Дело 2-322/19

26RS0013-01-2019-000366-38 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2019 года город Железноводск

Железноводский городской суд Ставропольского края 

в составе: 

председательствующего судьи Гараничевой И.П.,

при секретаре судебного заседания Павловой Н.Г., 

с участием:

истца ФИО1,

третьего лица ФИО2, 

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО1 к администрации города-курорта Железноводска о сохранении дома в реконструированном состоянии, признании права собственности,

установил:

ФИО1 является собственником 15/32 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Указанный дом расположен на земельном участке площадью 310 квадратных метров, с разрешенным использованием - размещение жилого дома с приусадебным земельным участком, с кадастровым номером №, предоставленном ФИО1 на условиях аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации города-курорта Железноводска о сохранении в существующем виде реконструированного жилого дома, общей площадью 91,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, признании за ним права общей долевой собственности в 1/2 доле на вышеуказанный реконструированный жилой дом.

Свои требования мотивирует тем, что с 2015 года он является совладельцем доли 15/32 доли жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, основное строение Литер «А» 1917-го года постройки долгое время являлось складом, используемым хозяйственной службой Дома ребёнка. Его часть строения / жилого дома / невозможно было использовать для проживания, так как рухнули две стены, провалилась кровля, две комнаты выгорели, сети водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения были демонтированы. За минувшее время им самостоятельно и за свой счет осуществлена полная реконструкция его части основного строения, выразившаяся в перепланировке помещений, восстановлении рухнувших стен, восстановлении кровли, сносе части пристройки Литер «а», пристройки Литер «а1», восстановлении коммунальных сетей. В результате, общая площадь основного строения увеличилась до 91,90 кв.метра, площадь его части строения составила 54,90 кв.метра, что позволило значительно улучшить условия жизни его семьи. 

Указанный жилой дом расположен на земельном участке, площадью 310 кв.м., кадастровый №, из земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение жилого дома с приусадебным земельным участком, предоставленном ему на условиях аренды по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу сложившихся обстоятельств и юридической неграмотности он не получил разрешения на перепланировку помещений и реконструкцию жилого дома в целом. Вместе с тем факт самовольной реконструкции жилого дома не затрагивает интересов и не нарушает прав владельцев соседних домовладений, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, не создает угрозу жизни или здоровью, как членов его семьи, так и третьих лиц. На рассматриваемый объект недвижимости выполнена необходимая техническая документация. Восстановленные сети водоснабжения и водоотведения, электроснабжения приняты соответствующими службами города и эксплуатируются, согласно техническим условиям и регламентам. При обращении в Администрацию г. Железноводска ему было отказано в просьбе узаконить вышеназванный объект недвижимости. 

Истец ФИО1 и третье лицо ФИО2 в судебном заседании поддержали исковые требования и просили их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, пояснив, что пристройки возведены ФИО1 с целью улучшения жилищных условий, прав соседей и совладельцев они не нарушают.

Представитель ответчика в судебном заседании, просил в иске отказать, по основаниям, изложенным в возражениях на иск, согласно которым реконструкция жилого дома произведена без получения разрешения.

Третьи лица - ГКУЗ «Специализированный дом ребенка «Машук», ФИО4, Министерство имущественных отношений СК, ГКУЗ СК «Имущественный фонд Ставропольского края» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела и инвентарных дел, представленные письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

В соответствии с ч.1 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории и дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 ст.222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет.

Однако, согласно пункту 3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником 15/32 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 74,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. 

Право собственности на 15/32 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом зарегистрировано за ФИО1 в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. 

Кроме того, истец ФИО1 являлся собственником 1/32 доли на вышеуказанный жилой дом, на основании договора дарения доли недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, собственником которой (1/32 доли) с ДД.ММ.ГГГГ является третье лицо - ФИО2

Вышеуказанный жилой дом расположен на земельном участке площадью 310 квадратных метров, с разрешенным использованием - размещение жилого дома с приусадебным земельным участком, с кадастровым номером 26:31:020225:20, предоставленном ФИО1, на условиях аренды по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, с условием согласия сторон на вступление в договор иных правообладателей недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Право аренды на земельный участок зарегистрировано за ФИО1 в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

За период владения частью домовладения истцом самостоятельно, за счет собственных средств была произведена реконструкция принадлежащей ему части жилого дома, в результате чего увеличилась площадь дома.

Как следует из ответа ГКУЗ СК «Краевой специализированный дом ребенка «Машук» от ДД.ММ.ГГГГ №, административное здание литер «3», расположенное по адресу: 

<

адрес>, фактически являющееся частью принадлежащего ФИО1 домовладения, ранее принадлежало на праве оперативного управления ГКУЗ СК «Краевой специализированный дом ребенка «Машук». Распоряжением Министерства имущественных отношений Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче имущества на баланс ГКУЗ СК «Имущественный фонд Ставропольского края», право оперативного управления учреждения на указанное административное здание было прекращено. Здание передано ГКУЗ СК «Имущественный фонд Ставропольского края» ДД.ММ.ГГГГ, согласно акту о приеме-передаче здания (сооружения) № от ДД.ММ.ГГГГ. Какой-либо имущественной и иной заинтересованности в результатах рассмотрения настоящего дела учреждение не имеет, каких-либо прав и интересов учреждения настоящее дело не предполагает и не нарушает. 

С учетом возведения истцом пристроек к домовладению без получения разрешительной документации, жилой дом является самовольной постройкой, так как пристройки к жилому дому не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, а первоначальный объект права собственности при этом изменился, увеличилась его общая площадь и планировка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию города курорта Железноводска с заявлением по вопросу ввода в эксплуатацию части жилого дома после произведенной им реконструкции жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ в выдаче акта ввода в эксплуатацию реконструированного жилого дома было отказано, так как реконструкция дома выполнена самовольно, без получения разрешения на строительство.

Однако, доводы представителя ответчика о том, что в связи с отсутствием разрешения на строительство, в удовлетворении иска о признании права собственности на реконструированное домовладение истцу надлежит отказать, суд не может признать состоятельными.

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью и отношения по использованию земель.

По смыслу закона, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Препятствий к получению разрешения на реконструкцию спорного строения судом не установлено, а, следовательно, если такие препятствия отсутствуют, решение о сносе постройки будет основываться лишь на формальном подходе к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, что противоречит положениям ст. ст. 195, 196 и 198 ГПК Российской Федерации.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которая ответчиком не оспорена.

Согласно заключению указанной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, работы, произведённые в жилом доме 

<

адрес>, квалифицируются по Градостроительному кодексу РФ как реконструкция. Произведённая реконструкция части жилого дома не затронула строительную часть другой половины дома, конструктивные элементы старой части здания. Здание жилого дома находится в исправном и пригодном для нормальной эксплуатации состоянии, удовлетворяющем требования механической безопасности. После реконструкции части жилого дома увеличилась общая площадь дома на 15,3 кв.м., что не повлияло на соответствие жилого дома требованиям Градостроительного регламента города Железноводска для жилой зоны Ж-1. 

В результате проведённого обследования установлено, что строительные работы при реконструкции жилого дома по адресу: 

<

адрес>, соответствуют требованиям действующих строительных, противопожарных и санитарных норм и правил. Строительные конструкции реконструированной части здания отвечают требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» по механической безопасности, обладают достаточной надежностью при эксплуатации, не создают угрозы жизни или здоровью людей. Жилой дом обеспечен инженерными коммуникациями: отопление - автономное; водоснабжение - центральное; канализация - местный отстойник; горячее водоснабжение - автономное; газоснабжение - центральное; электроснабжение - центральное. Все инженерные системы находятся в рабочем состоянии, имеют приборы учёта потребления энергоресурсов.

Реконструированная часть жилого дома ФИО1 по адресу: 

<

адрес> является изолированной и обособленной: отграничена от другой половины дома капитальной стеной и перекрытием, имеет отдельный вход в помещения с земельного участка, имеет собственный выход на территорию общего пользования (улицу) с воротами, оборудовано индивидуальными инженерными сетями. Общих конструктивных элементов с другой частью здания жилого дома не имеется.

Таким образом, принимая во внимание, что спорный жилой дом расположен в территориальной зоне сложившейся малоэтажной застройки усадебного типа, размещение самовольных пристроек не противоречит документации территориального планирования и градостроительного зонирования, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их прав и законных интересов, в том числе сособственников и собственников соседних земельных участков, пристройки возведены с соблюдением градостроительных, строительных, технических, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, расположены в границах арендованного истцом земельного участка, суд приходит к выводу о возможности сохранения жилого дома в реконструированном состоянии и признании за ФИО1 права собственности на самовольно реконструированный жилой дом, общей площадью 91,9 кв.м., так как требований о сносе самовольных пристроек никем не заявлялось, а отсутствие разрешения на их строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Вместе с тем, исковые требования ФИО1 о признании за ним права общей долевой собственности в 1/2 доле на реконструированный жилой дом общей площадью 91,9 кв.м. не подлежат удовлетворению, так как 1/32 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом принадлежит ФИО2 

На основании изложенного, руководствуясь п.3 ст.222 ГК РФ, ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации города-курорта Железноводска о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности, удовлетворить частично.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде, общей площадью 91,9 квадратных метра. 

Признать за ФИО1 право собственности на 15/32 долей в праве общей долевой собственности на реконструированный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 91,9 квадратных метра. 

В удовлетворении исковых требований о признании за ФИО1 права общей долевой собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на реконструированный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 91,9 квадратных метра, отказать.

Данное решение является основанием для внесения регистрирующим органом и соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в регистрационные и технические документы на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Железноводский городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме. 

Председательствующий,

судья И.П. Гараничева