РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 октября 2018 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Каменской М.Г.

при секретаре Татаркиной К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2055/2018 по иску Рудого ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Батайска о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и о понуждении заключить договор аренды на новый срок, 

У С Т А Н О В И Л:

Рудой ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Батайска о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и о понуждении заключить договор аренды на новый срок, указав в обоснование, что между ним и Комитетом по управлению имуществом г. Батайска ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды №, находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 20716 кв.м., с кадастровым номером № разрешенное использование - промышленные объекты, по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 2.1 Договора, срок аренды участка устанавливается на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из пункта 4.4.11 договора и постановления администрации г. Батайска № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что участок предоставлен арендатору под строительство объектов. Согласно указанным положениям арендатор обязан в течение трех лет получить разрешение на строительство и приступить к строительным работам.

Ввиду того, что площадь участка является значительной, в течение трех лет аренды он осуществлял работы по улучшению и подготовке участка к строительству, отсыпке, ограждению территории, в результате нес большие финансовые затраты. В том числе и на аренду участка и на строительство объектов не требующих разрешения на строительство, в связи с чем он не успел получить разрешение на строительство капитальных строений, но обратился в заявлением в Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска в июне ДД.ММ.ГГГГ года.

В настоящее время срок договора аренды истек, однако ответчик отказывается продлевать его без предоставления разрешения на строительство.

В течении действия договора аренды он использовал данный земельный участок по его целевому назначению, регулярно оплачивал аренду, нес затраты на его улучшение и строительство.

Полагает, что у него возникло право на продление договора аренды, поскольку данный участок был предоставлен ему без проведения торгов, им было подано заявление о продление договора до истечения его срока действия, отсутствует лицо обладающее исключительным правом на приобретение данного земельного участка.

Кроме того, полагает, что его права были ущемлены со стороны КУИ г. Батайска, поскольку в нарушение ст. 39.8 ЗК РФ Договора, договор аренды с ним был заключен на три года, в то время как указанной статьей предусмотрена возможность заключить договор на срок от 3 до 10 лет.

Считают, что отказ ответчика в продлении договора аренды является злоупотреблением правом, что не допустимо.

Просит суд обязать Комитет по управлению имуществом г. Батайска заключить с ним договор аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес> на срок пять лет.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представители истца, по доверенности ФИО2 ФИО1. (л.д. 7,8) и Рудой ФИО1 (л.д. 37) в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали по основаниям и доводам, изложенным в иске, и просили их удовлетворить.

Пояснили, что за три года действия договора аренды истцом производилось поднятие уровня грунта земельного участка, поскольку он находился в низменной части города. Осуществлялись работы по планированию земельного участка. В настоящее время земельный участок огорожен, на нем установлены временные конструкции необходимые для дальнейшего проведении строительных работ. 

Не отрицали, что на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства.

Считают, что срока в три года не достаточно для получения разрешения на строительство и возведения объекта на данном земельном участке.

Просили учесть, что в настоящее время договор аренды не расторгнут, с такими требованиями Комитет по управлению имуществом г. Батайска к истцу не обращался.

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Батайска, по доверенности ФИО3 ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку истец не обладает исключительным правом на заключение договора аренды на новый срок. 

Считает, что Комитетом правомерно затребованы от истца документы, подтверждающие проведение им строительства на спорном земельном участке.

Учитывая, что на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, возведенные истцом и зарегистрированные за ним на праве собственности, правовых оснований для предоставления истцу участка не имеется.

Просила учесть, что земельный участок был предоставлен истцу без проведения торгов, на основании акта выбора земельного участка, в связи с чем истец выбрав данный земельный участок должен был полагать, о необходимости проведения каких-либо землеустроительных работ на данном участке.

Считает, что трехлетнего срока действия договора аренды достаточно, для возведения на земельном участке хотя бы объекта незавершенного строительства и регистрации за собой данного объекта.

В судебном заседании не отрицала, что договор аренды земельного участка до настоящего времени не расторгнут, таких требований со стороны Комитета истцу не поступало, в суд с иском о расторжении договора аренды они не обращались.

Суд, выслушав представителей истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом

В судебном заседании установлено, что на основании постановления администрации г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ № был утвержден акт выбора земельного участка с видом разрешенного использования «промышленные объекты» площадью 20716 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также предварительно согласовано для ФИО1 сроком на три года место размещения промышленных объектов на указанном земельном участке (л.д. 9)

На основании постановления Администрации г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ № между истцом и Комитетом по управлению имуществом г. Батайска ДД.ММ.ГГГГ года заключен договор аренды № земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование участка - промышленные объекты, общей площадью 20716 кв.м. (л.д.12-18)

Как следует из п. 2.1 Договора аренды срок аренды участка устанавливается на три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Рудой ФИО1 обратился в Комитет по управлению имуществом г. Батайска с заявлением о продлении указанного договора аренды на срок более двух лет для завершения строительства. (л.д. 25)

В ответе от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом г. Батайска сообщает, что для заключения договора аренды на новый срок для окончания строительства истцу необходимо предоставить в КУИ г. Батайска копию разрешения на строительство объекта на данном земельном участке, а также копию свидетельства (выписки из ЕГРН) о государственной регистрации объекта незавершенного строительством. После чего его заявление будет рассмотрено. (л.д. 26)

ДД.ММ.ГГГГ истец повторно обратился к председателю Комитета по управлению имуществом г. Батайска с целью продления договора аренды спорного земельного участка, однако ДД.ММ.ГГГГ ему отказано в продлении договора аренды. 

Обращаясь в суд с иском об обязании Комитет по управлению имуществом г. Батайска заключить с ним договор аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес> на новый срок, истец полагал, что его права нарушены ответчиком, поскольку он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок поскольку являлся арендатором данного земельного участка.

Суд не может согласиться с данными утверждениями истца в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В частности подпункты 9 и 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривают заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления; либо земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как установлено судом, земельный участок был предоставлен истцу без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела заявление о заключении нового договора аренды подано истцом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N №; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

Вместе с тем для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствует условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент рассмотрения дела в суде не имеется оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, что не оспаривается истцом, а именно на земельном участке отсутствуют какие - либо объекты недвижимости, принадлежащие истцу.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без проведения торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имеется. 

Ссылка представителя истца на длительность получения разрешения на строительство является не состоятельной. 

Как следует из материалов дела с заявлением о выдаче разрешения на строительство производственно -складского помещения истец обратился к начальнику Управления по архитектуре и градостроительству г. Батайска только ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 3 дня до истечения действия договора аренды и обращения с настоящим иском в суд, что свидетельствует о том, что истцом предприняты меры для создания видимости получения разрешения на строительство. 

При этом каких-либо доказательств, подтверждающих отсутствие у истца возможности получения разрешения на строительство ранее не предоставлено, как и не предоставлено доказательств того, что ему было отказано в выдаче разрешения на строительство. 

Кроме того, следует учесть, что из данного заявления не следует, что оно было подано в Управление по архитектуре и градостроительству, поскольку отсутствует отметка о его принятии. 

Ссылки представителя истца на то обстоятельство, что истцом производились работы по поднятию уровня грунта, планировка земельного участка, в связи с чем им были вложены значительные финансовые затраты и отсутствовала финансовая возможность для начала строительства, несостоятельны, поскольку не имеют какого-либо юридического значения для рассматриваемого спора.

Кроме того, следует учесть, что земельный участок был предоставлен истцу на основании акта выбора земельного участка, в котором указано, что рельеф рассматриваемой территории по адресу

<

адрес> не ровный, необходимо произвести планировку земельного участка, что свидетельствует о том, что на момент заключения договора аренды истцу было известно о необходимости несения дополнительных затрат на планировку земельного участка.

Также истцом не предоставлено в дело каких-либо доказательств, свидетельствующих о получении технических условий на подведение коммуникаций, равно как и проектная документация.

Представленные в материалы дела сведения о затратах на освоение земельного участка, в том числе и на получение указанных технических условий и проектной документации, не могут быть приняты судом во внимание поскольку данный перечень работ и затрат подготовлен самими истцом, при этом доказательств проведения данных работ, равно как и несения затрат по ним не предоставлено. 

При таких обстоятельствах отсутствует совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения с истцом нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем исковые требования предъявленные Рудым ФИО1 являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.

Утверждения представителя истца об ущемлении прав истца со стороны Комитета заключением с ним договора аренды земельного участка только сроком на три года, при наличии у ответчика возможности заключить договор на более длительный срок, не обоснованны.

Действительно, как следует из п. 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи. 

Вместе с тем, предоставление истцу земельного участка на срок три года не может являться ущемлением его прав, ввиду того, что ответчиком срок предусмотренный указанной статьей не нарушен. Определение срока, на который предоставляется земельный участок, является прерогативой органов местного самоуправления и не зависит от арендатора.

Ссылка представителя истца о злоупотреблении правом со стороны ответчика, ввиду отказа в продлении договора аренды, не состоятельна, поскольку действия Комитета по управлению имуществом г. Батайска были осуществлены в соответствии с нормами действующего законодательства. 

Именно не принятие истцом каких-либо мер по возведению на спорном земельном участке объекта недвижимости соответствующего виду разрешенного использования земельного участка послужило основанием для отказа в продлении с ним договора аренды спорного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Рудого ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Батайска о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и о понуждении заключить договор аренды на новый срок, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 19 октября 2018 года.

Судья Каменская М.Г.