Дело № 2-878/2017 14 декабря 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Коряжемский городской суд Архангельской области в составе 

председательствующего судьи Янсон С.Ю.

при секретаре Чекменевой В.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Коряжме в помещении суда 14 декабря 2017 года дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> от 22 сентября 2017 года и признании недействительным договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> от 09 октября 2017 года, заключенного между ФИО4 и ФИО2 с ФИО3, применении последствий недействительности сделки

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> 

В обоснование заявленных требований ссылается, что между ним и ФИО2 в установленном законом порядке заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> от 22 сентября 2017 года, который удостоверен нотариусом, деньги по договору переданы ответчику в полном объеме, однако последний уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3 и ФИО4

Истец ФИО1, ответчики ФИО2, ФИО3 и ФИО4, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела или доказательств наличия уважительных причин невозможности явиться в судебное заседание, не представили; истец ФИО1, ответчики ФИО2 и ФИО3 направили своих представителей.

Представитель истца ФИО5 ранее в ходе рассмотрения дела неоднократно уточнял исковые требования, в итоге просил удовлетворить исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> от 22 сентября 2017 года и признании недействительным договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> от 09 октября 2017 года, заключенного между ФИО4 и ФИО2 с ФИО3, применить последствия недействительности сделки, а именно обязать ФИО3 возвратить квартиру ФИО2 и ФИО4, а их обязать возвратить денежные средства, полученные по договору ФИО3 В обоснование иска ссылается на наличие действующего заключенного договора между истцом и ответчиком ФИО2, уклонение последней от государственной регистрации перехода прав собственности истцу на долю в квартире по данному договору, а также на обман со стороны ФИО2 и ФИО4 при заключении договора купли-продажи спорной квартиры в полном объеме с ФИО3, поскольку продавцы скрыли сведения о том, что квартира уже продана.

Представитель ответчика ФИО2 адвокат Мик Л.А. в судебном заседании с заявленным иском не согласилась в полном объеме, пояснила, что ФИО2 не получала никаких денежных средств от ФИО1 по договору от 22.09.2017, ее обманули, пообещав деньги передать при регистрации перехода права собственности, ФИО1 никогда не приходил осматривать квартиру ее, после заключения договора купли-продажи ? доли в спорной квартире, фактически имущество истцу не передавалось, акта передачи квартиры между ФИО2 и ФИО1 не составлялось, ключей ФИО2 истцу от квартиры не передавала, продолжала проживать в этой же квартире. По договору с ФИО3 – ФИО2 и ФИО4 квартира была передана согласно договору, в ноябре 2017 освобождена для проживания ФИО3, ФИО2 с ноября 2017 года проживает в другом жилом помещении, приобретенном ею на полученные от договора купли-продажи с ФИО3 деньги. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО6 считал заявленные истцом требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку ФИО3 не знал о том, что квартира ранее была продана, является добросовестным приобретателем по сделке, полагал необходимым применить п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», также полагал, что истец не вправе ссылаться на ст. 179 ГК РФ и недействительность сделки, заключенной под влиянием обмана, поскольку истец не является стороной по договору от 09.10.2017года, просил критически отнестись к показаниям свидетелей, полагал, что показаниями свидетелей подтверждается, что ФИО2 не передавали деньги по договору купли-продажи от 22.09.2017, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчиков, извещенных о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав представителей ответчиков, исследовав письменные материалы дела, проверив и оценив представленные доказательства, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> от 22 сентября 2017 года и признании недействительным договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> от 09 октября 2017 года, заключенного между ФИО4 и ФИО2 с ФИО3, применении последствий недействительности сделки по заявленным в иске основаниям. 

В силу положений ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).

Судом установлено, что 22.09.2017 года, ФИО2, являясь собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес>, (продавец) заключила договор купли-продажи с ФИО1 (покупатель) о продаже своей доли за 

<

данные изъяты>, договор удостоверен в установленном законом порядке нотариусом 

25.09.2017 документы поданы на регистрацию перехода прав собственности в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО, 28.09.2017 государственным регистратором была приостановлена государственная регистрация ввиду поступления от ФИО2 27.09.2017 заявления о прекращении государственной регистрации прав и возвращении документов без регистрации прав на вышеуказанный объект. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 направлено уведомление государственного регистратора о возвращении заявления и документов без рассмотрения ввиду наличия отметки о невозможности осуществления государственной регистрации перехода прав, ограничения прав или обременения объекта недвижимости без личного участия собственника недвижимости 

09.10.2017 года между ФИО2 и ФИО4, являющимися сособственниками по ? доли в праве общей долевой собственности каждый на квартиру 

<

адрес> (продавцы) с ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи указанной квартиры 

<

адрес> за 

<

данные изъяты>, договор удостоверен нотариусом 

Государственная регистрация перехода прав по договору от 09.10.2017 осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется соответствующая запись 

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и по сути сторонами не оспариваются.

Истцом ФИО1 заявлены требования о государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи с ФИО2 от 22.09.2017 по тем основаниям, что последняя уклоняется от ее государственной регистрации. Также одновременно истцом заявлены требования к ФИО2, ФИО4 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от 09.10.2017 по тем основаниям, что эта сделка совершена под влиянием обмана со стороны продавцов, которые не сообщили ни покупателю ФИО3, ни нотариусу 

<

данные изъяты> о том, что ? доля в праве на эту квартиру ранее уже были проданы истцу. Иных оснований исковых требований стороной истца не заявлялось. 

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

В силу положений ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела и иска следует, что государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> от 22.09.2017 не осуществлена в установленном законом порядке.

В случае, когда переход права собственности должен быть зарегистрирован, но этого сделано не было, следует исходить из общих положений договора, который признается заключенным с момента передачи имущества в натуре или подписания акта передачи.

В то же время, как видно из материалов дела и пояснений стороны ответчика ФИО2 в ходе рассмотрения дела, после заключения договора купли продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> какого-либо акта передачи указанной доли квартиры между сторонами не составлялось, ключей от спорной квартиры ФИО1 ФИО2 не передавала, продолжала по-прежнему проживать в спорной квартире.

Доказательств обратного стороной истца не представлено.

В силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При этом как видно из материалов дела, переход права собственности по спорной квартире зарегистрирован по второму договору купли-продажи от 09.10.2017, заключенному между ФИО2 и ФИО4 с ФИО3, о чем имеется запись в Едином реестре недвижимости 

При таких обстоятельствах, в силу изложенных выше норм, у суда не имеется законных оснований для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> 

В связи с чем обращение в суд с настоящим иском является ненадлежащим способом защиты истцом своего права, но истец не лишен права требовать от продавца возмещения убытков.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка, недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 167 ГК РФ установлены общие основания недействительности сделок, согласно которым недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ и разъяснениями в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

При этом сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В силу закона такая сделка является оспоримой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в п. 2 ст. 179 ГК РФ, согласно ст. 56 ГПК РФ обязано доказать наличие оснований для недействительности сделки.

Из приведенной правовой нормы и ее толкования следует, что правом на обращение в суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, обладает потерпевший - то есть лицо по сделке, которое обманули.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положений ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на момент заключения договора купли-продажи от 09.10.2017 ФИО4 и ФИО2 обладали зарегистрированным правом собственности на спорное помещение, следовательно, были вправе распоряжаться им согласно статье 209 ГК РФ.

Из анализа положений статей 8, 223 ГК РФ, с учетом разъяснений пунктов 60-61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что последующая сделка, совершенная продавцом с тем же недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной только на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному договору.

По смыслу пункта 2 статьи 209 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в абзацах 6-7 п. 61 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22, нарушение последующей сделкой прав и законных интересов других лиц не свидетельствует о ничтожности сделки, а является основанием для привлечения нарушителя к гражданско-правовой ответственности и обращения потерпевшего лица в суд за защитой нарушенного права определенными способами.

Кроме того, истец не является стороной сделки купли-продажи квартиры 

<

адрес> от 09.10.2017, не представил суду доказательств того, что он является потерпевшим по данной сделке, а также того, что обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

Ответчик же ФИО3, не знавший о заключении ФИО2 договора купли-продажи своей доли в праве на спорную квартиру от 22.09.2017 года, в силу закона является добросовестным приобретателем.

Таким образом, факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями сам по себе не свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок, несмотря на наличие ранее заключенного договора с истцом со стороны собственника-продавца. В этом случае права покупателя, которому имущество вопреки договору не было передано в собственность, могут быть защищены другим способом - путем возмещения убытков продавцом. То есть, в данном случае истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права.

Исходя из указанных выше норм права и представленных в материалы дела доказательств усматривается, что при отсутствии государственной регистрации перехода прав истцу на спорную квартиру и фактической передачи квартиры по заключенному договору купли-продажи от 22.09.2017, ФИО2 в силу действующего законодательства оставалась полноправным владельцем своей собственности, в связи с чем обмана или недобросовестности, в ее действиях не усматривается.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенного, суд пришел к выводу, что заявленные истцом ФИО1 требования к ФИО2 ФИО4 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> от 09 октября 2017 года, применении последствий недействительности сделки также удовлетворению не подлежат, поскольку суду не представлено бесспорных доказательств недействительности договора купли-продажи по заявленным истцом основаниям, в связи с чем и законных оснований для применения последствий недействительности сделки не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> от 22 сентября 2017 года и признании недействительным договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> от 09 октября 2017 года, заключенного между ФИО4 и ФИО2 с ФИО3, применении последствий недействительности сделки, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Коряжемский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (19 декабря 2017 года).

Председательствующий судья С. Ю. Янсон