УИД: 23RS0058-01-2019-004378-48

Дело № 2-111/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«05» февраля 2020 года г. Сочи

Хостинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего Клименко И.Г.

При секретаре Дубровской В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела исковое заявление ФИО1 к ООО «Консалт- Сервис» о расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к ООО «Консалт- Сервис», в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи №с от 05.06.2019 г. и взыскать с ООО «Консалт- Сервис» в пользу ФИО1 денежные средства, внесенные в счет приобретения недвижимости в размере 6 068 000 рублей, убытки в размере 399 840 рублей, пени по предварительному договору от 05 июля 2019 года №4С в размере 1 067 968 рублей за период 01.10.2019 года по 27.12.2019 года и до фактического исполнения решения суда, рассчитываемую, как 0,1 % от 12 136 000 рублей за каждый день просрочки.

Исковые требования мотивированы тем, что 05.06.2019 года между ФИО1 и ООО "Консалт-Севис", в лице ФИО3 заключен предварительный договор № о продаже недвижимости. Согласно п. 1 ООО "Консалт-Сервис" обязуется продать ФИО1 № доли Блока 3 здания пансионата с кадастровым номером № в виде шести апартаментов расположенных на 3-ем этаже пансионата. Стоимость апартаментов в сумме 12136000 оплачиваются: 500 000 рублей в день подписания договора, 5568000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 6 068 000 согласно дополнительному соглашению - в момент подписания основного договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1.1 договора). В счет исполнения принятых на себя обязательств ФИО1 были внесены денежные средства в размере 6 068 000 рублей. После ФИО1 стало известно, что несмотря на все заверения, у ответчика отсутствует согласие предыдущих собственников на раздел на продажу апартаментов. В указанный договоре срок ДД.ММ.ГГГГ основной договор не был заключен, ответчик свои условия по договору не выполнил, что является существенным нарушением условий договора. Так же ФИО1 стало известно, что бывшие собственники ФИО4 и ФИО5 обратились в Хостинский районный суд г. Сочи о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате имущества в собственность истцов. ФИО1 обратился к ответчику с требованием расторжения предварительного договора и возврате внесенных денежных средств, по средством связи, в том числе по электронной почте 15.10.2019 г. ФИО3 получил его уведомление о расторжении предварительного договора и обещал дать письменный ответ, согласно п. 4.9 договора, срок ответа 10 дней. 

В судебном заседании истец ФИО1 и его представители ФИО6 и ФИО7 поддержали заявленные требования в полном объеме.

В судебном заседании третье лицо ФИО8 оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель ответчика ООО «Консалт- Сервис» в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии со ст.167 ГПК, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Заслушав пояснения стороны истца, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны и заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела видно, что сторонами предварительного договора купли – продажи от 05.06.2019 года данное предложение не направлялось.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявленными требованиями.

Учитывая, что в предварительным договором купли – продажи, цена спорных апартаментов была определена в размере 12 136 000 рублей, во исполнение всех существенных условий сделки, 05.06.2018 года в счёт оплаты стоимости спорной апартаментов ФИО1 передал ответчику 500 000 рублей, 06.06.2019 года ответчику была передана сумма в размере 1 500 000 рублей, 13.06.2019 года ответчику была передана сумма в размере 2 068000, затем ответчику была передана сумма в размере 2 000 000 рублей, то есть всего до 30.09.2019 года ответчику было передано 6 068 000 рублей. 

Данный факт подтверждается соответствующими платежными поручениями, распиской, что свидетельствует о получении им вышеуказанных денежных средств (л.д. 10-13).

Однако до настоящего времени принятые на себя обязательства продавец не исполнил, здание пансионата на отдельные апартаменты или нежилые помещения не разделил, в свою собственность отдельные помещения как самостоятельные объекты прав не оформил, в связи с чем, по вине продавца, заключение основного договора купли-продажи невозможно.

По смыслу ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в которых стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

В силу подпункта 1 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенной нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 ст. 450 ГК РФ).

Поскольку основной договор на условиях предварительного договора от 05.06.2019 года №4С до настоящего времени не заключен по вине продавца, его действие прекращено, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в размере 6 068 000 рублей, а договор подлежит расторжению по основаниям, установленным ст. 450 ГК РФ.

Кроме того, продавец, заключая основной договор, не получил согласия залогодержателей –ФИО5 и ФИО4 на продажу части блока № 3 здания пансионата.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из представленного договора купли-продажи от 03.06.2019 года видно, что правом на самостоятельное отчуждение прав собственности ООО «Консалт-Сервис» не наделен и, напротив, заключение договора, направленное на отчуждение имущества, прямо запрещено без согласия залогодержателя.

Исходя из этого, основной договор не мог быть заключен между сторонами, поскольку для этого требовалось согласие залогодержателя, которое не было получено, что так же служит основанием для расторжения предварительного договора, поскольку истец в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при его заключении.

Помимо прочего, решением Хостинского районного суда г. Сочи от 11.12.2019 года по делу №2-2784/2019 договор купли-продажи от 03.06.2019 года с условием об ипотеке заключенный между ФИО4 и обществом расторгнут.

В силу указанного обстоятельства имущество, являющееся предметом залога, подлежит возвращению в собственность залогодержателя, то есть третьим лицам по делу, что так же лишает сторон предварительного договора купли-продажи возможности заключить основной договор.

Так же необходимо отметить, что основной договор в установленный срок не был заключен именно по вине продавца, поскольку тот, будучи в соответствии с условиями предварительного договора, обязанным разделить здание, освободить от обременений, в том числе ипотеки, и передать в собственность покупателя, этого не выполнил, чем допустил существенное нарушение условий предварительного договора, что в свою очередь, повлекло невозможность заключения основного договора купли-продажи.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи от 05.06.2019 года подлежит расторжению, а денежные средства, переданные ответчику, возврату.

Согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Заявленные истцом требования о возмещении убытков на общую сумму – 399 840 рублей не подлежат удовлетворению, как не нашедшие своего подтверждения. Судом не приняты в качестве достоверного доказательства передачи истцом ответчику имущества, в обосновании требований о возмещении убытков, а именно: представленный акт передачи имущества от 20.07.2019 года (л.д. 20-21) составлен не в установленном порядке, оригинал суду не предоставлен, отсутствуют финансовые документы в подтверждение стоимости предметов, кроме того, имеется указание на то, что имущество передается не в собственность, а в управление, без предоставления договора управления, так же усматривается что предметы не являлись новыми, так как указано что «имущество» в отличном состоянии. При этом процент износа не определен в отношении отдельных предметов (постельного белья) прямо указаны сведения о их вторичности и нахождении в эксплуатации и пользовании, поскольку имеется ссылка на накладную от 13.06.2019 года в то время, как акт составлен в июле 2019 года.

Усматривается, что все предметы являются малогабаритными и отдельными (покрывало, подушка, стул, зеркало, картины и другие), в связи с чем, они являются неотделимой частью объекта капитальной недвижимости без ущерба могут быть возвращены истцу.

Так же не подлежит удовлетворению и требование истца о присуждении неустойки, поскольку положения ст. 330 ГК РФ распространяются на уже заключенные, а не на предварительные договоры.

Кроме того, суд учитывает, что заключая предварительный договор от 05.06.2019 года истец ФИО1 был поставлен в известность о том, что предмет сделки находится в залоге у третьих лиц, а право собственности продавцом приобретено было за один день (03.06.2019 г.), до подписания договора предварительного купли-продажи (05.06.2019 г.) – то есть усматриваются намерения по несоблюдению правовых последствий для обоих сторон. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 193 – 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Консалт- Сервис» о расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 05 июля 2019 года №, заключенный между ООО «Консалт- Сервис» и ФИО1.

Взыскать с ООО «Консалт- Сервис» в пользу ФИО1 сумму основного долга по предварительному договору от 05 июля 2019 года № в размере 6 068 000 рублей. 

В удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО «Консалт- Сервис» в пользу ФИО2 убытков в размере 399 840 рублей, пени предварительному договору от 05 июля 2019 года № в размере 1 067 968 рублей за период 01.10.2019 года по 27.12.2019 года и до фактического исполнения решения суда, рассчитываемую, как 0,1 % от 12 136 000 рублей за каждый день просрочки – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, то есть 12 февраля 2020 года.

Судья: Клименко И.Г.

На момент публикации решение не вступило в законную силу

Согласовано: Судья Клименко И.Г.