дело № 2-618/2017

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

24 октября 2017 года пгт. Славянка 

Хасанский районный суд Приморского края в составе: 

председательствующего судьи Гурской А.Н.,

при секретаре Осолихиной О.И.,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Зарубинского городского поселения Хасанского муниципального района к ФИО4 об освобождении земельного участка,

установил:

администрация Зарубинского городского поселения обратилась в суд с иском к ФИО4 об освобождении земельного участка.

В обоснование исковых требований указывает на то, что 14 июля 2003 года ФИО5 по договору №138 в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес> (в 460 м. к северо-востоку от моста через 

<

адрес>) для строительства индивидуального жилого дома с приусадебным участком. Срок действия договора с 07.07.2003 г. по 06.07.2006 г. 

01.08.2006 года на основании постановления администрации Хасанского муниципального района от 01.08.2006 г. № срок аренды земельного участка по договору был продлен на 10 лет.

13.03.2007 года на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО5 передала свои права и обязанности по договору аренды № от 14.07.2003 года ФИО6

28.08.2015 года на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорный земельный участок передан в аренду ФИО4, зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 10.09.2015 №. Каких-либо дополнительных соглашений в части увеличения срока действия указанного договора аренды не заключалось.

Следовательно, и с учетом положений п.2 ст. 621 ГК РФ такой договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Право аренды Ответчика на земельный участок зарегистрировано Хасанским отделом главного управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю от 21.07.2005 №.

ДД.ММ.ГГГГ исходящим № администрация Зарубинского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края направила в адрес Ответчика письмо, в котором отказалась от действия договора аренды земельного участка №138 от 14.07.2003 г. в соответствии со ст. 610 ГКРФ. 

Однако при выезде на земельный участок с кадастровым номером № выяснилось, что на спорном земельном участке имеется строение площадью примерно 15 кв.м, строение установлено на тумбах из бетона, стены строения предположительно щитовые, материал покрытия кровли не просматривается, окна с внутренней стороны забиты фанерой.

В силу положений ст.51 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом относится к объектам, строительство которых осуществляется на основании разрешения на строительство.

Сведений о выдаче ФИО4 разрешения на строительство объекта недвижимости «жилой дом» на земельном участке с кадастровым номером №, не имеется. ФИО4 в администрацию Зарубинского городского поселения с заявлением о подготовке градостроительного плана, о выдаче разрешения на строительство жилого дома на земельный участок не обращался.

Просят признать жилой дом, назначение: жилое, площадью 15 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый (условный) №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, самовольной постройкой; обязать ФИО4 снести жилой дом, назначение: жилое, площадью 15 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый (условный) №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> в срок не позднее 15 дней с даты вступления решения суда в законную силу; предоставить право администрации Зарубинского городского поселения Хасанского муниципального района 

<

адрес> совершить действия по сносу жилого дома, назначение: жилое, площадью 15 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый (условный) №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>. Андреевка за счет ФИО4 с взысканием с него необходимых расходов, в случае неисполнения решения суда в течение установленного срока; обязать ФИО1 освободить и возвратить администрации Зарубинского городского поселения Хасанского муниципального района 

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером № находящийся по адресу: 

<

адрес> (в 460 м к северо-востоку от моста через 

<

адрес>) не позднее 15 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала по вышеуказанным обстоятельствам.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. В письменных возражениях ФИО3 указано, что ФИО4 на переданном ему земельном участке по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды, достроил жилой дом площадью 15 кв.м., получил на объект недвижимости кадастровый паспорт, зарегистрировал в ЕГРП право собственности на жилой дом, и получил свидетельство о государственной регистрации права. При регистрации права собственности на жилой дом ответчиком не были допущены нарушения действующего законодательства, дом был оформлен в собственность в упрощенном порядке. При регистрации жилого дома в Росреестре, разрешения на строительство не требовалось, и регистрация права была осуществлена на основании ст.25.3 Закона о регистрации. Факт существования дома подтвержден кадастровым паспортом, в котором имеется схема расположения объекта недвижимого имущества на земельном участке. Право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано 20.11.2015 года. Срок действия договора аренды земельного участка истекал 01 августа 2016 года. 09.12.2015 года, в период действия договора аренды, ответчик обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка в порядке ст.39.20 ЗК РФ. Согласно указанной норме права, ФИО4 имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности жилое строение. Однако, администрация Зарубинского городского поселения отказала ФИО4 в выкупе земельного участка, в том числе в виду отсутствия разрешения на строительство.

Третьи лица: ФИО5, ФИО7, а также представители администрации Хасанского муниципального района, Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не прибыли, ходатайств об отложении дела не заявляли. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что постановлением администрации муниципального образования Хасанский район №612 от 07.07.2003 года ФИО5 в аренду сроком на 3 года был предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 1501 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома с приусадебным участком в 

<

адрес> (в 460 метрах к северо-востоку от моста через 

<

адрес>) с кадастровым номером № 

На основании указанного постановления с ФИО5 был заключен договор аренды № от 14.07.2003 года. Срок действия договора с 07.07.2003 г. по 06.07.2006 г. 

Постановлением администрации № от 01.08.2006 года и соглашением от 14.07.2003 года к договору аренды, срок договора аренды № от 14.07.2003 года продлен на 10 лет.

Соглашением от 13.07.2007 года ФИО5 передала права и обязанности по договору аренды № от 14.07.2003 года ФИО8

28.08.2015 года на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, спорный земельный участок ФИО7 был передан ФИО4

На основании кадастрового плана от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью 1501 кв.м., с кадастровым номером № находится примерно в 292 м. по направлению на северо-восток от ориентира дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права № от 20.11.2015 года, кадастрового паспорта жилого дома от 25.10.2015 года, за ФИО4 зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 15 кв.м., количество этажей 1, расположенный по адресу 

<

адрес>. Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №

09.12.2015 года ФИО4 обратился с заявлением на имя главы администрации Зарубинского городского поселения о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1501 кв.м. в собственность за плату для использования под зданием жилой дом площадью 15 кв.м. на основании ст.39.20 Земельного кодекса РФ.

Из письма администрации Зарубинского городского поселения за исходящими № от 05.05.2016 года следует, что ФИО4 было отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, в связи с отсутствием разрешения на строительство и данных о времени его выдачи, а так же данных о субъекте на который выдавалось разрешение. Кроме того, постройка не соответствует Своду правил 30-102-99 «Планировки и застройки территории малоэтажного жилищного строительства», согласно которым нижние пределы площади квартир при индивидуальном жилищном строительстве должны быть не менее 36 кв.м.

Из акта осмотра земельного участка администрации Зарубинского городского поселения №-З/2016 от 22.11.2016 года следует, что на земельном участка с кадастровым номером № имеется строение площадью примерно 15 кв.м., строение установлено на тумбах из бетона, стены строения предположительно щитовые, материал покрытия кровли не просматривается, окна с внутренней стороны забиты фанерой.

Исходящим № от 07.03.2017 года в адрес ФИО4 администрацией Зарубинского городского поселения было направлено уведомление о расторжении договора аренды № от 14.07.2003 года, и освобождении земельного участка в трехмесячный срок. Уведомление было получено ответчиком 16.03.2017 года, 22.03.2017 года, что подтверждается почтовым уведомлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В силу статьи 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками; лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) устанавливает перечень случаев, в которых для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости не требуется выдача разрешения на строительство. Соответственно, в иных, не указанных в ГрК РФ, случаях выдача такого документа требуется.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьёй. При этом, строительство объектов индивидуального жилищного строительства согласно части 17 статьи 51 ГрК РФ к таким исключениям не относится.

В соответствии с частью 2 статьи 49 ГрК РФ в том числе для отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства), экспертиза проектной документации не проводится. Однако положения, предусматривающие, что для строительства таких жилых домов подготовка проектной документации осуществляться не должна, в ГрК РФ отсутствуют.

Таким образом, строительство индивидуального жилого дома должно осуществляться с соблюдением порядка, установленного ГрК РФ (в том числе при наличии проектной документации и разрешения на строительство).

Как следует из представленных материалов, на возведённый ответчиком объект, зарегистрированный как жилой дом, отсутствует разрешение на строительство. 

Доводы представителя ответчика о том, что разрешение на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, согласно ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требуется, поскольку истцом до 01.03.2018 года построен индивидуальный жилой дом, являются ошибочными, поскольку упрощенный порядок, на который ссылается ответчик, не требует предоставления от лица для регистрации права на объект недвижимости разрешения на строительство, акта ввода объекта в эксплуатацию и их не предоставление не может явиться основанием для отказа в государственной регистрации прав на него, так как регистрационный орган вправе истребовать такие документы от органа местного самоуправления.

Такой порядок введён в целях реализации части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», согласно которой до 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Однако упрощённый порядок оформления прав на объект недвижимости не освобождает субъекта градостроительных отношений от обязанности соблюдать порядок, установленный ГрК РФ, при строительстве объектов капитального строительства.

В данном случае, сама по себе государственная регистрация права собственности ФИО4 на объект индивидуального жилищного строительства не исключает необходимость в проверке соблюдения градостроительного законодательства РФ при строительстве этого объекта, поскольку соблюдение таких норм не входит в предмет проверке государственного регистратора при упрощённом порядке оформления права на объект индивидуального жилищного строительства. В силу статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разрешение на строительство индивидуального жилого дома не включено в обязательный перечень документов для государственной регистрации права собственности на созданный индивидуальный жилой дом. Отсутствие в пакете документов для государственной регистрации права разрешения на строительство индивидуального жилого дома не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект или для отказа в данной государственной регистрации.

Отсутствие разрешения на строительства в отношении возведённого ответчиком объекта – жилой дом указывает на то, что данная постройка является в силу статьи 222 ГК РФ самовольной, которая не порождает у ФИО4 каких-либо прав, связанных с возведение такого объекта. Поскольку с возведением самовольной постройки ФИО4 не приобретает исключительного права на приобретение испрашиваемого земельного участка, предусмотренного пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Согласно представленной представителем ответчика актом экспертизы от 20.10.2017 года № ООО «Приморский экспертно-правовой центр», внутренние объемно-планировочное и конструктивные решения жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, соответствуют строительно-техническим, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. С технической точки зрения жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> пригоден для дальнейшей эксплуатации, угроза жизни и здоровью граждан вследствие разрушения (обрушения) отдельных конструкций и в целом жилого дома отсутствует, нормальные условия эксплуатации жилого дома с точки зрения безопасности конструкции обеспечиваются.

Вместе с тем, из представленного заключения следует, что общая площадь жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, составляет 15 кв.м., имеется комната площадью 13,3 кв.м. и подсобное помещение -1, 7 кв.м. Оконные проемы с внутренней стороны жилого дома защиты фанерой и досками, системы водоснабжения, канализации, отопления и электроснабжения на момент экспертного осмотра отсутствуют. 

Согласно п.п. 4.3., 4.4. СНиПа 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», в доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище. Дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения - помещение для теплового агрегата.В доме должно быть предусмотрено отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и радиовещание. Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты – 12 м; спальни - 8 м (при размещении ее в мансарде - 7 м); кухни - 6 м.

Таким образом, спорный жилой дом, право собственности на который зарегистрировано, не соответствует нормам и правилам СНиПа 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» в которых определены требования обязательные для соблюдения всеми юридическими и физическими лицами, осуществляющими проектирование и строительство домов. 

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

На основании части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.

Частью 2 статьи 16 ЖК РФ определено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Исходя из совокупности указанных нормативных положений, возведенный на земельном участке объект не может быть отнесен к жилым помещениям, если он не отвечают санитарным, техническим нормам и не пригоден для постоянного проживания.

Особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, регулируются статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

Материалами дела подтверждено, что принадлежащее истцу на праве собственности здание площадью 15. кв. м, расположенное на спорном земельном участке, не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам, поскольку не имеет необходимых условий для постоянного проживания в таком здании, следовательно, не может быть использовано в соответствии с его назначением, указанном в кадастровом паспорте.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что он является собственником жилого дома и на этом основании имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, не могут быть признаны обоснованными. Возведение на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, вспомогательного объекта даже в случае его государственной регистрации не влечет возникновения у гражданина права на приобретение земельного участка в собственность в порядке, установленном статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, необходимо учитывать, что положения законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права, подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ч.ч.1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ч.1 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ч.1 ст.215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

Администрация Зарубинского городского поселения, как распорядитель земельным участком с кадастровым номером № в установленные законом сроки известила ФИО4 о расторжении договора аренды № от 14.07.2003 года и освобождении земельного участка.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.п.4 ч.2 ст.60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, из содержания вышеприведенных норм законодательства в их системной взаимосвязи следует, что самовольно занятый гражданином земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, подлежит освобождению с возложением на указанного гражданина обязанностей сноса всех строений и сооружений, находящихся на указанном земельном участке.

В судебном заседании установлено, что никаких действий (мер) по освобождению и передачи земельного участка со стороны арендатора не предпринималось. Спорный земельный участок не освобожден до настоящего времени.

Таким образом, ФИО4 без законных на то оснований продолжает пользоваться земельным участком по истечении действия договора аренды.

Доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

Поскольку жилой дом, кадастровый (условный) № является самовольной постройкой, он подлежит сносу.

На основании ч.ч.1,2 ст. 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования администрации Зарубинского городского поселения подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования администрации Зарубинского городского поселения Хасанского муниципального района к ФИО4 об освобождении земельного участка– удовлетворить. 

Признать жилой дом, назначение: жилое, площадью 15 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый (условный) №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, самовольной постройкой.

Обязать ФИО4 снести жилой дом, назначение: жилое, площадью 15 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый (условный) №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> в срок не позднее 15 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В случае не исполнения ФИО4 обязательств по сносу жилого дома с кадастровым (условным) номером: № в течение установленного срока, предоставить право администрации Зарубинского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края совершить действия по сносу жилого дома, за счет ФИО1 с взысканием с него необходимых расходов.

Обязать ФИО4 освободить и возвратить администрации Зарубинского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес> находящийся примерно в 292 м. по направлению на северо-восток от ориентира дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, не позднее 15 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд Приморского края в течение одного месяца со дня изготовления судом решения в мотивированном виде. 

Судья Гурская А.Н.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.10.2017 года.