№ 44г-83/2019

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

президиума Хабаровского краевого суда

г. Хабаровск 3 июня 2019 года

Президиум Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Демидовой Е.В., 

членов президиума Барабанова С.Г., Лукьянченко Р.В., 

ФИО1, 

при секретаре Наседкиной А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2, поданную её представителем ФИО3, на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 26 ноября 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 февраля 2019 года по гражданскому делу по иску ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора аренды.

Заслушав доклад судьи Куликовой И.И., объяснения представителя ответчика ФИО3, представителя истца ФИО5, президиум Хабаровского краевого суда

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда N 5/17 от 16.01.2017. 

Иск обоснован тем, что 16.01.2017 между АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» и ИП ФИО2 заключен договор аренды объектов нежилого фонда N 5/17, по условиям которого арендатору ФИО2 предоставлено помещение под парикмахерскую по адресу: 

<

адрес>. 

На основании договора купли-продажи N 11 от 06.03.2018 собственником арендуемого объекта стала ФИО4 

Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления о смене собственника с приложением документов и реквизитов для перечисления арендной платы, которые оставлены без ответа.

ФИО2 был нарушен срок внесения арендной платы.

25.04.2018 в адрес арендатора направлено уведомление о просрочке оплаты по договору с требованием о расторжении договора аренды, до настоящего времени арендная плата не уплачена, ответ относительно расторжения договора не последовал. 

Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 26 ноября 2018 года исковые требования удовлетворены.

Судом постановлено расторгнуть договор аренды объектов нежилого фонда N 5/17 от 16.01.2017, заключенный с индивидуальным предпринимателем ФИО2

С ФИО2 в пользу ФИО4 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 февраля 2019 года, принятым по апелляционной жалобе ФИО2, решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика – без удовлетворения.

В кассационной жалобе, поступившей в Хабаровский краевой суд 14 марта 2019 года, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на допущенные судами, разрешившими дело, существенные нарушения норм прав.

По запросу судьи Хабаровского краевого суда от 08 апреля 2019 года гражданское дело истребовано в Хабаровский краевой суд для проверки в кассационном порядке, дело поступило 22 апреля 2019 года.

Определением судьи Хабаровского краевого суда от 08 апреля 2019 года исполнение решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 26 ноября 2018 года приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции. 

Определением судьи Хабаровского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Хабаровского краевого суда.

В судебное заседание ФИО4, ФИО2 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле. 

Заслушав представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя истца ФИО4 – ФИО5, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, изучив материалы гражданского дела, президиум Хабаровского краевого суда находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению в части по следующим основаниям. 

Основаниями для отмены или изменения вступивших в законную силу судебных постановлений являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении и разрешении настоящего дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.01.2017г. между АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» и ИП ФИО2 заключен договор аренды N 5/17, по условиям которого арендатору ФИО2 предоставлен во временное пользование под парикмахерскую объект нежилого фонда - часть функционального помещения 1(1-9, 19-20) в виде комнат N 3, 19 площадью 29,5 кв.м., расположенного в Железнодорожном районе г. Хабаровска по адресу: 

<

адрес>, сроком с 16.01.2017 по 15.01.2022.

На основании передаточного акта от 16.01.2017 спорное нежилое помещение было передано ответчику арендодателем, договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Хабаровскому краю 03.02.2017, запись о регистрации №.

По договору купли-продажи объекта муниципальной собственности N 11 от 06.03.2018 право собственности на спорный объект перешло к ФИО4 Управлением Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО 20.03.2018 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности запись о регистрации №. 

Истцом в адрес ответчика, начиная с 29.03.2018, неоднократно направлялись уведомления о смене собственника с приложением документов и реквизитов для перечисления арендной платы, которые оставлены без ответа.

24.04.2018 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о смене собственника с предложением о расторжении договора аренды, которое получено ответчиком 28.05.2018. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность по договору аренды не погашена, арендатор проигнорировал письменные предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и предложение о расторжении договора. 

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

В кассационной жалобе заявитель указывает о том, что вывод суда о расторжении договора сделан без учета положений действующего гражданского законодательства, предусматривающих право арендодателя требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, которое арендатор ФИО2 не получала. 

Президиум Хабаровского краевого суда находит выводы суда апелляционной инстанции постановленными с существенным нарушением норм права. 

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Поскольку часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, то в данных отношениях действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

Как установлено судами, разрешившими дело, направленные истцом арендатору ФИО6 уведомления содержали информацию о смене собственника с приложением соответствующих документов и реквизитов для перечисления арендной платы, а уведомление от 25.04.2018 содержало требование о расторжении договора.

Данных о том, что до предъявления требования о расторжении договора ответчику направлялось уведомление о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, судом не установлено, тогда как в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации направление в письменном виде такого предупреждения арендатору является обязательным условием для предъявления арендодателем требования о досрочном расторжении договора, что не было учтено судом при разрешении дела. 

Кроме того, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласилась судебная коллегия, исходил из того, что направленное истцом в адрес ответчика уведомление от 24.04.2018 о смене собственника, содержащее требование о расторжении договора, получено ответчиком 28.05.2018.

Вместе с тем такой вывод из материалов дела определенно не следует.

По сообщению ОСП Хабаровский почтамт УФПС Хабаровского края - филиал ФГУП «Почта России» от 23.01.2019, которое приобщено к материалам дела судом апелляционной инстанции по ходатайству представителя ФИО2, письмо с объявленной ценностью, принятое к пересылке 25.04.2018 адресом: 

<

адрес> на имя ФИО2, было вручено 28.05.2018 в отделении почтовой связи 680013 г. Хабаровска, но не ФИО2, как указал суд, а отправителю ФИО7 

Данные обстоятельства правовой оценки не получили. 

В нарушение требований статей 327-328 ГПК РФ допущенные судом первой инстанции нарушения не были исправлены при рассмотрении настоящего дела в апелляционном порядке.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, президиум Хабаровского краевого суда признает необходимым отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует в соответствии с требованиями части 3 статьи 390 ГПК РФ учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешения дела, проверить доводы и возражения сторон, дать им надлежащую правовую оценку и разрешить дело в соответствии с установленными данными и требованиями закона. 

Руководствуясь статьями 387, 388, пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Хабаровского краевого суда

п о с т а н о в и л:

кассационную жалобу ФИО2 удовлетворить в части,

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 февраля 2019 года отменить,

гражданское дело по иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды передать в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда для нового рассмотрения в апелляционном порядке в ином составе суда.

Отменить приостановление исполнения решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 26 ноября 2018 года по гражданскому делу по иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, принятое определением судьи Хабаровского краевого суда от 08 апреля 2019 года.

Постановление президиума Хабаровского краевого суда вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Председательствующий Е.В. Демидова