Дело № 2-3062/2017 

<

данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2017 года 

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Гладких. Н.В.,

при секретаре Кучукбаевой Е.В.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, действующих на основании доверенности,

представителя ответчика АО «Строгановский посад» ФИО3, действующего на основании доверенности от имени Конкурсного управляющего ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ответчикам АО «Строгановский посад» в лице конкурсного управляющего ФИО4, АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на незавершённый строительством дом,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратилась к ответчикам Акционерному обществу «Строгановский посад» и Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» с иском о признании права собственности на незавершённый строительством двухэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью по проекту 

<

данные изъяты> кв.м., имеющий степень готовности 65 процентов, расположенный на земельном участка (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование предъявленного требования истец ФИО5 указала, что между ней и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (Акционерное общество «Строгановский посад») заключен договор купли – продажи от 29 января 2010 года № РДП-09-в отношении земельного участка площадью 1707 кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: 

<

адрес>. Она уплатила покупную цену в размере 836 037 руб.84 коп. за земельный участок. Переход права собственности на указанный земельный участок не был зарегистрирован в связи с обременением прав на земельный участок залогом в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк». Между ней и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (Акционерное общество «Строгановский посад») заключён договор подряда на строительство индивидуального жилого дома от 29 января 2010 года № РДП-09-04. В соответствии с условиями договора подряда ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (Акционерное общество «Строгановский посад») приняло на себя обязательства осуществить строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 59:32:3250001:2573. В период с 31 октября 2011 по 24 июля 2013года она уплатила подрядчику денежную сумму в размере 3 225 594 руб. 16 коп. за выполнение работ по строительству жилого дома. Подрядчик не выполнил обязанность по строительству жилого дома, готовность объекта строительства составляет 65 процентов. В настоящее время в отношении Акционерного общества «Строгановский посад» введено конкурсное производство. Согласно условиям кредитного договора денежные средства предоставлялись ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (Акционерному обществу «Строгановский посад») для осуществления строительства индивидуальных жилых домов в коттеджном посёлке «Строгановский посад». Следовательно, кредит являлся целевым и АО «Российский Сельскохозяйственный банк» не могло не знать о застройке обременённого залогом земельного участка, при этом, предметом ипотеки является только земельный участок, право залога не распространяется на здание, возведённое на земельном участке, за счёт средств иного лица, а не залогодателя. Принимая во внимание, что строение не является предметом ипотеки, запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для признания права собственности на возведенный на этом участке жилой дом. Согласно заключению ООО «ТехЭксПро» строение, находящееся по адресу: 

<

адрес>, имеет степень готовности 65 процентов, а также необходимую надёжность и безопасность для пребывающих в нём лиц, обладает признаками капитального объекта недвижимого имущества. Учитывая, что строение возводилось в соответствии с разрешением в пределах границ земельного участка, строение не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, она надлежащим образом исполнила обязанности по договору купли – продажи и договору подряда, имеются основания для признания права собственности на незавершённый строительством жилой дом.

Истец ФИО5 не явилась в судебное заседание, извещена о времени и месте судебного разбирательства, направила в суд своих представителей.

В судебном заседании представители истца ФИО1, ФИО2 просили об удовлетворении предъявленного требования на основании доводов, изложенных в иске. 

В судебном заседании представитель ответчика конкурсного управляющего АО «Строгановский посад» ФИО3 не согласился с иском на основании доводов, указанных в письменных возражениях (л.д.189-193). Представитель ответчика пояснил, что Акционерное общество «Строгановский посад» признано банкротом, в отношении него введено конкурсное производство. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком на дату открытия конкурсного производства, поэтому земельный участок включен в конкурсную массу Акционерного общества «Строгановский посад». Права на земельный участок обременены ипотекой в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк» на основании договора об ипотеке (залоге) земельных участков от 28 июня 2011 года. В силу данного договора Акционерное общество «Строгановский посад» не вправе отчуждать земельные участки без согласия залогодержателя АО «Российский Сельскохозяйственный банк». В соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» с момента открытия конкурсного производства требования кредиторов по не денежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные. Право собственности на земельный участок не зарегистрировано за истцом. Право собственности на объект незавершенного строительства, возведенный по договору подряда на земельном участке, также не зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке. При таком положении приобретение права собственности на объект незавершённого строительства после введения процедуры конкурсного производства в силу положений действующего законодательства не представляется возможным. В силу Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» истец вправе предъявить денежное требование к ответчику, вытекающее из обязательств. Истец избрал неправильный способ защиты нарушенного права. У истца не возникли права на земельный участок, на котором возведено строение. В силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право залога распространяется на здания, возведённые на земельном участке, являющемся заложенным имуществом. Признание судом права собственности истца на жилой дом влечет нарушение прав ответчиков (залогодателя и залогодержателя) в связи с выбытием имущества из конкурсной массы; удовлетворение требования истца противоречит принципам очерёдности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов в рамках процедуры банкротства Акционерного общества «Строгановский посад». Истец пропустил годичный срок исковой давности, установленный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» не направило представителя в судебное заседание, извещено о времени и месте судебного разбирательства, что следует из уведомления о вручении судебной повестки, не представило возражения на иск

Суд, выслушав объяснения представителей истца ФИО5, представителя ответчика Акционерного общества «Строгановский посад», изучив гражданское дело, установил следующие обстоятельства.

Акционерное общество «Строгановский посад» (№) является действующим юридическим лицом, которое ранее имело наименования Закрытое акционерное общество «РОДЭКС – ЮКОН» и Закрытое акционерное общество «Строгановский посад».

В отношении Акционерного общества «Строгановский посад» (Закрытого акционерного общества «Строгановский посад») введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО4; сведения об открытии конкурсного производства в отношении Акционерного общества «Строгановский посад» внесены в Единый государственный реестр юридических лиц; на момент рассмотрения дела конкурсное производство не завершено.

Данные обстоятельства подтверждаются решением Арбитражного суда Пермского края от 09 марта 2016 года по делу № А50-19240/2015, определениями Арбитражного суда Пермского края от 09 сентября 2016 года, от 10 марта 2017 года, от 08 сентября 2017 года, сведениями о юридическом лице из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д.153-169, 199-200).

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 

Земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), расположенный по адресу: 

<

адрес>, образован из земельного участка (кадастровый №), и предназначен для жилищного строительства на землях населённых пунктов, граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

17 декабря 2009 года права собственности Закрытого акционерного общества «РОДЭКС – ЮКОН» на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данные обстоятельства подтверждаются кадастровым паспортом земельного участка, свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.13-19, 25-27, 181-184, 194-198).

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, что следует из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

На основании статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из письменного договора купли – продажи земельного участка от 29 января 2010 года № РДП-09-05, оформленного между ЗАО «РОДЭКС – ЮКОН» (Продавцом) и ФИО5 (Покупателем), следует, что Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), предназначенный для жилищного строительства на землях поселений, расположенный по адресу: 

<

адрес> (пункты 1.1 – 1.6). Покупатель обязан внести покупную цену в размере 836 037 руб.84 коп. не позднее 30 сентября 2011 года (пункты 3.1 – 3.3, приложение № 2 к договору) (л.д.9-12, 18).

03 июня 2010 года и 21 сентября 2011 года покупная цена в размере 836037 руб.84 коп. уплачена ФИО5 в пользу ЗАО «РОДЭКС – ЮКОН» за полученный земельный участок, что подтверждается платёжными поручениями, приходным кассовым ордером, актом сверки (л.д.20-23).

Ответчики не оспаривали факт исполнения истцом обязанности по уплате покупной цены земельного участка в полном объёме.

Оценивая положения договора купли – продажи, суд находит данный договор заключённым, так как он оформлен в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, стороны договора согласовали все его существенные условия: в договоре содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность, указана покупная цена недвижимого имущества.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что договор от 29 января 2010 года фактически исполнен сторонами, поскольку каждая из сторон исполнила принятые на себя обязанности.

Переход права на земельный участок (кадастровый №) от Закрытого акционерного общества «РОДЭКС – ЮКОН» к ФИО5 не зарегистрирован. Право собственности на данный земельный участок обременено правом залога в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк», данное обременение установлено на срок с 06 июля 2011 года по 30 мая 2016 года и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 06 июля 2011 года.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, договором об ипотеке (залоге) земельных участков) от 28 июня 2011 года № 117600/0057-7.10, договором об ипотеке (залоге) земельных участков) от 22 октября 2012 года № 117600/0057-7.10 (л.д.25-27, 181-184).

Оценивая полученные доказательства, суд находит, что обременение в отношении земельного участка (кадастровый №) установлено, государственная регистрация такого обременения произведена после заключения договора купли – продажи, то есть в момент совершения сделки указанный земельный участок не был обременён правом залога в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк». 

При таком положении суд считает, что права ФИО5 на земельный участок являются юридически действительными, так как ФИО5 как Покупатель действовала добросовестно и разумно, поскольку она совершила необходимые действия, направленные на приобретение права собственности на земельный участок, в том числе передала покупную цену за приобретённое имущество.

Таким образом, ФИО5 является законным владельцем указанного земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка от 29.01.2010г. в установленном порядке не расторгнут, не признан недействительным.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путём признания права и иными способами, предусмотренными законом. 

Определением Арбитражного суда Пермского края от 23 декабря 2015 года требование ФИО5 на сумму 4 061 632 рублей включено в третью очередь реестра требований Акционерного общества «Строгановский посад» (Закрытого акционерного общества «Строгановский посад») в рамках конкурсного производства.

В силу статьи 126 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства требование о признании права собственности может предъявляться не только в ходе конкурсного производства, то есть может предъявляться в общем порядке.

Суд находит, что такое включение требований истца в реестр требований к должнику не препятствует рассмотрению вопроса о признании права собственности на объект незавершённого строительства, поскольку заинтересованное лицо вправе выбирать способ защиты своих имущественных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьёй 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьёй 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи (подпункт 2 пункта 2 статьи 40 утратил силу на основании Федерального закона от 04 декабря 2006 № 201-ФЗ), то есть имеют право на застройку земельного участка.

28 ноября 2008 года Архитектурно – строительная инспекция Пермского муниципального района выдала Закрытому акционерному обществу «РОДЭКС – ЮКОН» разрешение на строительство объекта капитального строительства «Коттеджный поселок «

<

данные изъяты>», в том числе объекта по адресу: 

<

адрес> (л.д.85-88). 

Из письменного договора подряда на строительство индивидуального жилого дома от 29 января 2010 года № РДП-09-04, дополнительного соглашения от 27 декабря 2012 года, дополнительного соглашения от 04 августа 2013 года, заключенных между Закрытым акционерным обществом «РОДЭКС – ЮКОН» (Подрядчиком) и ФИО5 (Заказчиком), следует, что Подрядчик обязан осуществить в срок до ДД.ММ.ГГГГ строительство индивидуального жилого дома на земельном участке (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>, коттеджный поселок «Строгановский посад», за плату в размере 3 225 594 руб.16 коп., подлежащую внесению не позднее 27 декабря 2012 года (л.д.28-41). 

Согласно платёжным документам и обстоятельствам, установленным определением Арбитражного суда Пермского края от 22 декабря 2015 года, ФИО5 уплатила денежную сумму в размере 2 700 594 руб.16 коп. за выполнение работ по строительству жилого дома на основании договора подряда от 29.01.2010 года № РДП-09-04 и 525 000 руб. по договору № 10/11-Нг-9 от 29.01.2010г. об условиях членства в некоммерческом партнерстве по организации строительства и эксплуатации инфраструктуры общего пользования в коттеджном поселке «

<

данные изъяты>» (л.д.42-62, 63-68, 71-80).

Соглашением от 27.12.2012г. между Некоммерческим партнерством по организации строительства и эксплуатации инфраструктуры общего пользования в коттеджном поселке «

<

данные изъяты>» и ФИО5, договор №-Нг-9 от 29.01.2010г. расторгнут. Стороны установили, что внесенные ФИО5 денежные средства в размере 525 000руб. засчитываются в сумму подлежащую оплате по Договору строительного подряда № РП-09-04 от 29.01.2010г., заключенного между ФИО5 и ЗАО «Родэкс-Юкон» (л.д.70).

Таким образом, общая сумма, внесенная ФИО5 по строительству дома, составила 3 225 594 руб. 16 коп. (2 700 594 руб.16 коп. + 525 000руб.). Следовательно, ФИО5 были выполнены в полном объеме условия договора по строительству жилого дома.

Факт возведения строения на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (кадастровый №) подтверждается актом приёма – передачи объекта незавершённого строительством от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.82).

Согласно данному акту ФИО5 получила от Закрытого акционерного общества «Строгановский посад» незавершённый строительством индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок (кадастровый №), имеющий степень готовности 65 процентов; на объекте не выполнены работы по строительству крыльца, отмостки, подшивки кровли и водосточной системы, по утеплению фасада здания, наружной отделке фасада, устройству внутренней лестницы на второй этаж, отделочные, электромонтажные и сантехнические работы.

Таким образом, доводы представителя ответчика о том, что спорный объект недвижимости включен в конкурсную массу АО «Строгановский Посад», не состоятельны, так как указанный объект был передан по акту приема-передачи ФИО5, которой внесены в полном объеме денежные средства за строительство дома, поэтому данный жилой дом не мог быть включен в конкурсную массу.

Из заключения Общества с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» следует, что объект, расположенный: 

<

адрес>, не завершён строительством, имеет готовность 65 процентов, поскольку строительно-монтажные работы по созданию объекта не выполнены в полном объёме, не выполнены отделочные, электромонтажные и сантехнические работы на объекте (л.д.89-151).

Из акта Администрации Култаевского сельского поселения от 12 октября 2017 года следует, что земельному участку (кадастровый №) присвоен адрес: 

<

адрес> (л.д.83).

Следовательно, объект незавершённого строительства имеет местонахождение по данному адресу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из содержания указанной правовой нормы и разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо устанавливать наличие у неё признаков, способных относить её в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам; при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нём, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы; при этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд находит, что исследованные документы подтверждают, что спорный объект незавершённого строительства имеет неразрывную связь с земельным участком, технические характеристики и степень готовности этого объекта указывают на то, что перемещение объекта невозможно без его разборки (без несоразмерного ущерба назначению объекта), работы по сооружению фундамента объекта полностью завершены.

При таком положении суд считает, что спорное строение обладает соответствующими признаками недвижимой вещи.

Права на незавершённый строительством жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, что следует из соответствующего уведомления (л.д.180).

Согласно пункту 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ (в редакции от 28 декабря 2015 года) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с частью 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 – 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр.

На основании пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель ответчика Акционерного общества «Строгановский посад» ФИО3 заявил ходатайство о применении к требованиям истца срока исковой давности на основании пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Представители истца с применением срока исковой давности не согласны, считают, что срок истцом не пропущен. 

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Разрешая заявление ответчика о применении исковой давности, суд исходит из следующих обстоятельств.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Требования истца не связаны с оспариванием каких – либо сделок, что следует из содержания иска.

Следовательно, на требование истца не может распространяться срок исковой давности, установленный в статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иск о признании права собственности на незавершённый строительством жилой дом предъявлен в суд 18 октября 2017 года.

Суд установил, что 30 сентября 2015 года истец ФИО5 приняла от Подрядчика Закрытого акционерного общества «Строгановский посад» (Закрытого акционерного общества «РОДЭКС – ЮКОН») незавершённый строительством жилой дом.

Таким образом, в указанную дату истец ФИО5 узнала о нарушении своих прав, поскольку подрядчик не выполнил обязательство по строительству жилого дома в полном объёме, к моменту предъявления иска не истёк общий срок исковой давности, равный трём годам.

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Истец ФИО5 предъявила требование о признании права собственности на незавершённый строительством жилой дом как владелец земельного участка и возведённого на нём строения.

При таком положении суд считает, что на требования истца исковая давность не распространяется.

Учитывая изложенное, требование ответчика о применении исковой давности не является правомерным.

В соответствии пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу части 10 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Следовательно, в силу закона право собственности на объект незавершённого строительства может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости на основании проектно – сметной документации, и имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. 

Суд установил, что деятельность ответчика Акционерного общества «Строгановский посад» была связана со строительством коттеджного поселка «Строгановский посад»; возведение спорного объекта осуществлено на основании оформленного в установленном порядке разрешения на строительство, в соответствии с проектной документацией, генеральным планом по заданию и за счёт средств истца.

Ответчики не оспаривали факт создания (постройки) незавершённого строительством жилого дома за счёт средств истца, не представили документы о создании данного объекта недвижимости с нарушением градостроительных, строительных норм и правил, его несоответствии параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки.

По смыслу статьи 753 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда Заказчик имеет право на владение, пользование и распоряжение результатом осуществленных им вложений в строительство объекта недвижимости, данное право означает право собственности на объект таких вложений.

Суд установил, что земельный участок, на котором расположен возведённый жилой дом, обременён правом залога в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк»; право залога на земельный участок было установлено после передачи земельного участка истцу в собственность на основании договора купли – продажи и возникновения обязательства по созданию на земельном участке жилого дома.

При таком положении суд находит, что при известной степени осмотрительности и добросовестности, земельный участок не мог быть передан Закрытым акционерным обществом «РОДЭКС – ЮКОН» в залог Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» в обеспечение исполнения обязательства, поскольку право собственности на него было передано истцу, от истца была получена покупная цена за земельный участок. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружение залогодателя. 

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). 

В силу соответствующего договора предметом ипотеки является земельный участок, а не жилой дом, созданный истцом на этом участке с соблюдением требований законодательства.

Оценивая установленные обстоятельства, суд считает возражения ответчика Акционерного общества «Строгановский посад» о том, что земельный участок, на котором расположено спорное строение, включен в конкурсную массу и обременен ипотекой, на строение, возведённое на таком земельном участке, распространяется право залога, не являются юридически значимыми обстоятельствами, поскольку предмет иска не может являться имуществом, включенным в конкурсную массу должника Акционерного общества «Строгановский посад». 

Учитывая изложенное, по смыслу положений статей 65 и 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд полагает, что запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом.

Учитывая изложенное, суд считает, что ФИО5 действует разумно и добросовестно при осуществлении гражданских прав и исполнении обязанностей, поскольку она использует земельный участок на законных основаниях, имеет право на возведение строений на земельном участке; строительство дома осуществлено на земельном участке, на котором возможно возведение жилого строения; построенный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, градостроительным, строительным нормам и правилам.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что наличие у земельного участка обременения в виде залога не может свидетельствовать о том, что действия истца по строительству дома были неправомерными, поэтому имеются правовые основания для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости – незавершённый строительством жилой дом.

В соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь статьями 194 – 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Признать за ФИО5 право собственности на незавершённый строительством индивидуальный двухэтажный жилой дом общей площадью по проекту 

<

данные изъяты> кв.м. со степенью готовности 65 %, расположенный на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. 

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края.

Решение принято в окончательной форме 20 декабря 2017 года.

Судья Пермского районного суда (подпись)

<

данные изъяты>

Судья Н.В. Гладких