Дело № 3а-105/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000659-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 

4 февраля 2022 года 

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 5 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – склады, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 250 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО2 является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ИП ФИО1 (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 250 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 3 949 381,8 рубля. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в судебное заседание не явилось, своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав представителя административного истца ФИО3, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО2 является арендатором земельного участка площадью 5 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – склады, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Согласно пункту 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации городского округа город Рыбинск от 17.07.2020 года N 1617, за основу при определении размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области и городского округа город Рыбинск, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО2 в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого она является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 3 949 381,8 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 250 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В возражениях на Отчет административный ответчик и заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области указывают, что оценщик при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости не описал весь объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Также указывают, что город Ярославль является наиболее соответствующим по социально-экономическим показателям городу Рыбинск населенным пунктом, при этом рынок коммерческой недвижимости города Ярославля предоставлен всего несколькими предложениями, которые исключены из расчета с формулировкой «далеко от города Рыбинск». Таким образом, оценщиком произведен некачественный анализ рынка, а, следовательно, некачественный отбор аналогов, расчет на основе которых сильно искажает реальный рынок земельных участков в городе Рыбинск в сегменте рынка под индустриальную застройку.

Вместе с тем, такие действия оценщика нарушением федеральных стандартов оценки не являются.

В судебном заседании оценщиком даны пояснения о том, что при анализе рынка предоставлено достаточное количество аналогов, оценщиком определены аналоги наиболее приближенные по характеристикам к объекту оценки. В связи с тем, что коммерческая недвижимость значительно дороже и ликвиднее в городе Ярославле, чем в городе Рыбинске, предложения по продаже земельных участков в городе Ярославле были исключены из расчета, так как выбивались из выборки по ценовой категории.

Суд не находит оснований не согласиться с обоснованностью данных возражений. Они подтверждаются содержанием Отчета и соответствуют требованиям пункта 22 ФСО N 7, пунктам 5, 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

В возражениях также приведены доводы о том, что оценщик использует в качестве аналога №1 земельный участок иной категории (земли промышленности, энергетики, транспорта...иного специального назначения), однако данный участок не может являться аналогом для расчета рыночной стоимости земельного участка категории земель – земли населенных пунктов, так как данные участки имеют разный правовой режим и не могут быть сопоставимы между собой. Ценообразование земельных участков разной категории не единообразно.

Вместе с тем, в Отчете имеется ссылка на Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, 2018 года, по предложению которого введения корректировки на категорию земель и вид разрешенного использования в данном случае не требуется. Таким образом, соответствующее обоснование действиям оценщика в Отчете приведено, что соответствует требованиям пунктов 22, 25 ФСО № 7, пунктам 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

При таких обстоятельствах доводы административного ответчика и заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области являются несостоятельными и обоснованности расчета не опровергают.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами административного ответчика и заинтересованного лица федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 2 250 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО2 с настоящим административным иском в суд – 24 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – склады, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 250 000 (два миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 24 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 18 февраля 2022 года