№2-181/2024 

УИД 44RS0028-01-2023-001667 -95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2024 г.

г. Кострома 

Костромской районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Гурьяновой О.В.,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ООО «Арбат» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг при продаже объектов недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Арбат» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг при продаже объектов недвижимости. Иск обоснован тем, что 17.06.2023 года между ФИО1 (заказчик) и ООО «Арбат» (исполнитель) был заключен договор возмездного оказания услуг при продаже объекта недвижимости (далее - договор), согласно которого заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать услуги по поиску лица (далее по тексту -покупатель), готового приобрести объект недвижимости, указанный в п. 1.2. настоящего договора (далее по тексту - объект), а заказчик обязуется оплатить оказанные исполнителем услуги в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, для чего заказчик предоставляет исполнителю право на поиск покупателя (покупателей) и исключительное право размещения рекламной информации об объекте недвижимости с целью поиска лица для заключения договора отчуждения объекта, указанного в п. 1.2. Объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: (адрес), общей площадью 77 кв.м., этаж 02, кадастровый №. Согласно раздела 2 договора 2.1. исполнитель обязуется: провести рекламную компанию с целью формирования спроса для продажи объекта; провести поиск покупателя на объект недвижимости; организовать показы объекта недвижимости третьим лицам в согласованное заказчиком время; проинструктировать по комплекту пакета (-ов) документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от заказчика к покупателю; подготовить предварительный договор по отчуждению объекта недвижимости (договор купли-продажи/мены/уступки прав требования/дарения вещей и т.п.), а также основной договор, не требующий нотариального удостоверения в соответствии с действующим законодательством; сопроводить сделку в уполномоченном на совершении регистрационных действий органе государственной власти; сообщать заказчику все сведения о ходе исполнения настоящего договора; произвести за счет заказчика оплату работ специалистов, а также услуг организаций, не являющимися услугами исполнителя, с целью выполнения своих обязательств по настоящему договору. По указанному договору все услуги исполнителем выполнены. Услуги приняты в полном объеме без замечаний, что подтверждает подпись заказчика. Размер вознаграждения исполнителя по факту оказания услуг составляет 70 000 руб. без НДС, в связи с применением исполнителем УСН (ст. 26.2 НК РФ). В соответствии с пунктом 3.1. договора «3.2. Выплата вознаграждения Исполнителю производится Заказчиком путем внесения в кассу организации наличными средствами либо безналичным перечислением денежных средств на расчетный счет Исполнителя в сроки: 1) не позднее дня следующего за днем сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности». Дата договора купли-продажи 29.08.2023 год (дата регистрации 04.09.2023 год). Дата оплаты по договору оказания услуг - 30.08.2023 года. До настоящего времен услуги не оплачены. 28.07.2023 года в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием оплатить услуги. До настоящего времени указанная сумма не перечислена на расчетный счет исполнителя, оплаты не было, что стало основанием для обращения с настоящим исковым заявлением. На основании изложенного, руководствуясь ст. 309, 310, 779 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) просят суд взыскать с ФИО1 оплату за оказанные услуги по договору от 26.04.2023 г. в сумме 70 000,00 рублей; взыскать расходы на оплату государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечен ФИО3, Управление Росреестра по Костромской области, нотариус ФИО4, ПАО «Сбербанк».

В судебном заседании представитель истца ФИО5 исковые требования поддержала по доводам и основаниям, указанным в иске. Считает, что услуга ООО «Арбат» была оказана ответчику, договор был подписан, возражений со стороны ответчика не поступало. Со стороны покупателя ФИО6 обязательства все выполнены, документы по сделки были все собраны, разрешение органов опеки получено, по какой причине ответчик передумала идти на сделку им неизвестно. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признала, Пояснила, что при сложившихся обстоятельствах им пришлось самим срочно искать другое жилье и в результате вместо дома они приобрели квартиру в мкр. Солнечный город. Условия ипотеки по квартире были другими по сравнению с условиями ипотеки по дому. Стоимость квартиры определена в размере 5 000 000 рублей, остальную сумму они потратили на ремонт, так как квартира была с черновой отделкой. О том, что они намерены покупать квартиру, а не дом, они уведомили Шиловскую, когда стали собирать документы. Когда она, ответчик, была в агентстве, ей принесли пачку документов и указывали пальцем, где подписывать, она подписала, а протокола согласования цен не видела.

Представитель ответчика ФИО7 требования не признала в полном объеме, по существу заявленных требований пояснила следующее. Договор оказания услуг от 07.06.2023 г. является незаключенным в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, поскольку сторонами не соблюдена простая письменная форма договора. Несоблюдение простой письменной формы договора подтверждается следующими обстоятельствами. В договоре отсутствует собственноручная подпись руководителя ООО «Арбат», сделка совершена с использованием факсимильного воспроизведения подписи руководителя, при этом соглашения о возможности использования факсимильного воспроизведения подписи сторонами не заключалось. Согласно п. 2 ст. 160 ГК РФ использование факсимильного воспроизведения подписи допускается в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Сделки между юридическими лицами и гражданами должны заключаться в простой письменной форме, за исключением случаев, требующих нотариального удостоверения (ст. 161 ГК РФ). Использование факсимильного воспроизведения подписи в отсутствие специального соглашения свидетельствует о нарушении простой письменной формы сделки, что влечет ее недействительность. ООО «Арбат» не исполнена достигнутая договоренность с супругами А-выми об оказании услуг по одновременному (или последовательному друг за другом) совершению двух сделок по купле-продаже объектов недвижимости - продаже одного объекта недвижимости (квартиры по адресу: (адрес)) и покупки другого объекта недвижимости (земельного участка с кадастровым номером № площадью 846 кв.м по строительному адресу: (адрес) и расположенного на указанном земельном участке индивидуального жилого дома), при этом условие о совершении двух сделок являлось существенным условием договоренности сторон. Обращение супругов А-вых в ООО «Арбат» состоялось в мае 2023 г., поскольку ООО «Арбат» выступало в качестве посредника (агента) застройщика ИП ФИО9, осуществляющего строительство и продажу земельного участка и индивидуального жилого дома. На момент обращения А-вы имели одобренную банком заявку о предоставлении ипотеки на 7 150 000 руб. с первоначальным взносом 4 000 000 руб. При обращении в ООО «Арбат» А-вы представили одобренную банком заявку и указали о необходимости совершения двух взаимозависимых сделок - по отчуждению квартиры и приобретению жилого дома. Кроме этого, А-вы уведомили ООО «Арбат» о нахождении квартиры в залоге у банка на основании действующего кредитного договора и необходимости получения согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок, поскольку участниками сделок будут являться двое несовершеннолетних детей. Работники ООО «Арбат» уверили А-вых в том, что будет оказана услуга по поиску покупателя на квартиру и одновременному проведению двух сделок купли-продажи на указанных условиях. При этом никакого письменного договора оказания услуг не заключалось, стоимость услуг сторонами не согласовывалась. Фактически совершение двух сделок на указанных условиях не состоялось, сделка по приобретению индивидуального жилого дома сорвалась по вине ООО «Арбат». 07.06.2023 г. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке, 29.08.2023 г. заключен основной договор купли-продажи квартиры. Одновременно с предварительным договором был заключен договор оказания услуг при продаже объекта недвижимости от 07.06.2023 г., являющийся основанием заявленных исковых требований, поиск лица, намеренного приобрести квартиру, осуществлен исполнителем, обязательства исполнителя по проведению рекламной компании, инструктажу по комплекту документов, сопровождении сделки выполнены не были. Далее, 16.06.2023 г. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и строящегося индивидуального жилого дома с условием о задатке, однако основной договор заключен не был ввиду отказа банка в предоставлении ипотеки по новой заявке, оформленной ООО «Арбат» от имени А-вых без уведомления А-вых. Новая заявка была оформлена ООО «Арбат» на сумму 4 300 000 руб. с первоначальным взносом 800 000 руб. Поскольку сумма первоначального взноса составляла менее 50% от заявленной суммы, банк определил дополнительное условие о привлечении созаемщиков (установленного возраста и с установленным доходом), указанное условие А-вы исполнить не смогли. О новой заявке на ипотеку А-вы узнали из телефонного разговора с представителями банка. По обращению в ООО «Арбат» за представлением объяснений о необходимости подачи новой заявки на ипотеку работники ООО «Арбат» объяснили, что необходимость подачи новой заявки обоснована необходимостью указания в основном договоре купли-продажи стоимости объекта недвижимости в размере 4 300 000 руб. (при реальной стоимости 7 150 000 руб.) в целях уменьшения налога с продажи, подлежащего уплате продавцом. Кроме этого, в обоснование уведомления А-вых об изменении суммы кредита работники ООО «Арбат» сослались на Протокол согласования стоимости к предварительному договору купли-продажи от 16.06.2023 г., согласно п. 1 протокола стоимость объекта недвижимости определена в следующем порядке фактическая стоимость 7 150 000 руб., цена является окончательной и изменению не подлежит, при этом в протоколе указано, что в основном договоре купли-продажи стоимость объекта будет составлять 4 300 000 руб., согласно п. 4 протокол составлен в одном экземпляре, место хранения - ООО «Арбат». На указанном протоколе, действительно, имеется подпись А-вых, однако протокол был подписан А-выми без ознакомления, в числе других документов, на руки не выдавался, об определении стоимости объекта двумя различными суммами А-вы не уведомлялись. Определение стоимости объекта недвижимости в размере двух сумм одновременно - 150 000 руб. и 4 300 000 руб. - свидетельствует о несогласованности существенного условия договора купли-продажи - цены объекта недвижимости и, как следствие, незаключенности предварительного договора (ст.ст. 432, 555, 429 ГК РФ). Таким образом, ООО «Арбат» не исполнило обязательства об оказании услуг по сопровождению сделок по продаже и приобретению объектов недвижимости, при определении стоимости объекта недвижимости в предварительном договоре от 16.06.2023 г. ООО «Арбат» действовало в обход закона с противоправной целью, что свидетельствует о недобросовестном осуществлении гражданских прав. Просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании также исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению. Пояснил, что изначально, когда они обратились в агентство, цена по предложенному дому в мкр. Малиновка была озвучена в сумме 7 300 000,00 рублей. В результате переговоров им скинули цену до 7 150 000,00 рублей. И, как пояснили в агентстве, стоимость в основном договоре будет 4 300 000,00 рублей, чтобы не оплачивать налоги. В банке ему также подтвердили, что стоимость в договоре указана 4 300 000,00 рублей. Однако в результате сделка по покупке дома сорвалась, банк указал на маленький первоначальный взнос.

Выслушав участников процесса, опросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Спорные правоотношения сторон возникли из договора возмездного оказания услуг. 

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли всех сторон. 

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Положения статьи 160 ГК РФ, указывают на то, что письменная форма договора предполагает составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу пункта 1 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Согласно пункту 2 статьи 162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Применительно к вышеприведенным нормам материального права, суд полагает, что в данном случае письменная форма сделки соблюдена, заказчику предоставлена полная информация об услуге, сроке исполнения договора, цена услуги, объект недвижимости, договор подписан сторонами. Все фактические действия обеих сторон в период действия договора были направлены на его исполнение. 

Более того, 07.06.2023 сторонами подтвержден (подписан) факт того, что услуга оказана: «по объекту найден покупатель, сторонами подписан предварительный договор купли - продажи объекта от 07.06.2023. Заключен договор купли - продажи от 29.08.2023 года. Услуги оказаны в полном объеме, приняты заказчиком, претензий у заказчика по стоимости услуг, объему услуг нет» (л.д. 10). Поэтому, доводы стороны ответчика о недействительности договора суд находит не состоятельными. 

Из материалов дела следует, что ООО «Арбат» зарегистрировано в ЕГРЮЛ 31.05.2019 года, основной вид деятельности - деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе.

В соответствии с положениями ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

При этом заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ).

Аналогичные положения предусмотрены Законом РФ "О защите прав потребителей", в соответствии с положениями которого потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст. 32 Закона РФ "О защите прав потребителей").

В материалы дела представлена копия договора оказания услуг при продаже объекта недвижимости от 17.06.2023 года, заключенного между ФИО1 (заказчик) и ООО «Арбат» (исполнитель).

По условиям заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать услуги по поиску лица готового приобрести объект недвижимости, указанный в п. 1.2. настоящего договора, а заказчик обязуется оплатить оказанные исполнителем услуги в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, для чего заказчик предоставляет исполнителю право на поиск покупателя (покупателей) и исключительное право размещения рекламной информации об объекте недвижимости с целью поиска лица для заключения договора отчуждения объекта, указанного в п. 1.2. 

Объект недвижимости по договору - квартира, расположенная по адресу: (адрес), общей площадью 77 кв.м., этаж 02, кадастровый №. 

В разделе 2 договора (п. 2.1) исполнитель взял на себя следующие обязательства: провести рекламную компанию с целью формирования спроса для продажи объекта; провести поиск покупателя на объект недвижимости; организовать показы объекта недвижимости третьим лицам в согласованное заказчиком время; проинструктировать по комплекту пакета (-ов) документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от заказчика к покупателю; подготовить предварительный договор по отчуждению объекта недвижимости (договор купли-продажи/мены/уступки прав требования/дарения вещей и т.п.), а также основной договор, не требующий нотариального удостоверения в соответствии с действующим законодательством; сопроводить сделку в уполномоченном на совершении регистрационных действий в органе государственной власти; сообщать заказчику все сведения о ходе исполнения настоящего договора; произвести за счет заказчика оплату работы специалистов, а также услуг организаций, не являющимися услугами исполнителя, с целью выполнения своих обязательств по настоящему договору. 

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2. договора выплата вознаграждения исполнителю производится заказчиком путем внесения в кассу организации наличными средствами либо безналичным перечислением денежных средств на расчетный счет исполнителя в сроки: 1) не позднее дня следующего за днем сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. Размер вознаграждения исполнителя по факту оказания услуг составляет 70 000 руб. без НДС.

По указанному договору все услуги исполнителем были выполнены. 

Проведена следующая работа: проведена рекламная компания объекта, направлен в рекламу на площадки агрегаторов, произведены показы объекта потенциальным покупателям, найден покупатель на объект, подготовлен предварительный договор купли-продажи, оказано полное сопровождение в части подготовки документов.

В дальнейшем после получения всех документов от ответчика оказано сопровождение в органы опеки для получения разрешения на продажу долей детей в объекте. 

Были согласованы дата и время подписания договора купли-продажи, оказано сопровождение подписания договора у нотариуса. 

29.08.2023 года подписан основной договор купли-продажи по переходу права собственности на покупателей - ФИО6, ФИО2, ФИО8 в долевую собственность. 

07.06.2023, как указано судом выше, сторонами установлено и подписано следующее: «по объекту найден покупатель, сторонами подписан предварительный договор купли - продажи объекта от 07.06.2023. Заключен договор купли - продажи от 29.08.2023 года. Услуги оказаны в полном объеме, приняты заказчиком, претензий у заказчика по стоимости услуг, объему услуг нет».

Указанные обстоятельство подтвердили и опрошенные в судебном заседании свидетели. 

Свидетель ФИО6 в судебном заседании пояснила, что нашла объявление на сайте «Авито», набрала номер, ответило агентство «Арбат», оформили необходимые документы, внесла задаток, был предварительный договор и основной. Она хотела сделку оформить быстрее, но агентство сообщили, что вторая сторона по сделке А-вы ожидают сдачу дома от застройщика. Ожидала около двух месяцев, потом еще две недели по иным причинам, пояснили, что что-то с домом у А-вых не получается. А-вы в итоге купили квартиру. Задаток ею был передан до заключения основного договора. По результатам данной сделки она купила квартиру на (адрес), право на квартиру зарегистрировала. Представитель «Арбата» присутствовал при сделке и получил свое вознаграждение в размере 50 000,00 рублей.

Свидетель СВИДЕТЕЛЬ в судебном заседании пояснила, что в агентство обратилась ФИО1 с мужем с целью продать свою квартиру. В результате был составлен договор на предоставление услуги по продажи квартиры с комиссией по договору в 70 000,00 рублей. По договору агентство было обязано подать рекламу о продаже, показать покупателю квартиру и сопровождать по сделке с пакетом документов, обычный стандартный договор. Покупатель был найден, взят задаток в сумме 50 000,00 рублей с распиской в получении денежных средств. После этого стали готовить пакет документов необходимый для сделки по купле-продаже. Поскольку затронуты интересы детей о выделении доли, сделка была нотариальная, у нотариуса ФИО4 Сделка состоялась, покупатель получил квартиру, продавцы денежные средства за квартиру. Далее продавцы отказались оплачивать оказанную услугу по продаже квартиры, пояснив что не выполнены все условия по сделке. Другую услугу по покупке недвижимости она не оказывала. А-вы хотели приобрести дом, такой услуги оказано не было, это другой договор и другие правоотношения, ими была оказана услуга только по продаже их квартиры. Продажа квартиры без приобретения недвижимости была невозможна, так как были затронуты интересы детей. Сделка по дому не состоялась по причине отказа банка в ипотеке. Ими стоимость недвижимости, представленная в банк, была указана как 4 300 000,00 рублей.

Таким образом, услуга по продаже объекта недвижимости, по условиям договора истцом была оказана. 

В соответствии с п. 6.2. договора все споры и разногласия по договору, в том числе в будущем, а также связанные с оплатой услуг исполнителя, стороны разрешают путем переговоров. При недостижении согласия в процессе переговоров стороны разрешают возникшие споры в суде в соответствии с действующим законодательством.

Ссылки стороны ответчика на то, что по договоренности с истцом будет оказана услуга по поиску покупателя на квартиру и одновременному проведению двух сделок купли-продажи на определенных условиях, подлежат отклонению, поскольку указанное обстоятельство не является юридическим значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора. Из буквального содержания договора возмездного оказания услуг от 07 июня 2023 года, заключенного между сторонами по продаже объекта недвижимости это не следует, договор заключен без всяких дополнительных условий, соглашений и оговорок. 

Сделка по продаже объекта недвижимости была совершена именно по варианту, подобранному истцом, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что собственно, не отрицали при рассмотрении дела ответчик ФИО1 и третье лицо ФИО3

Также в ходе рассмотрения дела стороной ответчика не заявлено каких-либо встречных исковых требований о признании указанного договора незаключенным, либо недействительным, либо о его расторжении по каким - либо основаниям. 

Суд не усматривает в данном споре и злоупотребления правом стороны истца.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Арбат» о взыскании с ФИО1 задолженности по договору возмездного оказания услуг подлежат удовлетворении. 

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 2300, 00 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Арбат» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг при продаже недвижимости удовлетворить. 

Взыскать с ФИО1 ДДММГГГГ года рождения, паспорт №, выдан (адрес) ДДММГГГГ в пользу ООО «Арбат» (ИНН 

<

***>) за оказанные услуги по договору возмездного оказания услуг при продаже объектов недвижимости от 17 июня 2023 года в размере 70 000, 00 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2300, 00 руб., а всего взыскать 72 300 (семьдесят две тысячи триста) рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области. 

Председательствующий судья

О.В.Гурьянова 

Решение суда в окончательной форме 

изготовлено 23.04.2024 г.