Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Чапаевск Самарской области 03 июля 2019 года 

Чапаевский городской суд Самарской области в составе: 

председательствующего судьи Законова М.Н.,

при секретаре Сергеевой О.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Чапаевского городского суда Самарской области гражданское дело № 2-798/19 по иску ФИО2 ФИО12 к ФИО1 ФИО13, ФИО1 ФИО14, ФИО1 ФИО15 о взыскании задатка в двойном размере, убытков, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец – ФИО2 обратился к ответчикам ФИО3, ФИО4, ФИО5 с исковым заявлением, в котором просит суд взыскать с ответчиков в солидарном порядке задаток, переданный по предварительному договору купли-продажи от 04.12.2018 года. В обоснование исковых требований указал, что "04"декабря 2018 г. между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, принадлежащего ответчикам. В обеспечение обязательств истец передал ответчикам денежные средства в размере 452 500 (Четыреста пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей. Срок для заключения основного договора купли-продажи истцом и ответчиками был определен до 30.03.2019 г. До настоящего времени основной договор купли-продажи между истцом и ответчиками не заключен. На неоднократные требования истца ответчики отвечают отказом, мотивируя его тем, что заключению основного договора купли - продажи препятствуют обстоятельства, от них не зависящие. На требования возвратить задаток, ответчики ответили, что необходимыми денежными средствами не располагают. На момент заключения предварительного договора истцу не было известно о наличии обременений (ограничений) на указанное имущество. И, по словам ответчиков, ограничений, препятствующих сделке не существовало. Однако с декабря 2018 г. и по настоящее время, как утверждают ответчики, происходит процесс снятия ограничения запрета на проведение сделок, последнее из которых, наложено судебными приставами, ввиду неоплаченных денежных взысканий по исполнительному производству. Истец со своей стороны передал значительную сумму денежных средств ответчикам, с целью снятия указанного ограничения, однако ситуация длительное время не меняется, основной договор купли - продажи не заключается. Ответчики принятых на себя по предварительному договору обязательств не выполнили и фактически уклонились от заключения основного договора купли-продажи. Просили суд взыскать солидарно с ответчиков сумму задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи от 04.12.2018 г., в двойном размере, т.е. в сумме 905 000 (Девятьсот пять тысяч) рублей, госпошлину в размере 12 250 (Двенадцать тысяч двести пятьдесят) рублей и расходы по оплате услуг представителя по договору об оказании услуг № 12041908 от 12.04.2019 г. в размере 30 000 (Тридцать тысяч) рублей. В ходе судебного заседания исковые требования увеличили и просили суд, к вышеизложенному, взыскать расходы на ремонтные работы в размере 25 330 рублей, ссылаясь на необходимость выполнения работ по восстановлению аварийного дома и доплаченную госпошлину в размере 960 рублей.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал.

Представитель истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании поддержала позицию доверителя и заявленные исковые требования.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражала против иска, ссылаясь на независящие от нее причины, по которым она не может заключить договор купли-продажи спорного дома с ответчиками, указав, что на момент заключения предварительного договора каких-либо обременений в отношении жилого дома не имелось. С действиями судебных приставов по наложении ареста на имущество она не согласна, обращалась по данному факту в прокуратуру – идет проверка. Просила в иске отказать, так как неисполнение договора произошло по независящим от нее обстоятельствам, то есть не по ее вине.

Ответчики ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Свидетель ФИО7, допрошенная в судебном заседании, показала, что является риэлтором в ООО «Альтернатива», стороны являлись ее клиентами. Заключали 4 предварительных договора. Каждый раз последующий договор заключался из-за наличия каких-либо препятствий в заключении основного договора купли-продажи. Истец сам оплатил долги за электроэнергию, за газ. О наличии долгов истца не извещали. На момент заключения договоров каких-либо обременений в отношении спорного жилого дома не имелось. Первоначально ждали, когда ответчики продадут свою квартиру, потом необходимы были деньги для оплаты задолженностей по исполнительному производству, которые были переданы ответчиком в размере 160 000 рублей, но ответчик не внесла данные деньги за долги и сделка опять не состоялась по вине ответчиков. В итоге сумма двойного задатка в размере 452 000 рублей была согласована сторонами.

Суд полагает возможным в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент возникновения правоотношений) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. 

Суд также исходит из того, что из смысла приведенных законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Как установлено судом, между сторонами 04.12.2018 года заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчики обязуются в срок до 30.03.2019 года заключить основной договор с истцом о продаже ему жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

...> с указанием всех характеристик объекта недвижимости за 1 120 000 рублей.

Согласно п. 5 предварительного договора в качестве подтверждения серьезности своих намерений и для обеспечения выполнения своих обязательств «Покупатель» передает «Продавцу» в счет заключения в дальнейшем договора купли-продажи задаток в размере 453 500 рублей.

«Продавцы» получили заток в сумме 452 500 рублей до подписания настоящего договора. Претензий по задатку у сторон не имеется (п.6 договора).

Согласно п.8 предварительного договора при неисполнении обязательств по данному договору по вине «Продавцов» задаток выплачивается в размере двойной суммы задатка «Покупателя» согласно ст.ст. 380, 381 ГК РФ.

В силу п. 9 предварительного договора при неисполнении обязательств по данному договору по вине «Покупателя» задаток остается у «Продавцов» в соответствии со ст.ст. 380, 381 ГК РФ.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Суд, дав правовую оценку предварительного договора, приходит к выводу о том, что договор включает все существенные условия договора купли-продажи, поскольку стороны обязались заключить договор купли-продажи конкретного имущества, по договорной цене, в определенный договором срок, денежные средства в виде задатка, в счет обеспечения обязательств по заключению основного договора купли-продажи, переданы до подписания предварительного договора.

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавцов-ответчиков и покупателя-истца заключить основной договор купли-продажи конкретного жилого дома с земельным участком на согласованных условиях в определенный срок. Добровольно предусмотрели условия задатка, что удостоверено подписями.

Доводы ответчика об отсутствии ее вины в не заключении основного договора суд во внимание не принимает, поскольку они носят бездоказательный характер и не опровергают условия предварительного договора сторон, согласно которому если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, но если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из материалов дела исполнительного производства №27185/14/63032-ИП от 03.10.2014 года видно, что арест в отношении спорного жилого дома наложен 16.02.2019 года.

Между тем, постановление о возбуждении исполнительного производства вынесено 03.10.2014 года, 26.02.2019 года, то есть до окончания срока, предусмотренного предварительным договором, ответчики ознакомлены с материалами исполнительного производства. Кроме того, на протяжении всего времени исполнения судебного акта по взысканию с ответчиком кредитной задолженности по месту жительства последний осуществились выезды, описывалось имущество, накладывались аресты на счета, транспортное средство и обращались взыскания на денежные средства, в связи с чем ответчики, действуя с должной осмотрительностью и заботливостью, не исполняя решение суда, могли предвидеть последствия в виде ограничений в пользовании своим имуществом. Являясь должниками по исполнительным производствам, ответчики несут бремя негативных последствий неисполнения возложенных на них обязательств перед взыскателем.

Суд принимает во внимание, что, будучи осведомленными о наложении ареста на спорное имущество, с момента ареста имелся разумный срок для реализации права и возможности ответчиков на заключение дополнительного соглашения с истцом, в том числе о продлении срока предварительного договора для устранения препятствий сделки (снятия ареста), чем они не воспользовались.

Более того, стороны не были лишены возможности предусмотреть условиями предварительного договора невозможность заключения сделки купли-продажи в виду конкретных обстоятельств, которые они сочтут существенными для сделки.

Также суд принимает во внимание обстоятельства неоднократного заключения предварительных договоров, датированных одной датой, что не оспаривалось сторонами и подтвердилось показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля – риэлтора ФИО7, занимавшейся куплей-продажей имущества сторон.

Как видно, сторонами по существу продлевалась предварительная договоренность о покупке жилого дома по различным причинам, имевшим место со стороны и по вине ответчиков, в том числе: отсутствие справки, наличие задолженностей, неисполнение обязанностей по оплате долгов, обременение, при том, что ответчиками неоднократно передавались денежные средства в счет заключенных договоров с целью урегулирования и устранения препятствий для заключения основного договора купли-продажи.

При этом, каких-либо объективных действий по исполнению взятых на себя обязательств со стороны ответчиков на протяжении длительного времени (с 04.12.2018) не предпринималось, доказательств такового, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено. 

Положения ст. 333 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81, применяются к предусмотренным в п. 2 ст. 381 ГК РФ мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком. Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика уменьшить половину указанной суммы в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ. Сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении в отношении суммы задатка, оставшегося у другой стороны, положений ст. 333 ГК РФ, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (ст. 1102 ГК РФ).

Ходатайств об уменьшении суммы задатка ответчиком не заявлено, оспаривается лишь вина в не заключении договора купли-продажи, обеспечением которого являлся спорный задаток. 

Согласно статье 67 данного кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Проанализировав представленные доказательства и установленные в судебном заседании обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании с ответчиков задатка в пользу истца в двойном размере.

Кроме того, и истцом заявлено требование о взыскании убытков, причиненных вследствие неисполнения предварительного договора ответчиком.

Согласно положениям ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

На основании ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Судом установлено и ответчиками не оспаривается факт проживания истца в спорном жилом помещении, в связи с чем последний, добросовестно рассчитывая на переход прав собственности в отношении указанного жилого дома, нес обязанности по содержанию жилья в надлежащем состоянии и понес расходы по восстановлению отопительной системы дома для пригодности проживания.

Доводы истца о проведении необходимых ремонтных работ в жилом доме и несении расходов, связанных с этим, нашли свое подтверждение в судебном заседании.

Размер убытков подтверждается платежными документами на приобретения стройматериалов, необходимость несения указанных расходов подтверждается актом-нарядом 35 от 28.01.2019 года, согласно которому при разморожении системы отопления 28.01.2019 года отключен отопительный котел в доме в связи с разрывом, что хронологически согласуется с представленными платежными документами о несении расходов на ремонт. 

Доказательств обратного не представлено.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании также подтвердила факт оплаты истцами задолженности за электроэнергию и подключение газа, а также об отсутствии надлежащих условий проживания в доме, о чем истец не был предупрежден.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости несения истцом требуемых ко взысканию расходов. Оснований не доверять показаниям свидетеля суд не усматривает, равно как заинтересованности в исходе дела, при том, что позиция свидетеля при рассмотрении спора нейтральна и ее показания согласуются с представленными доказательствами. 

Таким образом, полагая установленной причинно-следственную связь между неисполнением ответчиками обязательств в соответствии с предварительным договором по заключению в будущем договора купли-продажи дома и необходимостью несения расходов в заявленном размере, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований по их взысканию в пользу истца.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Согласно платежному документу от 17.05.2019 года истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 12 250 рублей.

В связи с увеличением исковых требований, госпошлина истцом доплачена в размере 960 рублей, что подтверждается чек-ордером от 03.07.2019 года.

Таким образом, с ответчиков подлежит взысканию в пользу истца госпошлина в общем размере 13 210 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 ФИО16, ФИО1 ФИО17, ФИО1 ФИО18 в пользу ФИО2 ФИО19 денежные средства в размере 905 000 рублей – в качестве задатка, в размере 25 330 рублей – в качестве убытков, 13 210 рублей - расходы по госпошлине, а всего взыскать 943 540 рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента постановления в окончательной форме в Самарский областной суд через Чапаевский городской суд.

Судья 

Чапаевского городского суда М.Н. Законов

Мотивированное решение изготовлено 08.07.2019 года