Дело № 2-11/2024

УИД 39RS0011-01-2023-000521-97

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

25 января 2024 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Ватралик Ю.В.

при помощнике судьи Петуховой У.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «ТИР-Финанс», ФИО7 к ООО «Мидгард», 3-и лица:

ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО6, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ООО «Агромаркет», ФИО24, ФИО25, ООО «ГОЛДЕН КРАНЦ ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП», ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО24, ФИО34, ФИО35,, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ООО ФИК «Райд», ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО25,, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО14, ФИО78, ФИО62, ФИО63, ООО «ЭДИС-Калининград», ФИО64, ФИО32, ФИО27, ФИО65, ФИО67, ФИО68, 

о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, об обязании ознакомить с проектом рабочей документации в полном объеме,

установил:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что им принадлежат на праве собственности нежилые помещения апартаментов в гостинице, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а именно ФИО1 принадлежат апартаменты №, ФИО3 - №, ФИО2 - №, ФИО6 - №, ФИО5 - №, ФИО4 принадлежат апартаменты №. Право собственности истцов возникло на основании договоров долевого участия в строительстве гостиницы.

Гостиница введена в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Застройщик ООО «МИДГАРД» провел внеочередное общее собрание собственников помещений, решения этого собрания отражены в Протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ. На собрании утвержден тариф на обслуживание мест общего пользования в размере 169,8 руб. с 1 кв.м. принадлежащего на праве собственности помещения.

Ответчик сообщил собственникам, что он сам провел без уведомления всех собственников апартаментов общее собрание, назначил управляющей компанией себя, то есть ООО «МИДГАРД». Всем собственникам стали приходить квитанции с учетом данных сведений. По запросам ответчик представил только расчет - обоснование тарифа.

Истцы полгали, что действия ответчика являются незаконными по следующим основаниям. Собрание должно проводится с уведомлением всех собственников не менее чем за 10 дней о дате проведения собрания. В этом уведомлении должна быть указана инициативная группа, повестка дня, а также контактные лица, адреса и время, где и когда можно ознакомится с документами, которые предполагается утвердить на общем собрании. Такая информация нигде не размещалась, собственники были лишены возможности участвовать в общем собрании, голосовать по вопросам повестки дня и высказывать свои предложения.

Тариф в размере 169,8 руб. с 1 кв.м. никаким образом экономически не обоснован, завышен и на содержание и ремонт общего имущества гостиницы в целом такая денежная сумма не тратится. Истцы неоднократно обращались к ответчику с просьбой предоставить им протокол общего собрания в полном объеме для ознакомления. Такой документ до настоящего времени они так и не получили.

Кроме того, истцы как собственники нежилых помещений обязаны заключить прямые договоры С ресурсоснабжающими организациями на поставку воды, электричества, отопления и тд. До настоящего времени они не могут заключить договор с ОАО «Янтарьэнергосбыт», поскольку управляющая компания не предоставляет им необходимый комплект документов и не указывает мощность, которая предусмотрена проектом строительства данного здания на конкретные помещения. 

Истцы неоднократно обращались к застройщику с просьбами ознакомить с рабочим проектом и указать, каким образом мощность на здание распределяется между всеми помещениями, но им было отказано.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 просили суд признать недействительным решение признать решения внеочередного собрания собственников помещений в гостинице по адресу 

<

адрес>, указанные в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, и в Договоре на управление, содержание и обслуживание общего имущества в части утверждения тарифа 169,8 руб. с 1 кв.м. собственных помещений недействительными, восстановить срок подачу иска, так как он был пропущен по уважительным причинам, истцы в собрании не участвовали, о нем не знали, протокол не видели, а также просили суд обязать ответчика ознакомить истцов с рабочим проектов по строительству гостиницы в полном объеме, обязать ответчика выдать истцам комплект документов, необходимый для заключения прямого договора с ООО «Янтарьэнергосбыт», в том числе документ, подтверждающий технологическое присоединение в установленном порядке к объектам электросетевого хозяйства сетевой организации электропринимающих устройств, акты допуска в эксплуатацию приборов учета потребления ресурсов.

В последующем истцы ДД.ММ.ГГГГ дополнили и уточнили свои требования, окончательно просили суд признать недействительными решение внеочередного собрания собственников помещений в гостинице по адресу 

<

адрес>, указанные в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, решение внеочередного собрания собственников помещений в гостинице по адресу 

<

адрес>, указанные в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, также просили суд обязать ответчика ознакомить истцов с рабочим проектов по строительству гостиницы в полном объеме, обязать ответчика выдать истцам комплект документов, необходимый для заключения прямого договора с ООО «Янтарьэнергосбыт», в том числе документ, подтверждающий технологическое присоединение в установленном порядке к объектам электросетевого хозяйства сетевой организации электропринимающих устройств, акты допуска в эксплуатацию приборов учета потребления ресурсов, ссылаясь на то, что при принятии решения общего собрания собственников ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал необходимый кворум ввиду того, что ответчик недоборосовестно воспользовался голосами в размере 1837,6, принадлежащими ООО «Тир-Финанс», которое было лишено возможности принимать участие в таком голосовании. При этом при голосовании ДД.ММ.ГГГГ застройщик также незаконно воспользовался голосами дольщиков, которым их помещения еще не были переданы в собственность, но в тот момент имели место заключенные договоры участия в долевом строительстве. При этом с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию здания, строительство которого было осуществлено с привлечением участников долевого строительства, такой объект долевого строительства находится в их залоге. При этом первоначальный договор управления должен был быть заключен на срок не более 3-х месяцев. Также имелось нарушение процедуры проведения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку протокол подписали приглашенные застройщиком лица, которые собственниками помещений не являлись. При этом завышенный тариф на обслуживание мест общего пользования нарушает права истцов. Также просили восстановить срок, поскольку копию протокола они получили только ДД.ММ.ГГГГ.

Судом к участию в деле в качестве соистца по его заявлению был допущен ООО «Тир-Финанс».

В последующем ООО «Тир-Финанс» также предъявил свои исковые требования к ООО «Мидгард», в которых указывало на то, что ООО «Тир-Финанс» на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № и одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ является собственником помещения площадью 1837,6 кв.м. в нежилом здании гостиницы «Мидгард Клаб» в 

<

адрес>Б., общая площадь которого составляет 9048 кв.м. При проведении общих собраний от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мидгард» были нарушены нормы законодательства, в т.ч. в части срока и порядка уведомления всех собственников и отсутствия необходимого кворума, в связи с чем решения по таким собраниям являются ничтожными с даты их принятия. ООО «Мидгард», будучи застройщиком, выбрало себя как управляющую компанию на основании собственного решения, собрание от ДД.ММ.ГГГГ он провел через 2 дня после принятия дома в эксплуатацию, достоверно зная, что имеются иные участники долевого строительства, которым он помещения еще не передал. Чтобы создать для себя перевес в голосах при возможном обжаловании ООО «Мидгард» умышленно уклонялся от передачи ООО «Тир-Финанс» его нежилого помещения площадью 1837,6 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ также было проведено общее собрание собственников, на котором голосами ООО «Тир-Финан» также воспользовался ООО «Мидгард», поскольку на тот момент право собственности ООО «Тир-Финанс» еще не зарегистрировало в ЕГРН, такая регистрация была ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ООО «Мидгард» навязал всем собственниками помещений гостиницы кабальные условия для своего обслуживания здания. При этом односторонний передаточный акт ООО «Мидгард» отдал на регистрацию только ДД.ММ.ГГГГ. Указанные действия ООО «Мидгард» являются неправомерными, поскольку ООО «Тир-Финанс» было лишено возможности принять участие в голосовании. Тот факт, что ООО «Мидгард» уклонялся от передачи ООО «Тир-Финанс» его помещений, подтверждено материалами дела Арбитражного суда 

<

адрес>, поскольку ООО «Тир-Финанс» вынуждено было обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект долевого участия и обязании ООО «Мидгард» передать его. Фактически о существовании одностороннего акта от ДД.ММ.ГГГГ и о том, что ему по такому акту в собственность были переданы нежилые помещения ООО «Тир-Финанс» узнало только в феврале 2023 года, когда запросил данные ЕГРН, после чего ООО «Тир-Финанс» отказалось от своих исковых требований к ООО «Мидгард» о признании права собственности на данное нежилое помещение. Таким образом, ООО «Тир-Финанс» узнало о решениях общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ и о том, что нарушены его права только в феврале 2023 года, в связи с чем полагало, что срок на обжалование таких решений оно пропустило по уважительной причине. ООО «Тир-Финанс» просит суд восстановить ему срок на обжалование решений общих собраний собственников от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, признать их недействительными и ничтожными.

Судом к участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО58, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ООО «Агромаркет», ФИО24, ФИО25, ООО «ГОЛДЕН КРАНЦ ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП», ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО24, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ООО ФИК «Райд», ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47., ФИО48, ФИО49, ФИО25, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО69, ФИО60, ФИО61, ФИО14, ФИО78, ФИО62, ФИО63, ООО «ЭДИС-Калининград», ФИО64, ФИО32, ФИО27, ФИО3, ФИО65, ФИО67, ФИО70 

Определением суда принят отказ истцов от иска в части обязания выдать истцам комплект документов, необходимый для заключения договора с ООО «Янтарьэнергосбыт», в том числе документ, подтверждающий технологическое присоединение, акты допуска в эксплуатацию приборов учета. 

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 не явились, извещены надлежащим образом.

В судебном заседанием представитель истцов ФИО71 по доверенностям иск полностью поддержала по доводам, в нем изложенным. Дополнительно добавила, что права истцом были нарушены ООО «Мидгард», поскольку общее собрание собственников ДД.ММ.ГГГГ проводилось только самим застройщиком ООО «Мидгард», истцы в нем не участвовали, не оповещались, как и другие участники долевого строительства гостиницы. При этом, несмотря на заключение договоров долевого участия и обязанности ООО «Мидгард» передать им их нежилые помещения в собственность, ООО «Мидгард» их право на участие в собрании проигнорировал, полагая, что такое собрание может провести единолично. О решениях такого собрания собственники узнали только летом 2023 года, а само решение увидели в процессе рассмотрения дела, т.к. ответчик им отказывал в ознакомлении с данным решением. После передали нежилых помещений в собственность истцом им были даны на подпись договоры управления с управляющей организацией ООО «Мидгард», где не было ссылки на решение собрания от ДД.ММ.ГГГГ. При этом было сказано, что если они не подпишут такие договоры, то в их помещения коммунальные услуги не будут поставляться. Истцы вынуждены были подписать такие договоры, однако в них плата за содержание общих помещений была существенно завышена и экономически не обоснована, с чем они не были согласны. Что касается собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, то истцы там присутствовали, голосовали против предложенных решений, однако их голосов было недостаточно. В процессе рассмотрения настоящего дела выяснилось, что в собрании ДД.ММ.ГГГГ не принимало участие ООО «ТИР-Финанс», которое обладало 1837,6 голосов. При этом с ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТИР-Финанс» являлось собственником своих нежилых помещений, переданных ему по одностороннему акту. Голосами ООО «ТИР-Финанс» незаконно воспользовалось ООО «Мидгард», присвоив их себе и проголосовав так, как ему хочется, что нарушает права ООО «ТИР-Финанс». Таким образом, при проведении собрания ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал необходимый кворум, все решения данного собрания являются незаконными. Поскольку о решении собраний стало известно только в процессе рассмотрения настоящего дела, просила восстановить срок на их обжалование. Также указывала на то, что несмотря на неоднократные просьбы истцов, ООО «Мидгард» не предоставляет в полном объеме актуальную проектную документацию, при том, что истцы имеют право с ней знакомиться, что нарушает их права. Из данной документации истцы хотят установить, каким образом происходит технологическое подключение к электросетям их нежилых помещений, поскольку они намерены заключить прямые договоры с сетевой организацией. В процессе рассмотрения дела ООО «Мидгард» пыталось их ознакомить с проектной документацией, однако предоставляло ее не в полном объеме и с надписью «аннулировано», т.е. недействительную. 

В судебном заседании ответчик ФИО7, являющийся директором ООО «ТИР-Финанс», а также представитель ООО «ТИР-Финанс» по доверенности ФИО72 свой иск и иск первоначальных истцов поддержали, дали пояснения, аналогичные пояснениям иска, дополнительно указали, что о том, что ООО «ТИР-Финанс» стало собственником нежилого помещения площадью 1837,6 кв.м. по одностороннему акту от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ТИР-Финанс» узнало только ДД.ММ.ГГГГ при ознакомлении с регистрационным делом в Росреесре. Ранее ООО «ТИР-Финанс» обращалось в Арбитражный суд 

<

адрес> с требованиями о признании за ним права собственности на данное нежилое помещение. В процессе рассмотрения такого дела ООО «Мидгард» и подписал такой односторонний акт ДД.ММ.ГГГГ, не поставив в известность ООО «ТИР-Финанс». Право собственности ООО «ТИР-Финанс» на данное нежилое помещение было зарегистрировано по данному одностороннему акту только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. уже после проведения собрания ДД.ММ.ГГГГ. ООО «ТИР-Финанс» было лишено возможности участвовать в голосовании, его никто не ставил в известность о таком собрании. Его голосами незаконно воспользовался застройщик ООО «Мидгард», что нарушает права ООО «ТИР-Финанс». Таким образом, решение собрания от ДД.ММ.ГГГГ незаконно в силу отсутствия в нем кворума. Также полностью поддержали доводы первоначальных истцов относительно признания незаконным решения собрания от ДД.ММ.ГГГГ, полагали, что у застройщика отсутствовало право единоличного проведения такого собрания при наличии договоров долевого участия, заключенных с иными лицами. Поскольку о решении собраний ООО «ТИР-Финанс» стало известно только в процессе рассмотрения настоящего дела, ООО «ТИР-Финанс» также просило восстановить срок на их обжалование.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Мидгард» по доверенности Роменко А.В., являющийся также представителем по доверенности ООО ФИК «Райд», возражал против удовлетворения иска, пояснил, что ООО «Мидгард» являлось застройщиком нежилого помещения гостиницы по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мидгард» выдано разрешение на ввод здания в эксплуатацию, после чего ДД.ММ.ГГГГ провело собрание собственников с принятием решений о выборе управляющей компанией ООО «Мидгард» и установлением платы для собственников за содержание мест общего пользования. На тот момент все нежилые помещение собственником не были переданы по акту приема-передач, единоличным собственником всего здания являлось ООО «Мидгард», в связи с чем у него были все полномочия по проведения такого собрания. Остальные долевые участники не извещались и участия в собрании не принимали. После принятия такого решения ООО «Мидгард» стало управляющей компанией, как застройщик передало нежилые помещения истцам, которые заключили договоры управления, согласившись с размером платы за содержание мест общего пользования. При этом часть истцов вносила такую плату, а часть нет, и имеет задолженность. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мидгард» повторно провело собрание собственников, на котором также ставился вопрос об установлении размера платы за содержание мест общего пользования. Собрание имело кворум, состоялось, было принято решение об установлении такой платы, истцы участие в собрании принимали, голосовали против, однако их голоса не имели решающего значения. На момент проведения собрания ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТИР-Финанс» собственником их нежилых помещений не являлось, его право собственности было зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ и по иному одностороннему акту, не от 01.30.2022, в связи с чем ООО «Мидгард» правомерно воспользовалось их голосами. При этом о решении собрания ООО «ТИР-Финанс» знало и могло оспорить его в установленные законом сроки. Ссылался на то, что истцам ООО «Мидгард» предоставляло возможность ознакомиться с проектной документацией, однако они не пришли. Поскольку дом уже сдан, то и проектная документация имеет гриф «погашено». Просил в иске отказать.

В судебное заседание 3-и лица ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО58, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ООО «Агромаркет», ФИО24, ФИО25, ООО «ГОЛДЕН КРАНЦ ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП», ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО24, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ООО ФИК «Райд», ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47., ФИО48, ФИО49, ФИО25, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО69, ФИО60, ФИО61, ФИО14, ФИО78, ФИО62, ФИО63, ООО «ЭДИС-Калининград», ФИО64, ФИО32, ФИО27, ФИО3, ФИО65, ФИО67, ФИО70 не явились, извещены надлежащим образом.

Ранее в судебном заседании 3-е лицо ФИО8 иск полностью поддержал, полагал незаконными оба собрания от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, пояснил, что он не принимал участия в голосовании.

Заслушав участников процесса, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Судом установлено, что между застройщиком ООО «Мидгард» и истцами были заключены договоры долевого участия в строительстве гостиницы «Мидгард Клаб» на земельном участке с КН № по адресу: 

<

адрес>, в т.ч.

- ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 на изолированное помещение № общей площадью 37,03 кв.м., расположенное на 3-м этаже здания.

- ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 на изолированное помещение №.1 общей площадью 39,52 кв.м., расположенное на 3-м этаже здания.

- ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 на изолированное помещение № общей площадью 45,69 кв.м., расположенное на 4-м этаже здания.

- ДД.ММ.ГГГГ с ФИО6 на изолированное помещение № общей площадью 36,73 кв.м., расположенное на 5-м этаже здания.

- ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 на изолированное помещение № общей площадью 38,34 кв.м., расположенное на 3-м этаже здания.

- ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Тир-Финанс» на нежилое помещение в литере К-1 общей площадью 1837,40 кв.м., расположенное на подземном, 1-м, 2-м, 3-м, 4-м, 5-м этажах здания.

Также ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5 ООО «Мидгард» заключило договор купли-продажи нежилого помещения №, общей площадью 57,1 кв.м.

Указанное здание гостиницы «Мидгард Клаб» было построено и ДД.ММ.ГГГГ застройщику ООО «Мидгард» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию №-RU№ (л.д. 125 Т.1).

После введения гостиницы в эксплуатацию истцам по Актам приема-передач были переданы следующие нежилые помещения:

- ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 нежилое помещение, входящее в состав гостиницы, на 3-м этаже здания, площадью 37,8 кв.м., 

- ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 нежилое помещение, входящее в состав гостиницы, на 3-м этаже здания, площадью 39,4 кв.м., 

- ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 нежилое помещение, входящее в состав гостиницы, на 4-м этаже здания, площадью 45,8 кв.м., 

- ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 нежилое помещение, входящее в состав гостиницы, на 5-м этаже здания, площадью 37,6 кв.м., 

Из выписок ЕГРН видно, что истцы свое право собственности на вышеуказанные нежилые помещения зарегистрировали, а именно: 

- ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение с КН №, площадью 38,6 кв.м., а также на нежилое помещение машино-места № П51 площадью 5,2 кв.м., т.е. всего в ее собственности находятся 43,8 кв.м.

- ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение с КН №, площадью 37,8 кв.м., 

- ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение с КН №, площадью 39,4 кв.м., а также на нежилое помещение машино-места № П15 площадью 16 кв.м., т.е. всего в ее собственности находятся 55,4 кв.м.

- ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение № с КН №, площадью 37,6 кв.м., а также на нежилое помещение машино-места № П46 площадью 3,2 кв.м., т.е. всего в ее собственности находятся 40,8 кв.м.

- ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение № с КН №, площадью 45,8 кв.м., а также на нежилое помещение машино-места № П13 площадью 16,5 кв.м., т.е. всего в ее собственности находятся 62,3 кв.м.

- ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение № с КН №, площадью 57,1 кв.м., 

- ООО «Тир Финанс» с ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение с КН №, площадью 1837,6 кв.м., 

В последующем между истцами и ООО «Мидгард» были заключены договоры управления данными домом, в которых был указан тариф на обслуживание их апартаментов в размере 169,72 рубля, а именно: 

- ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мидгард» и ФИО6,

- ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мидгард» и ФИО1

- ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мидгард» и ФИО2

Из материалов дела также видно, что до передачи нежилых помещений в собственность истцам ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мидгард» провело общее собрание собственников помещений в форме очного голосования, оформленное Протоколом №, на котором были приняты решения, в т.ч. о выборе управляющей компанией ООО «Мидгард», а также об установлении тарифа за обслуживание апартаментов и иных нежилых помещений в размере 169,8 кв.м. за 1 кв.м. (л.д. 57 Т.4).

Из списка присутствующих видно, что на таком собрании присутствовало только ООО «Мидгард» в лице генерального директора ФИО73, который обладал 6711,6 количеством голосов (л.д. 59 т.2), а также приглашенные лица - специалист гостиничного бизнеса ФИО74, юрист Роменко А.В., юрист Рубашкин В.В.

К такому протоколу был приложен расчет-обоснование тарифа на обслуживание апартаментов в виде Приложения № (л.д. 60 Т.2).

Из материалов дела видно, что иные участники долевого строительства не извещались о проведении собрания, в нем участия не принимали.

Порядок проведения общего собрания регламентирован 9.1 ГК РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании (пункт 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление от ДД.ММ.ГГГГ N 25).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2, пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ).

В статье 181.5 ГК РФ предусмотрены основания ничтожности собрания.

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено (пункт 2 статьи 181.4 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (пункт 109 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 25).

При принятии собственниками помещений решений применяются положения статей 44 - 48 ЖК РФ, в соответствии с которыми собственниками помещений может устанавливаться режим использования общего имущества и управления общим имуществом здания (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Как разъяснено в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.

Статьями 44 - 48 ЖК РФ определены компетенция, порядок и формы проведения общего собрания собственников, а также процедура обжалования принимаемых ими решений.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Порядок проведения общего собрания, порядок принятия решения общего собрания и голосования на общем собрании собственников в многоквартирном доме установлены статьями 45, 46, 47 и 48 ЖК РФ.

Часть 3 статьи 45 ЖК РФ предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи.

Оспаривая доводы истцов о нарушении их прав проведением собрания от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Мидгард» ссылается на то, что они на тот момент еще не являлись собственниками их нежилых помещений, которые по актам приема-передач им были переданы позднее, в связи с чем истцы не должны были участвовать в общем собрании собственников.

Данные доводы суд полагает необоснованными по следующим основаниям.

Перечень оснований приобретения права собственности содержится в ст. 218 ГК РФ.

Так, согласно п. 1 данной статьи право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ) инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 9 Закона № 39-ФЗ финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Кроме того, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) (ст. 1).

Из материалов дела следует, что застройщик - ООО «Мидгард» в целях привлечения инвестиций для строительства объекта заключил с третьими лицами (физическими лицами), в т.ч. и истцами, договоры участия в долевом строительстве, т.е. договоры об инвестировании строительства жилья, предметом которого являлось их долевое участие в строительстве объекта путем инвестирования застройщику доли участия.

Статьей 6 Закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что правом на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений обладают инвесторы.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ, если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц, то он приобретает право собственности на созданный объект. 

В силу приведенного положения государственная регистрация права только на застройщика может быть произведена только на основании документов, подтверждающих факт создания объекта и при наличии прав на земельный участок.

Вместе с тем, если для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц - инвесторов (дольщиков), обязуясь взамен предоставленных денежных средств выделить в построенном объекте недвижимости этим лицам в собственность определенную площадь, например в виде жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме, то исходя из положений п. 1 ст. 218 ГК РФ, признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя, поскольку право в таком случае на целый объект у застройщика не возникает.

В настоящем случае привлечение денежных средств инвесторов под обязательство передать им в собственность жилые или нежилые помещения в построенном объекте недвижимости, строительство которого осуществлялось на основании разрешения, осуществлялось в порядке, установленном Законом № 214-ФЗ.

В силу изложенного, суд приходит к выводу о том, что застройщик может приобрести право собственности и участвовать в проведении общего собрания только в отношении помещений, которые не являлись предметом заключенных договоров долевого участия в строительстве.

Однако, как как видно из материалов дела, застройщик ООО «Мидгард» к участию в голосовании участников долевого строительства, с которыми у него были заключены договоры, не привлекал, их не извещал, а при этом ООО «Мидгард» единолично воспользовался всеми голосами в данном нежилом помещении и голосовал при этом как единоличный собственник всего здания, в т.ч. и за помещения, построенные за счет дольщиков.

Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что общее собрание собственников помещений ДД.ММ.ГГГГ инициировано лицом, право собственности которого на помещения в спорном нежилом здании не подтверждено надлежащими правоустанавливающими документами, а представленные им разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствуют о возникновении у ООО «Мидгард» как застройщика права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков.

Спорные помещения на тот момент были построены с привлечением денежных средств по Закону № 214-ФЗ и не переданы участникам долевого строительства.

При этом застройщик не вправе действовать как фактический собственник помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве по правилам ст. 4 Закона № 214-ФЗ, невыполнение им мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет ему право действовать от имени лиц, за счет которых осуществлено строительство.

Применительно к установленным фактическим обстоятельствам дела застройщик мог голосовать в общем собрании собственников помещений только по помещениям, созданным им на собственные средства, с момента регистрации права собственности на помещения (вновь созданные объекты недвижимости), и в том же порядке, как участники долевого строительства, в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Однако таким правом застройщик не воспользовался.

Поскольку застройщик спорные жилые помещения за счет собственных средств не возводил, он не вправе представлять интересы собственников помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве по Закону № 214-ФЗ.

Таким образом, несостоятельным является довод представителя ООО «Мидгард» о наличии у общества права голосовать по вопросам повестки дня от имени участников долевого участия в строительстве, не принявших спорные помещения в собственность, профинансировавших их строительство. Указанные выводы подтверждены Определением Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС21-21462.

Ссылки представителя ООО «Мидгард» на то, что он имел право провести общее собрание собственников единолично для выбора управляющей компании, а у истцов отсутствует право оспаривать решение такого собрания, поскольку на тот момент они не являлись собственниками их нежилых помещений, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Как видно из разъяснения, содержащиеся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.

По смыслу положений частей 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ, а также его статей 45 и 46, определяющих существо общего собрания собственников как органа управления многоквартирным домом, а также правила определения правомочности собрания и условия голосования, право участия в собрании предоставлено только собственникам помещений дома и лицам, принявшим от застройщика помещения в данном доме, к числу которых застройщик не относится.

По общему правилу, установленному частью 13 статьи 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 той же статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Частью 14 той же статьи предусмотрено, что до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 данного Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Приведенные положения жилищного законодательства указывают на то, что застройщик наделен правом и несет обязанность определить управляющую организацию для управления многоквартирным домом и заключить с нею соответствующий договор, однако обязан сделать это не в качестве собственника помещений дома, а в силу специального указания закона, направленного на обеспечение возможности эксплуатации многоквартирного дома на период до определения управляющей организации и условий договора с ней в порядке, указанном в части 13 ст. 161 ЖК РФ, т.е. соответствующие полномочия застройщика и основанные на его волеизъявлении полномочия привлеченной им управляющей организации изначально имеют временный характер.

Такое регулирование обусловлено, в частности, тем, что положения законодательства о долевом строительстве не предполагают приобретение застройщиком права собственности на помещения в построенном доме и последующий переход права собственности от застройщика к участникам долевого строительства, что требовало бы первоначальной регистрации права собственности застройщика, поскольку в противном случае помещение не могло бы считаться вещью, имеющей собственника (пункт 2 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ).

Напротив, пункты 1 и 2 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прямо указывают на то, что регулируемые им отношения предполагают возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, при этом в силу пункта 1 ст. 12 того же Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, однако это также не предполагает совершение застройщиком соответствующих действий в качестве собственника объекта.

С этим связаны особенности осуществления государственной регистрации прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, установленные частями 11 и 11.1 статьи 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указывающие на то, что эти права производны от прав по договору участия в долевом строительстве, и основанием их регистрации является не какая-либо сделка, влекущая переход права собственности от застройщика, а документы о создании объекта и о его передаче во владение участника долевого строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт).

В свою очередь, если бы застройщик признавался собственником помещений во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме, было бы лишено смысла правовое регулирование, установленное частями 13 и 14 ЖК РФ, поскольку в качестве единственного собственника застройщик вправе был бы избрать способ управления многоквартирным домом и определить управляющую организацию своим единоличным решением, которое по правовым последствиям приравнивалось бы к решению общего собрания собственников помещений дома и могло бы быть пересмотрено только путем принятия нового решения общим собранием собственников, в связи с чем не требовалось бы возложение на орган местного самоуправления обязанностей, связанных с проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В судебном заседании представитель ООО «Мидгард» затруднился ответить на тот вопрос, обращалось ли ООО «Мидгард», а представители ответчиков пояснили, что такого обращения не было, конкурс не проводился.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что застройщик ООО «Мидгард» не вправе был принимать участие в голосовании и голосовать помещениями, по которым были заключены договоры участия в долевом строительстве (которые были построены за счет дольщиков), но не переданными по акту приема-передачи дольщикам на момент проведения собрания.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что кворума на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ не имелось, что свидетельствует о ничтожности всех принятых на таком собрании решений.

В судебном заседании всеми истцами заявлено о восстановлении срока на оспаривание решения собрания от ДД.ММ.ГГГГ, со ссылкой на то, что о таком собрании они узнали только в 2023 году.

В силу п. 5 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Как разъяснено в абзацах 2, 3, пункта 111 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.

Из толкования приведенной нормы права следует, что течение срока исковой давности начинается не только в момент, когда лицо достоверно узнало о нарушении своих прав, но и в момент, когда такое лицо должно было узнать о таких обстоятельствах, что в данном случае должно быть оценено в совокупности с принципами разумности и добросовестности действий участников спорных правоотношений.

В пункте 112 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ указано, что срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Данное положение связывает начало течения срока исковой давности с объективным моментом - нарушением права и субъективным моментом - осведомленностью лица о таком нарушении.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцы вывесили объявление о намерении их оспаривать решение общего собрания собственников от 10.12.2020

При этом из ответа ООО «Мидгард» от ДД.ММ.ГГГГ на претензию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 135 Т.1) истца ФИО3 видно, что истцу было сообщено о том, что тариф на обслуживание мест общего пользования установлен решением собрания от ДД.ММ.ГГГГ, на котором также принято решение о выборе управляющей компанией ООО «Мидгард»

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцам стало известно о таком собрании в феврале 2022 года.

Настоящий иск был подан 02.03.2023

Из материалов дела также следует, что о проведении собрания ДД.ММ.ГГГГ истцам ничего известно не было, они о его проведении не уведомлялись, фактически собрание проводилось только самим ООО «Мидгард», извещения в адрес собственников не направлялись, объявление о проведении собрания на доске объявления не вывешивались, бюллетени для голосования не вручались, результаты данного собрания до сведения собственников доведены не были и нигде не были опубликованы.

В связи с изложенным суд полагает, что у истцов имеются уважительные причины пропуска срока на обжалование решения собрания от ДД.ММ.ГГГГ и потому такой срок подлежит восстановлению.

Доводы представителя ООО «Мидгард» о том, что истцы получали счета на оплату за содержание мест общего пользования, оплачивали их, что свидетельствует, по его мнению о их согласии с таким решением, суд находит необоснованными.

Из материалов дела видно, что производилась оплата по выставленным счетам за обслуживание нежилого помещения ООО «Мидгард»:

- ФИО1 по платежным поручением в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

- ФИО3 по платежным поручением в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

- ФИО2 по платежным поручением в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

- ФИО75 по платежным поручением в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

- ФИО5 по платежным поручением в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

- ФИО4 по платежным поручением в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела видно, что у некоторых истцов имеется задолженность по оплате за содержание нежилого помещения, в связи с чем в адрес истцом ООО «Мидгард» были направлены претензии. 

При этом в данных платежных документах и в самих договорах управления, заключенных истцами, не содержится указание на то, что тарифы на содержание мест общего пользования были установлены общим решением от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылки истцов на то, что они впервые полностью увидели текст протокола № решения собрания от ДД.ММ.ГГГГ только в материалах настоящего дела, стороной ответчика не опровергнуты.

Других доказательств того, что такое решение от ДД.ММ.ГГГГ направлялось истцам, им показывалось и им направлялось, сторона ответчика суду не предъявила.

При этом установленный п. 5 ст. 181.4 ГК РФ предельный 2-хлетний срок со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников, истцами был соблюден.

С учетом изложенного в данной части иск подлежит удовлетворению.

Истцами также заявлены требования о признании ничтожным решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные доводы суд находит обоснованными по следующим основаниям.

Из материалов дела также видно, что по инициативе ООО «Мидгард» ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений в форме очного голосования, оформленное Протоколом №, на котором были приняты решения, в т.ч. о выборе управляющей компании ООО «Мидгард», а также об установлении тарифа за обслуживание апартаментов и иных нежилых помещений в размере 169,8 кв.м. за 1 кв.м. (л.д. 57 Т.4).

Согласно данному протоколу общая площадь нежилых помещений в здании составляла 6753,8 кв.м., приняли участие в голосовании 62,03% голосов (4178,74 кв.м.), в связи с чем было определено, что имеется кворум.

Размер общего количества голосов в судебном заседании никем не оспаривался.

Из представленного суду списка собственников помещений, присутствовавших на таком собрании (л.д. 59-65 Т.5) были:

- ФИО9 (46, 31,8, 16,1, 4,9, т.е. всего 98,8 голосов), голосовала «За» по всем пунктам,

- ФИО42 (43,4 голоса), голосовала «За» по всем пунктам,

- ФИО22 (74,7 голоса), голосовал «Против» по п. 2 (размер платы за содержание) и п. 4, в остальном «За»,

- ФИО10 (44, 6,7 голоса), голосовал «Против» по п. 2 (размер платы за содержание) и п. 4, в остальном «За»,

- ФИО58 (31,9, 3,7 голоса)

- ФИО76 (45,8, 14,1 голоса), голосовала «Против» по п. 2 (размер платы за содержание) и п. 4, в остальном «За»,

- ФИО39 (45,7 голоса), голосовала «Против» по размеру платы за содержание и об определении способа,

- ФИО15 (58, 14,1 голоса), голосовала «Против» по п. 2 (размер платы за содержание) и п. 1,

- ФИО28 (37,3, 3,4 голоса), голосовала «Против» по п. 2 (размер платы за содержание) и п. 4, в остальном «За»,

- ФИО3 (37,8, голоса), голосовал «Против» по п. 2 (размер платы за содержание), в остальном голосовал «За»,

- ФИО4 (45,8 голос, 16,5 голоса), голосовала «Против» по всем пунктам, за исключением выбора секретаря,

- ФИО6 (37,6, 3,2 голоса), голосовала «Против» по всем пунктам, за исключением п. 1,

- ФИО77 (16,04 голоса), голосовала «За» по всем пунктам,

- ФИО23 (39,5 голоса, 14,1 голос) голосовала против по п. 2, в остальном воздержалась, по п. 3 голосовала «За»,

- ФИО2 (39,4, 16 голосов), голосовала «Против» по п. 2 (размер платы за содержание) и п. 4, в остальном «За»,

- ФИО78 (44,2 голоса)

- ФИО26 (58,8, 3,9 голоса), голосовал «За» по всем пунктам,

- ФИО69 (45,8 голосов)

- ФИО79 (43,9, 5,9 голоса), голосовала «Против» по п. 2 (размер платы за содержание), п. 3 и п. 4, в остальном «За»,

- ФИО44 (38,3 голоса) голосовала «Против» по п. 2 (размер платы за содержание), п. 3 и п. 4, в остальном «За»,

- ФИО30 (17 голосов, 5,9 голосов), голосовала «Против» по всем пункта, по п. 1 голосовала «За»,

- ФИО80 (45,7 голоса), голосовал «Против» по п. 2 (размер платы за содержание), п. 3 и п. 4, в остальном «За»,

- ФИО5 (57,1 голос), голосовала «Против» по п. 2 (размер платы за содержание), в остальном «За»,

- ООО «Агромаркет» (16,2 голоса)

- ФИО81 (38 голосов), голосовала «Против» по размеру платы за содержание, в остальной воздержалась,

- ФИО50 (38,8 голосов), голосовала «Против» по п. 2 (размер платы за содержание) и п. 4, в остальном «За»,

- ФИО57 (31,6 голосов), голосовала «Против» по всем пункта, по п. 2 голосовала «За»,

- ООО «Голден Кранц» (44,3, 159,3, 40,5, 37,1, т.е. всего 281,2 голоса), голосовал «За» по всем пунктам,

- ООО «Мидгард» (268,6, 1837,6, 81,8, 9,9, 9,5, 10,1, 9,5, 14,2, 14,2, 14,2, 15,1, 14,5, 14,5, 22,2, 16,6, 14,4, 14,4, 14,4, 14,4, 14,4, 14,1, 16, 4,9, 6,9, 6,6, 31,9, т.е. всего 2714,8 голосов), голосовал «За» по всем пунктам,

- ООО ФИК «Райд» (93,7, 78,3, т.е. всего голоса), голосовал «За» по всем пунктам,

- ФИО56 (37,9 голоса), голосовала «Против» по п. 2 (размер платы за содержание) и п. 4, в остальном воздержалась,

Из материалов дела видно, что все собственники уведомлялись о проведении такого собрания объявлением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71 Т.5).

На данном собрании были приняты решения об установлении размера платы за содержание мест общего пользования в размере 169,8 рублей за кв.м., за обслуживание парковочных мест и кладовок в размере 117,27 рублей за кв.м.

Вместе с тем, как видно из материалов дела, ООО «ТИР-Финанс» участия в общем собрании не принимал.

Судом также установлено, что по одностороннему передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТИР-Финанс» были переданы от застройщика ООО «Мидгард» в собственность нежилые помещения общей площадью 1837,6 кв.м. по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный односторонний акт был предъявлен ООО «Мидгард» в Управление Росреестра по 

<

адрес> для регистрации права собственности ООО «ТИР-Финанс» на такие нежилые помещения только ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель ООО «Мидгард» ссылался на то, что ООО «Мидгард» имело право голосовать, в т.ч. и голосами ООО «ТИР-Финанс», поскольку на момент проведения такого общего собрания собственников ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ТИР-Финанс» юридически не являлся собственником его нежилых помещений, поскольку его право собственности было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Данные доводы суд признает необоснованными, поскольку с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника.

При этом права ООО «Мидгард» на нежилые помещения, площадью 1837,6 кв.м., переданные им по вышеуказанному одностороннему акту ООО «ТИР-Финанс», не подтверждено надлежащими правоустанавливающими документами, а представленные им разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о возникновении у ООО «Мидгард», как застройщика, права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков. Невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет ему право действовать от имени лиц, за счет которых осуществлено строительство.

Таким образом, застройщик полномочен голосовать в общем собрании собственников помещений только по помещениям, созданным им на собственные средства, регистрации права собственности на помещения и в том же порядке, как участники долевого строительства, в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности. 

Поскольку застройщик спорные помещения за счет собственных средств не возводил, он не вправе представлять интересы собственника помещений площадью 1837,6 кв.м., переданные им ООО «ТИР-Финанс». 

Указанная позиция также подтверждена и Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 308-ЭС21-21462 по делу N А32-44838/2020.

Как видно из материалов дела, в настоящее время в собственности ООО «Мидгард» находятся помещения площадями по 14,4 14,2 14,2 6,6 93,7 15,1 22,2 14,4 14,1 14,4 4,9 14,4 14,5 14,2 6,9 14,5 16,6 14,4 16 31,9 9,5 9,9 9,5 10,1 268,6 кв.м., т.е. всего 679,4 кв.м.

Судом установлено, что общее количество голосов в данном нежилом здании составляет 6735,8 кв.м., следовательно, кворум имеется при 50% голосов, что составляет 3367,9 голосов.

При этом, как видно из материалов дела, ООО «ТИР-Финанс» обладает с ДД.ММ.ГГГГ 1837,6 голосами.

При таком обстоятельстве, когда ООО «Мидгард», имея 2714,8 голосов, незаконно воспользовался 1837,6 голосами, принадлежащими ООО «ТИР-Финанс», суд приходит к выводу о том, что ООО «Мидгард» имело право голосовать только 877,2 голосами (2714,8 - 1837,6 = 877,2).

Как видно из материалов дела, в голосовании приняли участие только 4178,74 кв.м., из которых 1837,6 голосов, принадлежащих ООО «ТИР-Финанс», были использованы ответчиком незаконно, следовательно, фактически в голосовании принимали участие 2341,14 голосов (4178,74 - 1837,6 = 2341,14), что явно меньше необходимого набора голосов для установления кворума (3367,9).

Таким образом, суд полагает, что при проведении общего собрания собственников ДД.ММ.ГГГГ, кворум также не имелся, что свидетельствует о ничтожности всех принятых на таком собрании решений.

Истцами, в т.ч. и ООО «ТИР-Финанс», заявлено о восстановлении срока на обжалование решения собрания собственников, со ссылкой на то, что ООО «ТИР-Финанс» стало известно о том, что оно стало собственниками указанных нежилых помещений только ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении дела Арбитражным судом 

<

адрес>.

Из материалов дела видно, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 принимали участие в собрании ДД.ММ.ГГГГ, голосовали против принятия решений по вопросу платы за содержание мест общего пользования, в связи с чем они с момента принятия такого решения знали о таком собрании. 

Вместе с тем, суд находит заслуживающим своего внимание ходатайство истца ООО «ТИР-Финанс» о наличии у него уважительной причины для восстановлении срока на обжалование решения собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление ООО «ТИР-Финанс» о вступлении в настоящее судебное разбирательство соистцом было подано ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ООО «ТИР-Финанс» было зарегистрировано 27.12.2022по одностороннему передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, поданному в Управление Росреестра по 

<

адрес> застройщиком ООО «Мидгард».

Из материалов дела видно, что ООО «ТИР-Финанс» стало известно о том, что оно является собственником вышеуказанных нежилых помещений только при получении выписки ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копий запроса таких сведений (л.д. 190 Т.6).

Из материалов дела также следует, что о проведении собрания ДД.ММ.ГГГГ истец ООО «ТИР-Финанс» известно не было, о его проведении ООО «ТИР-Финанс» не уведомлялось, бюллетени для голосования ему не вручались, результаты данного собрания до сведения ООО «ТИР-Финанс» не были доведены.

В связи с изложенным суд полагает, что у истца ООО «ТИР-Финанс» имеются уважительные причины пропуска срока на обжалование решения собрания от ДД.ММ.ГГГГ и потому такой срок подлежит восстановлению.

С учетом изложенного, в данной части иск также подлежит удовлетворению.

Истцами ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 также заявлены требования об ответчика ознакомить истцов с рабочим проектов по строительству гостиницы.

В судебном заседании представитель истцов пояснила, что истцы неоднократно обращались к ООО «Мидгард» с просьбами предоставить проектную документацию для ознакомления с целью уточнить данные о технологическом подключении к электросетям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах).

Часть 2 ст. 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления, в т.ч. и проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Судом установлено, что в процессе рассмотрения настоящего дела, ООО «Мидгард» предпринимало попытки ознакомить представителя истцов с проектной документацией, что подтверждается пояснениями представителя истцов и представителя ответчиков.

Вместе с тем, представитель истцов пояснила, что ООО «Мидгард» не предоставил в полном объеме актуальную проектную документацию, а предоставленная проектная документация имела надпись «погашено».

Поскольку доказательств добровольного удовлетворения данного требования истцов ответчиком не представлено, суд полагает возможным удовлетворить и такое требование истцов.

При таких обстоятельствах иск подлежит полному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3,, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «ТИР-Финанс», ФИО7 к ООО «Мидгард» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, об обязании ознакомить с проектом рабочей документации в полном объеме, - удовлетворить.

Восстановить ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,, ООО «ТИР-Финанс», ФИО66 сроки на обжалование решение внеочередного собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ и решения внеочередного собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным решение внеочередного собрания собственников помещений в гостинице по адресу 

<

адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным решение внеочередного собрания собственников помещений в гостинице по адресу 

<

адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ООО «Мидгард» ознакомить ФИО1, ФИО2,, ФИО3, ФИО4, ФИО5,, ФИО6, с рабочим проектом по строительству гостиницы, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в полном объеме

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 1 февраля 2024 года.

Председательствующий

Судья Ватралик Ю.В.