Дело № 2-352/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2017 года г. Шарья

Шарьинский районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Игуменовой О.В., с участием представителя истца С.Ю.В. - В.Е.В. действующего на основании доверенности от 22 марта 2016г., ответчика К.В.И., представителя ответчиков К.В.И. и Р.А.В.- О.А.А., действующего на основании доверенностей № от 04.08.2016г. и от 08.07.2016г.,, ответчика Д.С.В.. представителя ответчика - И.Е.А. действующей на основании доверенности от 31.03.2017г.

при секретаре судебного заседания Анакиной Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С.Ю.В. к К.В.И. и Д.С.В. о признании договора аренды не действительным и освобождении занимаемых нежилых помещений

УСТАНОВИЛ:

С.Ю.В., действуя через своего представителя В.Е.В., обратилась в Шарьинский районный суд с исковым заявлением к К.В.И. и Д.С.В. о признании договора аренды недействительным и освобождении занимаемых нежилых помещений. 

Заявленные требования мотивированы тем истцу и ответчику - К.В.И. на праве общей долевой собственности (1/3 доли) принадлежит здание магазина «Стройматериалы» расположенное по адресу: АДРЕС. 01 декабря 2015 года между ответчиками был заключен договор аренды вышеуказанного здания, согласно условиям, которого индивидуальный предприниматель К.В.И. предоставляет, а Д.С.В. получает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС. Пунктом 2.1. указанного договора предусмотрено, что указанный объект аренды предоставляется во временное пользование на срок 11 календарных месяцев с момента заключения договора с правом дальнейшей пролонгации на такой же срок. Соглашения о порядке пользования указанным имуществом собственниками не достигнуто. Ответчик - К.В.И. в нарушение ст. 246 ГК РФ распорядился нежилым зданием магазина *1* без согласия истицы являющейся собственником указанного недвижимого имущества, нарушив ее права по пользованию и распоряжению имуществом. Поскольку заключенный 01 декабря 2015 года договор аренды нежилого помещения не соответствуют требованиям закона, данная сделка является ничтожной. Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Истец просит суд, признать недействительным договор аренды нежило помещения от 01 декабря 2015 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем К.В.И. и индивидуальным предпринимателем Д.С.В. Обязать индивидуального предпринимателя Д.С.В. освободить незаконно занимаемые нежилые помещения в здании магазина *1* расположенного по адресу: АДРЕС.

В судебном заседании истец С.Ю.В. не участвовала. Из пояснений её представителя следует, что она извещена им надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Участвовать лично в судебном заседании не желает.

В судебном заседании по ходатайству представителя истца были оглашены показания С.Ю.В. данные на предварительном судебном заседании согласно которых она поддержала исковые требования, по основаниям указанным в иске. С того момента, как она стала собственницей 1/3 доли в данном помещении, предприняла со своей стороны действия, которые направлены на договоренность «бессудебную». Писала письма арендаторам, арендодателям, с просьбой перезаключить договора аренды в соответствии с законодательством. То есть в соответствии с её согласием, так как она стала собственницей, а своего согласия не давала. На эти письма ей ничего не ответили. Далее был подан иск на раздел доли в натуре, но так как судебное разбирательство затянулось, шло практически год, а данное помещение сдавалось в течение года в аренду, и она не получала с нее арендной платы ни копейки. Тогда она решила предпринять следующие действия: предупредила Д., разговаривала и с хозяином и с сыном, сказала, что дело будет передано в суд, если они не заключат с ней договор. Объяснила ситуацию, отправила два письма. Но так как они с ним состояли в дружеских отношениях, он обещал с нового года подписать новый договор. В итоге он отказался его подписывать. Поэтому она вынуждена подать иск о недействительности договора аренды. Так как он не соответствует нормам законодательства. Кроме того, данное помещение находится в совместной долевой собственности у неё, К.В.И. и Р.А.В.. Все действия с имуществом должны производиться только с учетом ст. ст. 246, 247 ГК РФ, только с согласия собственника. Согласия она не давала. Договор был заключен К.В.И. и Д.С.В. 1 декабря 2015 года. Она стала собственником 1/3 доли - 25 декабря 2015 года. При заключении договора она собственником не была, поэтому её права не нарушались. Считает данный договор недействительным, поскольку договор заключается с собственниками помещений. Она являюсь собственницей 1/3, и с ней договор не заключен. Она не получаю арендную плату. Этот договор аренды, который у неё на руках, предоставил сам Д., потому что они были в дружеских отношениях. Он сказал, что договор типовой и когда прошел год, в декабре 2016 года, он обещал заключить новый договор аренды, где она будет участвовать. Договор заключен на 11 месяцев. Ответчики сказали, что каждый год продляют этот договор. То есть в декабре теоретически должен быть новый договор. В дополнение к сказанному хочу сказать. В то время когда заключался указанный договор аренды, собственником данного помещения являлся её муж - К.А.А.. И с мужем также не было законного договора аренды. То есть, с предыдущим дольщиком данного помещения также не было заключено договора аренды, он в любом случае является неправомерным. Получается если договор был заключен без её участия, как собственника. Проходит пять лет и она не получает как собственница прибыли, считает, что её права нарушены. Причем налог на имущество с этого помещения приходит ей и она его оплачивает (л.д.22-22 оборот). 

Представитель истца В.Е.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям указанным в иске, суду пояснил, что С.Ю.В. на основании договора дарения от 25 декабря 2015 года является собственником 1/3 доли в собственности на здание магазина *1* что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 декабря 2015 года. в силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее сторон. Как указано в иске, 01 декабря 2015 года между ответчиками К.В.И. и Д.С.В. был заключен договор аренды указанного нежилого помещения, сроком на 11 месяцев, с правом последующей пролонгацией на такой же срок. В связи с тем, что при заключении договора аренды 01 декабря 2015 года, не было получено согласие всех собственников на сдачу недвижимого имущества в аренду, а именно, на 01 декабря 2015 года собственником 1/3 названного помещения являлся К.А.А., который не давал согласия на сдачу в аренду названного нежилого помещения, считает данную сделку недействительной, поскольку нарушены предписания закона. Считает, что заключением данного договора аренды нарушены положения ст. 246 ГК РФ. С.Ю.В. узнала о нарушении ее прав 26 ноября 2016 года, в дальнейшем, 28 ноября 2016 года она обратилась в налоговую инспекцию с заявлением, чтобы проверили коммерческую деятельность непосредственно К.В.И., с той целью, чтобы налоговая инспекция затребовала договора аренды. 

С.Ю.В. являясь собственником 1/3 названного имущества, не имеет возможности им пользоваться, распоряжаться, помимо этого не получает никакой прибыли от сдачи названного помещения в аренду. Получаемые денежные средства от сдачи спорного помещения в аренду, С.Ю.В. не передаются. С.Ю.В. обратилась к Д.С.В. с требованием освободить названное помещение, но получила отказ, и после этого она обратилась в суд. На момент составления искового заявления у его доверительницы на руках договора аренды не было. Когда он появился, ему неизвестно, поэтому они и указали в иске ходатайство о запросе данного документа. 

К.А.А. представителем интересов С.Ю.В. не являлся, никаких доверенностей она ему не выдавала. С.Ю.В. являясь супругой К.А.А., знала до декабря 2015 года, что спорное помещение находится в собственности К.А.А. и в нем находится *2* который по документам проходит как магазин «*1*

Сдача спорного объекта недвижимости не была первоначально согласована с К.А.А.. и с остальными сособственниками поскольку на момент заключения договора аренды, 01.12.2015 года, К.В.И. находился в местах лишения свободы, Р.А.В. под домашним арестом, ввиду того, что в отношении него рассматривалось уголовное дело в Шарьинском районном суде. Каким образом между ними происходило согласование о сдаче спорного объекта недвижимости в аренду, мне непонятно. Вопрос пролонгации договора аренды, с С.Ю.В. не согласовывался. Она о договоре аренды данного помещения в ноябре 2016 года. На тот момент ей было неизвестно с кем именно их Д. был заключен данный договор, поэтому она обратилась с заявлением в налоговую инспекцию и потребовала у продавцов *2* договор аренды. После прошлого судебного заседания возникал вопрос, откуда у С.Ю.В. появился договор аренды в оригинале, и она мне пояснила, что в дальнейшем ей он был предоставлен, именно Д.С.В.. Я думаю, что договор не должен был перезаключаться, должно было быть составлено дополнительное соглашение, так и закон предписывает, что в случае смены собственника, договор аренды не расторгается. 

Ответчик К.В.И. и привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Р.А.В. в судебном заседании не участвовали. Согласно имеющейся в материалах дела телефонограммы их представителя О.А.А. они были им надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, К.В.И. участвовать в судебном заседании не желает. Р.А.В. отбывает наказание в местах лишения свободы. Оба желают, что бы их интересы в судебном заседании представлял их представитель по доверенности О.А.А.(л.д.67)

Представитель ответчика и третьего лица О.А.А. в судебном заседании не участвовал. Ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Из письменных возражений и отзыва на исковое заявление представителя ответчика и третьего лица О.А.А. следует, что, доводы истца не основаны на законе, а нарушений прав истца не имеется. Кроме того, заявленные требования существенно нарушают законные права и интересы ответчиков. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, право распоряжение имуществом может быть реализовано собственником такого имущества. Из правоустанавливающих и право подтверждающих документов истца усматривается, что право собственности на спорный объект у неё возникло 25.12.2015 года. Таким образом, право на решение правовой судьбы недвижимого имущества возникло у истца не ранее чем 25.12.2015 года. Спорная сделка совершена между ответчиками 01.12.2015 года. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что получения согласия истца на заключение сделки не требовалось. Учитывая, что на момент заключения договора аренды истец не являлась собственником недвижимости, нарушение её права отсутствует.

Кроме того, следует учитывать положения п. 1 ст. 617 ГК РФ. согласно которым переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 7.4. спорного Договора, он считается продлённым на следующий год, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Следует отметить, что по истечении срока договора - до 01.11.2016 года никаких заявлений о его прекращении не поступало, стороны продолжали арендные отношения, в связи, с чем договор автоматически пролонгирован на следующий год. При указанных обстоятельствах, правовые основания для прекращения договора отсутствуют, равно как и основания для признания его не действительным. Следует отметить, что истцу было хорошо известно о заключении договора и о его условиях, в силу чего она могла в срок до 01.11.2016 года заявить ответчику - арендатору об отсутствии своего согласия на аренду. Вместе с тем, такогозаявления не последовало. Полагает, что не реализация указанного права истца в установленный положениями договора момент препятствует последующему произвольному заявлению о прекращении сделки, так как грубейшим образом нарушает законные пр. интересы арендатора. Просит суд С.Ю.В. в исковых требованиях отказать в полном объёме (л,д.58).

Дополнительно из отзыва на исковое заявление следует, что третье лицо является сособственником недвижимого имущества, переданного в аренду. Передача имущества в аренду осуществлена после предварительного согласования между сособственниками объекта. Более того, в силу ряда обстоятельств третье лицо считает, что передача имущества в аренду осуществлена в его интересах, а расторжение договора, напротив, существенно нарушит его законные права и интересы. Данные обстоятельства и факты препятствуют удовлетворению заявленных исковых требований (л.д.57).

В судебном заседании по ходатайству представителя ответчика И.Е.А. были оглашены пояснения данные О.А.А. в предыдущем судебном заседании, из которых следует, что согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Вместе с тем закон не предусматривает обязательной письменной формы такого соглашения, в связи с чем соглашение может носить любую форму, в том числе и устную. В этой связи заслуживает внимания позиция, изложенная в п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", которая указала, что согласиена совершение сделки может быть выражено любым способом. При этом следует учитывать, что обязательная письменная форма соглашения о передаче имущества, находящегося в общей долевой собственности, не предусмотрена действующим законодательством. Учитывая положения ст. 6 ГК РФ по аналогии, полагаю также корректно применить по отношению к ответчикам п. 2 ст. 158 ГК РФ, согласно которому сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Такое применение будет достаточно выборочным и коснется лишь той части, что в целях установления вывода относительно отсутствия или наличия согласия истца, вниманию заслуживает также ее поведение, отношение с ответчиками, и имеет значимое обстоятельство. Кроме того, вопреки доводам истца, ее согласие на заключение договора аренды изначально не требовалось, поскольку на момент совершения сделки она не являлась собственником имущества. В поддержку сказанного свидетельствуют письменные доказательства представленные суду, спорный договор аренды от 01.12.2015 г., и свидетельство истца о регистрации права собственности на объект недвижимости, согласно которому регистрация произведена 25.12.2015 года. Согласно документов сособственником имущества на момент заключения договора являлся гражданский супруг истца, К.А.А., данное обстоятельство не опровергается, который практически каждый день посещал кафе арендатора, бесплатно получал все, что заказывал. Истец в кафе бывала реже, приходила с мужем и пользовалась теми же услугами, никакого лимита для них установлено не было. Со стороны истца и ее гражданского супруга, как нам известно были заверения, что они к кафе пристроят сзади танцпол, что позволит расширить площадь кафе. Истец и ее супруг были в курсе деятельности арендатора, и одобряли ее. Обращение с иском в суд совпало со ссорой арендатора и супруга истца, возникшей из-за неприязненных отношений, со стороны последнего. При указанных обстоятельствах, поведение истца, предшествовавшее подаче иска, отношения с арендатором, момент обращения с иском, равно, как и отсутствие в законе требования на получение письменного согласия на заключение договора аренды, считаем, что не корректно говорить о том, что истица не давала согласия на сделку. Одновременно с этим необходимо учитывать следующее обстоятельство, истец не только знала о том, что между ответчиками заключен спорный договор аренды, но и располагала его текстом. Данный факт исходит из того, что именно истец представила текст договора суду. Вместе с тем истица не только не обращалась за защитой своих прав, но и не обращалась к ответчику - арендодателю, с уведомлением о том, что она возражает и не дает согласие на пролонгацию договора аренды на новый срок. Напротив, на 1 ноября 2016 года, и на период, предшествовавший этой дате истец с гражданским мужем всячески поощряли деятельность ответчика - арендатора. Таким образом, истцом, по нашему мнению не было предпринято достаточных мер, относительно нарушенных с ее слов прав, тогда, когда такая возможность существовала. Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что возможность защиты своих прав в свое время истцом была проигнорирована, считаем, что на настоящий момент такая возможность отсутствует, поскольку согласно п. 7.4. спорного Договора, он считается продленным на следующий год. Заявление иска о расторжении договора аренды за пропуском срока для предъявления претензии, считаем, является злоупотреблением права. Р.А.В. давал свое согласие на сдачу помещения в аренду(л.д.63-63 оборот.)

Ответчик Д.С.В. в судебном заседании не участвовал. Согласно материалов дела был надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела. Уважительных причин неявки суду не представил, ходатайств об отложении слушания дела не заявлял.

По ходатайству представителя ответчика И.Е.А. в судебном заседании были оглашены его показания данные на предыдущем судебном заседании. Он пояснил, что является индивидуальным предпринимателем. В начале бизнесом занимались его брат и мама. Брат занимался ювелирным бизнесом, мама содержала *2*. Потом их семья решила весь бизнес передать ему, и ювелирный и *2*. Что касается подписания спорного договора, то, ему его просто дали подписать, и все, всей деятельностью по данному *2* осуществлял и осуществляет его отец - Д.В.А.. Что К.А.А. и К.В.И. являются сособственниками помещения бара, он знал. Он думал, что они сами между собой должны были договариваться. Он знал, что К.А.А. и К.В.И. стопроцентно знали о том, что им в аренду передается помещение, значит, они как-то договорились, и были не против. Он был в этом уверен, потому, что К.А.А. постоянно находился в *2*. Вообще по этому договору, они с К.А.А. в 2016 году рассматривали вопрос о том, чтобы расширить *2*, и сделать танцплощадку. Также они хотели сделать пристройку, чтобы склад пива был, и оптом им торговать. Поэтому К.А.А. все знал. О том, что в декабре 2015г. К.А.А. подарил своей супруге свою долю в праве собственности на здание он знал. Договор пролонгировался автоматически. Все переговоры относительно *2* вел его отец, он только подписывал документы. Он доверял во всем отцу, не вникал ни во что, все, что написано в договоре знает его отец, он же соглашался с теми условиями, которые для него разрабатывал отец. С.Ю.В. была согласна на продление спорного договора, потому, что она постоянно находилась с К.А.А. в *2* она не была против того, что происходит. Он с С.Ю.В. данный вопрос не обсуждал, но его отец разговаривал. Когда К.А.А. был собственником *2* вела его мать, потом он передал имущество супруге, а мама перевела *2* на него. В то время С.Ю.В. постоянно бывала в *2* отмечала праздники, кушала, пила за их счет, она просто не могла не знать какая деятельность ведется. Она знала, что спорный договор заключен именно с ним, не с отцом или матерью. Знала, у нее подлинный договор был на руках. Договор ей предоставил Д.В.А., его отец. Когда заключили договор, тогда отец и отдал С.Ю.В. О согласии С.Ю.В.. на пролонгацию договора аренды ему известно со слов отца, он с С.Ю.В. значит, разговаривал, все, всё знали. Деятельность всю вел его отец, ему не надо было ничего проверять, он не знал, что надо было в письменном виде согласие собственников, думал, что и устного достаточно. Арендную плату вносил он, по 5 000 рублей. Отвозил друзьям К.А.А., в частности К.А. (л.д.64-65). 

Представитель ответчика И.Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила суду, что их позиция совпадает с позицией представителя ответчика, третьего лица О.А.А. К изложенному представителем дополнила она неоднократно лично видела в *2* К.А.А., вместе с Д.В.А., за одним столиком, при непринужденной беседе и распитии чая. На *2* имеется вывеска, что это именно *2* а не магазин *1* т.е. К.А.А. все эти годы не мог не знать, что в магазине «*1* находится *2* Он шел туда не гвозди покупать, а как в заведение общепита, на стенде указан арендатор помещения, т.е. всем все было известно. Истица считает, что ее право нарушено, именно заключенным договором от 01.12.2015 года, что она с 2015 года не знала, что происходи в принадлежащем ей на праве собственности помещении. Будучи супругой своего мужа, неоднократно заходивши в *2* она знала, что там происходит, кто ведет предпринимательскую деятельность в данном баре. Кроме того, у нее на руках имелся подлинный договор аренды *2* и она пояснила, что договор находится у не на руках, потому, что у нее доверительные отношения с Д.В.А.. Сама лично С.Ю.В. не раз говорила о доверительных отношениях с Д.В.А. Возможно, как часто бывает, не смотря на то, что пролонгация состоялась в одно число, согласие на это было получено в предшествующий период. Это может пояснить сам Д., письменного согласия не было, но устное согласие от всех сособственников было получено. Кроме того, у них были далеко идущие вперед планы, в том числе и у К.А.А.. Безусловно С.Ю.В., как жена своего мужа полагалась на предпринимательское чутье супруга. Когда была пролонгация договора аренды, как правильно заметил представитель истца, К.В.И., действительно находился в местах лишения свободы, мы не оспариваем данный факт, а Р.А.В. находился под домашним арестом, но, это все ведет к тому, что активную деятельность, мог вести только тот человек, который находился на свободе, а из троих собственников, это был именно К.А.А. Поэтому мы и считаем, что именно К.А.А. вел активную деятельность в отношении общего имущества, и *2* также. Почему К.А.А. оформил договор аренды на К.В.И., а потом впоследствии переоформить свою недвижимость на супругу, нам неизвестно, и это не относится к рассматриваемому делу, это решение К.А.А.

Выслушав мнение представителя истца, представителя ответчика И.Е.А., свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд находит исковые требования С.Ю.В. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Согласно ст.ст.19, 45 Конституции РФ государство не только защищает права и свободы человека и гражданина в РФ, но и гарантирует равенство этих прав и свобод.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. По смыслу указанной нормы судебной защите подлежат только нарушенные или оспоренные права.

Статья 35 Конституции РФ закрепляет право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Данные конституционные положения не только закрепляют права граждан владеть и распоряжаться принадлежащим им на праве собственности имуществом, но и гарантируют защиту государством этого права.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права №, от 25.12.2015г. С.Ю.В. владеет 1/3 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество здание магазина *1* назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 249,4 кв.м., инв. №, лит А, А1, адрес (местонахождение) объекта: АДРЕС (л.д.5)

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.06.2016г. № сособственниками нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС, являются Р.А.В., К.В.И. и С.Ю.В., 1/3 доля в праве у каждого (л.д.34).

Из решения Шарьинского районного суда от 06 февраля 2017г. по иску С.Ю.В. к К.В.И. и Р.А.В. о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности и приращении права общей долевой собственности С.Ю.В. вступившего в законную силу следует, что в удовлетворении заявленных С.Ю.В. требований о выделе в натуре принадлежащей С.Ю.В. 1\3 доли в праве общей долевой собственности в здании магазина *1* расположенного по адресу: АДРЕС и прекращении права общей долевой собственности С.Ю.В. на данное здание судом было отказано. (л.д.51-56)

Суд считает установленным, что истец С.Ю.В. с 25 декабря 2015г. и на день вынесения судом решения является сособственником 1/3 в праве собственности на нежилое помещения расположенного по адресу: АДРЕС. Другими сособственниками помещения являются К.В.И. и Р.А.В. (по 1/3 доли у каждого)

Право собственности истца С.Ю.В. на данное нежилое помещение стороной ответчиков в судебном заседании не оспаривалось.

Кроме этого судом установлено, что в здании по указанному адресу, которое по всем официальным документам значиться как магазин *1* расположен *2* что все стороны в судебном заседании подтвердили.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующе компенсации.

Суд считает установленным, что между участниками общей долевой собственности на здание по адресу: АДРЕС соглашения о пользовании данным недвижимым имуществом не заключалось. Порядок пользования общим имуществом сособственниками судом не устанавливался.

Следовательно, исходя из положений действующего гражданского законодательства К.В.И., Р.А.В. и С.Ю.В. могут распоряжаться принадлежащим им на праве общей долевой собственности недвижимым имуществом только на основании соглашения всех сособственников.

Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ Кодекса установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как следует из договора аренды нежилого помещения № от 01.12.2015 года, заключенного между К.В.И. (арендодатель) и Д.С.В. (арендатор), арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение по адресу: АДРЕС на временное пользование на срок 11 календарных месяцев с момента заключения договора с правом дальнейшей пролонгации на такой же срок. Арендная плата за помещение составляет пять тысяч рублей в месяц (п. 4.2.)( л.д. 17-18). 

В судебном заседании истец С.Ю.В. и её представитель пояснили, что истец своего согласия на пролонгацию данного договора не давала. Доходов от сдачи принадлежащего ей на праве собственности имущества не получает.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля супруг истца К.А.А. суду пояснил, договору аренды здания магазина *1* заключенному между К.В.И. и Д.С.В. он никакого отношения не имеет. Это помещение до 25 декабря 2015г. находилось у него в собственности, после он подарил его своей супруге С.Ю.В.. кроме него собственниками данного помещения являются К.В.И. и Р.А.В. по 1/3 доли в общем имуществе. Согласие на заключение договора аренды нежилого помещения от 01.12.2015г. он не давал. Сейчас там расположен *2* данным бизнесом занимается семья Д.. С Д. у него были хорошие отношения. Он не вдавался в детали, кто из их семьи, чем занимался. О том, что К.В.И. заключил 01.12.2015г. договор аренды данного помещения со Д.С.В. он не знал. На тот момент он с К.В.И. и Р.А.В. уже не общался, не было отношений ни дружеских, никаких. В *2* он неоднократно приходил, как посетитель. Он не имеет привычки лезть в чужие дела. Он знал, что данная семья занимается бизнесом, но кто и к кому это имеет отношение, он не знал. На каком основании Д. занимают это помещение, он не интересовался. С ним Д. то, что они занимаются бизнесом в Вашем помещении вопрос не согласовывал. Он им по этому вопросу претензий не предъявлял. Денежные средства по договору аренды он не получал. Он представителем своей супруги С.Ю.В. не является, доверенности действовать её интересах, у него нет. С.Ю.В. представлять его интересы в бизнесе, распоряжаться от его имени его имуществом не могла. На дату заключения спорного договора 1 декабря 2015 года, К.В.И. находился в местах лишения свободы, Р.А.В. находился под домашним арестом по уголовному делу. Он никаких действий по заключению договора аренды от 01.12.2015г. не предпринимал. От имени К.В.И. и Р.А.В., никаких действий не производил. На тот момент уже длительное время он не общался с данными людьми, примерно около года. Вопросами его собственности не интересовался. Данное имущество он передал своей супруге, чтобы не иметь отношения ни к имуществу, ни к этим людям. В ноябре 2016 года она узнала, что заключены договора на помещения, которые принадлежат ей, она начала интересоваться ими. До этого о данных договорах аренды она не знала. Думает, что деньги от этого договора аренды С.Ю.В. не получала, так как она ему об этом не говорила. *2* он всегда посещал платно. Он арендную плату по данному договору не получал, предполагает, что и С.Ю.В. то же никаких денежных средств не получала. К.В.И. не имел право действовать в его интересах.

Истцом заявлены требования о признании договора аренды от 01 декабря 2015г. заключенного между К.В.И. и Д.С.В. недействительной сделкой, в силу того, что она нарушает требования ст.246 ГК РФ.

В силу положений частей 1-2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом С.Ю.В. с 25.12.2015 года является собственником 1/3 доли в нежилом помещении. Таким образом, на момент заключения договора аренды нежилого помещения № от 01.12.2015 года она не являлась собственником спорного помещения.

Однако п. 2.1 договора аренды предусматривает, что договор аренды, заключенный на 11 календарных месяцев с момента заключения договора, может быть в дальнейшем пролонгирован на такой же срок. 

Ответчики К.В.И. и Д.С.В. являющиеся сторонами оспариваемого истцом договора аренды от 01 декабря 2015г. действительно пролонгировали данный договор, после окончания предусмотренного срока его действия. При этом при пролонгации договора согласие на это сособственника помещения С.Ю.В. получено не было. Доказательств обратного суду не представлено. 

Утверждения представителей ответчиков, что истец С.Ю.В. знала о том, что такой договор аренды заключен и пролонгируется, так как часто посещала *2* суд считает необоснованными и не доказанными.

В судебном заседании истец и её представитель пояснили, что своего согласия на пролонгацию договора аренды нежилого помещения по адресу: АДРЕС от 01 декабря 2015г. С.Ю.В. не давала, о данном договоре узнала только в ноябре 2016г. Данная позиция нашла свое подтверждение и в показаниях свидетеля К.А.А.

Суд считает данные утверждения истца обоснованными, так как в судебном заседании из пояснений ответчика Д.С.В. установлено, что *2* управляли члены его семьи - мать и отец. Он делами не занимался, просто бизнес был оформлен на него. Договором от 01.12.2015г. он так же не занимался, только подписал его. О том, что у помещения имеется несколько собственников, Д.С.В. как выяснилось в судебном заседании знал, но согласия от них на заключение договора аренды не получал, понадеявшись, что данный вопрос решен его отцом - Д.В.А. Согласие от С.Ю.В. на пролонгацию договора аренды он так же не получал. Денежные средства по договору аренды С.Ю.В. не передавал.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Д.В.А. суду пояснил, что *2* вначале принадлежал его супруге ИП Д.Л.В., затем ИП Д.С.В. его сыну. Сам он помогает в семейном бизнесе, чем может. Помещение *2* они арендуют уже 6 лет. Кто указан в договоре аренды он не помнит, но собственников трое К.В.И., Р.А.В. и К.А.А. У них с собственниками были настолько доверительные отношения, что сам договор аренды оформлен на 1 листе, с кем именно, точно не может сказать. В начале, договор был заключен с К.В.И., Р.А.В. и К.А.А.. Потом К.А.А. по непонятным причинам свое имущество перевел на гражданку С.Ю.В.. Помнит, что в договоре аренды точно фигурирует фамилия К.В.И.. Договор аренды заключал его сын Д.С.В.. Он обсуждал обязанности сторон, с К.В.И., К.А.А. и с С.Ю.В. Договор аренды от 1 декабря 2015г. с К.А.А. согласован. Он сидел напротив него в *2* и обо всем знал. Этот договор существует уже 6 лет, год проходит и идет пролонгация, она даже не обсуждается, если у сторон нет никаких претензий. У К.А.А. ко мне не было ни разу никаких претензий. Обсуждал ли его сын Д.С.В. с К.А.А. вопрос заключения данного договора он не знает. Он, свидетель знал, что 25 декабря 2015 года, К.А.А. передал долю в праве на *2* своей супруге С.Ю.В.. Он К.А.А. ему об этом говорил, и Д.С.В. об этом знал. В январе этого года С.Ю.В. заходила в *2*, он свидетель, сказал в шутку, что новая хозяйка появилась. С.Ю.В. к нему по поводу договора аренды не обращалась. Он не знает обращался ли его сын Д.С.В. к С.Ю.В. с вопросом о пролонгации договора, после того, как она стала собственником. Не знает, давала ли С.Ю.В. свое согласие на пролонгацию договора.

Договор аренды от 01.12.2015г. им принес тот, кому деньги отдавали, либо К.В.И., либо К.А., который был их доверенным лицом. Ему звонили по телефону, допустим, К.В.И. и говорил отдать деньги К.А.. К.А.А. ему об этом не говорил. К.А.А. деньгами не занимался, он не кассир, занимался К.В.И. или К.А., бывало С. отдавал.

Им в *2* принесли договор аренды, или К.В.И., или К.А., Д.С.В. подписал его и все. Для него это был второстепенный вопрос, кто принес, отношения были очень доверительные. Думает, что до подписания договора Д.С.В. согласовывал вопрос заключения договора аренды, с собственниками данного помещения. В 2015 году, каждый день К.А.А. сидит напротив него в *2* и ни разу он от него не слышал никаких претензий. Ему К.А.А. в устной форме давал согласие на заключение договора аренды. Давал ли К.А.А. согласие его сыну Д.С.В. на заключение договора аренды *2* 1 декабря 2015 года он не знает. Там было три собственника и ни один не пришел и не сказал, что он разрешает продлить договор аренды, все было очевидно и так. С 2011 года нам просто приносили договор аренды, и все, просто около года назад между сособственниками начались какие-то междоусобицы, и с этого все началось. Три сособственника и я за одним столом никогда не сидели, хотя бы по той причине, что один из них до сих пор в местах лишения свободы находится. 

Будучи допрошенными в судебном заседании в качестве свидетелей сотрудники *2* П.А.В. и С.С.С. аналогично друг другу пояснили, что ничего о заключенном договоре аренды нежилого помещения от 01.12.2015г. они пояснить не могут. Так же как и о том давала ли С.Ю.В. свое согласие на его пролонгацию.

Представителем ответчика И.Е.А. в судебном заседании в качестве доказательства, что С.Ю.В. было известно о заключении договора аренды именно с Д.С.В. было представлено фото «Уголка покупателя». При этом представитель ответчика пояснила, что это «Уголок покупателя» *2* а фото сделано 23 июня 2017г. При этом И.Е.А. обосновывая свои возражения на заявленные требования утверждала, что С.Ю.В. очень часто находилась в данном баре, а следовательно информация с данного уголка ей была известна. А именно на этом стенде находиться копии свидетельства о постановке на учет физического лица в налоговом органе на имя Д.С.В.(л.д.71) и лист записи в ЕГРИП на Д.С.В.(л.д.70)

Суд не может согласиться с данным утверждением. Во-первых из представленной фотографии не следует, что это «Уголок покупателя» именно *2*. Во вторых данное фото сделано в день рассмотрения дела судом и не подтверждает, что данная информация имелась на этом стенде, когда в *2* присутствовала С.Ю.В., то есть на день его пролонгации- 2 ноября 2016г.. Кроме этого из информации на стенде не следует, что договора аренды нежилого помещения был заключен именно с Д.С.В., так как здесь присутствует и информация, а именно ряд благодарственных писем, на имя Д.В.А. таким образом истец С.Ю.В. действительно могла и не знать, что договор аренды нежилого помещения от 01.12.2015г. был заключен именно с ответчиком Д.С.В., а не с кем либо из членов его семьи непосредственно занимающимися этим бизнесом. При этом суд учитывает, что копия договора аренды от 01.12.2015г. на данном стенде отсутствует.

Не подтвердили в судебном заседании факт, что С.Ю.В. знакомилась с информацией со стенда «Уголок покупателя» в *2* и допрошенные свидетели П.А.В. и С.С.С., которые подтвердили, что С.Ю.В. приходила в бар, где отдыхала и кушала.

Доказательств подтверждающих, что С.Ю.В. дала свое согласие на пролонгацию договора аренды от 01.12.2015г. после истечения срока, на который он был заключен в любой форме, письменно либо устно, стороной ответчиков суду не представлено. Не представлено суду и доказательств, что после того, как С.Ю.В. стала сособственником нежилого помещения, она получала доход от сдачи его в аренду.

Таким образом, суд считает установленным, что, один из сособственников имущества К.В.И. распорядился собственностью без получения на то согласия истца С.Ю.В., сособственника данного имущества, что привело к нарушению её прав.

Представитель ответчика и третьего лица О.А.А., ссылаясь на п.1 ст. 617 ГК РФ, утверждает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд не может согласиться с мнением представителя, так как данная норма права относиться к ситуации, когда происходит замена арендодателя по договору. В данном случае к новому собственнику переходят все права предыдущего собственника, в том числе и право на получение арендной платы. При этом права нового собственника не нарушаются.

При переходе права собственности на 1/3 доли в праве на данное недвижимое имущество к С.Ю.В. к ней права бывшего собственника на получение дохода от сдачи имущества в аренду не перешли. Стороной ответчиков суду не представлено доказательств, что арендная плата С.Ю.В. по данному договору выплачивалась. С.Ю.В. и её представитель в судебном заседании подтвердили, что денежные средства по договору от 01.12.2015г. истец как сособственник помещения сдаваемого в аренду не получала, чем грубо были нарушены её права.

Следовательно, нашло свое подтверждение, что при пролонгации договора аренды согласие на это сособственника недвижимого имущества получено не было, данным договором были нарушены права сособственника С.Ю.В. на распоряжение принадлежим ей имуществом и получение дохода от сдачи этого имущества в аренду.

Таким образом, оспариваемый договор аренды от 01.12.2015, который в настоящее время продлен на 11 месяцев, тог есть до 01.10.2017г. объектом которого выступает недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности, продлен в отсутствие на то согласия со стороны одного из сособственников, который впоследствии данную сделку не одобрил, что указывает на нарушение сторонами требований статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации и прав истца С.Ю.В. и потому свидетельствует о его оспоримости и недействительности с момента пролонгации.

Согласно абзацу 1 пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса" согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). 

При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

В силу п. 6 ст.3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ (ред. от 28.12.2016) "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Следовательно данные положения применимы и к договору аренды заключенному К.В.И. и Д.С.В. 01.12.2015г.

В силу ч.1 ст. 173.1 ГК РФ действующей на момент заключения и пролонгации оспариваемого договора аренды, сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Часть 2 вышеуказанной статьи предусматривает, что поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Таким образом, п.2 ст. 173.1 ГК установлено обязательное условие признания оспоримой сделки совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, недействительной, а именно, что представленными доказательствами подтверждается, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. Данное положение подлежит применению постольку, поскольку законом не установлено иное.

В этом положении реализуется принцип добросовестности, предусмотренный п.3 ст.1 ГК РФ, согласно которой при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

При этом в судебном заседании установлено, что Д.С.В. знал, что недвижимое имущество является совместной собственностью. Однако подписывая оспариваемый договор аренды, он не проявил необходимой осмотрительности, не выяснил все условия заключения сделки, самонадеянно рассчитывая, что все необходимые формальности, в том числе связанные и с получением согласия на заключение и пролонгацию сделки решены его отцом Д.В.А..

При указанных обстоятельствах суд не может признать Д.С.В. добросовестным приобретателем.

Исследовав представленные доказательства, суд считает установленным, что сособственник помещения по адресу: АДРЕС. С.Ю.В. своего согласия на пролонгацию договора аренды нежилого помещения от 01.12.2015г. которая произошла 01.11.2016г. сторонам договора не давала. Пролонгация договора аренды осуществлена с нарушением требования ст. 246 ГК РФ, существенно нарушает права С.Ю.В. и влечет для неё отрицательные правовые последствия, связанные с неполучением дохода от сдачи принадлежащего ей имущества в аренду, отсутствием возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей имуществом.

Следовательно, требования С.Ю.В. о признании договор аренды нежилого помещения по адресу: АДРЕС, заключенного К.В.И. и Д.С.В. 01.12.2015 г. и пролонгированного 01.11.2016г. недействительной сделкой подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу положений ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребоватьсвое имущество из чужого незаконного владения.

Суд полагает, что договор аренды нежилого помещения по адресу: АДРЕС, является недействительной сделкой с момента его пролонгации, то есть с 1 ноября 2016г. Следовательно, с данного момента Д.С.В. пользуется недвижимым имущество принадлежащим С.Ю.В. незаконно. При признании судом сделки по аренде нежилого помещения недействительной, ответчик Д.С.В. обязан освободить по требования собственника занимаемого им по недействительной сделке нежилое помещение.

С учетом изложенных обстоятельств, суд полагает, что заявленные С.Ю.В. требования являются законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования С.Ю.В. к К.В.И. и Д.С.В. о признании договора аренды не действительным и освобождении занимаемых нежилых помещений удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения по адресу: АДРЕС, от 01 декабря 2015г., заключенный между К.В.И. и Д.С.В. 

Обязать Д.С.В. освободить занимаемое нежилые помещения в здании магазина *1* расположенного по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Шарьинский районный суд в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: О.В. Игуменова

Мотивированное решение изготовлено 28 июня 2017г.