Дело № 3а-36/2024

70OS0000-01-2023-000210-87

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 августа 2024 г. Томский областной суд в составе

председательствующего судьи Кулинченко Ю.В.

при секретаре Зворыгине К.К.

с участием представителя административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело № 3а-36/2024 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кэш энд Керри» к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, областному государственному бюджетном учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» обратилось в Томский областной суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра», Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области о признании незаконным решения от 07.11.2023 № ОРС-70/2023/000871 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 217427 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности вышеуказанный земельный участок, кадастровая стоимость которого составляет 390100308 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке в размере 217427000 руб. Считает, что данное обстоятельство нарушает его права как налогоплательщика.

17.10.2023 административный истец обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости в областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование - ОГБУ «ТОЦИК»). 

Решением ОГБУ «ТОЦИК» от 07.11.2023 № ОРС-70/2023/000871 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, определенном в отчете об оценке от 07.07.2023 №23173-16 ООО «Перспектива», поскольку данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением судьи от 29.12.2023 к участию в административном деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска.

В соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела; административным истцом представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствии его представителя (л.д. 128). 

Представитель ОГБУ «ТОЦИК» ФИО1 представил письменные возражения на административный иск (л.д. 103), в которых указал на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке земельного участка требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности; взятый оценщиком объект-аналог № 1 предназначен под индустриальную застройку, тогда как оцениваемый участок предназначен под коммерческую застройку, тем самым оценщик использовал объект не сопоставимый с объектом оценки по ценообразующему фактору – сегменту рынка, а также не применил корректировки на вид разрешенного использования, что привело к существенному занижению итоговой стоимости объекта оценки; объект-аналог № 3 характеризуется местоположением на окраине города Томска, однако, оценщик ошибочно приравнивает местоположение данного аналога к объекту оценки, что не отражает действительной разницы; также согласно данным публичной кадастровой карты данный земельный участок характеризуется наличием зеленых насаждений, не разработан, что оказывает отрицательное влияние на его стоимость, так как ограничивают использование площади земельного участка и требуют затрат на их устранение, однако оценщик данный факто никак не учитывает и не корректирует. Таким образом, ОГБУ «ТОЦИК» действовало в рамках полномочий в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; 

возражает против удовлетворения требований о признании незаконным решенияот 07.11.2023, поскольку судебная экспертиза подтвердила недостатки отчёта оценщика, представленного административным истцом; требование об установлении кадастровой стоимости земельногоучасткав размереего рыночной стоимости с учетом допроса судом эксперта оставил на усмотрение суда, сославшись на отсутствие замечаний к заключению судебной экспертизы.

В письменном отзыве представитель Департамента по управлению государственной собственностью Томской области просил отказать в удовлетворении административного иска по тем же основаниям. 

Выслушав представителя административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК», изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерацииюридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11.08.2020), согласно части 1 которой, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 №269-ФЗ до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению норм статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения статьи 22 этого Закона (подпункты «а» и «б» пункта 3).

Постановлением Администрации Томской области от 24.03.2022 № 102а «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственнойкадастровойоценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального законаот 03.07.2016№ 237-ФЗ на территории Томской области – 01.07.2022.

В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.03.2023 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м., кадастровый номер /__/.

При изложенных данных обращение административного истца, являющегося собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, размер которого зависит в силу положений ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации от его кадастровой стоимости, с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,в полной мере согласуется с приведенным правовым регулированием, в силу которого федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости. 

Действующая кадастровая стоимость земельного участкас кадастровым номером /__/ утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 08.11.2022 № 40 и по состоянию на 01.01.2022 составляет 390100 308 руб.

В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21.07.2017 № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 Устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ порядок, административный истец 17.10.2023 обратился в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости – 217427 000 рублей, определенной по состоянию на 30.06.2023.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложенотчет ООО «Перспектива»№ 23173-16 от 07.07.2023, содержащий указанные выше сведения о рыночной стоимости земельногоучастка по состоянию на 30.06.2023.

РешениемОГБУ «ТОЦИК» от 07.11.2023 № ОРС-70/2023/000871отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в связи с тем, что взятый оценщиком объект-аналог № 1 предназначен под индустриальную застройку, тогда как оцениваемый участок предназначен под коммерческую застройку, тем самым оценщик использовал объект не сопоставимый с объектом оценки по ценообразующему фактору – сегмент рынка, а также не применил корректировки на вид разрешенного использования, что привело к существенному занижению итоговой стоимости объекта оценки; объект-аналог № 3 характеризуется местоположением на окраине города Томска, однако, оценщик ошибочно приравнивает местоположение данного аналога к объекту оценки, что не отражает действительной разницы; также согласно данным публичной кадастровой карты данный земельный участок характеризуется наличием зеленых насаждений, не разработан, что оказывает отрицательное влияние на его стоимость, так как ограничивают использование площади земельного участка и требуют затрат на их устранение, однако оценщик данный факто никак не учитывает и не корректирует. 

В рассматриваемом случае бюджетное учреждение при рассмотрении заявления ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» действовало в пределах предоставленных ему полномочий, с соблюдением порядка рассмотрения заявления об установлении рыночнойстоимостиобъекта недвижимости.

Для оценки правомерности выводов, приведенных в решенииОГБУ «ТОЦИК» от 07.11.2023 № ОРС-70/2023/000871относительно представленного отчета оценщика, судом по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определении рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно выводам эксперта ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России, содержащимся в заключении № 297/7-4-24 от 30.05.2024 (с учетом внесенных в него экспертом в ходе рассмотрения дела изменений) отчёт №23173 от 07.07.2023 об оценке рыночной стоимостиземельного участка с кадастровым номером /__/, подготовленный ООО «Перспектива»,действительно содержитнедостатки, указанныев решении ОГБУ «ТОЦИК» от 07.11.2023,ине соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимостиуказанного земельного участка; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, определена в размере 257462 332 руб. по состоянию на 30.06.2023.

Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о действительной рыночной стоимости земельного участка, заключениесоответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»,содержит все необходимые сведения доказательственного значения, достаточно мотивировано, выводы предельно ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения постатье 307Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При проведении экспертизы экспертом проведена проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки требованиям Федерального законаот 29 июля 1998 г. №135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам проведения оценки, результаты исследования и сделанные выводы относительно несоответствия отчета ООО «Перспектива»требованиям законодательства об оценочной деятельности подробно изложены в описательной части экспертного заключения со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.

При определении экспертом рыночной стоимости земельного участка в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.

Экспертом использован предусмотренный законодательством об оценочной деятельности метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, который позволяет достичь максимальной точности в определении стоимости объекта; обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Согласно заключению экспертом подобраны максимально сопоставимые объекты-аналоги для определения стоимости оцениваемого объекта. Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величинырыночной стоимости объекта недвижимости.

В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом последовательно применены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Доказательств, которые опровергали бы выводы экспертного заключения, свидетельствовали бы о рыночной стоимости земельного участкам в ином размере по состоянию на 30.06.2023, участвующими в деле лицами не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено. При таких обстоятельствах указанная в уточненном заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере 257462 332 рубля подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Учитывая приведенные в экспертном заключении выводы о несоответствии представленного административным истцом отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не усматривает оснований для признания оспариваемого решения ОГБУ «ТОЦИК» от 07.11.2023 незаконным, поскольку в рассматриваемом случае у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона 03.07.2016 № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» об установлении кадастровой стоимости земельного участкаравной его рыночной стоимости на основании представленного отчета №23173-16 от 07.07.2023 ООО «Перспектива».

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 названного Федерального закона не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

При этом согласно части 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

При изложенных данных суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере равном рыночной стоимости, определенном судебным экспертом по состоянию на 30.06.2023 и составляющем 257462 332 рубля.

Согласно части 4.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае, если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в законную силу решения суда направляется в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 182 данного Кодекса.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 78 того же кодекса если экспертиза назначена по ходатайству лица, участвующего в деле, не освобожденного от уплаты сумм за проведение экспертизы, в определении также указывается на обязанность этого лица внести в срок, установленный судом, на счет, определяемый в соответствии со статьей 109 данного Кодекса, денежную сумму, подлежащую выплате эксперту, в размере, определенном судом на основании соглашения сторон и эксперта.

Как видно из материалов дела в счет оплаты экспертизы административным истцом внесены 70000 руб. Согласно заявлению экспертного учреждения от 30.05.2024 и счета на оплату экспертизы расходы по ее проведению составили 75712 руб., следовательно, внесенные административным истцом 70000 рублей подлежат перечислению на счет экспертной организации, а оставшиеся 5712 – взысканию с административного истца в пользу экспертного учреждения. 

Руководствуясь статьями 175–180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кэш энд Керри» о признании незаконным решенияобластного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра»от 07.11.2023 № ОРС-70/2023/000871об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участкав размере его рыночной стоимости отказать;

административное исковое заявлениеобщества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кэш энд Керри» в частитребованияоб установлении кадастровой стоимости земельногоучасткав размере его рыночной стоимости удовлетворить:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым /__/ общей площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 30.06.2023 в размере 257462 332 рубля;

датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости считать 17.10.2023;

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кэш энд Керри» в пользу Федерального бюджетного учреждения Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 5712 руб.;

денежные средства в сумме 70000 руб., внесенные ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» на лицевой счет Томского областного суда в счет оплаты судебной экспертизы, перечислись Федеральному бюджетному учреждению Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации по следующим реквизитам:

Наименование: УФК по Томской области (ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России)

Адрес: 634034, 

<

...>

ИНН: 

<

***>

КПП: /__/

ОГРН: /__/

Р/сч. (НКС) /__/

В Отделение Томск Банка России // УФК по Томской области г. Томск

Кор./сч. (ЕКС) /__/

БИК: /__/

ОКТМО: /__/

КБК: /__/;

на решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий 

Мотивированный текст решения изготовлен 19 августа 2024 года.