УИД: 78RS0010-01-2024-001568-27

Дело № 2-119/2025 20 марта 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кронштадтский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Шумило М.С., 

при помощнике ФИО1,

с участием представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО6, указав, что является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, а ответчик являлась собственником 2/3 доли указанной квартиры. 02.09.2024 года ответчик продала принадлежащие ей доли квартиры на основании договора купли-продажи ФИО7 за 1 800 000 руб. Между тем, истец не была уведомлена в письменной форме о намерении ответчика продать свои доли с указанием цены и других условий, тем самым лишив ее преимущественного права покупки. На основании изложенного, истец просила признать сделку купли-продажи от 02.09.2024 недействительной, признать за ней преимущественное право покупки и перевести на нее права и обязанности покупателя 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

По ходатайству истца, определением суда от 03.12.2024 наложен арест на 2/3 доли квартиры по адресу: 

<

адрес> принадлежащие ФИО7

Истец в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО2, который заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя ФИО3, который против удовлетворения заявленных требований возражал.

Третье лицо ФИО7 в суд не явилась, направила представителя ФИО4, который против удовлетворения заявленных требований также возражал. 

Третье лицо нотариус ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 96).

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заслушав свидетеля, изучив материалы дела, полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Статьей 209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено права собственников владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. 

В силу п. 2. ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 названного кодекса. 

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 

В силу п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорное жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 28).

Истец ФИО5 является собственником 1/3 доли квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по закону от10.04.2024.

Ответчику ФИО6 принадлежало 2/3 доли квартиры - 1/3 доля на основании договора приватизации жилого помещения от 02.02.2010 и 1/3 доля на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 10.04.2024.

02.09.2024 между ответчиком ФИО6 и ФИО7 заключен договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> (л.д. 33-36, 83-87).

Согласно п. 3 договора купли-продажи, стоимость 2/3 доли составила 1 800 000 руб., из которых 750 000 руб. передаются продавцу до подписания договора в качестве аванса, и 1 050 000 руб. выплачивается в течение 3-х банковских дней с момента регистрации права собственности.

Оплата по договору произведена ФИО7 в полном объеме, что подтверждается распиской от 25.08.2024 о получении ФИО6 денежных средств сумме 750 000 руб. и договором аренды сейфовой ячейки на период с 02.09.2024 по 06.09.2024, заключенный между ИП ФИО9 и ФИО6, ФИО7, с другой стороны (л.д. 178-180).

Право собственности зарегистрировано за ФИО7 03.09.2024 (л.д. 70-73).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указала, что в нарушение положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ ответчик не известила ее в письменной форме о намерении продать свои 2/3 доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, тем самым нарушила ее право преимущественной покупки спорных долей.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ч. 1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Таким образом, объяснения также являются доказательствами по делу, которые в соответствии со ст. 67 ГПК РФ подлежат оценке на предмет относимости, допустимости и достоверности как отдельно, так и во взаимосвязи с другими, имеющимися в деле доказательствами.

В ходе рассмотрения дела истец пояснила, что ответчик приходится ей дочерью, отношения с ней испортились после смерти ее супруга ФИО19 являвшегося отцом ответчика, и раздела наследственного имущества. Ответчик предлагала истцу совместно продать спорную квартиру и разделить денежные средства от продажи поровну, по 250 000 руб., но она отказалась. О намерениях дочери продать свои 2/3 доли ей известно не было, данный вопрос между ними не обсуждался. Заказное письмо с уведомлением о продаже доли, в ее адрес не поступало. Кроме того, в период с 15 по 20 августа 2024 г. истец находилась на госпитализации в СПБ ГБУЗ «ГБ СПИК». Осенью 2024 года ей стало известно, что ответчик продала принадлежащие ей доли за 1 800 000 руб. ФИО7 При этом денежные средства на покупку долей ответчика у нее имелись, у нее были личные накопления ( 500 000 руб.), а также ей была готова предоставить недостающую сумму сестра.

Представитель истца дополнительно указал, после того, как истцу стало известно о состоявшей сделке, она обратилась в отделение почтовой связи, где ей стало известно, что направленное в ее адрес уведомление за истечением срока хранения возвращено отправителю, и в результате инициированного истцом розыска, данное письмо получено ею лишь 08.11.2024. Учитывая, сложившуюся ситуацию, полагал, что данное письмо не передавалось почтальону для вручения, следовательно, вины истца в неполучении ею заказного письма, нет. Таким образом, истец не была уведомлена надлежащим образом о продаже ответчиком 2/3 доли.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что 05.07.2024 нотариусом ФИО10 в адрес истца направлялось уведомление о продаже принадлежащей ответчику 2/3 доли стоимостью 1 800 000 руб., которое истцом получено не было и возвращено по истечении срока хранения, что подтверждается почтовым идентификатором 

<

№>, и свидетельствует об уклонении истца от получения корреспонденции. Из переписки сторон, усматривается, что стороны с мая 2024 г. обсуждали продажу квартиры и 2/3 доли, но не смогли прийти к компромиссу. Вместе с тем, полагал, что истцом не представлено каких-либо доказательств наличия у нее денежных средств на покупку доли.

Представитель третьего лица ФИО4, пояснил суду, что он является агентом недвижимости, сделка осуществлялась с его непосредственным участием. В агентство недвижимости обратилась ФИО6, она хотела продать принадлежащие ей доли квартиры. После визуального осмотра квартиры сторонам предлагалась продажа всей квартиры, это было выгоднее для обоих собственников, а деньги от продажи разделить пополам. Обсуждение происходило на улице, в разговоре участвовала истец. Она отказалась от продажи всей квартиры, поэтому на продажу были выставлены только доли ответчика. Истцу было известно о намерении ответчика продать свои доли, поскольку ответчик неоднократно пыталась вручить ей письма-уведомления, а также доводила до нее эту информацию устно. Но между сторонами сложились конфликтные отношения, договориться у них не получалось. Когда появился покупатель, были подготовлены все необходимые документы, в том числе в адрес истца нотариусом было направлено заявление о намерении ответчика продать доли, которое осталось без ответа, а в сентябре состоялась сделка. 

В опровержение доводов истца, ответчиком в ходе рассмотрения дела представлена нотариально удостоверенная переписка (л.д. 98-131), состоявшаяся между истцом и ответчиком в мессенджере WhatsApp. 

Так, ответчик 03.06.2024 сообщает истцу о намерении продать свои доли и уехать проживать в другую страну.

Также в переписке от 25.05.2024, истец выразила желание выкупить долю ответчика, в случае отсутствия иных вариантов продажи и покупки квартиры. Сторонами обсуждалась продажа квартиры с целью погашения кредитов и предложение истца взять ответчику кредит с последующим переоформлением квартиры на нее.

29.09.2024 ответчик пишет истцу: «Что касается выкупа долей вами, я, мой риелтор и мой муж, мы предлагали вам три варианта хорошей сделки, от которых вы в виду своей глупости отмахнулись. Поэтому мною было принято решение продавать доли третьим лицам, тщательно отбирая покупателя, чтобы он не оказался нашим близким родственником или знакомым», на что истец ответила: «Когда отказалась от письма? Дату мне и отказ в письменном виде. Ты за сколько мне предлагала?... 3 месяца не прошли еще, как вы мне что-то начали предлагать!». 

Ссылаясь на указанную переписку, представитель ответчика указал, что стороны на протяжении 2024 г. непрерывно общались между собой и обсуждали продажу квартиры и 2/3 доли, также из переписки усматривается, что истец говорит об отсутствии у нее денежных средств.

В ходе рассмотрения дела судом в качестве свидетеля допрошен супруг ответчика ФИО20 предупрежденный об уголовной ответственности за дачу ложных показаний в порядке ст. 307 УК РФ, из показаний которого следует, что обсуждение между истцом и ответчиком продажи спорной квартиры началось в апреле 2024 г., т.е. после вступлении сторонами в права наследования после смерти отца супруги. Светлана лично говорила истцу, что будет продавать свои 2/3 доли, отправляла в ее адрес письма посредством Почта России и оставляла в почтовом ящике, но истец от получения писем отказывалась. 26.07.2024 они со Светланой пришли к истцу с целью вручить ей уведомление, но истец их выгнала из квартиры и сказала, что ничего подписывать не будет. Кроме того, между сторонами сложились конфликтные отношения, после того, как истец унаследовала пенсионные накопления и не отдала Светлане ее часть. После смерти наследодателя остались долги по кредитным обязательствам на общую сумму 1 400 000 руб., которые были разделены между наследниками. Светлана свою часть погасила, а истец не погасила, поскольку у нее не было денежных средств, что ставит под сомнение возможность выкупа истцом 2/3 доли квартиры на момент их продажи.

Не доверять показаниям свидетеля у суда нет оснований, поскольку они последовательны и не противоречат собранным по делу доказательствам. 

Таким образом, истцу было известно о намерении ответчика распорядиться принадлежащими ей долями квартиры, однако ею не было принято мер к получению корреспонденции по месту проживания, никаких действий по приобретению долей ответчика истец не предпринимала.

В соответствии с п. п. 2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.06.2016 № 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления. 

Как указано в п. 2.5 указанных Методических рекомендаций, бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: - свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; - выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. 

Согласно ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов. 

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

По смыслу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

С учетом положения п. 2 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. 

Из разъяснений, данных в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. 

С целью уведомления истца о продаже доли, ответчик обратилась к нотариусу за совершением нотариальных действий.

Нотариусом нотариальной палаты г. Санкт-Петербурга ФИО8 представлены документы, послужившие основанием для перехода права собственности на 2/3 доли спорной квартиры, содержащие, в том числе, заявление от 02.07.2024 адресованное истцу ФИО5 в котором ей сообщается о продаже ФИО6 принадлежащих ей 2/3 доли квартиры по адресу: 

<

адрес> стоимостью 1 800 000 руб., предоставляется право преимущественной покупки и предложено не позднее одного месяца со дня вручения сообщить о желании либо об отказе приобрести указанные доли. Также в заявлении истцу разъясняется, что случае не реализации ею права преимущественной покупки, 2/3 доли будут проданы другому лицу (л.д. 76, 78, 153).

Согласно сообщению нотариуса ФИО11, в адрес ФИО5 направлено заявление с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки 2/3 доли в течение 1 месяца (л.д. 77).

Свидетельством о направлении документов от 10.08.2024, подтверждается, что, нотариусом нотариального округа ФИО12 по просьбе ФИО6 в адрес ФИО5 направлено заявление, которое не было получено адресатом и возращено по истечении срока хранения ввиду неполучения в отделение почтовой связи (л.д. 75, об. 153).

Согласно отчету об отслеживании (

<

№>), направленное в адрес истца заявление 05.07.2024 принято в отделение связи, 08.07.2024 прибыло в место вручения и передано почтальону, 08.07.2024 неудачная попытка вручения и 08.08.2024 возвращено по истечении срока хранения (л.д. 80-82).

Таким образом, судом установлено, что заказное письмо ожидало вручения с 08.07.2024 по 08.08.2024, следовательно, довод истца о невозможности получить отправление ввиду нахождения на госпитализации в СПБ ГБУЗ «ГБ СПИК» в период с 15 по 20 августа 2024 г., является несостоятельным.

Иных доказательств того, что имелись какие-либо объективные причины для уклонения от получения письма, истцом не представлено, в частности не представлены достаточные и достоверные доказательства того, что в указанный период истец была лишена возможности получать почтовую корреспонденцию, что в силу ст. 165.1 ГК РФ свидетельствует о надлежащем извещении истца ответчиком о намерении продать долю. 

Следовательно, ответчик исполнила обязанность по предложению истцу выкупить 2/3 доли квартиры, не нарушив ее право преимущественной покупки.

В данном случае, доказательств, бесспорно свидетельствующих о невозможности получения почтовой корреспонденции по причинам, независящим от истца материалы дела не содержат. Проявляя должную заботливость и добросовестность, ФИО5 была обязана принять меры к получению направляемой по ее адресу корреспонденции в целях соблюдения установленных законом требований.

Таким образом, указанные истцом обстоятельства не могут служить основанием для принятия решения о нарушении преимущественного права истца на приобретение 2/3 доли в праве собственности на спорное жилое помещение, поскольку действующее законодательство не предусматривает обязанность продавца выяснять возможность получения корреспонденции по месту жительства лица, которому предлагает воспользоваться правом преимущественной покупки. Ответчик, уведомление о намерении произвести отчуждение долей в праве собственности на жилое помещение направил через нотариуса по месту регистрации истца и у ответчика, как и у нотариуса отсутствует обязанность по выяснению причин неполучения истцом заявления о намерении произвести отчуждение принадлежащих ей долей в праве собственности на жилое помещение, а также обязанность устанавливать возможность получения данной корреспонденции.

Вопреки доводам истца предусмотренный положениями действующего законодательства порядок продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу был соблюден.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что предусмотренная процедура извещения истца о предстоящем отчуждении принадлежащих на праве собственности долей в праве собственности на жилое помещение, ответчиком была соблюдена. То обстоятельство, что истцом не было получено направленное надлежащим образом в ее адрес уведомление, не свидетельствует о нарушении ответчиком преимущественного права истца покупки спорных долей квартиры, в результате чего должно быть ограничено право сособственника на распоряжение своим имуществом, в связи с чем, не является в данном случае обстоятельством, препятствующим ответчику совершить сделку по продаже принадлежащих ей 2/3 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание, что договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> от 02.09.2024 заключен без нарушения права истца на преимущественное право покупки, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ суд, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО5 к ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности по договору купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.С. Шумило

Решение принято судом в окончательной форме 11.04.2025.