Дело (номер обезличен) 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

г.Кстово 29 июня 2021 года 

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего Матвиенко М.А., при секретаре Бунчеевой Е.В., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора основным, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась к ответчику с настоящим иском, свои требования, уточненные в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ мотивируя следующим. 

(дата обезличена) между истцом, выступающей в качестве покупателя, и ответчиком, выступающим в качестве продавца, заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка. 

По условиям договора, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок (номер обезличен) площадью 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – отдельно стоящие односемейные дома с приусадебными участками, находящийся по адресу: (адрес обезличен), уч. (номер обезличен), а также в будущем построенный на данном участке жилой дом с гаражом, наружные стены (адрес обезличен) 2 этажей – кирпич красный керамический утолщенный, внутренние и несущие стены – двойной красный керамический кирпич, крыша четырехскатная металочерепица, фундамент ленточный, окна – ПВХ, стеклопакет, монтаж теплого пола первого этажа; дом общей площадью 180 кв.м., площадь застройки 9*10 м, из них гараж 40 кв.м., площадь застройки 5*10 м, назначение – жилой дом, этажность – два этажа, находящийся по адресу: (адрес обезличен) 

Продавец обязуется до срока передачи имущества покупателю смонтировать теплый пол на первом этаже вышеуказанного жилого дома. 

Согласно п. 2 указанного выше договора, продажная стоимость имущества была определена сторонами в 5 000 000 рублей, из которых – стоимость дома – 4 400 000 рублей, стоимость участка – 600 000 рублей. 

Оплате подлежали: 500 000 рублей в день подписания указанного договора; 1 000 000 рублей - в срок не позднее (дата обезличена); 1 000 000 рублей в срок не позднее (дата обезличена); 2 500 000 рублей – в день передачи имущества продавцом покупателю. 

Передача имущества, согласно п. 3 указанного договора, должна была состояться не позднее (дата обезличена). 

Согласно п. 5.1 данного договора, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче имущества в установленный срок, покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата денежных средств. 

Покупатель уплатил продавцу в день подписания договора 500 000 рублей, а также в период времени с (дата обезличена) до (дата обезличена) – 2 610 000 рублей, включая оплату устройства крыши, а также за свой счет произвела установку в доме окон и дверей за свой счет на сумму 296 878 рублей 26 копеек. 

В установленные договором сроки продавец не передал имущество покупателю, зарегистрировав право собственности на построенный дом. 

(дата обезличена) продавец направил покупателю уведомление о прекращении действия предварительного договора с (дата обезличена). 

В судебном заседании ФИО1, ее представитель исковое заявление поддержали. 

Ответчик, его представитель, третье лицо, будучи извещенным судом надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Ранее сторона ответчика иск не признавала, настаивая на прекращении предварительного договора. 

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке. 

Выслушав сторону истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, то исковые требования подлежат удовлетворения по следующим основаниям. 

Положением ч. 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон. 

Принцип состязательности представляет собой правило, по которому заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств, участия в исследовании доказательств, представленных другими лицами, путем высказывания своего мнения по всем вопросам, подлежащим рассмотрению в судебном заседании. 

Сущность данного принципа состоит в том, что стороны состязаются перед судом, убеждая его при помощи различных доказательств в своей правоте в споре. Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие по общему правилу с суда обязанности по сбору доказательств. 

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 

Согласно ч. 1 ст. 45 Конституции РФ, государственная защита прав и свобод человека и гражданина в РФ гарантируется. 

Согласно ч. 2 ст. 45 Конституции РФ, каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. 

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также вследствие причинения вреда другому лицу. 

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. 

В соответствии со ст. 11 ГК РФ, суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. 

Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ. 

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

Статьей 154 ГК РФ предусмотрено, что необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку, его действительной воле. 

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

В соответствии с ч. 2 ст. 432 ГК РФ, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

В соответствии со ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

Согласно ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Судом в ходе рассмотрения настоящего гражданско-правового спора установлено следующее. 

(дата обезличена) между истцом, выступающей в качестве покупателя, и ответчиком, выступающим в качестве продавца, заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка. По условиям договора, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок КН 52:26:0080017:317, площадью 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – отдельно стоящие односемейные дома с приусадебными участками, находящийся по адресу: (адрес обезличен), уч. (номер обезличен), а также в будущем построенный на данном участке жилой дом с гаражом, наружные стены (адрес обезличен) 2 этажей – кирпич красный керамический утолщенный, внутренние и несущие стены – двойной красный керамический кирпич, крыша четырехскатная металочерепица, фундамент ленточный, окна – ПВХ, стеклопакет, монтаж теплого пола первого этажа; дом общей площадью 180 кв.м., площадь застройки 9*10 м, из них гараж 40 кв.м., площадь застройки 5*10 м, назначение – жилой дом, этажность – два этажа, находящийся по адресу: (адрес обезличен), уч. (номер обезличен). 

Продавец обязуется до срока передачи имущества покупателю смонтировать теплый пол на первом этаже вышеуказанного жилого дома. 

Согласно п. 2 указанного выше договора, продажная стоимость имущества была определена сторонами в 5 000 000 рублей, из которых – стоимость дома – 4 400 000 рублей, стоимость участка – 600 000 рублей. 

Оплате подлежали: 500 000 рублей в день подписания указанного договора; 1 000 000 рублей - в срок не позднее (дата обезличена); 1 000 000 рублей в срок не позднее (дата обезличена); 2 500 000 рублей – в день передачи имущества продавцом покупателю. 

Передача имущества, согласно п. 3 указанного договора, должна была состояться не позднее (дата обезличена). 

Согласно п. 5.1 данного договора, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче имущества в установленный срок, покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата денежных средств. 

Покупатель уплатил продавцу в день подписания договора 500 000 рублей, а также в период времени с (дата обезличена) до (дата обезличена) – 2 610 000 рублей, включая оплату устройства крыши, а также за свой счет произвела установку в доме окон и дверей за свой счет на сумму 296 878 рублей 26 копеек. 

В установленные договором сроки продавец не передал имущество покупателю, зарегистрировав право собственности на построенный дом. 

(дата обезличена) продавец направил покупателю уведомление о прекращении действия предварительного договора с (дата обезличена). 

Согласно выписке, представленной стороной ответчика, право собственности на дом, расположенный по указанному выше адресу, ответчик зарегистрировал (дата обезличена). 

Указанные факты установлены материалами дела и сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривались. 

Анализируя собранные по делу доказательства, суд исходит из следующего. 

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. 

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. 

Рассматривая настоящий гражданско-правовой спор, суд соглашается с мнением стороны истца относительно необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям положения п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ (номер обезличен) от (дата обезличена) «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора». 

Согласно данной норме, в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ). 

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются. 

Суд обращает внимание на то, что вопреки требованию ст. 429 ГК РФ, спорный договор не содержит сведений о каком-либо намерении сторон заключить какой-либо договор (основной) в будущем. 

Также суд отмечает, что условия оспариваемого договора предусматривают уплату 50 % стоимости имущества заранее. Более того, из определенных сторонами 5 000 000 рублей, покупателем уплачено продавцу только денежными средствами 3 110 000 рублей (не считая вложений в установку окон и дверей), что составляет большую часть стоимости спорного имущества. 

Суд приходит к выводу, что, фактически, спорный договор соответствует всем требованиям к договору купли-продажи недвижимости. 

В ходе судебного разбирательства обе стороны не отрицали того факта, что и продавец и покупатель отступили от установленных сторонами (дата обезличена) сроков: продавец – в сроках постройки дома, покупатель – в сроках оплаты. 

При этом стороны не предоставили суду достаточных доказательств того, что на протяжении 2019, 2020 годов они высказывали друг другу претензии по поводу указанного нарушения сроков. В судебном заседании стороны, наоборот, признавали, что такое отступление от сроков были в итоге сторонами согласовано. 

Суд не может согласиться с мнением стороны ответчика, относительно того, что стороны в спорном договоре утратили интерес к сделке, вследствие чего, поскольку оферты ни одна сторона другой не направляла, уклонявшись, тем самым, от заключения основного договора, действие предварительного договора прекратилось через год (поскольку не указаны сроки заключения основного договора). 

На протяжении судебного разбирательства ответчик неоднократно пояснял суду, что вплоть до начала 2021 года стороны были настроены на заключение сделки (для чего даже предполагалось получение покупателем кредита – что не оспаривалось в суде стороной истца). 

Более того, представленные стороной истца договоры подряда и купли-продажи от ноября и декабря 2020 года на окна и двери, установленные в спорном доме истцом с ведома и согласия ответчика, свидетельствуют о продолжении у сторон намерения купить (продать) недвижимость. 

В качестве свидетельства такого намерения суд усматривает неоднократные денежные переводы истца ответчику на общую сумму 2 610 000 рублей вплоть до (дата обезличена). С данными денежными переводами ответчик был согласен, на их необоснованности не настаивал, в том числе, и в судебном заседании, расходовал данные денежные средства в соответствии с договоренностью сторон. 

Каких-либо доказательств, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, того, что ответчик неоднократно обращался к истцу по поводу исполнения условий спорного договора (как указывает ответчик в отзыве на иск), стороной ответчика суду не предоставлено. Также суду не предоставлено доказательств со стороны ответчика о том, что с октября 2020 года он уведомлял истца о готовности дома. 

По мнению суда, ответчик пришел к ошибочному выводу о том, что (дата обезличена) – это дата заключения основного договора (как следует из дополнительного отзыва ответчика на иск). 

Доводы стороны ответчика относительно того, что до указанной даты стороны не направляли друг другу оферты и не согласовывали новые сроки заключения основного договора, противоречат, по мнению суда, утверждениям также стороны ответчика, согласно которым до декабря 2020 года стороны не прекращали отношений по спорному договору. 

Суд также не может согласиться с доводами стороны ответчика относительно того, что истец намеревается признать право собственности на иной (по сравнению с условиями спорного договора) жилой дом – в связи с увеличением площади и улучшением его (дома). 

Предметом настоящего спора является не признание права собственности на какой-либо дом. Тот же факт, что ответчик, строя дом, отступил от условий спорного договора, не согласовывая данные улучшения с ФИО1, не лишает его (ответчика), по мнению суда, в дальнейшем требовать возмещения излишне произведенных затрат. 

В равной степени суд не может согласиться с утверждением ответчика относительно того, что характеристики объекта недвижимости не содержатся в спорном договоре. 

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца, с учетом их корректировки в ходе судебного разбирательства – в соответствии с условиями договора от (дата обезличена). 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 6, 56. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора основным удовлетворить. 

Признать предварительный договор купли-продажи от (дата обезличена), заключенный между ФИО2 и ФИО1 основным договором купли-продажи земельного участка (номер обезличен), площадью 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – отдельно стоящие односемейные дома с приусадебными участками, находящегося по адресу: (адрес обезличен), уч. (номер обезличен), а также в будущем построенного на указанном участке жилого дома, наружные стены (адрес обезличен) 2 этажей – кирпич красный керамический утолщенный, внутренние и несущие стены – двойной красный керамический кирпич, крыша четырехскатная металочерепица, фундамент ленточный, окна – ПВХ, стеклопакет, теплый пол первого этажа; общей площадью 180 кв.м., площадь застройки 9*10 м, из них гараж 40 кв.м., площадь застройки 5*10 м, назначение – жилой дом, этажность – два этажа. 

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд. 

Мотивированное решение изготовлено (дата обезличена). 

Судья М.А. Матвиенко