Дело № 2-1365/20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

06.11.2020 года г. Сальск

Сальский городской суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Дорогокупец Г.М., 

при секретаре Тимченко С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Южное» в лице представителя ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 ФИО8, ФИО9, Управление Росреестра по Ростовской области об обязании внести записи об обременении, признания договоров недействительными, погашения записи о регистрации, 

УСТАНОВИЛ:

АО «Южное» в лице представителя ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, Управление Росреестра по Ростовской области об обязании внести записи об обременении, признания договоров недействительными, погашения записи о регистрации.

В обоснование указало на то, что Истец является арендатором единого землепользования из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, находящегося адресу: Ростовская обл., Сальский район, Юловское сельское поселение, в кадастровом квартале № с условным центром в п. Юловский, на основании договора аренды от 24.05.2018 зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 21.08.2018. Указанный договор заключен в соответствии с протоколом общего собрания участников долевой собственности от 20.03.2018.

В сентябре 2019 года, с согласия арендатора, из указанного единого землепользования счет принадлежащих ответчикам ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 земельных долей были выделены земельные участки с кадастровыми номерами №

Согласно выпискам из ЕГРН от 04.09.2020, полученным с использованием ФГИС ЕГРН арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № является ответчик ФИО3.

Однако указанные земельные участки из пользования АО «Южное» не выбывали, от прав арендатора истец не отказывался.

В поступившей в адрес истца претензии ответчики ссылаются на то, что, согласно выписке из ЕГРН, ограничения и обременения в пользу АО «Южное» отсутствуют.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Вместе с тем, в нарушение требований действующего законодательства, одновременно с регистрацией права собственности на выделенные участки ответчиков регистратор не внес записи в ЕГРН об обременении вновь образованных земельных участков в пользу АО «Южное».

Отсутствие в ЕГРН записей об обременении правом аренды АО «Южное» выделенных земельных участков с кадастровыми номерами № на основании действующего договора аренды от 24.05.2018 позволило ответчикам ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7. ФИО8, ФИО9 заключить договоры аренды с ответчиком ФИО3 При этом, о том, что арендные отношения с истцом, в силу действующего законодательства, при выделе земельных участков не прекращаются, ответчикам было достоверно известно, что подтверждается их заявлениями о выделе земельных участков.

На момент заключения договоров аренды с ответчиком ФИО3 у ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 имелся действующий договор аренды с истцом. 

Поскольку заключение договоров аренды земельных участков между ответчиками и их государственная регистрация стали возможны ввиду бездействия органа, осуществляющего государственную регистрации прав, выразившегося в невнесении в ЕГРН записей об обременении вновь образованных участков ответчиков правом аренды в пользу истца, разделение требований об обязании Управления Росреестра по Ростовской области внести в ЕГРН соответствующие записи и признании договоров аренды недействительными невозможно.

Просит суд признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении вЕдиный государственный реестр недвижимости записей о регистрации обременения в виде аренды в пользу Акционерного общества «Южное» земельных участков с кадастровыми номерами №

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области внести в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации обременения в виде аренды в пользу Акционерного общества «Южное» земельных участков с кадастровыми №

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО7 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО8 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО6 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО5 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО9 и ФИО3.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации аренды в пользу ФИО3 на земельные участки №

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме. 

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области по доверенности ФИО10 иск не признала обратившись к суду с письменными возражениями. (л.д.38-43)

ФИО3 и его представитель по доверенности ФИО11 иск не признали. 

ФИО8 в судебном заседании иск не признала. 

Остальные ответчики будучи извещенными о времени и месте судебного заседания в суд не явились. 

Применительно положений ст. 167 КоАП РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков. 

Суд, заслушав лиц участвующих в деле, изучив представленные доказательства, установил следующее. 

В судебном заседании установлено, и не оспаривалось сторонами, истец является арендатором единого землепользования из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, находящегося адресу: Ростовская обл., Сальский район, Юловское сельское поселение, в кадастровом квартале № с условным центром в п. Юловский, на основании договора аренды от 24.05.2018 зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 21.08.2018. Указанный договор заключен в соответствии с протоколом общего собрания участников долевой собственности от 20.03.2018. (Т1л.д.10-98)

В сентябре 2019 года, с согласия арендатора, из указанного единого землепользования счет принадлежащих ответчикам ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 земельных долей были выделены земельные участки с кадастровыми номерами №.( Т1л.д.99-251)

12.08.2010 между ФИО3 и ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 заключены договоры аренды выделенных земельных участков (Т2 л.д. 62-76)

Земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Закона N 101-ФЗ, в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно части 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Частью 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, установлено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

То есть указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.

Следует также учесть, что в развитие толкования вышеприведенного законоположения, Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов", в пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ), ни нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. В пункте 10 Постановления предусмотрено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), согласно которому, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности ответчиков на выделенные ими земельные участки.

При этом согласно пункту 7 статьи 47 Закона N 218-ФЗ, в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении вЕдиный государственный реестр недвижимости записей о регистрации обременения в виде аренды в пользу Акционерного общества «Южное» земельных участков с кадастровыми номерами №.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.12.2015 № 4-КГ15-54 разъяснено, что по своей правовой природе злоупотребление правом – это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ). 

На момент заключения договоров аренды с ответчиком ФИО3 у ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 имелся действующий договор аренды с истцом. 

Как следует из ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды.

Поскольку заключение договоров аренды земельных участков между ответчиками и их государственная регистрация стали возможны ввиду бездействия органа, осуществляющего государственную регистрации прав, выразившегося в невнесении в ЕГРН записей об обременении вновь образованных участков ответчиков правом аренды в пользу истца, требования о признании недействительными заключенных выше указанных договоров аренды на выделенные земельные участки и погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации аренды в пользу ФИО3 на земельные участки № подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Южное» в лице представителя ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, Управление Росреестра по Ростовской области об обязании внести записи об обременении, признания договоров недействительными, погашения записи о регистрации -удовлетворить

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении вЕдиный государственный реестр недвижимости записей о регистрации обременения в виде аренды в пользу Акционерного общества «Южное» земельных участков с кадастровыми номерами №

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области внести в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации обременения в виде аренды в пользу Акционерного общества «Южное» земельных участков с кадастровыми номерами №

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО7 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО8 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО6 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО5 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.08.2020, заключенный между ФИО9 и ФИО3.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации аренды в пользу ФИО3 на земельные участки №

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Г.М. Дорогокупец 

. 

Решение в окончательной форме изготовлено 13.11.2020 года.