Дело № 2-1567/2020.

Поступило в суд 17.09.2020.

УИД: 54RS0013-01-2020-003291-85

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18.11.2020. г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Мельчинского С.Н., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, при секретаре Чернышёвой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СЗ СибАлмаз» о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО СЗ СибАлмаз» о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда, указав следующее.

30.07.2018 года стороны заключили договор участия в долевом строительстве № М1-24 на предмет строительства помещения № в четырехэтажном многоквартирном жилом 

<

адрес> (строительный), расположенном по адресу: 

<

адрес> Срок передачи застройщиком (ООО «СЗ СибАлмаз») помещения участнику долевого строительства (ФИО1) установлен в течение трех месяцев с момента получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, которое должно быть получено 01.02.2019 года. Обязательства по оплате стоимости помещения в размере 2900000,00 руб. истцом исполнена в полном объеме. Поскольку ответчиком нарушено обязательство по передаче помещения в установленный договором срок, истец просила взыскать в свою пользу неустойку за период с 01.05.2019 года по 02.04.2020 года в сумме 506436,00 руб., моральный вред в размере 200000,00 руб., штраф в размере 253218,00 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 заявленные исковые требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании иск не признал. Представил письменные возражения на исковое заявление, в которых указано на фактическое превышение площади построенного истцу помещения над площадью, установленной в договоре участия в долевом строительства, что повлекло для участника долевого строительства увеличение цены договора и свидетельствует о неисполнении истцом своих обязательств по оплате помещения в полном объеме. Кроме того, представитель ответчика заявил о неправомерных действиях Администрации г. Бердска и самой ФИО1, повлекших за собой невозможность ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома в срок, установленный договором участия в долевом строительстве, указал на отсутствие оснований для взыскания штрафа, поскольку ООО «СЗ СибАлмаз» ответил на претензию ФИО1 и не отказывал последней в выплате неустойки, но не имел возможности это сделать в силу введенного моратория в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции. Также представителем ответчика заявлено о неправильном расчете неустойки, которая должна исчисляться в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России и о необходимости уменьшении размера неустойки по основанию, предусмотренному ст. 333 ГК РФ.

Выслушав в судебном заседании истца, представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами, не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Частью 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).

В судебном заседании установлено, что на основании договора № М1-24 участия в долевом строительством, заключенном между ООО «СибАлмаз» (застройщик), в дальнейшем изменившим наименование на ООО «СЗ СибАлмаз» и ФИО1 (участник), застройщик обязался в течение трех месяцев с момента получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию передать участнику помещение №, общей площадью 51,59 кв.м., расположенное в четырехэтажном многоквартирном 

<

адрес> (л.д. 6 – 9).

Окончание строительства (дата подписания разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) – 01.02.2019 года (пункт 1.4. договора).

По состоянию на 02.04.2020 года помещение, являющееся объектом строительства по договору участия в долевом строительстве № М1-24 от 30.07.2018 года, участнику не передано.

Цена договора составляет 2900000,00 руб. (пункт 3.1. договора).

Обязательство участника по оплате цены договора в размере 2900000,00 руб. исполнено в полном объеме (л.д. 14 – 16).

В связи с нарушением застройщиком сроков передачи участнику построенного объекта, истец обращалась к ответчику с претензиями о выплате неустойки от 07.08.2020 года и 13.08.2020 года (л.д. 17 – 18, 19 – 21).

25.09.2020 года в адрес ФИО1 ответчик направил предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения данного требования, в котором ответчик сообщил о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, возникшей в результате фактического увеличения площади построенного объекта (л.д. 39 – 40).

В ответе на претензию, отправленном истцу 28.09.2020 года, ООО «СЗ СибаАлмаз» указало на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований о выплате неустойки, поскольку представителем истца в офис занесено дополнительное соглашение от 27.08.2019 года о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию на 01.10.2019 года. Кроме того, 16.03.2020 года было подписано дополнительное соглашение о предоставлении компенсации за нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику путем передачи нежилого помещения на цокольном этаже. В помещении, по утверждению ответчика, ФИО1 была установлена дверь и складированы вещи, фактическое использование помещения длилось с 16.03.2020 года по 13.08.2020 года. 13.08.2020 года поступила претензия от имени ФИО1, в которой последняя отказывается от помещения и требует оплатить неустойку за период с 01.05.2019 года по 02.04.2020 года (л.д. 37 – 38).

16.03.2020 года ООО «СЗ СибАлмаз» и ФИО1 заключили дополнительное соглашение к договору № М1-24 участия в долевом строительстве от 30.07.2018 года, в котором указали, что в связи с переносом сроков окончания строительства объекта с 01.02.2019 года на 31.03.2020 года стороны пришли к соглашению о компенсации со стороны застройщика участнику путем передачи нежилого помещения № Н-2, площадь. 26 кв.м.,на цокольном этаже.

Заявлением от 08.06.2020 года ФИО1 попросила считать недействительным (расторгнутым) дополнительное соглашение к договору № М1-24 от 16.03.2020 года в связи с несогласием со стоимостью квадратного метра в цокольном этаже.

Разрешая спор по существу, суд учитывает, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 22 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В силу части 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений Закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства возможно только при условии изменения соответствующего условия договора в предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации порядке.

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

Условиями заключенного сторонами договора № М1-24 от 30.07.2018 срок передачи участнику долевого строительства объекта определен установлением двух последовательных и взаимосвязанных сроков: срока окончания строительства, которое в силу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, установленного сторонами – 01.02.2019 года, а также срока, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства, - в течение трех месяцев после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, но не позднее предусмотренного договором срока, т.е. 01.05.2019 года.

Сведения об изменении в установленном законом порядке указанных условий договора участия в долевом строительстве в материалах дела отсутствуют.

Оценивая возражения ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Утверждение представителя ответчика о фактическом превышении площади построенного истцу помещения над площадью, установленной в договоре участия в долевом строительства, повлекшим увеличение цены договора, что свидетельствует о неисполнении истцом своих обязательств по оплате помещения в полном объеме, суд отклоняет, поскольку в соответствии с п. 3.4. договора № М1-24 от 30.07.2018 года участия в долевом строительства истец и ответчик договорились о том, что если по результатам обмеров специализированной организацией после окончания строительства фактическая общая площадь помещения окажется больше (меньше) на 5% относительно общей площади помещения, указанной в п. 1.2. договора, производится перерасчет по изменению размера цены договора пропорционально стоимости помещения, о чем заключается дополнительное соглашение, в котором фиксируют уменьшение или увеличение площади квартиры, а также определяют размер, порядок и сроки доплаты или возврата денежных средств. Таким образом, изменение цены договора, в соответствии с соглашением сторон, является основанием для заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, но, в условиях когда истец ФИО1 полностью исполнила свое обязательство по оплате цены договора, а дополнительное соглашение об изменение цены договора стороны не заключили, данные обстоятельства не могут расцениваться как доказательство неисполнения участником долевого строительства своих обязательств по оплате цены договора в полном объеме.

Дополнительное соглашение от 16.03.2020 года к договору № М1-24 от 30.07.2018 года, несмотря на содержащуюся в нем формулировку о том, что в связи с переносом сроков окончания строительства объекта с 01.02.2019 года на 31.03.2020 года стороны пришли к соглашению о компенсации со стороны застройщика участнику путем передачи нежилого помещения № Н-2, площадью 26 кв.м., на цокольном этаже, суд не расценивает в качестве доказательства изменения условий договора участия в долевом строительства о сроках передачи построенного объекта участнику долевого строительства, поскольку предметом указанного дополнительного соглашения являлось урегулирование вопроса о компенсации за задержку сроков строительства, при этом судом установлено, что самостоятельное дополнительное соглашение об изменении сроков окончания строительства стороны не заключали.

При этом из материалов дела и объяснений сторон следует, что компенсацию за нарушение срока передачи построенного объекта в виде нежилого помещения № Н-2 площадью 26 кв.м. на цокольном этаже истец не получила, поскольку указанное помещение ответчиком истцу не передавалось, более того, в своем заявлении от 08.06.2020 года истец сообщила о расторжении дополнительного соглашения от 16.03.2020 года и настаивала на выплате неустойки. 

Как следует из объяснений представителя ответчика, указание в ответе ООО «СЗ СибАлмаз» от 28.09.2020 года на претензию истца на дополнительное соглашение от 27.08.2019 года о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию на 01.10.2019 года, является недостоверным, поскольку такое дополнительное соглашение стороны не заключали.

К доводам представителя ответчика о том, что нарушение обязательства по передачи участнику долевого строительства построенного объекта обусловлено противоправными действиями Администрации г. Бердска и самого истца ФИО1, суд относится критически, поскольку доказательства, подтверждающие указанные доводы, в материалы дела не представлены.

Доводы представителя ответчика о неправильном расчете суммы неустойки суд отклоняет, руководствуясь позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), согласно которой неустойка, уплачиваемая при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта недвижимости в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акта Российской Федерации", является законной, в связи с чем, ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.

Таким образом, поскольку п. 4.3. договора № М1-24 от 30.07.2018 года устанавливает более низкий размер неустойки (а именно, 1/300 ставки рефинансирования Банка России) по сравнению с п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, предусматривающим двойной размер неустойки в отношении гражданина – участника долевого строительства, что ущемляет права истца как потребителя, указанное условие договора не может быть принято во внимание при решении вопроса о возложении на ответчика такого вида гражданско-правовой ответственности как уплата неустойки за нарушение обязательств по договору участии в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, суд считает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, исчисленной в двойном размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.

По состоянию на 01.05.2019 года (на день исполнения обязательства) согласно информации ЦБ РФ от 14.12.2018 года с 17.12.2018 года размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) составлял 7,75%, именно это значение использовано истцом для расчета неустойки, вместе с тем дни в период с 01.05.2019 по 05.05.2019 года являлись нерабочими праздничными днями, в связи с чем суд не соглашается с расчетом неустойки, представленным истцом, в котором за основу принят период с 01.05.2019 года, и считает правильным произвести расчет неустойки, начиная с 06.05.2019 года.

Окончание периода для расчета неустойки истцом правильно определено датой 02.04.2020 года с учетом Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», вступившим в силу с 03.04.2020 года, согласно которому в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 года.

Таким образом, с ответчика ООО «СЗ СибАлмаз» в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию неустойка за период с 06.05.2019 года по 02.04.2020 года, поскольку обязательство застройщика по передаче построенного объекта участнику долевого строительства исполнено не было и размер указанной неустойки составляет 498945,00 руб. (2900000,00 руб. * 1/300*7,75%*333 дня*2 = 498945,00 руб.).

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Обсуждая вопрос о применении положений статьи 333 ГК РФ по заявлению представителя ответчика, суд учитывает, что в силу диспозиции ст. 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Оценивая степень соразмерности неустойки при разрешении споров, необходимо исходить из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения ответчиком (должником) взятых на себя обязательств.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, принимая во внимание баланс интересов участников долевого строительства, соразмерность взыскиваемой суммы последствиям нарушения обязательства, установленные договором участия в долевом строительства сроки передачи истцу построенного объекта (01.05.2019 года), общеправовые принципы разумности и справедливости, суд усматривает основания для применения положений ст. 333 ГГК РФ и считает необходимым уменьшить исчисленную истцом сумму неустойки, взыскав с ответчика в пользу истца неустойку в размере 298000,00 руб., полагая указанный размер штрафных санкций соразмерным последствиям нарушенного обязательства.

В силу п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Применительно к спорным правоотношениям таким законом является Закон РФ «О защите прав потребителей».

Установив, что ответчик нарушил права потребителя, суд на основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, определив размер такой компенсации по правилам ст. 151, п. 2 ст. 1101 ГК РФ в сумме 2000,00 руб.

Поскольку ответчик, зная о требованиях истца о выплате законной неустойки за нарушение установленного договором срока передачи квартиры не удовлетворил эти требования в добровольном порядке, на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, т.е. в сумме 150000,00 руб. (298000,00 руб. + 2000,00 руб. x 50%). Доводы представителя ООО «СЗ СибАлмаз», возражавшего против взыскания штрафа на том основании, что ответчик не отказывал ФИО1 в выплате неустойки, но не имел возможности это сделать в силу введенного моратория в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции, опровергаются материалами дела, а именно ответом ООО «СЗ СибАлмаз» на претензию истца от 28.09.2020 года, которым ответчик отказал в удовлетворении требования о выплате неустойки с указанием на дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию на 01.10.2019 года, которое в действительности заключено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск ФИО1 к ООО «СЗ СибАлмаз» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «СибАлмаз» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта по договору № М1-24 участия в долевом строительстве от 30.07.2018 года в размере 298000,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 2000,00 руб., штраф в размере 150000,00 руб., а всего 450000,00 руб.

Взыскать с ООО «СЗ СибАлмаз» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 6180,00 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областн ой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда составлено 20.11.2020 года.

Судья (подпись) С.Н. Мельчинский