Дело №3а-1616/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 января 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем Романовым Я.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1616/2020 по административному исковому заявлению Акционерного общества «Научно-исследовательский институт вакуумной техники им.Векшинского» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Научно-исследовательский институт вакуумной техники им.Векшинского» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (земельного участка). Просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 86 431 кв.м, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 не согласилась с выводами судебной оценочной экспертизы, представила замечания на заключение судебной экспертизы в письменном виде.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда. 

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав представителя административного истца ФИО1, показания эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 86 431 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: существующая база отдыха, для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>.

Указанные сведения подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости. 

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №20419, составленный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года утверждена актом №15ВР-1633 от 27 ноября 2018 года и составляет 

<

данные изъяты> рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Объективная оценка» ФИО2

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

Согласно выводам судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, в связи с чем требования АО «Научно-исследовательский институт вакуумной техники им.Векшинского» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке не могут быть признаны обоснованными. 

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений, представленных административным истцом. 

В опровержение возражений на заключение эксперта ФИО2 пояснил, что анализ цен предложений земельных участков на стр. 22 заключения содержит 5 земельных участков, 3 из которых приняты в качестве объектов - аналогов сравнительного подхода. Однако, на стр. 20-21 заключения экспертом указано, что он проанализировал достаточное количество источников предложений продажи земельных участков сопоставимого назначения и представил к выборке наиболее подходящие по ценообразрующим факторам к объекту исследования земельные участки, соблюдая п.22б ФСО №7.

Эксперт обращает внимание на то, что наличие на объектах-аналогах улучшений в разных состояниях и категориях использования является одним из ценообразующих факторов, так как рынок земельных участков рекреационного назначения Московской области освоен, застроен и отсутствие построек на земельных участках встречается реже, чем их наличие. По сложившейся практике предлагаемые к продаже земельные участки являются бывшими рекреационными объектами советского периода. Постройки и коммуникации в границах таких объектов продолжительное время не использовались, их восстановление является нецелесообразным. Кроме этого ценообразующего фактора, эксперт принимает во внимание и другие основные характеристики объектов -аналогов: расположение, площадь, назначение, и считает, что итоговый диапазон представленной выборки анализа рынка зависит от совокупности ценообразующих факторов, а не только от наличия улучшений на земельных участках. В отношении объектов-аналогов №1 и 3, имеющих на своей территории строения в непригодном для дальнейшего использования состоянии, проведена корректировка, тем самым отличия по данному фактору устранены.

Эксперт не отрицает наличия других предложений о продаже земельных участков рекреационного назначения в южном, юго-западном, юго-восточном направлениях Московской области. При проведении анализа рынка и подборе аналогов в рамках сравнительного подхода, эксперт руководствовался принципом достаточности (п.10 ФСО №7), а так же п.11б и п.22б ФСО №7. Другими словами, из всей совокупности земельных участков, представленных на дату оценки, эксперт отобрал наиболее сопоставимые по ценообразующим факторам.

При анализе рынка экспертом были отобраны объекты наиболее сопоставимые по ценообразующим факторам, а не по их стоимости. При проведении анализа рынка и подборе аналогов в рамках сравнительного подхода, эксперт руководствовался принципом достаточности (п.10 ФСО №7), а так же п.11б и п.22б ФСО №7.

Полученный диапазон стоимости анализа рынка объектов зависит не только от наличия на нем объектов капитального строительства, но и от совокупности других ценообразующих факторов: расположения, площади, назначения. Кроме того, следует обратить внимание, что выборка из объектов в Таблице 8 приводится не для анализа ценового предложения земельных участков рекреационного назначения, а для определения коэффициента застроенности. Данные объекты являются действующими рекреационными объектами, имеющиеся улучшения в границах участков находятся в пригодном состоянии и несут вклад в стоимость единого объекта недвижимости. Переход к удельному показателю стоимости земельного участка путем деления общей стоимости на площадь земельного участка, является некорректным. Таким образом, эксперт не выявил нарушения п.22 б и ст. 8 ФЗ №73.

Согласно п. 11г ФСО № 7 эксперт проанализировал основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и выявил, что на стоимость земельных участков рекреационного назначения крупной площади влияет наличие вблизи (не более 1 км) крупного водоема. Наличие небольшого или мелкого водоема не влияет на стоимость, так как небольшие водоемы распространены повсеместно и не коррелируют с площадями земельных участков. Поэтому эксперт не вводил корректирующие коэффициенты для объекта сравнения №3, у которого указаны в предложении о продаже 2 зарыбленных пруда, потому что их размер мал, с площадью участка не соотносится.

В качестве замечаний к отчету об оценке, анализируемого экспертом ФИО2 указано на несоответствие фактических данных характеристик объекта оценки и аналога №4 и его характеристик, применяемых оценщиком в расчетах, при определении рыночной стоимости. Оценщик принимает, что все объекты-аналоги и объект оценки расположены вблизи лесного массива и водоема. Однако, только у объектов-аналогов №№1, 2, 3 в объявлении о продаже указано, что они расположены на берегу водохранилища. Объект оценки и аналог №4 согласно «Рис. 6. Карта объектов- аналогов» на 45 стр. отчета расположены на удалении от какого-либо (малого, среднего, большого) водного объекта.

В источнике информации, который использует эксперт, не указано, какой именно сегмент земельных участков анализируется в статье. Также стоит отметить, что название сервиса, который опубликовал данное исследование, не отражает использованный сегмент земельных участков в исследовании. Указание рецензента на то, что анализируется именно жилой сегмент, является предположением. Поскольку в статье не указан конкретный сегмент земельных участков, который анализируется в данной статье, эксперт исходит из предпосылки, что анализируются участки различного назначения.

Информация о передаваемых правах объекта-аналога № 3 указана в копии предложения о продаже. Информация о передаваемых правах собственности объектов-аналогов № 1 и № 2 получена экспертом согласно данным Россреестра (https://rosreestr.gov.ru), но не отражена в заключении. Однако, эксперт согласно п. 22 в ФСО № 7 сделал описание данного ценообразующего фактора аналогов на стр. 27-30 заключения. Кроме того, в случае продажи ограниченных прав, отличных от прав собственности, данная информация будет указана в объявлении о продаже.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении судебной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости, следует считать 09 сентября 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Акционерного общества «Научно-исследовательский институт вакуумной техники им.Векшинского» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 09 сентября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 86 431 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: существующая база отдыха, для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, с/пос. Ашитковское, 

<

...>, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 26 января 2021 года.