Дело № 2-622/2025

УИД 58RS0018-01-2025-000390-64

Решение

Именем Российской Федерации

19 марта 2025 года г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Кашиной Е.А.,

при секретаре Пилясовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации г. Пензы, Управлению муниципального имущества города Пензы о признании пунктов договора мены жилых помещений недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились с иском к ответчикам администрации г.Пензы, Управлению муниципального имущества города Пензы, просили признать недействительными п.п. 1.4, 1.5 договора мены жилых помещений в многоквартирных домах собственниками от 16 декабря 2024 года № б/н, заключенного между ФИО2, ФИО1 и муниципальным образованием «город Пенза», Управлением муниципального имущества города Пензы в части доплаты разницы в стоимости жилых помещений в сумме 217 454 руб. 23 коп., применить последствия недействительной сделки в этой части – прекратить запись об ипотеке Номер от 19 декабря 2024 года.

В обоснование требований указано, что истцам на праве собственности принадлежало жилое помещение, состоящее из двух жилых комнат площадью 28 кв.м. в квартире по адресу: Адрес . С учетом их доли в помещениях общего пользования площадь их жилого помещения составляла 41,3 кв.м. Постановлением администрации 

<

...> по ул.Ушакова в г.Пензе признан аварийным и подлежащим сносу.

16 декабря 2024 года между ФИО1, ФИО2 и муниципальным образованием «город Пенза», Управления муниципального имущества г. Пензы был заключен договор мены вышеуказанного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности истцам, которым в соответствии с п. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрена доплата разницы в стоимости жилого помещения 1 (комната в квартире Адрес в аварийном доме) и жилого помещения 2 (новое жилое помещение) в размере 217 454 руб. 23 коп. (пункт 1. договора).

На основании договора мены осуществлена регистрация права собственности на помещение: Адрес , в сведения ЕГРН внесена запись об ипотеке Номер от 19 декабря 2024 года.

Считает, что включение в договор мены условий о доплате является незаконным и нарушает жилищные права истца, поскольку противоречит действующему жилищному законодательству.

В судебное заседание истцы ФИО1 и ФИО2 не явилась, извещены надлежащим образом.

Представитель истцов ФИО1 и ФИО2 ФИО3, действующая на основании доверенностей, исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации города Пензы по доверенности ФИО4 в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представитель ответчика Управления муниципального имущества города Пензы в судебное заседание не явился о времени и месте слушания дела извещался, заявлений и ходатайств не представил.

Представитель третьего лица Финансового управления г.Пензы в судебное заседание не явился о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, заявлений и ходатайств не представил.

Выслушав участников процесса, изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. 

Из положений ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).

В пункте 3 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частей 2, 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из представленных суду материалов дела постановлением администрации г.Пензы от 10 декабря 2015 года № 2125 «О дальнейшем использовании помещений, сроках отселения физических и юридических лиц, в связи с признанием многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный дом по адресу: 

<

...> (на основании заключения межведомственной комиссии от 01 декабря 2015 года) признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании постановления администрации г.Пензы от 27 сентября 2023 года № 1386 «Об изъятии земельных участков и жилых помещений, расположенных по адресам (почтовым адресам ориентиров): 

<

...> для муниципальных нужд» изъято в установленном порядке для муниципальных нужд в том числе жилое помещение по адресу: Адрес .

Постановлением Правительства Пензенской области от 29 марта 2019 года №187-пП утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2019-2025 годах», постановлением администрации города Пензы от 29 марта 2019 года №561 - муниципальная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Пензы в 2019-2025 годах».

В связи с признанием указанного многоквартирного дома № 12 по ул.Ушакова г.Пензы аварийным и подлежащим сносу, он включен в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными до 01 января 2017 года, планируемых к расселению в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Пензенской области от 29 марта 2019 года №187-пП, муниципальной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Пензы в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением администрации города Пензы от 29 марта 2019 года № 561.

Согласно приложению № 1 указанных выше программ планируемая дата окончания переселения жителей дома по адресу: 

<

...> – 31 декабря 2024 года.

Из материалов дела следует, что жилое помещение по адресу: Адрес состоит из 3 жилых комнат. Собственником одной из комнат является ФИО2, право собственности на жилое помещение, состоящее из двух жилых комнат Номер площадью 28 кв.м. по указанному адресу по ? доли принадлежит истцам.

Администрацией города Пензы 11 декабря 2024 года принято постановление № 1907/1 о заключении с ФИО1 и ФИО2 договора мены принадлежащей им на праве общей долевой собственности по ? доли каждой в жилом помещении, состоящем из двух жилых комнат площадью 28,0 кв.м. (с местами общего пользования 41,3 кв.м.) в Адрес общей площадью 46,5 кв.м. в Адрес .

16 декабря 2024 года от истцов поступило заявление с просьбой заключить договор мены на квартиру по адресу: Адрес , а также оформлено заявление, в котором они выражают согласие на доплату в бюджет города Пензы разницы в рыночной стоимости представленного и выкупной ценой изымаемого жилого помещения в срок, установленный договором мены 217 454 руб. 23 коп.

В тот же день между ФИО1, ФИО2 и муниципальным образованием «город Пенза», Управлением муниципального имущества города Пензы заключен договор мены, по условиям которого стороны произвели мену принадлежащего им недвижимого имущества, а именно помещение - комнату площадью 28 кв.м по адресу: Адрес на жилое помещение – квартиру площадью 46,5 кв.м по адресу: Адрес . 

Жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес передано в собственность Управления муниципального имущества города Пензы, жилое помещение по адресу: Адрес соответственно – в собственность ФИО1 и ФИО2 (пункт 1.3 договора).

Этим же договором стороны определили доплату разницы в стоимости вышеуказанных жилых помещений в размере 217 454 руб. 23 коп., которую истцы обязаны уплатить ежемесячно с момента государственной регистрации настоящего договора в срок до 16 марта 2025 путем перечисления в безналичной форме денежных средств в доход бюджета г.Пензы по указанным реквизитам (пункты 1.4, 1.5 договора).

Как следует из выписки ЕГРН жилое помещение по адресу: Адрес перешло в право собственности муниципального образования «город Пенза», а жилое помещение по адресу: Адрес находится в собственности по ? у истцов, с возложением обременения в виде залога.

Обращаясь с иском в суд, ФИО1 и ФИО2 считают оспариваемые условия договора несоответствующими требованиям закона.

Из материалов дела следует, что переселение истцов осуществлялось в рамках постановления Правительства Пензенской области от 29 марта 2019 года №187-пП об утверждении региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2019-2025 годах» и постановления администрации города Пензы от 29 марта 2019 года №561 об утверждении муниципальной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Пензы в 2019-2025 годах». 

На момент заключения сторонами договора мены жилой дом по адресу: 

<

...>, в котором находилось принадлежащее истцам жилое помещение, был включен в перечень многоквартирных домов, признанных аварийным до 01 января 2017 года, планируемых к расселению в рамках указанных программ.

Основной целью и задачей региональной программы является финансовое и организационное обеспечение переселения граждан из аварийных многоквартирных домов, создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан на территории Пензенской области, предоставление жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.

Условиями указанной региональной программы не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого, а равно как и не предусмотрена возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья. Источниками финансирования программных мероприятий указанной региональной программы являются средства Фонда и средства местного бюджета.

С учетом того, что истцы выбрали в качестве способа реализации своих жилищных прав получение взамен аварийного другое равноценное жилое помещение, то им должно быть предоставлено жилое помещение на безвозмездной основе. Включение в договор мены условий о доплате противоречит действующему законодательству и нарушает жилищные права указанных лиц.

При этом, как установлено в ходе рассмотрения данного дела, равнозначное жилое помещение истцам муниципальным образованием «город Пенза» в лице Управления муниципального имущества города Пензы предложено не было. 

Также ответчиками в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что при переселении из аварийного жилья жилое помещение с такой же площадью, как было у истцов, последним не предлагалось, что подтверждает доводы истцов о том, что они были вынуждены заключить договор мены на условиях доплаты за дополнительные квадратные метры.

Муниципальной программой переселения доплата разницы в стоимости помещений при предоставлении другого жилого помещения большей площадью, чем изымаемое предусмотрена только при условии согласия на это со стороны собственника и в том случае, если у него это не единственное помещение.

Поскольку региональной адресной программой по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не предусмотрена доплата гражданам, переселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого, у ФИО2 и ФИО1 не имелось право выбора на получение пригодного для жилья жилого помещения равнозначной площадью без доплаты, что свидетельствует об отсутствии добровольного согласия на получение жилого помещения большей площади за дополнительную плату. Наличие у истцов на момент заключения рассматриваемого договора мены иного жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности, правого значения не имеет. Кроме того, такового у ФИО1 не имелось, в связи с чем, положения договора о понуждении последней к выплате денежной суммы Законодательно не закреплено.

Кроме того, как следует из материалов дела истцам принадлежало жилое помещение по адресу Адрес площадью 28,0 кв.м. (с местами общего пользования 41,3 кв.м.), а жилое помещение по адресу: Адрес предоставляется площадью 46,5 кв.м., т.е. разница в площади между изымаемого и предоставляемого объекта недвижимости составляет 5,2 кв.м.

В соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст. 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Как следует из заключенного между сторонами договора мены, разница в стоимости жилых помещений - предоставляемого и расселяемого - определялась в соответствии с п. 2 приложения 2 к решению Пензенской городской Думы от 22 февраля 2011 года № 550-25 «О мерах социальной поддержки отдельных категорий граждан, переселяемых из жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу», в соответствии с которым собственникам жилого помещения, являющегося единственным жильем, не указанным в пункте 1, взамен на основании соглашения предоставляется жилое помещение, площадь которого превышает общую площадь расселяемого жилого помещения не более чем на 15 квадратных метров. При этом разница в стоимости жилых помещений не взимается.

Учитывая, что разница между площадью расселяемого жилого помещения и предоставляемого не превышает 15 метров, включении в договор мены пунктов о взыскании таковой не соответствует вышеприведенным нормам права.

При указанных обстоятельствах исковые требования ФИО1 и ФИО2 к администрации г.Пензы, Управлению муниципального имущества города Пензы о признании пунктов договора мены жилых помещений недействительным, применении последствий недействительности сделки являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

Иск ФИО1, ФИО2 к администрации г. Пензы, Управлению муниципального имущества города Пензы о признании пунктов договора мены жилых помещений недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительными пункты 1.4, 1.5 договора мены жилых помещений в многоквартирных домах собственниками от 16 декабря 2024 года, заключенного между ФИО1, ФИО2 и муниципальным образованием «город Пенза», Управлением муниципального имущества города Пензы.

Применить последствия недействительности сделки в указанной части, прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное 19 декабря 2024 года за Номер .

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 1 месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Судья Е.А.Кашина