Дело № 2-2391/17

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

4 июля 2017 года г.Шахты Шахтинский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кинзбурской Т.Л.,

при секретаре Калашник Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительством для реализации с публичных торгов,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее – КУИ г. Шахты) обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что ФИО1 согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 94,5 кв.м., кадастровый № расположенный по адресу 

<

адрес>, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1154 кв.м. по адресу 

<

адрес>.

ФИО1 обратилась ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, сроком на 11 месяцев.

Между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 1154 кв.м., по адресу 

<

адрес>, под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства, с разрешенным использованием: индивидуальные жилые дома. Договор заключен на срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Строительство индивидуального жилого дома к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ завершено ответчиком не было. Поскольку к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно к ДД.ММ.ГГГГ строительство индивидуального жилого дома ФИО1 завершено не было, то объект незавершенного строительства должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах на основании ст. 239.1 ГК РФ

Просит изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства общей площадью 94,5 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для продажи с публичных торгов.

Представитель истца КУИ г. Шахты - ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, в обоснование привел вышеизложенные доводы.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрении дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика - ФИО3, действующей на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, пояснила, что жилой дом, площадью 51,5, расположенный по адресу: 

<

адрес>, был приватизирован на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ и передан в собственность ФИО6, ФИО1, ФИО8 При этом, в договоре была допущена описка в указании фамилий этих граждан, они указаны как «

<

данные изъяты>», в то время как их настоящие фамилии «ФИО11». На момент приватизации данный жилой дом, уже был реконструирован путем возведения к нему пристройки и изменено назначение комнат, однако, это не было учтено, при приватизации в связи с самовольным характером реконструкции. После смерти ФИО9 и ФИО10 ответчик решила узаконить произведенную много лет назад реконструкцию. Ей посоветовали признать на этот реконструированный жилой дом право собственности как на объект незавершенного строительства, что она и сделала обратившись в суд. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ за ней было признано право собственности на объект незавершенного строительства лит. «А,А1,п/А1,а,п/а,а3,а4», общей площадью 70,3 кв.м, жилой площадью 54,1 кв.м, находящийся по адресу 

<

адрес>, в том числе 2/3 доли в порядке наследования по закону после смерти супруга ФИО10, умершего ДД.ММ.ГГГГ Поскольку по решению суда жилой дом значился как «объект незавершенного строительства», ответчик обратилась в Администрацию города Шахты по вопросу ввода его в эксплуатацию, однако, ей разъяснили, что для этого ей необходимо оформить права на землю под спорным объектом. Из-за этого она вынуждена была заключить с истцом ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка №, кадастровым номером №, площадью 1154 кв.м., распложенного по адресу: 

<

адрес>, под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства, с разрешенным использованием: индивидуальные жилые дома. Договор заключен на срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Поскольку спорный объект давно завершен строительством, а перерегистрировать его у ответчика не было денежных средств, ответчиком не переоформлены документы на спорный объект как на жилой дом. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает исковое заявление КУИ Администрации г. Шахты не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. 

В соответствии с п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.Судом установлено, что на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, в собственность ФИО9, ФИО1, ФИО10 был передан жилой дом, общей площадью 51,5, жилой 40,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, по 1/3 доли в праве общей долевой собственности каждому. 

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего на момент приватизации жилья) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Аналогичная правовая норма содержится в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации действующей в настоящее время.

Таким образом, с переходом приватизированного жилого дома в собственность семьи ФИО11 к ним от собственника жилья - шахты «Юбилейная» п/о «Ростовуголь» перешло право пользования земельным участком на котором расположен приватизированный жилой дом на том же основании, что было у шахты. Переход права пользования на земельный участок обусловлено в данном случае законом, а не волей сторон договора. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, площадью 1154 кв.м., разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, и имеет статус ранее учтенного. 

После смерти собственников жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ФИО9 и ФИО10 2/3 доли в праве общей долевой собственности на этот жилой дом унаследовала ответчик ФИО1 Следовательно, к ней перешло право пользования земельным участком с кадастровым номером №, площадью 1154 кв.м., на котором расположен приватизированный жилой дом. В данном случае переход права пользования на земельный участок к ответчику также обусловлен законом, а не договором. 

Поскольку приватизированный жилой дом был реконструирован путем возведения пристройки и изменения назначения помещений, и Департамент архитектуры, градостроительства и перспективного развития Администрации г. Шахты выдал заключение о соответствии объекта градостроительным нормам, назвав его реконструированный объект незавершенного строительства, то решением Шахтинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 признано право собственности на реконструированный ранее приватизированный жилой дом, как на объект незавершенного строительства лит. «А,А1,п/А1,а,п/а,а3,а4», общей площадью 70,3 кв.м, жилой площадью 54,1 кв.м, находящийся по адресу 

<

адрес>. 

При этом, согласно кадастрового паспорта объект на который за ФИО1 признано право собственности вышеуказанным решением суда от ДД.ММ.ГГГГ состоял на кадастровом учете с кадастровым номером 61:59:0050101:6443, назначение: жилой дом, площадью 70,3 кв.м.

На основании вышеуказанного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком Росреестром зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый № (предыдущий кадастровый №), степень готовности – 99%, общей площадью застройки 94,5 кв.м., назначение: нежилое (хотя судом права собственности на объект с такими характеристиками не признавалось). Спорная постройка является жильем в котором ответчик зарегистрирована по месту жительства с 1979 года и проживает. 

Согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" до 01 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

До настоящего времени регистрация права собственности ответчика на расположенный на земельном участке кадастровый № объект, как завершенный строительством, не произведена. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между КУИ г.Шахты и ФИО1 заключен договор аренды №, находящегося в государственной собственности земельного участка, по которому истец предоставил ответчику в аренду земельный участок, кадастровый номер №, площадью 1154 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>, под объектом незавершенного строительства для завершения строительства на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение договора аренды на три года однократно для завершения строительства указанного объекта.Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 01.03.2015 года, это дает ей возможность приобрести земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.Истцом не предоставлены суду доказательства того, что ФИО1 доводились сведения о праве заключения договора аренды земельного участка под принадлежащем ей на праве собственности объектом незавершенного строительства на три года однократно для завершения строительства указанного объекта. 

Гражданское законодательство не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав - злоупотребление правом (абзац второй п.1ст. 10 ГК РФ). Несоблюдение данного запрета на основании п. 

2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления влечет отказ судом лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применение иных мер, предусмотренных законом.Реализация положений ст. 239.1 ГК РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее трехлетнего срока с даты заключения договора аренды, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства и ему не были письменно разъяснены его права о заключении такого договора на период до трех лет. В случае разъяснения ему такого права и явного следования об этом из текста заявления либо дополнительного соглашения, применяется срок, указанный в договоре аренды.

Поскольку при заключении ДД.ММ.ГГГГ. договора аренды земельного участка с разрешенным использованием для строительства индивидуальных жилых домов на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ между КУИ Администрации г. Шахты, имеющим в своем штате профессиональных юрисконсультов и ФИО1, ей как наиболее незащищенной стороне сделки, не было доведено её право, предусмотренное подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, на заключение договора аренды земельного участка на срок до трех лет и иное обстоятельство истцом суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не доказано, то суд полагает, что имеет место злоупотребление правом со стороны КУИ Администрации г. Шахты при предъявлении иска об изъятии у ФИО1 объекта незавершенного строительства в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ до истечения указанного трехлетнего срока с момента заключения договора и в удовлетворении исковых требований КУИ Администрации г.Шахты к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 94,5 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу 

<

адрес> следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый №, общей площадью застройки 94,5 кв.м,, расположенный по адресу: 

<

адрес> для продажи с публичных торгов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.07.2017 года.

Судья Т.Л. Кинзбурская