Дело № 3а-466/2020

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.,

при секретаре Овдиенко О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

административный истец ФИО1 через своего представителя ФИО2, действующего на основании доверенности, обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 

<

№..> площадью 39600 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> собственником которого он является, в размере рыночной 5860800 рублей по состоянию на 1 января 2016 года, установленную в соответствии с отчетом об оценке №303/1/19 от 17 декабря 2019 года ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА».

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает земельный налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению земельного налога.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края Огиди О.М.И. в своем отзыве просит вынести законное и обоснованное решение, считает, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель, при проведении государственной кадастровой оценки спорного земельного участка допущено не было. Полагает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенности, ФИО3 указывает, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям; просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отраженной в отчете об оценке, приложенном к административному иску, а также назначить по делу повторную экспертизу. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили. Лицо, участвующее в деле, должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что со стороны неявившихся лиц, участвующих в деле, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела. 

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца по доверенности ФИО2, допросив судебного эксперта ФИО4, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что административный истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 39600+/-70 кв.м, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

Адрес...>, что подтверждается соответствующей свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта, договором купли-продажи земельного участка от 8 февраля 2014 года. 

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2016 года в размере 53904312 рублей. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает указанную дату верной датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости названного объекта.

Согласно данным отчета об оценке №303/1/19 от 17 декабря 2019 года, представленного административным истцом и подготовленного ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№..> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 1 января 2016 года) составляет 5860800 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 7 февраля 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №ЭЗ 15/3 от 2 марта 2020 года, выполненному экспертом ООО «НЭО Эксперт» ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости (на 1 января 2016 года) составляет 39955608 рублей.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт ФИО4 имеет профессиональное образование в области оценочной деятельности, диплом о профессиональной переподготовке, стаж работы в оценочной деятельности - 11 лет, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в Региональном союзе судебных экспертов, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности вывода эксперта не имеется, заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. 

Экспертом при оценке объекта недвижимости был применен только один возможный сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, с применением метода сравнительного анализа, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы, информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объектов, основанных на сравнении исследуемых объектов с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок, либо предложения. Он основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов экспертом приведено.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов; приняты скидка на торг, корректировка в зависимости от размера площади/фактор размера собственности.

В ходе судебного заседания эксперт ФИО4 подтвердила выводы своего заключения, указав, что объектом исследования являлся земельный участок с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 39600 кв.м, с видом разрешенного использования «для размещения производственного комплекса с торгово-складскими помещениями». Из-за большой площади земельного участка (около 4 га) его ликвидность низкая, в связи с чем срок экспозиции составляет 7-18 месяцев. Все аналоги подобраны в пределах указанного срока экспозиции. Согласно выкопировки из публичной кадастровой карты, фасад земельного участка виден с трассы, спуск к земельному участку по грунтовой подъездной дорогой составляет около 50 метров, земельный участок расположен в непосредственной близости от трассы с очень интенсивным движением. Эксперт полагает, что выход на участок с трассы не является основополагающим ценообразующим фактором для исследуемого объекта, в отличие от земельных участков, используемых для размещения торговых объектов. Объекты-аналоги сопоставимы с объектом исследования, имеют одинаковые подъездные пути. 

Эксперт указала, что, вопреки доводам представителя административного истца, корректировка в зависимости от размера площади производилась по методике ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты» (г.Москва), в заключении приведены все контакты и реквизиты этой методики, а также формула корректировки и полученные корректировки для объектов сравнения. Размер корректировки – скидки на торг применялся на основании данных по 1 кварталу 2014 года НРО РОО (саморегулируемой организация оценщиков), которая провела опрос экспертных мнений о размере значимых величин, используемых в оценочной деятельности. В данном заключении размер корректировки составил 20% - среднее значение максимальных показателей для земельных участков под промышленную застройку и для земельных участков под коммерческую застройку. Следующий размер корректировки был принят НРО РОО в 2017 году, в связи с чем к объекту исследования на дату оценки (1 января 2016 года) не применим. Максимальные показатели в корректировке использовались экспертом в связи с большой площадью объекта, поскольку его ликвидность является низкой, что подразумевает большую скидку на торг. 

Согласно статье 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Суд, изучив представленное экспертное заключение от 02 марта 2020 года, приходит к выводу о том, что оно основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, а также сделанные в их результате выводы и научно обоснованный ответ на поставленные вопросы. 

Проанализировав выводы эксперта, суд не усматривает достаточных оснований для признания экспертного заключения недостоверным.

Суд полагает, что критическая оценка административным истцом выводов судебной экспертизы не влечет признание данного доказательства ненадлежащим, а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное представителем административного истца сомнение в обоснованности выводов эксперта не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

С учетом изложенного суд пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы по делу. 

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размеры рыночной стоимости объекта недвижимости являются достоверными.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим административным иском в суд 24 декабря 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 24 декабря 2020 года.

Директором ООО «НЭО Эксперт» ФИО5 в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца ФИО1 расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы в размере 45000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право ФИО1 на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска ФИО1 сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «НЭО Эксперт», в ходе судебного разбирательства административными ответчиками не оспаривался.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Расхождение между кадастровой стоимостью, установленной в результате государственной кадастровой оценки, и рыночной стоимостью, установленной решением суда в качестве кадастровой, составляет округленно 26 процентов.

Суд приходит к выводу, что такое расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов ФИО1

Таким образом, заявление директора ООО «НЭО Эксперт» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости — земельного участка с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 39600+/-70 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере его рыночной стоимости 39955608 рублей (тридцать девять миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч шестьсот восемь) рублей, установленной по состоянию на 1 января 2016 года

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> считать 24 декабря 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:26:0205000:1157.

В остальной части административный иск - оставить без удовлетворения.

Взыскать с 

<

 Ф.И.О. >1 в пользу ООО «НЭО Эксперт» судебные расходы в размере 45000 (сорок пять тысяч) рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено 10 июля 2020 года.

Судья: