Дело № 3а-41/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 марта 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Виноградове В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Рента» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Рента» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (№) в размере рыночной.

В обоснование требований указав, что является собственником объекта недвижимости – нежилого здания (гараж), общей площадью 323,6 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, 

<

адрес>. 

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 4822 кв.м, с кадастровым номером № (№), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания (гаража), адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание гаража. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, 

<

адрес>. 

Земельный участок с кадастровым номером № (№) по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № от 15 декабря 2006 года был предоставлен арендатору – Открытому акционерному обществу «НИИХТ». Срок действия Договора: с 15 декабря 2006 года по 15 декабря 2016 года. В настоящее время новый договор аренды не заключен.

Пунктом 2.1 указанного Договора было определено, что порядок взимания и размер арендной платы определяется ежегодно в соответствии с Порядком определения размера и внесения арендной платы на землю в городе Новосибирске, утвержденным решением городского Совета от 25 октября 2005 года №106. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Расчет размера арендной платы на момент заключения Договора приводится в приложении 2 к Договору.

Согласно приложению 2 к Договору аренды, расчет размера арендной платы участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Как указывает в своем заявлении административный истец, Общество намерено реализовать предоставленное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право аренды указанного земельного участка.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка площадью 4822 кв.м, с кадастровым номером № (№), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания (гаража), адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание гаража. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, 

<

адрес>, составляет 18745042,80 рублей по состоянию на 1 января 2010 года.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной.

В судебном заседании представитель административного истца уточнила заявленные требования, просит суд не рассматривать требования об обязании административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночную стоимость. В остальной части поддержала заявленные требования. 

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, мэрии города Новосибирска, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили. 

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого здания (гараж), общей площадью 323,6 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, 

<

адрес> (л.д. 

<

...>). 

Согласно представленной в материалы дела справке № от 18 мая 2016 года за подписью конкурсного управляющего Открытого акционерного общества «НИИХТ» Д.В.Т. (л.д. 

<

...>, оборотная сторона), фактическое использование земельных участков совпадало с разрешенным использованием, а именно земельный участок № (№) использовался для эксплуатации здания (гаража); на дату 01 января 2010 года земельный участок не имел ограничений (обременений).

Кроме того, согласно справке от 22 июля 2016 года за подписью конкурсного управляющего Открытого акционерного общества «НИИХТ» Д.В.Т. (л.д. 

<

...>), указанное здание используется в качестве производственного помещения. Эксплуатация здания не связана с научной деятельностью, в нем не проводятся научные исследования и изыскания, не осуществляется испытание опытных промышленных образцов; в них не размещаются организации, осуществляющие научные изыскания, исследования и разработки (научно-исследовательские институты, проектные институты, научные центры, опытно-конструкторские центры, государственные академии наук, в том числе отраслевые и т.п.). 

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 4822 кв.м, с кадастровым номером № (№), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания (гаража), адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание гаража. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, 

<

адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером № (№) по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № от 15 декабря 2006 года был предоставлен арендатору – Открытому акционерному обществу «НИИХТ». Срок действия Договора: с 15 декабря 2006 года по 15 декабря 2016 года.

Пунктом 2.1 указанного Договора было определено, что порядок взимания и размер арендной платы определяется ежегодно в соответствии с Порядком определения размера и внесения арендной платы на землю в городе Новосибирске, утвержденным решением городского Совета от 25 октября 2005 года №106. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Расчет арендной платы на момент заключения Договора приводится в приложении 2 к Договору.

В соответствии с приложением 2 к Договору аренды, расчет размера арендной платы участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

По состоянию на 1 января 2010 года Открытое акционерное общество «НИИХТ» на территории указанного земельного участка научную деятельность не осуществляло (л.д. 

<

...>).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 декабря 2016 года (л.д. 

<

...>), сведения о спорном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 13 декабря 2006 года, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2010 года определена в размере 18745042,80 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Аналогична и правовая позиция Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в абзаце 8 пункта 6 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которой, лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку административный истец намерен реализовать предоставленное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право аренды указанного земельного участка, определением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагиваются его права и обязанности.

Как следует из содержания уведомления Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 27 октября 2016 года №, 24 октября 2016 года Общество с ограниченной ответственностью «Рента» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области с заявлением, входящий номер №, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка (л.д. 

<

...>).

Однако, данное заявление было возвращено заявителю, с указанием о необходимости разрешения вопроса в судебном порядке (л.д. 

<

...>).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п, сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Частью 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу Общества с ограниченной ответственностью «Рента» проведена его оценка.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Согласно Отчету «Об оценке стоимости имущества» № от 01 сентября 2016 года, выполненному оценщиком ООО Центр оценки «С,» С.Р.Р.., по состоянию на 1 января 2010 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 10174 420 рублей (л.д. 

<

...>, оборотная сторона).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Обществом с ограниченной ответственностью «Рента» в обоснование заявленных требований в отношении земельного участка с кадастровым номером № (№) представлено положительное экспертное заключение Ассоциации Саморегулируемой организации «Ю.-С.О.П.О.и э.» А СРО «ЮСО» № от 24 января 2017 года (л.д.

<

...>) на отчет № от 01 сентября 2016 года.

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 №297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Согласно представленному положительному заключению, Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № (№), установленная в представленном суду Отчете «Об оценке стоимости имущества» № от 01 сентября 2016 года, учитывает индивидуальные характеристики этого объекта и является достоверной. Доказательств, опровергающих изложенные в вышеуказанном отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами в материалы дела не представлено.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки земельного участка, в отношении которого административный истец намерен реализовать предоставленное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право аренды, его рыночной стоимости. В связи с чем, требование Общества с ограниченной ответственностью «Рента» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной на основании представленного отчета ООО Центр оценки «С.» № «Об оценке стоимости имущества» от 01 сентября 2016 года (л.д. 

<

...>, оборотная сторона) по состоянию на 1 января 2010 года в размере 10174 420 рублей подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Рента» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4822 кв.м, с кадастровым номером № (№), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания (гаража), адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание гаража. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 10174 420 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2010 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Рента» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 24 октября 2016 года. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы. 

Решение суда вступило в законную силу 11.04.2017 г.