Дело № 2-3558/2020 30 октября 2020 года 

УИД 47RS0006-01-2020-004358-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

Председательствующего судьи Литвиновой Е.Б.,

при секретаре Григорович Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Пудостьского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на жилой дом, 

третьи лица: Администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>. В обоснование требований указал, что он владеет на праве аренды на основании Постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ земельным участком с кадастровым номером №, площадью 1352 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенным по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был получен ответ от администрации Гатчинского муниципального района ленинградской области № на его заявление по вопросу продления договора аренды, согласно которому договор считается продленным на тех же условиях на неопределенным срок. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Гатчинского муниципального района ленинградской области было вынесено Постановление № об утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено Разрешение на строительство №. ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке был возведен жилой дом. Согласно техническому паспорту, составленному по данным инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом с инвентарным номером № представляет из себя следующее: назначение жилое, одноэтажный, общей площадью 40,1 кв.м., из которых жилая 29,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Пудостьское сельское поселение» было вынесено Постановление №101 о присвоении адреса жилому дому. ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен кадастровый план здания. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 от администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области было получено уведомление № о соответствии построенного жилого дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности. ФИО1 подал заявление в Управление Росреестра по Ленинградской области для постановки построенного жилого дома на кадастровый учет. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено Уведомление о приостановлении государственной регистрации №, согласно которому жилой дом не может быть поставлен на кадастровый учет ввиду отсутствия документа, подтверждающего продление договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено уведомление от администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области № о том, что срок договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № истек ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим ФИО1 не может зарегистрировать право собственности на построенный жилой дом во внесудебном порядке.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное засевание не явился, направил своего представителя – ФИО2, которая настаивала на удовлетворении иска по изложенным в нем основаниям. 

Ответчик и третьи лица, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела в порядке п. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) (л.д. 47,48,50,55), своих представителей в суд не направили, возражений по иску не представили.

Дело, с учетом мнения представителя истца, рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы и обстоятельства дела, оценив доказательства, суд пришел к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренных законом в качестве основания возникновения гражданский прав и обязанностей, а также судебное решение, установившее гражданские права и обязанности.

Согласно ст. ст. 8.1, 131 и 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом. 

Из представленных в материалы дела документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и МО «Гатчинский муниципальный район» Ленинградской области в лице Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области был подписан договор аренды земельного участка № (л.д. 12-16). Арендуемый земельный участок расположен по адресу: 

<

адрес>, площадь - 1352 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: для ведения личного подсобного хозяйства. Срок действия договора аренды – 5 лет.

Согласно сведениям из ЕГРН указанный договор аренды прошел государственную регистрацию 12.07.2011 (л.д. 43-45).

Из ответа администрации Гатчинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ Постановлением администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области № был утвержден и выдан ФИО1 градостроительный план № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ истцу было выдано Разрешение на строительство индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>, №, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19).

Дом был построен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленной в материалы дела копией технического паспорта (л.д. 20-22).

Постановлением администрации Пудостьского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области №101 от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому присвоен адрес: 

<

адрес> (л.д. 23).

Построенный ФИО1 жилой дом соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности, что подтверждается Уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ выданного администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области (л..д 30).

Уведомлением Управления Росреестра по Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена государственная регистрация права на вышеуказанный жилой дом по причине отсутствия документа, подтверждающего продление договора аренды земельного участка (л.д. 31).

Согласно ответу администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32).

Истец в тексте искового заявления ссылается на продление договора аренды земельного участка в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ. 

Рассматривая указанный довод истца, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон N 218-ФЗ) при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

В соответствии с пунктами 2 и 3 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и регистрации прав заявитель прилагает документы, являющиеся основаниями для осуществления такого учета.

Частью 10 статьи 40 вышеназванного Закона установлено, что государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение без правоустанавливающего документа на земельный участок не может быть осуществлена.

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является основанием для приостановления государственным регистратором осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в исключительных случаях без проведения торгов (пункт 2 названной статьи).

При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения указанных норм введены в действие с 01 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в составе главы V.1. Земельного кодекса Российской Федерации "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

В соответствии с ранее действовавшим законодательством, в том числе по состоянию на момент заключения договора аренды спорного земельного участка от 20 мая 2011 года, договор аренды государственного или муниципального имущества мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Однако, поскольку норма, установленная пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ является специальной по отношению к статье 621 ГК РФ, то исходя из положений статьи 422 ГК РФ, в соответствии с которой, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, в настоящее время к договорам, заключенным после 01 марта 2015 года подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, так как с этой даты действует закрепленное в Земельном кодексе Российской Федерации правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Таким образом, поскольку срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № истек после 01 марта 2015 года, оснований для применения к нему положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ в части возможности возобновления его действия на неопределенный срок не имеется ввиду того, что законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды таких земельных участков на новый срок без проведения публичных процедур.

В то же время, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона №137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Поскольку в свете нового правового регулирования не может продление (возобновление) договора аренды земельного участка на новый срок (на неопределенный срок) использоваться как способ получения арендатором преимущественного права на использование земельного участка в обход установленных правил, прекращение арендных земельных отношений, продленных (возобновленных) после 01 марта 2015 года в период действия пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в ответ на его обращение в администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области по истечении срока договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, вопреки требованиям действующего законодательства было разъяснено о возобновлении данного договора на тех же условиях и на неопределенный срок.

О согласии публичного образования на дальнейшее использование земельного участка в целях строительства объекта недвижимости, свидетельствуют и выданные впоследствии ФИО1 Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ (сроком по ДД.ММ.ГГГГ) и Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии жилого дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", подтвержденной Верховным Судом Российской Федерации в пункте 21 Обзора Судебной практики N 4 за 2017 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 года, истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Указанная позиция согласуется с основополагающим принципом земельного законодательства, закрепленным в подпункте 5 пункту 1 статьи 1 ЗК РФ, о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, а также положениями статьи 271 ГК РФ, в соответствии с которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

При таких обстоятельствах, учитывая, что объект недвижимого имущества, с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на который истец обратился в регистрирующий орган, возведен последним на основании надлежащей разрешительной документации на публичном земельном участке, предоставленном ему до 01 марта 2015 года в аренду для целей ведения личного подсобного хозяйства и в отношении которого запись о прекращении права аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН не внесена, а новый договор для завершения строительства по истечении срока аренды (ДД.ММ.ГГГГ) не заключен по независящим от него обстоятельствам, при том, что строительство объекта завершено в течение трех лет по окончании срока действия договора аренды, суд приходит к выводу о том, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению

В соответствии со ст. ст. 131, 164, 219, 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя с момента его государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО1, 

<

данные изъяты>, право собственности на жилой дом, общей площадью 40,1 кв.м., в том числе жилой площадью 29,3 кв.м., 2019 года постройки, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для постановки указанного недвижимого имущества на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Мотивированное решение составлено 09.11.2020

Подлинный документ находится в материалах 

гражданского дела № 2-3558 /2020

УИД 47RS0006-01-2020-004358-49

Гатчинского городского суда Ленинградской области