведений в государственный кадастр недвижимости. Следовательно, действующее законодательство предусматривает безусловный механизм фиксации в государственном кадастре недвижимости в отношении конкретного земельного участка в качестве его экономической характеристики ту стоимость и на ту дату, которые указаны в резолютивной части решения суда. Необходимости самостоятельного разрешения данных требований при отсутствии отказа органа осуществляющего ведение государственного кадастрового учета не требуется.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО4 удовлетворить в части.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в суд – 27 декабря 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **114, площадью 502 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 619694 рубля по состоянию на 11 сентября 2013 года;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **112, площадью 534 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 659196 рублей по состоянию на 11 сентября 2013 года.

В остальной части требований ФИО4 – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательном виде – 1 февраля 2018 года.

Судья (подпись)