№ 2-198/2025

УИД 54RS0003-01-2024-004004-92

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 февраля 2025 года город Новосибирск

Заельцовский районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Лисиной Е.В., 

при помощнике судьи Цыркуновой К.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском. 

В обоснование исковых требований указала, что xx.xx.xxxx между ней и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ... с кадастровым номером __. В соответствии с условиями договора стоимость квартиры 

<

данные изъяты> руб. Продавец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, передал квартиру покупателю, однако, денежные средства за приобретенное имущество покупатель продавцу не передал. 

xx.xx.xxxx между ФИО1 и ФИО2 заключены договоры купли-продажи машино-мест __ и __ по адресу: ... с кадастровыми номерами __ и __. По условиям договоров, стоимость каждого машино-места 

<

данные изъяты> руб. 

Продавец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, передал объекты покупателю, однако, денежные средства за приобретенное имущество покупатель продавцу не передал.

Поскольку ответчиком допущено существенное нарушение условий договоров, истец вправе требовать расторжения договоров и возврата имущества. 

Истец дважды обращалась к ответчику с требованием о возврате денежных средств, однако, денежные средства до настоящего времени ей не возвращены. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит расторгнуть договоры купли-продажи от xx.xx.xxxx года, заключенные в отношении квартиры ... и двух машино-мест __ и __ по адресу: ... возвратить в ее собственность указанное недвижимое имущество. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель истца ФИО3, участвующий посредством видеоконференцсвязи, исковые требования поддержал. Пояснил, что истец и ответчик до заключения договоров купли-продажи были знакомы. Истец проживает в г. Волгограде, сделка заключалась в г. Новосибирске через представителей. Стороны долгое время пытались все решить миром, но не смогли договориться, поэтому истец обратилась в суд спустя почти три года. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представитель ответчика ФИО5 ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск. Покупателем исполнена обязанность по оплате приобретенных объектов недвижимого имущества, что подтверждается имеющимися в материалах дела расписками о передаче денежных средств, актами приема-передачи объектов недвижимости, в которых указано, что оплата произведена полностью. В расписках допущена техническая описка в указании сторон, а именно, представители продавца и покупателя перепутаны местами. Представители сторон не являются юристами или риэлторами, в связи с чем, при заполнении расписок допущены технические ошибки. Доходы ответчика позволяли приобрести такое имущество, поскольку согласно справке о доходах ответчика банка ВТБ (ПАО), доход за 2020 год составил 

<

данные изъяты> руб. Поведение истца является противоречивым и непоследовательным. Иск предъявлен за месяц до истечения трехлетнего срока исковой давности. Денежные средства были получены представителем истца по доверенности. Истцом не представлено доказательств того, что денежные средства не передавались именно покупателем, а не, например, представителем продавца. Истец не заявляет о каком-либо заблуждении при заключении сделок. 

Третье лицо, привлеченное к участию в деле определением суда от xx.xx.xxxx, ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ФИО7 возражал против удовлетворения исковых требований. Поддержал доводы, заявленные представителем ответчика. 

Третье лицо, привлеченное к участию в деле определением суда от xx.xx.xxxx, ФИО8, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. 

На основании пунктов 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ст. 556 ГК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 1,2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Судом установлено, что xx.xx.xxxx между ФИО1 в интересах которой на основании доверенности действовала ФИО6 (продавец) и ФИО2 в интересах которого на основании доверенности действовал ФИО9 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером __, расположенной по адресу: ... (л.д. 106-108).

Согласно п. 3.1 договора цена квартиры составляет 

<

данные изъяты> руб. 

В подтверждение получения денежных средств в сумме, указанной в п.3.1 договора, продавец передает покупателю расписку в получении соответствующей суммы. 

В материалы дела представлена расписка (л.д.119), согласно которой ФИО9 получил от ФИО6 денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> руб. за проданную квартиру __ по адресу: .... 

Согласно акту приема-передачи от xx.xx.xxxx продавец (ФИО6) продал, а покупатель (ФИО8) принял квартиру __ по адресу: .... 

В пункте 2 акта указано, что покупатель полностью оплатил стоимость квартиры, согласно вышеуказанному договору (л.д. 116). 

xx.xx.xxxx между ФИО1 в интересах которой на основании доверенности действовала ФИО6 (продавец) и ФИО2 в интересах которого на основании доверенности действовал ФИО9 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения (машино-места __) с кадастровым номером __, расположенного в автостоянке на подземном этаже __ в жилом доме по адресу: .... (л.д.59-61).

Согласно п. 3.1 договора цена квартиры составляет 

<

данные изъяты> руб. 

В подтверждение получения денежных средств в сумме, указанной в п. 3.1 договора, продавец передает покупателю расписку в получении соответствующей суммы. 

В материалы дела представлена расписка, согласно которой ФИО9 получил от ФИО6 денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> руб. за проданное машино-место __ по адресу: .... 

Согласно акту приема-передачи от xx.xx.xxxx продавец (ФИО6) продал, а покупатель (ФИО8) принял машино-место __ по адресу: .... 

В пункте 2 акта указано, что покупатель полностью оплатил стоимость машино-места, согласно вышеуказанному договору. 

xx.xx.xxxx между ФИО1 в интересах которой на основании доверенности действовала ФИО6 (продавец) и ФИО2 в интересах которого на основании доверенности действовал ФИО9 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения (машино-места __) с кадастровым номером __, расположенного в автостоянке на подземном этаже __ в жилом доме по адресу: .... (л.д.77-79).

Согласно п. 3.1 договора цена квартиры составляет 

<

данные изъяты> руб. 

В подтверждение получения денежных средств в сумме, указанной в п. 3.1 договора, продавец передает покупателю расписку в получении соответствующей суммы. 

В материалы дела представлена расписка (л.д. 85), согласно которой ФИО9 получил от ФИО6 денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> руб. за проданное машино-место __ по адресу: .... 

Согласно акту приема-передачи от xx.xx.xxxx продавец (ФИО6) продал, а покупатель (ФИО8) принял машино-место __ по адресу: .... 

В пункте 2 акта указано, что покупатель полностью оплатил стоимость машино-места, согласно вышеуказанному договору (л.д. 87). 

Как следует из материалов дела, все сделки совершены в интересах продавца и покупателя их представителями ФИО6 и ФИО8, которые действовали на основании нотариально удостоверенных доверенностей. 

В пункте 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. 

При этом в силу статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. 

Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. 

Доверенностью __ от xx.xx.xxxx удостоверенной нотариусом ФИО10 истец ФИО1 наделила ФИО6 полномочиями по оформлению документов и государственной регистрации права собственности на любое недвижимое имущество, находящееся в г. Новосибирске и Новосибирской области с правом подписания актов приема-передачи, получения ключей, сдачи документов на регистрацию и др.

Доверенностью __ от xx.xx.xxxx ФИО2 наделил ФИО9 полномочиями по представлению его интересов во всех учреждениях, организациях, государственных, муниципальных и компетентных органах г. Новосибирска и Новосибирской области с правом оформления и осуществления государственной регистрации права собственности на любые объекты недвижимого имущества в г.Новосибирске и Новосибирской области. 

На момент совершения сделок доверенности являлись действующими, отменены не были, сведения об отмене доверенностей в настоящее время в материалах дела также отсутствуют. 

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, и, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договорах купли-продажи, расписках и актах приема-передачи слов и выражений, суд приходит к выводу о том, что расчет между сторонами произведен полностью до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, об этом свидетельствуют представленные в материалах дела доказательства. 

Так, из договоров купли-продажи всех трех объектов недвижимого имущества следует, что в подтверждение оплаты продавец выдает покупателю расписку. В материалы дела представлены расписки о получении оплаты по договорам купли-продажи квартиры и двух машино-мест, однако, в данных расписках допущены ошибки при указании сведений о том, кто именно получил деньги, указано, что денежные средства получены покупателем от продавца вместо верного - продавцом от покупателя. Вместе с тем, в материалах дела также имеются акты приема-передачи недвижимого имущества (квартиры и двух машино-мест), в каждом из которых содержится указание о том, что оплата по договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества произведена полностью. Данные акты приема-передачи подписаны как представителем продавца, так и представителем покупателя, полномочия на подписание указанных актов у представителей имелись. 

Согласно справке 2-НДФЛ за 2020 год ФИО2 получен доход в сумме 

<

данные изъяты> руб., что свидетельствует о наличии у него денежных средств, в сумме, достаточной для оплаты всех приобретенных у ФИО1 объектов недвижимости. 

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что право собственности на спорные объекты зарегистрировано за ФИО2 на квартиру – с xx.xx.xxxx, на машино-места – с xx.xx.xxxx до настоящего времени, объекты недвижимости ему переданы, на протяжении двух с половиной лет истец не имела претензий к ответчику по поводу получения оплаты в счет проданных объектов недвижимости, претензии направлены ФИО2 в марте и апреле 2024 года, то есть непосредственно перед обращением в суд с настоящим иском (л.д. 19-26). 

Таким образом, само по себе неверное указание в расписке стороны, которая получила денежные средства (покупатель вместо продавца) не опровергает вывод суда о том, что расчет по всем трем договорам был произведен полностью до государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, о чем стороны сделки совместно указали в актах приема-передачи недвижимого имущества, и о чем свидетельствует поведение участников сделки с момента ее совершения до обращения в суд с иском, которые не имели претензий друг к другу. 

При таких данных, учитывая, что судом установлен факт оплаты в полном объеме приобретенных объектов недвижимости покупателем, оплата произведена представителю продавца, действующему на основании доверенности, и получена им, исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 27 февраля 2025 года.

Судья (подпись) Е.В. Лисина