Дело № 3а-447/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«25» июня 2018 года Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Селиверстовой И.В.

при секретаре Аристовой Л.С.

с участием представителя административного ответчика – правительства Воронежской области - ФИО9

представителей заинтересованного лица на стороне административного ответчика – администрации городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области - ФИО10, 

ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

6 марта 2018 года в Воронежский областной суд поступило названное выше административное исковое заявление, предъявленное к правительству Воронежской области и Управлению Росреестра по Воронежской области, в котором представитель административного истца ФИО5 просила установить кадастровую стоимость земельного участка, находящегося в пользовании ФИО1 на праве аренды, с кадастровым номером № площадью 25 760 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующим элеватором, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 10 974 000 рублей.

В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), указывает, что кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением правительства Воронежской области от 11 декабря 2015 года № 970 (далее – Постановление № 970) и составляет 56 822 438,4 рублей. Рыночной стоимость земельного участка подтверждается отчетом об оценке оценщиков ООО «Эстим-Таксит» ФИО6 и ФИО7 № 1633/17-1 от 26 февраля 2018 года.

Вместе с тем административный истец как арендатор земельного участка обязан уплачивать арендные платежи исходя из размера его кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер его действительной рыночной стоимости.

В качестве заинтересованных лиц административным истцом в административном иске указаны Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области, администрация городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области (л.д. 4-5).

7 марта 2018 года административное исковое заявление было оставлено без движения (л.д. 1-2).

14 марта 2018 года административный иск принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело; к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного истца привлечен ФИО8 (л.д. 97-100).

19 января 2018 года определением Воронежского областного суда по настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости (л.д. 114-117).

Административный истец, представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Воронежской области, представитель заинтересованного лица – филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области, заинтересованное лицо ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке (л.д. 152-155); о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В ранее поданном отзыве представитель органа кадастрового учета по существу заявленных требований полагался на усмотрение суда (л.д. 128-130).

В настоящем судебном заседании судом в порядке части 1 статьи 46 КАС РФ приняты уточнение требований, согласно которым административный истец просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, в размере 14 451 360 рублей, копия заявления получена участвующими в деле лицами (л.д. 156-161). 

Представитель административного ответчика ФИО9 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержав письменный отзыв (л.д. 167-170).

Представители заинтересованного лица ФИО10 и ФИО4 возражали против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что в заключении судебной экспертизы допущен ряд методологических ошибок, существенно влияющих на итоговое значение рыночной стоимости объекта исследования, рыночная стоимость использованных экспертом объектов-аналогов также значительно отличается от установленной кадастровой стоимости спорного земельного участка и не соответствует диапазону цен, сложившихся на рынке на аналогичные земельные участки, в качестве источника информации выбран только один источник, отсутствуют сведения об основных ценообразующих факторах объектов-аналогов, судебным экспертом не обосновано применение корректирующих коэффициентов. Также пояснили, что ими были подобраны к настоящему судебному заседанию объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом исследования. 

Выслушав представителей административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из содержания статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, в пользовании ФИО1 на праве аренды на основании договора аренды № от 31 января 2018 года находится земельный участок с кадастровым номером № площадью 25 760 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующим элеватором (л.д. 7-14, 128-130).

При изложенных обстоятельствах, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности как физического лица, уплачивающего арендные платежи исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены Постановлением № 970.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная указанным нормативным актом по состоянию на 1 января 2014 года, составляет 56 822 438,4 рублей и внесена в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 года (л.д. 15, 128-130).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 1 января 2014 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется его рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.

В ходе рассмотрения настоящего дела на основании определения суда от 26 марта 2018 года была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» ФИО11 № 3647/6-4 от 10 мая 2018 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 14 451 360 рублей (л.д. 138-151).

Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертом специализированного экспертного учреждения, которая имеет высшее экономическое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки «Строительство»; специальность «Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений», экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 и 27.1, стаж экспертной работы с 2012 года, прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», стаж работы по данной специальности с 2006 года. Эксперт ФИО11 предупреждена об ответственности, предусмотренной статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьей 82 КАС РФ.

Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 КАС РФ, не представлено. 

Доводы представителей административного ответчика и заинтересованного лица о порочности заключения эксперта суд находит несостоятельными.

Так, экспертное заключение в исследовательской части содержит описание и характеристики исследуемого объекта с учетом места его расположения, в том числе относительно железной дороги, общие понятия процесса оценки, подходов и методов оценки, обоснование выбора подходов к определению стоимости объекта оценки, в нем приводятся ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки, классификация земельных участков, теоретические основы сравнительного подхода к оценке недвижимого имущества, порядок корректировки цен продажи объектов сравнения, определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж, обоснование введенных корректировок, приводится расчет стоимости исследуемого объекта.

Судебным экспертом были подобраны 3 объекта-аналога, расположенные непосредственно в г. Лиски Воронежской области, как и объект исследования, относящиеся к группе разрешенного использования «под индустриальную застройку», дата размещения объявлений об их продаже наиболее приближена к дате оценки.

В то же время земельные участки, на которые в настоящем судебном заседании ссылался представитель заинтересованного лица (л.д. 177-178), расположены в отдаленных от г. Лиски районах Воронежской области, в том числе селах, ряд из них относится к иной группе разрешенного использования – коммерческого назначения, их площадь значительно отличается от площади спорного земельного участка, 

При этом представители заинтересованного лица пояснили, что из использованных ими источников им не удалось установить объекты, которые находятся на территории г. Лиски и могли быть использованы при производстве экспертизы. 

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Учитывая изложенное, суд не нашел оснований к удовлетворению ходатайства представителя заинтересованного лица о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Иные участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта № 3647/6-4 от 10 мая 2018 года.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений названных выше норм, а также учитывая, что оспариваемые результаты кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2015 года, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в суд 6 марта 2018 года, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, устанавливаемые настоящим решением, подлежат установлению с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, - до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, поданное в суд 6 марта 2018 года, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 25 760 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующим элеватором, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 14 451 360 (четырнадцать миллионов четыреста пятьдесят одна тысяча триста шестьдесят) рублей, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления считать 6 марта 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 июня 2018 года.

Председательствующий И.В. Селиверстова