Дело №3а-40/2018г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 декабря 2018 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего Михалевой О.В.

при секретаре Бобылевой К.И. 

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Корпорация «ГРИНН» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Корпорация «ГРИНН» обратилось в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (далее Управление Росреестра по Липецкой области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с КН № площадью 13 271 кв.м, кадастровая стоимость которого установлена в размере 25527 962 рублей 89 копеек по состоянию на 15.01.2016 г. Вместе с тем, согласно отчету № 01/08/18-01/18 от 27.08.2018 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка Оценочная компания «Цитадель Эксперт» (ИП ФИО1) рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 8559 800 рублей. В связи с этим считает кадастровую стоимость завышенной и просит установить ее равной рыночной в соответствии с названным отчетом. 

Представитель административного истца АО «Корпорация «ГРИНН» в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, не возражал против результатов судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области ФИО2 в судебном заседании против иска возражала, полагая, что заключение судебной оценочной экспертизы Ассоциации судэкспертов «ПРЕМЬЕР» выполнено с нарушениями действующего законодательства, просила о назначении повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области, представители заинтересованных лиц филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области, администрации Липецкой области, администрации г.Ельца в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, подлежит установлению равной рыночной.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости АО «Корпорация «ГРИНН» является собственником земельного участка с КН № площадью 13271 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Вид разрешенного использования земельного участка: для размещения здания гипермаркета с парковкой автотранспорта, категория земель: земли населенных пунктов (л.д.25-27).

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 15.01.2016 г. установлена в размере 25527962 руб.89 коп.(л.д.45 т.1).

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области № 71 от 25.09.2018 г. отклонено заявление АО « Корпорация «ГРИНН» от 3.09.2018 г. об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости равной рыночной. 

В силу положений ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объектов недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе с учетом письменных возражений ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. №508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновал отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка № 01/08/18-01/18 от 27.08.2018 г. Оценочной компании «Цитадель Эксперт» (ИП ФИО1), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с КН № по состоянию на 15.01.2016г. составляет 8559 800 рублей.

Однако суд не считает возможным принять в качестве доказательств вышеуказанный отчет по следующим основаниям.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки №3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п.8 подп. «З» названного ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. 

В силу п.10 Федерального стандарта оценки №7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В нарушение приведенных положений ФСО, в отчете № 01/08/18-01/18 от 27.08.2018 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненном Оценочной компанией «Цитадель Эксперт» (ИП ФИО1), оценщик недостаточно полно провел анализ рынка, сделаны ошибочные выводы относительно уровня цен того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект. Указанное обстоятельство приводит к искажению результатов оценки (п.11 ФСО №7).

Оценщиком неправильно подобран объект-аналог №3, поскольку данный объект относится к другому виду разрешенного использования – для строительства логистического комплекса, в то время как оцениваемый объект имеет вид разрешенного использования – для размещения здания гипермаркета с парковкой автотранспорта.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.

Таким образом, при составлении отчета об оценке Оценочной компании «Цитадель Эксперт» (ИП ФИО1) № 01/08/18-01/18 от 27.08.2018 г. не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. 

Учитывая наличие вышеуказанных противоречий, отчет Оценочной компании «Цитадель Эксперт» (ИП ФИО1) об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.

Согласно заключению судебной экспертизы Ассоциации судэкспертов «ПРЕМЬЕР» №3Э-035/18 от 30.11.2018 г., рыночная стоимость земельного участка с КН № площадью 13 271 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 18100 000 рублей. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. №254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. 

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, возможность подключения к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка (экспертом приведена градация земельных участков по площади). 

Для сравнения эксперт выбрал 3 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (специализированных интернет-сайтов, данные по совершенным сделкам, публикуемые на Портале услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, копии объявлений источников информации об объектах-аналогах приложены к заключению эксперта.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. 

При проведении исследования эксперт ФИО9.руководствовалась Федеральными законами от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7, «Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» под ред. ФИО3, 2014г. 

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1). Отобранные для сравнения земельные участки расположены в г. Липецке, ввиду чего эксперт посчитал возможным различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключить за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок. При проведении экспертизы за объекты сравнения для определения вероятной стоимости земельного участка на требуемую дату принимались земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по основным ценоообразующим факторам. 

Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов. Приведена таблица расчета весовых коэффициентов и итогового результата в рамках сравнительного подхода. Экспертом приведено и обоснование согласования результатов. Расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО№1, ФСО №2, ФСО №7. 

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены. 

Замечания представителя ответчика относительно того, что эксперт не учитывал наличие, отсутствие инженерных коммуникаций, возможность/невозможность их подключения как важный ценообразующий фактор и не произвел соответствующие корректировки, судом не принимаются по следующим основаниям. Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. 

Как следует из заключения судебной экспертизы и письменных пояснений эксперта ФИО8., при проведении экспертизы эксперт исходил из того, что инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций: возможность подключения к коммуникациям, наличием коммуникаций и их характеристики. При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитывались по следующим основаниям: статьей 390 Налогового Кодекса РФ установлено, что для земельного налога «налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков». Согласно п.20 ФСО №7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный; коммуникации являются объектами отдельного учета, в т.ч. кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество; в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, т.е. коммуникации не являются объектом оценки при определении рыночной стоимости земельного участка для случаев оспаривания кадастровой стоимости, т.к. являются самостоятельным объектом кадастрового и налогового учета. Влияние на стоимость земельного участка оказывает наличие реальной возможности подключения тех или иных коммуникаций в объектах аналогах при их наличии у объекта оценки. Это обстоятельство должно учитываться при анализе ценообразующих факторов. Наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка. Исходя из градостроительного зонирования, на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района расположения объекта оценки и объектов-аналогов, эксперт пришел к выводу о наличии возможности подключения к коммуникациям всех объектов, вследствие чего корректировка на наличие коммуникаций не проводилась. 

Вышеизложенные суждения эксперта основываются на анализе и сопоставлении нескольких источников информации различных саморегулируемых организаций оценщиков, находящихся в открытом доступе, на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ими выводов на базе общепринятых научных и практических данных; не противоречат требованиям законодательства об оценочной деятельности, существующим методикам оценки, соответствуют конкретным обстоятельствам дела, объему имеющейся информации об объектах и их характеристиках; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Оснований сомневаться в верности профессиональных выводов эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит. При таких обстоятельствах, суд соглашается с позицией эксперта о том, что в данном случае при отсутствии в объявлениях сведений о наличии/отсутствии коммуникаций, обоснованно принять в основу как ценообразующий фактор возможность подключения инженерных коммуникаций к объекту исследования и объектам-аналогам.

С учетом изложенного, составленное в соответствии с требованиями закона экспертом заключение не может расцениваться как недопустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

Со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представлено не было. В удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, заявленного представителем административного ответчика, судом было отказано по причине необоснованности доводов в отношении неполноты и неясности выводов эксперта

Учитывая вышеизложенное, суд отклоняет доводы и возражения стороны ответчика относительно заключения судебной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими лицами, в том числе экспертом в рамках судебной оценочной экспертизы, что обусловлено вероятностным характером оценки. Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения не представлено. 

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с КН № равной его рыночной стоимости, определенной в названном экспертном заключении Ассоциации судэкспертов «ПРЕМЬЕР». 

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 13 271 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 15.01.2016 г. в размере равном его рыночной стоимости – 18 100000 (Восемнадцать миллионов сто тысяч) рублей. 

Датой подачи Акционерным обществом «Корпорация «ГРИНН» заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 3 сентября 2018 г.

Установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 г. 

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий . О.В. Михалева

Решение суда в окончательной 

форме принято 29.12.2018 г.

.

.

. 

8