дело № 2-1/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 января 2019 года город Киров

Нововятский районный суд города Кирова в составе:

председательствующего судьи Червоткиной Ж.А.,

при секретаре Уткиной Л.В.,

с участием прокурора Окулова Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ОКС завода ОЦМ» о понуждении к исполнению обязательств по договору и признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, встречному иску ООО «ОКС завода ОЦМ» к ФИО1 о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учётом уточнения исковых требований, просит признать: договор об уступке права №167-Л от 06.10.2016 действующим; расторжение в одностороннем порядке договора долевого участия №52, заключенного 17.06.2016 недействительным; обязать ответчика после ввода дома в эксплуатацию передать ему квартиру №167 в доме 

<

адрес> 

Исковые требования обосновывает тем, что 17.06.2016 между ответчиком (застройщиком) и АО «КРИК» (участником долевого строительства) был заключен договор №52 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу г.Киров, 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства во владение и пользование, а после полной оплаты - в собственность. 06.10.2016 между АО «КРИК» (цедентом) и им (цессионарием) был заключен договор об уступке права №167-Л, по условиям которого цедент уступает цессионарию право на получение в собственность двухкомнатной квартиры №167 общей проектной площадью с балконом (лоджией) с учётом коэффициента 

<

данные изъяты> находящейся на 3 этаже дома. За передачу указанного права он уплатил цеденту 1 695 540 руб. 24.08.2017 между ним и застройщиком было заключено дополнительное соглашение, по которому изменен срок окончания строительства – 4 квартал 2017г. В этот же день он получил от ответчика предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора в сумме 385 440 руб. и расторжении указанного договора. 20.09.2018 ответчик направил в его адрес уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Считает отказ неправомерным, поскольку обязательства участника долевого строительства перед застройщиком по уплате цены договора исполнены в полном объёме. 

ООО «ОКС завода ОЦМ» обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора №52 от 17.06.2016 долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу г.Киров, 

<

адрес> по которому объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику, является квартира №167 общей проектной площадью 

<

данные изъяты> указав следующее. Между АО «КРИК» и ООО «ОКС завода ОЦМ» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу. 20.04.2017 договор был изменен дополнительным соглашением от 17.04.2017. Договором уступки от 06.10.2016 №167-Л права требования квартиры под строительным номером 167 переданы ФИО1, за которым числится задолженность в размере 328 322,7 руб. В адрес ответчика 21.05.2018 направлялось предупреждение о необходимости погашения указанной задолженности и расторжении договора с требованием уплаты указанной суммы. Однако, до настоящего времени денежные средства не внесены. В связи с невнесением ответчиком платежей по договору долевого участия Общество вынуждено было применить правила, предусмотренные ч.3 и 4 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ и отказалось в одностороннем порядке от исполнения договора долевого участия в отношении квартиры №167. 

В судебном заседании истец-ответчик ФИО1, его представитель ФИО2 на первоначальном иске настаивали, встречный иск не признали.

Представитель истца-ответчика ФИО2 пояснила следующее. ООО «ОКС завода ОЦМ» необоснованно отказывается от исполнения договора, так как ФИО1 полностью исполнил свои обязательства. Застройщик ведёт себя недобросовестно в отношении ФИО1, сначала предоставил справку о полной оплате со стороны АО «КРИК» за квартиру №167, а потом заявил о наличии задолженности со стороны участника долевого строительства. Застройщик оснований для одностороннего отказа от исполнения договора в отношении ФИО1 не имеет, злоупотребляет правом.

Представитель ответчика-истца ООО «ОКС завода ОЦМ» ФИО3 в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, на встречном иске настаивал, указав, что спорная квартира не оплачена, справка о полной оплате была выдана ошибочно, по просьбе АО «КРИК» для регистрации договора уступки права, обещая перечислить все поступившие от цессионариев денежные средства застройщику, подлинность её не оспаривал. 

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, её представитель ФИО5 в судебном заседании мнение по рассматриваемым искам не выразила. 

Представитель третьего лица АО «Кировская региональная ипотечная корпорация» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. Представители АО «КРИК» ФИО6, ФИО7 в письменных отзывах указали, что денежные обязательства АО «КРИК» перед застройщиком исполнены полностью, уступленное ФИО1 право является действительным. 

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, в письменном отзыве указано следующее. Согласно сведениям ЕГРН в отношении спорной квартиры, участником долевого строительства является ФИО1 К документам, представленным на регистрацию договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве была приложена справка ООО «ОКС завода ОЦМ» №472 от 03.10.2016 об оплате денежных средств за квартиру №167 по договору №52 от 17.06.2016, что свидетельствует об исполнении долевщиком обязанности по оплате строящегося объекта, в связи с чем считают, что правовых оснований для одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия не имеется. Полагают, что решение суда должно содержать указание, что договор является действующим, а уведомление не соответствует требованиям Федерального закона №214-ФЗ. Просят рассмотреть дело без участия представителя Управления. 

Третьи лица ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, представитель ФИО11 – ФИО13, представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, встречный иск - отклонению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) настоящим законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

В соответствии с ч.4 и 5 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.3,4 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Судом установлено, что 17.06.2016 между ООО «ОКС завода ОЦМ» (застройщик) и АО «КРИК» (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Кировская область, г.Киров, 

<

адрес> по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и привлекая других лиц, построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в установленные договором сроки передать участнику объект долевого строительства во владение и пользование, после полной оплаты - в собственность, а участник - уплатить обусловленную договором цену, принять объекты долевого строительства во владение и пользование при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома и после полной оплаты - в собственность (пункт 1.1. договора). В соответствии с п.1.3 количество объектов, подлежащих передаче участнику, составляет 96, в том числе, квартира №167 общей площадью 

<

данные изъяты> стоимостью 1 585 440 руб., цена квадратного метра 36 000 руб. Согласно пункту 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства составляет 150 569 640 руб. Стороны производят перерасчет цены договора при расхождении общей проектной площади квартиры с общей площадью квартиры, определённой по результатам технической инвентаризации с учётом площадей балконов и лоджий, принимаемых в расчёте с коэффициентом 0,3 и 0,5 соответственно, по цене квадратного метра, предусмотренной в п.1.3 договора (п.2.4). Пунктом 2.5 договора сторонами определен порядок финансирования строительства объекта по договору, согласно которому цена договора оплачивается частями, в соответствии с установленным графиком в период, начиная с 31.07.2016 по 31.12.2017. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств по нему (пункт 10.1). Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области 20.07.2016.

06.10.2016 между АО «КРИК» и ФИО1 заключен договор №167-Л об уступке права, в соответствии с которым ФИО1, как новый кредитор, принял право требования к ООО «ОКС завода ОЦМ» по указанному договору участия в долевом строительстве в части права на получение в собственность двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 

<

данные изъяты> строительный номер 167. В соответствии с п.1.1 договора за передачу указанного права цессионарий уплачивает цеденту 1 695 540 руб. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области 18.10.2016.

Платежными поручениями от 05.10.2016, 21.10.2016 ФИО1 перечислил цеденту 1 695 540 руб., из которых 1 355 000 руб. – кредитные.

20.04.2017 между ООО «ОКС завода ОЦМ» и АО «КРИК» заключено дополнительное соглашение к договору от 17.06.2016 №52, в соответствии с которым количество квартир, подлежащих передаче участнику долевого строительства, составило 5, в том числе, квартира №167; в срок до 20.04.2017 участник долевого строительства обязуется оплатить 5 635 586,51 руб., оставшаяся сумма 2 847 813,49 руб. оплачивается в соответствии с графиком, до 31.10.2017.

Заявляя требования о расторжении договора долевого участия №52 от 17.06.2016 в отношении квартиры №167, ООО «ОКС завода ОЦМ» указывает на наличие задолженности участника долевого строительства по оплате цены договора в сумме 328 322,7 руб. 

В соответствии с п. 1 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

В соответствии с ч.2 ст.391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. 

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 г. № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Пунктом 5 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Действия ООО «ОКС завода ОЦМ» в отношении ФИО1 суд не может признать добросовестными, по следующим основаниям.

Как было указано ранее, для проведения государственной регистрации договора уступки права требования со стороны ООО «ОКС завода ОЦМ» была предоставлена справка о полной уплате со стороны АО «КРИК» цены договора об участии в долевом строительстве от 17.06.2016 за квартиру №167. 

В случае неполной оплаты цены договора со стороны АО «КРИК» истец по встречному иску не мог не знать, что обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве от 17.06.2016 со стороны АО «КРИК» не исполнены, поскольку условиями данного договора была предусмотрена поэтапная оплата. Подобные справки по договору №52 ООО «ОКС завода ОЦМ» выдавал в период с 17.08.2016 по 15.02.2017.

24.08.2017 ООО «ОКС завода ОЦМ» направило ФИО1 уведомление о переносе срока сдачи объекта долевого строительства по договору от 17.06.2016 №52, заключило с ним дополнительное соглашение о новом сроке окончания строительства – четвертый квартал 2017г., в этот же день, а также 21.05.2018 ООО «ОКС завода ОЦМ» направило ФИО1 предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, признавая его таким образом участником долевого строительства.

Таким образом, своими действиями ООО «ОКС завода ОЦМ» давал основание другим лицам, в частности, цессионарию ФИО1, полагаться на действительность сделки.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении ООО «ОКС завода ОЦМ» в отношении ФИО1, которое ведёт к причинению необоснованного вреда цессионарию, надлежащим образом исполнившему обязательства по оплате денежных средств за объект долевого строительства и имеющего право на своевременное получение имущества как результата исполнения договора долевого строительства. 

Как указано выше, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон (в рассматриваемом случае - в правоотношениях между ФИО1 и ООО «ОКС завода ОЦМ»), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения вправе отказать в защите принадлежащего недобросовестной стороне права. 

На основании изложенного, оснований для удовлетворения заявленных встречных требований ООО «ОКС завода ОЦМ» суд не усматривает, по этим же причинам не усматривает и оснований для того, чтобы считать договор уступки права ничтожным.

20.09.2018 ООО «ОКС завода ОЦМ» направило ФИО1 уведомление №670 об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №52 от 17.06.2016 в связи с наличием задолженности участника долевого строительства по оплате цены договора в сумме 328 322,7 руб. 

Учитывая, что ФИО1 оплата по договору произведена полностью, со стороны застройщика установлено злоупотребление правом, односторонний отказ ООО «ОКС завода ОЦМ» от исполнения договора долевого участия признаётся судом недействительным, договор уступки права - действующим. 

Согласно ст.8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу п.4.1 договора долевого участия, дополнительного соглашения от 24.08.2017 срок окончания строительства (получения разрешения на ввод в эксплуатацию) – 4 квартал 2017 года. 

В соответствии с п.4.2 договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в собственность не позднее шести месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома при условии оплаты цены договора в полном объёме.

30.11.2018 администрацией города Кирова выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома по адресу г.Киров, 

<

адрес> в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая во внимание, что истцом надлежащим образом исполнены обязательства по оплате квартиры, и он вправе требовать судебной защиты своих прав собственника на спорный объект недвижимости, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о возложении на ответчика обязанности передать в его собственность предусмотренный договором объект недвижимости. 

Как следует из технического плана спорной квартиры, её площадь с учётом балконов составляет 

<

данные изъяты> (превышение над проектной площадью на 0,66 кв.м.).

ФИО1 перечислено застройщику доплата в размере 23 760 руб. 21.01.2019, однако застройщик возвратил указанную сумму как «ошибочно перечисленную». ФИО1 произведена доплата за стяжку, откосы, остекление лоджий, в соответствии с п. 2.8 договора долевого участия.

Кроме того, в п.34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), указано, что просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

По смыслу приведенных правовых норм, предусмотренный договором долевого участия в строительстве перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации отклонений, как в большую, так и в меньшую сторону, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.

Таким образом, если участник долевого строительства оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру. 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика по первоначальному иску подлежат в пользу истца взысканию расходы по госпошлине 300 руб.

Излишне уплаченная госпошлина в сумме 3 178 руб. подлежит возврату ФИО1 

Руководствуясь ст.194 -199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать односторонний отказ ООО «ОКС завода ОЦМ» от исполнения договора №52 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 17.06.2016, в отношении объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, - квартиры №167, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу г.Киров, 

<

адрес> - недействительным, договор №167-Л об уступке права от 06.10.2016, заключенный между АО «КРИК» и ФИО1 - действующим.

Обязать ООО «ОКС завода ОЦМ» передать ФИО1 в собственность квартиру №167 в 

<

адрес>. 

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «ОКС завода ОЦМ» отказать.

Взыскать с ООО «ОКС завода ОЦМ» в пользу ФИО1 в возмещение расходов по госпошлине 300 рублей.

Возвратить ФИО1 излишне уплаченную госпошлину 3 178 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд путем подачи жалобы в Нововятский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть, с 29.01.2019.

Судья Ж.А.Червоткина 

Решение в окончательной форме принято 29.01.2019.

Судья Ж.А.Червоткина