Дело № 2-1946/2019

22RS0011-02-2019-001638-64

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 августа 2019 года г.Рубцовск

Рубцовский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего Огородниковой В.В.,

при секретаре Татаринцевой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о прекращении залога, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о прекращении залога, погашении регистрационной записи. В обоснование заявленных требований указал, что 05.10.2017 между ФИО1, ФИО4 и ФИО2 и В.., действующей в лице представителя ФИО3, был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по ... с рассрочкой платежа. По условиям договора цена продаваемого недвижимого имущества составляет 850 000 рублей, из них цена жилого дома – 849 000 рублей, цена земельного участка – 1000 рублей. Расчет между сторонами определен в следующем порядке: денежные средства в сумме 1000 рублей за земельный участок переданы покупателями продавцам до подписания договора за счет личных денежных средств; денежные средства в сумме 599 000 рублей за жилой дом переданы до подписания договора за счет личных денежных средств; оставшиеся денежные средства в сумме 250 000 рублей за жилой дом должны быть переданы после подписания договора, в срок до 05.11.2019, ежемесячными платежами суммой не менее 10 000 рублей не позднее 25 числа каждого месяца, до полного погашения оставшейся суммы долга. Стороны пришли к соглашению о том, что вышеуказанное недвижимое имущество до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавцов. После окончательного расчета, в течение одного месяца, стороны договорились обратиться в Управление Росреестра по Алтайскому краю для подачи совместного заявления о прекращении ипотеки (залога). Обеспеченное ипотекой обязательство было прекращено 09.04.2019 полной оплатой, однако обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке не представилось возможным в связи со смертью продавца В.., умершей ***. В соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда о прекращении ипотеки. Истец просит прекратить ипотеку на жилой дом и земельный участок а по ..., погасить регистрационные записи в ЕГРН. 

Истец ФИО1, третье лицо ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, представлено заявление о рассмотрении дела без его участия, не возражал против удовлетворения иска, поскольку долг по ипотеке погашен.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения истца, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика. 

Суд, выслушав явившихся участников, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения иле иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствие со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (ч. 5 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. 

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. 

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. 

Согласно п. 1 ст. 25 указанного Федерального закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. 

В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Судом установлено, что *** между ФИО1, ФИО4 и ФИО2 и В., действующей в лице представителя ФИО3, был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по ... с рассрочкой платежа. По условиям договора цена продаваемого недвижимого имущества составляет 850 000 рублей, из них цена жилого дома – 849 000 рублей, цена земельного участка – 1000 рублей. Расчет между сторонами определен в следующем порядке: денежные средства в сумме 1000 рублей за земельный участок переданы покупателями продавцам до подписания договора за счет личных денежных средств; денежные средства в сумме 599 000 рублей за жилой дом переданы до подписания договора за счет личных денежных средств; оставшиеся денежные средства в сумме 250 000 рублей за жилой дом должны быть переданы после подписания договора, в срок до ***, ежемесячными платежами суммой не менее 10 000 рублей не позднее 25 числа каждого месяца, до полного погашения оставшейся суммы долга. Стороны пришли к соглашению о том, что вышеуказанное недвижимое имущество до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавцов. После окончательного расчета, в течение одного месяца, стороны обязались обратиться в Управление Росреестра по Алтайскому краю для подачи совместного заявления о прекращении ипотеки (залога). Обеспеченное ипотекой обязательство было прекращено *** полной оплатой, однако обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке не представилось возможным в связи со смертью продавца В., умершей ***. 

Согласно сведениям, представленным нотариусом Рубцовского нотариального округа ФИО5, после смерти В. заведено наследственное дело , *** с заявлением о принятии наследства обратился ФИО2, которому выдано свидетельство о праве на наследство по закону.

Как следует из представленной по запросу суда выписки из ЕГРН от ***, в реестре от *** зарегистрировано ограничение прав на объекты недвижимости ..., и земельный участок, площадью ... кв.м. в виде ипотеки, на основании договора купли-продажи от ***, ... Срок, на который установлено ограничение, с *** по ***. Лица, в пользу которых установлено ограничение прав – ФИО2 и В. Правообладателями являются ФИО1 и ФИО4 

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (п. 11 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015)

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (п. 12 ст. 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). 

Как разъяснено в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 и ФИО4 свои договорные обязательства по договору купли-продажи от *** исполнили, цена договора в размере 850 000 руб. выплачена полностью, что не оспаривается ответчиками ФИО3 и ФИО2, который является также наследником после смерти В. Поскольку в отсутствие одного из продавцов В. снятие обременения не представляется возможным в силу требований действующего законодательства, обеспечение указанного обязательства, в виде ипотеки в силу закона, подлежит прекращению. 

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 о снятии обременения ипотеки (прекращении ипотеки) в отношении объектов права - земельного участка и жилого дома по адресу: ..., подлежат удовлетворению. 

В остальной части требований суд отказывает, поскольку регистрационная запись об ипотеке погашается на основании решения суда о прекращении ипотеки в соответствие со ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Ипотеку жилого дома, площадью ... кв.м., расположенного по адресу ..., , и земельного участка площадью ... кв.м. земель категории населенных пунктов – для жилого дома, расположенный по адресу ..., считать прекращенной. 

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Рубцовский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий В.В. Огородникова