Гр.дело (№)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2024 года (адрес)

Центральный районный суд (адрес) под председательством судьи Березиной О.В., при секретаре Головцовой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» о расторжении договоров участия в долевом строительстве, взыскании уплаченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств, штрафа, по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» к ФИО1 о взыскании штрафа, судебных расходов, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «А101» о расторжении договоров долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств внесенных по договорам долевого участия в строительстве, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя. В обосновании требований указал, что (дата) между ним и ООО «Специализированный застройщик «А101» как застройщиком был заключен договор долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-223, согласно п.3.1 и п.5.1 которого застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее (дата) передать ему как участнику долевого строительства, расположенный в жилом доме объект – жилое помещение проектной общей площадью 40, 50 кв.м. с лоджией, на пятом этаже с условным номером 6-223, а он (ФИО1) обязался принять объект и уплатить обусловленную настоящим договором цену. Согласно п. 4.6.1 договора участник обязался оплатить цену договора, которая на момент заключения настоящего договора составляла 11 612 942 рубля 52 копейки, из расчёта стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 4.2 договора как 286 739 рублей 32 копейки за один кв.м.; цена договора должна быть уплачена участником путем внесения периодических платежей на счет эскроу в следующем порядке: 1048099 рублей путем внесения на аккредитив открываемый участником в АО «Россельхозбанк» не позднее 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора, оставшиеся 10 564 843 рубля 52 копейки - в срок по (дата). При этом сумма аккредитива была оплачена им в полном объеме в соответствие с условиями договора. Также, (дата) между ним ООО «Специализированный застройщик «А101» как застройщиком был заключен договор долевого участия в строительстве №ДР58К-6.1-224, согласно п.3.1 5.1 которого застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее (дата) передать ему как участнику долевого строительства, расположенный в жилом доме объект – жилое помещение проектной общей площадью 51,20 кв.м. с лоджией, на пятом этаже с условным номером 8-224, а он (ФИО1) обязался принять объект и уплатить обусловленную настоящим договором цену. Согласно п. 4.6.1 договора участник обязался оплатить цену договора, которая на заключения настоящего договора составляла 15 271 291 рубль 51 копейка из расчёта стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 4.2 договора как 298 267 рублей 41 копейка; цена договора должна быть уплачена участником путем внесения периодических платежей на счет эскроу в следующем порядке: 1 361 684 рубля рублей путем внесения на аккредитив, открываемый участником в АО «Россельхозбанк» не позднее 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора, оставшиеся 13 909 607 рублей 51 копейка в срок по (дата). При этом сумма аккредитива была оплачена им в полном объеме в соответствие с условиями договора. Таким образом общая оплаченная им сумма оплат по вышеуказанным договорам составляет 2 409 783 рубля. (дата) им в адрес ООО «Специализированный застройщик «А101» были направлены заявления с предложением о расторжении спорных договоров участия в долевом строительстве в связи с его тяжелым материальным положением, которые были получены ответчиком (дата), однако какого-либо ответа не было. (дата) им в адрес ООО «Специализированный застройщик «А101» были направлены досудебные претензии с требованием возврата уплаченных по спорным договорам участия в долевом строительстве денежных средств в общем размере 2 409 783 рубля. Ответом от (дата) ООО «Специализированный застройщик «А101» сообщил о готовности расторгнуть договор участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) и договор участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224 от (дата) в соответствии с п.10.3 договора при оплате штрафа в размере 20% от цены договора. Однако с указанным предложением ООО «Специализированный застройщик «А101» он не согласен, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском. Полагает, что на основании ч.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей» он имеет право отказаться от исполнения по спорным договорам участия в долевом строительстве, пункт 10.3 которых к спорным правоотношениям не применим, зачет требований не возможен, и он как потребитель имеет право в любое время отказаться от исполнения договора. Просит суд расторгнуть договор долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата), заключенный между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «А101»; расторгнуть договор долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-224 от (дата), заключенный между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «А101»; взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в пользу ФИО1 денежные средства внесенные по договору долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) в размере 1 048 099 рублей, денежные средства внесенные по договору долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-224 от (дата) в размере 1 361 684 рублей, а также взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» штраф, предусмотренный п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца

Определением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата) к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен АО «Российский Сельскохозяйственный банк» ( далее по тексту - АО «Россельхозбанк»). 

Протокольным определением суда от (дата) к участию в настоящем деле в качестве третьего лица привлечена Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

(дата) ООО «Специализированный застройщик «А101» обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании штрафа, предусмотренного п. 10.3 договора долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата), в размере 2 322 588 рублей 50 копеек, и штрафа, предусмотренного п. 10.3 договора долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата), в размере 3 054 258 рублей 30 копеек, судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска в суд в размере 35084 рубля. В обосновании встречных требований указал, что (дата) между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «А101» были заключены договора участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) и № ДР58К-8.1-224 от (дата), в соответствии с которыми застройщик обязуется построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилые дома передать участнику, расположенные в жилых домах объекты (квартиры), а участник обязуется принять объекты и уплатить обусловленную договорами цену. (дата) ООО «Специализированный застройщик «А101» были получены заявления ФИО1 с просьбой расторгнуть договор участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) и договор участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-224 от (дата) по соглашению сторон. Однако в соответствии с п. 10.3 договоров в случае безосновательного одностороннего отказа участника от исполнения договора, участник за счет собственных средств обязан уплатить застройщику штраф в размере 20 процентов от цены договора, что составляет 2 322 588 рублей 50 копеек по договору № ДР58К-6.1-223 от (дата), и 3 054 258 рублей 30 копеек по договору № ДР58К- 8.1-224 от (дата). До настоящего времени указанные суммы ФИО1 не уплачены. В соответствии с п. 1.2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от (дата) № 214-ФЗ в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В то же время стороны договорились о возможности прекращения обязательств по настоящему договору по инициативе участника, при уплате участником штрафа в размере 20% от цены договора. Таким образом, считает, что при отсутствии вины застройщика односторонний отказ дольщика от договора не допускается, расторжение же договора по требованию участника возможно в судебном порядке, либо по соглашению сторон. Заявление участника о расторжении договора участия было подано до наступления обязательств ответчика по передаче объекта, т.е. не связано с просрочкой исполнения данного обязательства. Застройщиком не вносились существенные изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, а также не вносились изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также в отношении застройщика не вводилась процедура конкурсного производства, в связи с чем, полагает, что у ФИО1 не имелось оснований для одностороннего расторжения спорных договора участия в долевом строительстве.

Протокольным определением суда от (дата) встречное исковое заявление ООО «Специализированный застройщик «А101» к ФИО1 о взыскании штрафа, судебных расходов принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском ФИО1

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, извещенный в установленном законом порядке о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, об уважительности причин не явки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил. С учетом изложенного суд определил возможным рассмотреть дело без его участия в суде. 

В материалах дела имеется письменный отзыв ФИО1 на встречное исковое заявление, согласно которому в случае если суд посчитает, что им нарушены условия договора, являющиеся основанием для взыскания неустойки, то ФИО1 просит суд применить положения ст.333 ГК РФ уменьшить размер неустойки, предусмотренного п.10.3 спорных договоров до 10000 рублей по каждому, исходя из его материального положения и отсутствии доказательство со стороны ответчика о причинении последнему убытков, учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Считает, что поскольку заключение спорных договоров было обусловлено личными и семейными нуждами истца, то это предполагает применение норм Закона РФ «О защите прав потребителей», при этом перечень оснований для отказа от исполнения договора, предусмотренный частью 4 ст. 9 ФЗ Об участии в долевом строительстве, не является закрытым, а статьей 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено иное основание для отказа от исполнения договора, а потому соответственно он как потребитель имеет право в любое время отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве. При этом пункт 5 ч. 1 ст. 9 ФЗ Об участии в долевом строительстве, исходя из его буквального толкования, не предусматривает, что иные предусмотренные законами или договором случаи отказа участника долевого строительства от исполнения договора могут быть связаны исключительно с допущенными со стороны застройщика нарушениями.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 - ФИО2, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, поддержала первоначальные требования истца ФИО1, просила суд их удовлетворить, встречные исковые требования ООО «Специализированный застройщик «А101» не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на встречный иск, дополнительно суду пояснила, что она и ФИО1 около тридцати лет состоят в фактических браных отношениях без регистрации брака. Истец ФИО1 является индивидуальным предпринимателем с видом деятельности сдача в аренду помещений. Истцом в аренду сдаются три нежилых помещения в г. Комсомольске-на-Амуре, доход составляет около 200000 рублей в месяц. Спорные договора участия в долевом строительстве были заключены дистанционно, первоначальные взносы составили вырученные от продажи жилого помещения в (адрес). Предполагалось, что квартиры приобретаются для них и сына, который на тот момент работал и должен был им помочь в оплате. Также, они предполагали в дальнейшем оформить ипотеку в ПАО «Сбербанк». Однако в апреле 2023 банк в выдаче ипотеки на спорное жилье отказал, а их сын потерял работу, устроился на другую с низкой заработной платой. В настоящее время у ФИО1 имеются обязательства по кредитам в ПАО ВТБ и в ПАО Сбербанк, в том числе ипотечный кредит, оформленный им в июле 2023 на строительство жилого дома в Подмосковье. Они хотели по договору уступки продать спорное жилье, но не нашли покупателя. ООО «Специализированный застройщик «А101» предлагал им помощь в продаже третьим лицам спорных строящихся квартир по договору уступки прав за цену меньшую чем было им внесено на эскроу счет на 500 000 рублей. В настоящее время финансовое и материальное положение ФИО1 не позволяет исполнить обязательства перед ООО «Специализированный застройщик «А101» по договорам участия в долевом строительстве. Просила суд снизить размер штрафа в случае удовлетворения встречного иска, исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «А101» удовлетворить. 

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «А101», извещенный в установленном законом порядке о времени и месте судебного заседания, в суд не явился в связи с местонахождением в другом регионе. С учетом изложенного суд определил возможным рассмотреть дело без его участия в суде. 

В материалах дела имеются письменные возражения на исковое заявление ФИО1, подписанные представителем ответчика ООО «Специализированный застройщик «А101» ФИО3, действующей на основании доверенности, согласно которым ответчик исковые требования ФИО1 не признает, подтвердив, что (дата) между истцом и ответчиком были заключены договора участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 и № ДР58К-8.1-224. В соответствии с пунктом 4.6.1 договоров цена договора уплачивается участником путем внесения денежных средств на эскроу счет. Между тем, свои обязательства по оплате цены договора ФИО1 надлежащим образом не исполнено, и по состоянию на (дата) у ФИО1 образовалась задолженность перед застройщиком в размере 10564843 рубля 52 копейки и 13909607 рублей 51 копейка. В связи с отсутствием своевременной оплаты ФИО1 цены в установленный договором срок, 20.09.2023 ему было направлено предупреждение о необходимости незамедлительно погасить задолженность, где также было указано, что в случае неисполнения обязательства по оплате цены договора ООО «Специализированный застройщик «А101» вправе по истечении тридцати дней после направления настоящего предупреждения в одностороннем порядке расторгнуть договор. В соответствии с ч. 5 ст. 5 ФЗ от (дата) №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, нарушение срока внесения платежа более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. В соответствии со ст.9 указанного № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, ни наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии п. 10.2 спорных договоров участия в долевом строительстве, договора могут быть расторгнут по инициативе участника в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Кроме того, в спорных договорах предусмотрено, что в случае безосновательного одностороннего отказа участника от исполнения договора, участник за счет собственных средств обязан уплатить застройщику штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены договора (п. 4.1 договора). Считает, что поскольку утрата дохода истцом ФИО1 не является основанием для одностороннего отказа от исполнения спорных договоров, а ООО «Специализированный застройщик «А101» как застройщиком не допущено нарушений, предусмотренных вышеуказанной статьей 214-ФЗ, то исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Хабаровского регионального филиала АО «Россельхозбанк», извещенный в установленном законом порядке о времени и месте судебного заседания, в суд по неизвестной причине не явился, об уважительности причин не явки не сообщил, о рассмотрении дела без его участия не просил. С учетом изложенного суд определил возможным рассмотреть дело без его участия в суде. 

Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), извещенный в установленном законом порядке о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, просил суд рассмотреть дело без его участия в суде, о чем в материалах дела имеется заявление. С учетом изложенного суд определил возможным рассмотреть дело без его участия в суде. 

Выслушав пояснения представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, (дата) между ООО «Специализированный застройщик «А101» как застройщиком и ФИО1 как участником долевого строительства был заключен договор долевого участия в строительстве № ДР58К-8.1-224, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) жилой дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого (адрес) (корпус 8.1), расположенного по строительному адресу: ФИО4, (адрес), вблизи д. Николо-Хованское, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства – квартиру условный (№) с лоджией и отделкой, расположенную на пятом этаже, проектной общей площадью 51,20 кв.м. характеристики которого указаны в Приложении (№) к договору, а участник долевого строительства обязался уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Строительство объекта осуществляется на земельном участке, общей площадью 574 299 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120114:5803, расположенный по адресу: (адрес), вблизи (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома, детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, объекты торговли и т.д., принадлежащий на праве аренды с правом выкупа по договору аренды с правом выкупа от (дата). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее (дата) года (п.п. 1.1, 1.2, 5.1. договора).

Согласно п.п. 4.1, 4.2 вышеуказанного договора долевого участия в строительстве, цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта на стоимость 1 кв. м., указанную в п. 4.2 договора как 298 267 рублей 41 копейку. Цена договора оплачивается участником долевого строительства за счет собственных средств в размере 15 271 291 рубль 51 копейка в безналичном порядке. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего договора участия в долевом строительстве на специальный эскроу-счет, открываемый в течение одного рабочего дня с момента подписания настоящего договора в АО «Россельхозбанк» (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления застройщику (бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных ФЗ от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Оплата цены договора производится участником долевого строительства в следующем порядке: сумма в размере 1 361 684 рубля путем внесения на аккредитив в АО «Росссельхозбанк» не позднее 5 рабочих дней с даты подписания договора, сумма в размере 13 909 607 рублей 51 копейку в срок по (дата). 

Также судом установлено, что (дата) между ООО «Специализированный застройщик «А101» как застройщиком и ФИО1 как участником долевого строительства был заключен договор долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-223, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный жилой (адрес) (корпус 6.1), расположенный по строительному адресу: ФИО4, (адрес), вблизи д. Николо-Хованское, и получить разрешение на ввод в эксплуатацию этого объекта и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства – квартиру с лоджией с условным (№), расположенную на 5 этаже, площадью 40,50 кв.м., характеристики которого указаны в Приложении (№) к договору, а участник долевого строительства обязался уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Строительство объекта осуществляется на земельном участке, общей площадью 574 299 кв.м. с кадастровым номером 77:17:0120114:5803, расположенный по адресу: (адрес), вблизи (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома, детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, объекты торговли и т.д., принадлежащий на праве аренды с правом выкупа по договору аренды с правом выкупа от (дата). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - (дата) (п.п. 1.1, 1.2, 5.1. договора).

Согласно п.п. 4.1, 4.2 вышеуказанного договора долевого участия в строительстве цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта на стоимость 1 кв. м., указанную в п. 4.2 договора и составляет 286 739 рублей 32 копейки. Цена договора оплачивается участником долевого строительства за счет собственных средств в размере 11 612 942 рубля 52 копейки в безналичном порядке. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего договора участия в долевом строительстве на специальный эскроу-счет, открываемый в течение одного рабочего дня с момента подписания настоящего договора в АО «Россельхозбанк» (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления застройщику (бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных ФЗ от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Оплата цены договора производится участником долевого строительства в следующем порядке: сумма в размере 1 048 099 рублей путем внесения на аккредитив в АО «Росссельхозбанк» не позднее 5 рабочих дней с даты подписания договора, сумма в размере 10 564 843 рубля 52 копейки в срок по (дата). 

Согласно п.6.1 вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве, договор, все изменения (дополнения) и уступка прав требований по нему заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в порядке, предусмотренном ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от (дата) и считаются заключенными (вступившими в силу) с момента такой регистрации.

Согласно п. 10.1 действия договора и обязательства сторон прекращаются с момента исполнения сторонами своих обязательств, предусмотренных настоящим договором. 

Судом также установлено и подтверждается материалами дела, договор долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-224 от (дата) был зарегистрирован в ЕГРН - (дата) под номером государственной регистрации 77:17:0120114:5803-77/060/2022-8875 на объект долевого строительства – 2-х комнатная (адрес), этаж (№), 51,2 кв. м на имя ФИО1; договор долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) был зарегистрирован в ЕГРН - (дата) под номером государственной регистрации 77:17:0120114:5803-77/060/2022-8865 на объект долевого строительства – 2-х комнатная (адрес), этаж (№), секция 4, 40,5 кв. м на имя ФИО1

На основании предложения о заключении договора счета эскроу, заключенного (дата) между ФИО1, как депонентом, и ООО «Специализированный застройщик «А 101», как бенефициаром, в АО «Россельхозбанк» на имя депонента ФИО1 открыт эскроу-счет (№), на который (дата) ФИО1 внесены денежные средства в общем размере 2 412 783 рубля по двум договорам долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-224 от (дата) в размере 1 048 099 рублей, и № ДР58К-6.1-223 от (дата) в размере 1 361 684 рубля, что подтверждается расходным кассовым ордером АО «Россельхозбанк» от (дата). 

Далее как следует из материалов дела, (дата) по почте истцом ФИО1 в адрес ООО «Специализированный застройщик «А101» были направлены два заявления от (дата) о расторжении договоров долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-224 от (дата) и № ДР58К-6.1-223 от (дата) по соглашению сторон в связи с тем, что он (ФИО1) из-за тяжелой экономической ситуации, сложившейся в РФ в результате введения санкций, утратил большую часть дохода, вынужден гасить иные имеющиеся кредитные обязательства. (дата) вышеназванные заявления были ответчиком получены. Ответом от (дата) ООО «Специализированный застройщик «А101» сообщил ФИО1 о готовности по соглашению сторон расторгнуть договор участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) и договор участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224 от (дата) в соответствии с п.10.3 договора при оплате штрафа в размере 20% от цены договора.

Согласно материалов дела, (дата) в суд поступило настоящее исковое заявление ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о расторжении спорных договоров участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 и № ДР58К-8.1-224 от (дата), взыскании уплаченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворений требований потребителя. Определением суда от 18.07.2023 исковое заявление ФИО1 принято к производству суда, возбуждено настоящее гражданское дело. 

В обосновании требований о расторжении спорных договоров участия в долевом строительстве истец ФИО1 указал на положения ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» и на то, что у него ухудшилось материальное положение, он как индивидуальный предприниматель утратил большую часть дохода, при этом он имеет кредитные обязательства перед ПАО Сбербанк» и ПАО Банк ВТБ, а также при заключении спорных договоров долевого участия в строительстве (дата) он рассчитывал на оформление в дальнейшем ипотечного кредита, в котором ему в апреле 2023 года ПАО «Сбербанк России» отказал, и на помощь совершеннолетних детей, которые впоследствии уволились. Какого-либо недвижимого имущества для продажи с целью выплатить застройщику оставшуюся сумму долга в общем размере 24 474 451рубль 03 копейки он не имеет. 

Суд не может согласиться с указанными доводами истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 по следующим основаниям. 

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, сторонами спора в суде не оспаривалось, ФИО1 в нарушение принятых на себя обязательств, предусмотренных п.4.6.1 договора, не уплатил застройщику ООО «Специализированный застройщик «А101» в срок по (дата) - 10 564 843 рубля 52 копейки по договору участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата), и в срок (дата) – 13 909 607 рублей 51 копейка по договору участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224 от (дата). При этом ООО «Специализированный застройщик «А101» как застройщиком нарушений при строительстве, предусмотренные ч.1.1 ст.9 ФЗ от (дата) № 214-ФЗ, не допущено. 

По правилам ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п.2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условийнастолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п.4 ст.451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с п.10.2 договора участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата), договор может быть расторгнут по инициативе участника в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным ч.7 ст.15.5 Закона О долевом участи, либо в случае не возникновения оснований для перечисления денежных средств застройщику, в том числе, в связи с досрочным расторжением договора по соглашению между участником и застройщиком либо по основаниям, предусмотренным ФЗ № 214-ФЗ, расторжение договора в судебном порядке, односторонний отказ одной из сторон от исполнения договора в установленных ФЗ № 214-ФЗ случаях, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченных банком сведений о погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости подлежат возврату участнику. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства в случае неполучения уполномоченным банком указания участника об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным ч.7 ст.15.5 Закона О Долевом участии. 

В соответствии с п.10.3 договора участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) в случае безосновательного одностороннего отказа участника от исполнения договора участник за счет собственных средств обязан уплатить застройщику штраф в размере 20% от цены договора (п.4.1 договора).

Аналогичные пункты 10.2 и 10.3 содержаться в договоре участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224 от 18.04.2022

Таким образом, как установлено судом оснований для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщиком по договору участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) и по договору участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224 от (дата) не предусмотрены. Условия спорных договоров участия в долевом строительстве стороны спора в суде не оспаривали, таких требований в суде не заявляли. 

Как считает суд, отношения сторон спора по поводу заключения и исполнения спорных договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от (дата) N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора долевого участия в связи с неисполнением застройщиком обязательств по строительству объекта долевого участия, при которых строительство не может быть завершено в срок.

В первом случае, согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, право отказа от договора появляется у участника долевого строительства в случае, когда объект долевого строительства не передан в срок, превышающий согласованный сторонами срок более чем на два месяца.

Во втором случае, согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства имеет право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия, когда имеет место прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Также, статьей 9 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена возможность отказа от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта.

Указанные выше обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор долевого участия расторгается судом.

Однако, по выводу суда, в настоящем споре у истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 право одностороннего отказа от спорных договора долевого участия по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта, не наступило, поскольку срок передачи объекта долевого участия истекает, в силу п. 2.3. договора участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) – 31.05.2024 и договора участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224 от (дата) – (дата). Доказательств наличия строительных недостатков подлежащего передаче объекта суду также представлено не было.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и в иных установленных федеральным законом или договором случаях (п. 5 ч. 1, п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Закона).

Доводы ФИО1 о том, что в настоящем споре подлежат применению положения ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд не принимает во внимание по следующим основаниям. 

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) (№) «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В данном случае по выводу суда отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, а потому ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» при разрешении данного спора применению не подлежит. Основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора урегулированы ст. 9 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ. В данном случае отсутствуют основания, предусмотренные ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от (дата), для возможности отказа ФИО1 как участника долевого строительства от исполнения спорных договоров, поскольку согласно ч. 1.2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от (дата) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Таким образом, принимая во внимание, что ФИО1 не представлено доказательств нарушения застройщиком принятых по договору обязательств, то по выводу суда требования ФИО1 о расторжении спорных договоров участия в долевом строительстве, взыскании с ООО «Специализированный застройщик «А101» уплаченных по договорам сумм и штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», не обоснованы.

Доводы ФИО1 о существенном изменении обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора, выразившихся в изменении его финансового положения, что является основанием для расторжения договоров, по выводу суда несостоятельны. 

Как считает суд изменение материального положения участника долевого строительства не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, поскольку истцом суду не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых ФИО1 исходил при заключении договора, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ. Указанные ФИО1 в качестве основания заявленного требования о расторжении договора обстоятельства, связанные с ухудшением его финансового положения, которые не позволяют ему в полном объеме добросовестно исполнять взятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве, не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договора, так как при заключении договора участник долевого строительства не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности; что изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который ФИО1 как участник долевого строительства, несет при заключении договора, и не является существенным изменением обстоятельств; что изменение финансового положения ФИО1 также не связано с деятельностью застройщика и от него не зависит. Факт наличия кредитных обязательств перед банками и факт уменьшения дохода не является обстоятельством, препятствующим исполнению договора долевого участия в строительстве, поэтому как считает суд, заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения. Стабильность доходов ФИО1 не являлось условием заключения договора долевого участия в строительстве и условием исполнения обязательств по договору, то есть не может по смыслу положений ст. 451 Гражданского кодекса РФ являться основанием для расторжения договора.

Вместе с тем по выводу суда обращение застройщика ООО «Специализированный застройщик «А101» в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании штрафа, предусмотренного п. 10.3 договора долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) и № ДР58К-6.1-223 от (дата) в размере 2322588 рублей 50 копеек и в размере 3054258 рублей 30 копеек, соответственно, необходимо расценить как согласие на расторжение спорных договоров долевого участия в строительстве. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о возможности расторжения договора долевого участия в строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) и договора № ДР58К-6.1-223 от (дата), заключенных между ООО Специализированный застройщик «А101» и ФИО1, по соглашению сторон. Согласно ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ от (дата), в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В силу ст. 15.5 данного Закона счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с ч.7 ст.15.5 ФЗ от (дата) № 214-ФЗ помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;

2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

В соответствии с ч.8 ст.15.5 ФЗ от (дата) № 214-ФЗ в случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. 

С учетом изложенного в связи с расторжение договора участия в долевом строительстве № № ДР58К-6.1-224, заключенного (дата) ФИО1 с ООО «Специализированный застройщик «А101», подлежит погашению в ЕГРН запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от (дата) под номером государственной регистрации 77:17:0120114:5803-77/060/2022-8875, с возвратом истцу ФИО1 денежных средств в размере 1 361 684 рубля, внесенных им на основании вышеуказанного договора участия в долевом строительстве на счет эскроу в АО «Россельхозбанк»; в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве № № ДР58К-6.1-223, заключенного (дата) ФИО1 с ООО «Специализированный застройщик «А101», подлежит погашению в ЕГРН запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от (дата) под номером государственной регистрации 77:17:0120114:5803-77/060/2022-8865, с возвратом истцу ФИО1 денежных средств в размере 1 048 099 рублей, внесенных им на основании вышеуказанного договора участия в долевом строительстве на счет эскроу в АО «Россельхозбанк». 

При установленных судом обстоятельств подлежат удовлетворению встречные требования ООО «Специализированный застройщик «А101» к ФИО1 о взыскании штрафа за расторжение договоров участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) и № ДР58К-8.1-224 от (дата), предусмотренных п.10.3 договоров. При этом размер штрафа за расторжение договора участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) составляет 2 322 588 рублей 50 копеек (20% от 11 612 942 рубля 52 копейки), размер штрафа за расторжение договора участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224 от (дата) составляет 3 054 258 рублей 30 копеек (20% от 15 271 291 рубля 51 копейки). 

В ходе судебного разбирательства ФИО1 заявлено ходатайство об уменьшении размера штрафа в порядке ст.333 ГК РФ. 

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Частями 1 и 2 ст. 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В пунктах 71 и 73 указанного постановления разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могу применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Как разъяснено в и. 75 постановления Пленума ВС РФ от (дата) (№) при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом приведенных норм права, сопоставляя объем и характер нарушенных прав истца по встречному иску ООО «Специализированный застройщик «А101», принимая во внимание, что последний не предоставил каких-либо доказательств подтверждающий размер убытков, которые были причинены или могут быть причинены отказом ФИО1 от исполнения спорных договоров участия в долевом строительстве, при этом с учетом ликвидности рынка недвижимости в (адрес) и (адрес), который постоянно идет в рост в результате чего квартиры и апартаменты постоянно дорожают, ООО «Специализированный застройщик «А101» может без каких-либо убытков заключить договоры на спорные объекты с иными лицами без каких-либо материальных потерь, с учетом принципов разумности и справедливости, учитывая материальное и финансовое положение ФИО1, наличие у него кредитных обязательств перед банками, а также обязательств как индивидуального предпринимателя перед государством по оплате налогов и сборов, и необходимости соблюдения баланса интересов сторон, суд приходит к выводу, что заявленный ООО «Специализированный застройщик «А101» размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства. в связи с чем уменьшает заявленную неустойку до 25 000 рублей по каждому спорному договору долевого участия в строительстве, которая подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «А101», полагая, что определенный судом размер неустойки в наибольшей степени способствует сохранению баланса прав и обязанностей сторон, исключая возможность неосновательного обогащения как ФИО1, так и застройщика за счет другой стороны, и не создавая необоснованной выгоды для ООО «Специализированный застройщик «А101».

Поскольку встречные требования ООО «Специализированный застройщик «А101» удовлетворены частично, при этом снижение на основании ст. 333 ГК РФ размера подлежащего взысканию с ФИО1 штрафа не означает, что заявленная к взысканию сумма штрафа являлась необоснованной, то в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «А101» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 35084 рубля 23 копейки. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 (дата) г.р., паспорт 0816 (№), к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» (ИНН 

<

***>) о расторжении договоров участия в долевом строительстве - удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224, заключенный (дата) между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» и ФИО1, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) за (№).

Настоящее решение суда по вступлении в законную силу является основанием для возврата ФИО1 денежных средств в размере 1361684 рубля, внесенных на основании договора участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224, заключенного (дата) между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» и ФИО1, со счета эскроу в АО «Россельхозбанк» на банковский счет ФИО1 указанный в заявлении от (дата) Депонента (физического лица) о присоединении к Общим условиям открытия и обслуживания специальных счетов эскроу в АО «Россельхозбанк», открываемых для расчетов по договору участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224. 

Настоящее решение суда по вступлении в законную силу является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи под номером государственной регистрации 77:17:0120114:5803-77/060/2022-8875 от (дата) о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224, заключенного (дата) между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» и ФИО1. 

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223, заключенный (дата) между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» и ФИО1, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) за (№).

Настоящее решение суда по вступлении в законную силу является основанием для возврата ФИО1 денежных средств в размере 1048099 рублей, внесенных на основании договора участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223, заключенного (дата) между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» и ФИО1, со счета эскроу в АО «Россельхозбанк» на банковский счет ФИО1 указанный в заявлении от (дата) Депонента (физического лица) о присоединении к Общим условиям открытия и обслуживания специальных счетов эскроу в АО «Россельхозбанк», открываемых для расчетов по договору участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223. 

Настоящее решение суда по вступлении в законную силу является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи под номером государственной регистрации 77:17:0120114:5803-77/060/2022-8865 от (дата) о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223, заключенного (дата) между Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» и ФИО1. 

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» о взыскании уплаченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств № ДР58К-8.1-224 от (дата) и № ДР58К-6.1-223 от (дата), штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворений требований потребителя – отказать. 

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» к ФИО1 о взыскании штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (дата) г.р., паспорт 0816 (№), в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» (ИНН 

<

***>) штраф по договору участия в долевом строительстве № ДР58К-8.1-224 от (дата) в размере 25000 рублей, штраф по договору участия в долевом строительстве № ДР58К-6.1-223 от (дата) в размере 25000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в суд в размере 35084 рубля 23 копейки. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам (адрес)вого суда через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Березина 

Мотивированное решение суда изготовлено (дата).