делу № 3а-292/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«04» сентября 2025 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «СБСВ-Маркет» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «СБСВ-Маркет» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ........ площадью 5 923,1 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, в размере его рыночной стоимости 106 868 000 рублей по состоянию на 01.01.2023г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № Н-25.129 от 12.03.2025г., подготовленным ООО «Оценка.Право.Кадастр», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 106 868 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. определена в размере 160 411 906, 07 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

До судебного заседания от представителя ООО «СБСВ-Маркет» по доверенности ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя.

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просил вынести по делу законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

При этом, в своих возражениях на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 указывает, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не допущено, просит вынести законное и обоснованное решение.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-Федерального закона, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как следует из материалов административного дела, ООО «СБСВ-Маркет» является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 5 923,1 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, .............

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. определена в размере 160 411 906, 07 рублей.

С учетом изложенного, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке. 

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, подготовленный ООО «Оценка.Право.Кадастр», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 106 868 000 рублей.

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, в целях проверки отчета об оценке объекта недвижимости законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, определением суда от 16 апреля 2025 года назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Сервис-Юг» ФИО6

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 04.07.2025г., выполненному ООО «Сервис-Юг», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 145 910 000 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он выражает несогласие с выводами судебной экспертизы по причине нарушения экспертом требований ФЗ № 135, федеральных стандартов оценки, указав, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ........ экспертом допущены следующие нарушения:

1) эксперт отказывается от применения к расчетам затратного и доходного подходов, что некорректно. Согласно пункту 2 ФСО V «Подходы и методы оценки» в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Необходимо учитывать тот факт, что затратный подход - это единственный прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - определение стоимости объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, а доходный подход применяется при оценке доходоприносящей недвижимости;

2) площадь объекта экспертизы (5923,10 кв.м) значительно отличается от площадей объектов-аналогов № 1, 2, 3, 4 (143,3 кв.м; 295 кв.м; 155 кв.м; 300 кв.м), что привело к применению понижающих корректировок в размере 46,9%; 39,9%; 46,2%; 39,8% соответственно (расчетная табл. № 8; табл. № 12 стр. 67 заключения);

3) при определении итогового значения стоимости 1 кв. м объекта экспертизы (расчетная табл. № 8 стр. 63 заключения) эксперт выводит среднее значение (24 633,99 руб./кв. м) между средневзвешенным (24 650,23 руб./кв. м) и среднеарифметическим (24 617,75 руб./кв. м) значениями, что необоснованно;

4) применение в качестве объекта сравнения объекта-аналога № 4 некорректно и приводит к искажению итогового значения рыночной стоимости объекта экспертизы, поскольку информация, представленная в тексте, объявления является противоречивой. Так, в объявлении указано, что продается здание площадью 300 кв. м, расположенное по адресу 

<

...> на земельном участке 1000 кв. м (скриншот на стр. 74 отчета). Тогда как, согласно данным Росреестра по данному адресу расположен земельный участок с кадастровым номером ........ площадью 705 кв.м с видом разрешенного использования - для ИЖС, на котором расположен жилой дом с кадастровым номером ........ площадью 66,1 кв.м, при этом по ул. Ленина 33 «а» на земельном участке с кадастровым номером ........ площадью 190 кв.м расположено здание (магазин «Оптика») с кадастровым номером ........, площадью 368 кв.м;

5) применение в качестве объекта сравнения объекта-аналога № 3 некорректно и приводит к искажению итогового значения рыночной стоимости объекта экспертизы, поскольку к продаже представлено помещение площадью 155 кв.м (скриншот объявления на стр. 73 заключения), что несопоставимо с объектом экспертизы по назначению и площади. Согласно данным Росреестра по адресу, указанному в объявлении (............Б) расположено двухэтажное здание с кадастровым номером ........ площадью 956,7 кв.м;

6) применение в качестве объекта сравнения объекта-аналога № 1 некорректно, поскольку информация, указанная в тексте объявления, не отвечает требованиям достаточности и достоверности. Так, в объявлении указано, что продается дом свободного назначения (ИЖС), который возможно использовать и под коммерцию, и как жилой, кроме того, у данного объекта недвижимости предчистовая отделка, что не учтено экспертом (скриншот объявления на стр. 71 заключения).

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объектов недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «Сервис-Юг» ФИО6, выполнившего вышеуказанное заключение, предупрежденного об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, на странице 65-66 Заключения Эксперта № 135-25 от 04.07.2025г. имеется информация о рыночной стоимости, определенной в рамках доходного подхода.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику.

Объект недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами: либо опосредованно в процессе использования в производстве; либо при сдаче данного объекта в аренду.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от «14» апреля 2022 г. № 200, вступил в действие 07.11.2022 г., «Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы». Доходный подход основан на прогнозировании доходов и учете статей расходов. При формировании доходной части производится расчет потенциального валового дохода. В большинстве случаев расчет потенциального валового дохода основан на сдаче в аренду рассматриваемого объекта либо выделении других источников получения дохода. Учитывая отсутствие информации о сдаче в аренду аналогичных объектов по месту расположению недвижимого имущества, расчет величины дохода будет являться необъективным, прогнозирование же других источников и потоков дохода от использования объекта оценки затруднительно, т.к. в зависимости от многих обстоятельств он может принести различный доход его владельцу.

Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, утверждённому Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, «Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы».

В связи с чем, Эксперт вынужден был отказаться от применения доходного подхода.

На стр. 50 Заключения Эксперта № 135-25 от 04.07.2025 года имеется информация о рыночной стоимости, определенной в рамках затратного подхода.

Затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости коммерческой недвижимости, отсутствует качественная информация о конструктивных особенностях объектов экспертизы, связи с этим возникает сложность в подборе сопоставимого объекта-аналога, определения восстановительной стоимости, что впоследствии влияет на итоговое значение рыночной стоимости объектов экспертизы.

Проанализировав объем и качество доступной информации, необходимой для проведения оценки затратным подходом, Эксперт пришел к выводу о невозможности применения в рамках настоящей оценки затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта экспертизы.

Поэтому возражение департамента имущественных отношений Краснодарского края о неприменении доходного и затратного подходов не обосновано.

На стр. 42 Заключения Эксперта № 135-25 от 04.07.2025 г. имеется информация о том, что исходя из представленных предложений о продаже, рынок коммерческой недвижимости весьма неоднороден. Наиболее существенными факторами для данного рынка являются: величина скидки на торг; местоположение объектов сравнения (относительно района, территориальная зона), относительно красной линии); расположение относительно красной линии; пешеходный поток; окружающая застройка; функциональное назначение объекта; этаж расположения объекта; наличие отдельного входа; общая площадь объекта; общее состояние объекта (физическое, состояние отделки).

Учитывая, что дата экспертизы носит ретроспективный характер, эксперт для определения рыночной стоимости коммерческих зданий и помещений использовал данные архива Оценщика (https://архивоценщика).

При определении объектов-аналогов эксперт в первую очередь руководствовался местоположением и окружением объектов. В данном случае ввод корректирующего коэффициента на площадь объектов-аналогов не приводит к искажению рыночной стоимости объектов экспертизы, так как использование других аналогов приведет к введению большего числа корректирующих коэффициентов. При этом неиспользование корректировок не влечет за собой искажение итоговой рыночной стоимости.

На стр. 63 отсутствует таблица № 8, она располагается на страницах 59-61. Эксперт работает в программе Excel, где прописаны формулы для расчетов. Эксперт сам вручную не вводит данные, таким образом среднее значение рассчитано на основе формул программы.

Эксперт при выборе объектов-аналогов использует данные сайта АрхивОценщика, опирается на данные, которые указаны в тексте объявления, при этом Эксперт не проводит проверок по адресам, которые указаны в тексте объявлений. В тексте объявления объекта-аналога № 4 указано, что к продаже представлено здание на земельном участке, тип здания - административное, категория - торговая площадь. 

В тексте объявления объекта-аналога № 3 указано, что к продаже представлено помещение 155 кв.м с отдельными входами, земельный участок в собственности, в конце объявления указано, что это отдельно стоящее здание, тип здания - торговый центр, категория - торговая площадь. Также на фото, предложенных в объявлении видно, что это здание, а не помещение. 

В тексте объявления объекта-аналога № 1 указано, что к продаже представлен дом свободного назначения (ИЖС), который возможно использовать и под коммерцию, и как жилой. В данном случае, отсутствует запрет использования данного аналога, так как на первом этаже уже расположено офисное помещение. Также на фото, предложенных в объявлении видно, что внутренняя отделка не является предчистовой: имеется отделка стен - окрашены (шпаклевка), отделка потолка - потолок армстронг, полы уложены плиткой, на втором этаже на полу уложен ламинат.

Учитывая, что даты предложений ретроспективные, Эксперт может опираться только на данные, которые описаны в тексте.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края с пояснениями эксперта ООО «Сервис-Юг» ФИО6, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости является доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 27 марта 2025 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 марта 2025 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО «СБСВ-Маркет» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Между тем, от директора ООО «Сервис-Юг» ФИО7 поступило ходатайство о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 75 000 рублей.

Как следует из материалов дела, определением суда от 16 апреля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Сервис-Юг» ФИО6 

В данном судебном акте указано, что расходы по проведению судебной экспертизы возложены на административного истца ООО «СБСВ-Маркет».

Определение суда от 16 апреля 2025 года в части возложения оплаты за проведение судебной экспертизы не обжаловалось, вступило в законную силу.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Таким образом, заявление директора ООО «Сервис-Юг» ФИО7 о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 75 000 рублей подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «СБСВ-Маркет» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично. 

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 5 923,1 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 года в размере 145 910 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 27 марта 2025 года.

Взыскать с ООО «СБСВ-Маркет» в пользу ООО «Сервис-Юг» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 75 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09 сентября 2025 года.

Судья В.В. Сидоров