Дело № 2-1052/2024

УИД 22RS0069-01-2024-000847-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 мая 2024 года г.Барнаул

Ленинский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Яньшиной Н.В.,

при секретаре Тихоновой А.А.,

с участием

представителя истца ФИО1 ФИО7

представителя ответчика ФИО2 ФИО8.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 ФИО9 к муниципальному унитарному предприятию «Дирекция единого заказчика №1» Ленинского района г. Барнаула о признании недействительным и незаключенным договора управления многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованиями о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного 07.04.2016 между ФИО3 ФИО10 действующей от имени собственников многоквартирного дома, расположенного по ///, и МУП «ДЕЗ-1» Ленинского района г. Барнаула.

В обоснование заявленных требований указано, что Заводчиков ФИО11. является собственником /// указанного дома. При рассмотрении спора Индустриальным районным судом г. Барнаула о взыскании коммунальных платежей был представлен оспариваемый договор, а также протокол общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома от 15.03.2015 с приложением, в том числе реестром собственников МКД, технический паспорт многоквартирного жилого дома. Указанный договор является недействительным в связи с несоответствием требованиям закона: 

отсутствует протокол решения общего собрания собственников помещений, являющийся основанием его заключения, 

в договоре управления в качестве обязательных приложений отсутствуют: реестр собственников помещений, сведения о собственников помещений и принадлежащих им долях;

не представлена доверенность ФИО3 ФИО12 на заключение договора от имени всех собственников;

не указаны существенные условия договора о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги,

многоквартирный жилой дом не газифицирован, тогда как в условиях договора имеется условие о соблюдении порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования;

в договор не включены условия о техническом содержании общедомового имущества - лифтов, 

не прописан размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги, не указан размер оплаты за дополнительные услуги.

Права истца нарушены тем, что он не был осведомлен о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества, сведениями о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Учитывая, что с содержанием договора Заводчиков ФИО13 ознакомлен 30 января 2024 года, истец полагает, что им не пропущен срок исковой давности о признании договора ничтожным.

В ходе рассмотрения дела истцом предъявлено уточненное исковое заявление о признании договора управления МКД незаключенным по следующим основаниям:

1. многоквартирный жилой дом не газифицирован, однако договор включает условие о соблюдении порядка содержания и ремонта внутригазового оборудования; 

2. в договоре не содержатся условия о содержании лифтов, которые относятся к составу общего имущества многоквартирного дома; 

3. размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги условиями договора не определены; 

4. договор не содержит сведений о том, с какого момента он является заключенным и вступает в силу, с какой даты полномочия по управлению многоквартирным домом передаются собственниками и приобретаются управляющей организацией; 

5. в договоре отсутствует условие о сроке действия, что лишает истца возможности заявить о прекращении действия договора. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО14 настаивала на удовлетворении исковых требований с учетом их уточнения.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО15 возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, длительное исполнение ответчиком обязательств по договору.

Письменные возражения на исковое заявление приобщены к материалам дела.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пп. 1 и 2 ст. 432 данного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пункт 3 статьи 432 ГК РФ предусматривает, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В соответствии с пунктами 2, 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Жилищный кодекс Российской Федерации в части 3 статьи 39 предусматривает, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом, законодатель предоставил Правительству Российской Федерации право осуществлять правовое регулирование отношений по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 11(1) Правил содержания общего имущества).

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе принятие решений выборе способа управления общим имуществом многоквартирного дома и организации, осуществляющей управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Поскольку порядок определения и размер платы на содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества, исходя из приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, возможно исключительно решением общего собрания собственников помещений дома, то решения общих собраний собственников помещений дома об утверждении размера платы на содержание общего имущества дома относятся к условиям договора управления (являются частью сделки).

В силу статьи 164 Жилищного Кодекса Российской Федерации при осуществлении управления общим имуществом многоквартирного дома управляющей организацией, договор управления заключается с такой организацией собственниками помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что Заводчиков ФИО16 с 10.10.2011 г. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ///. 

14 июля 2006 года собственниками помещений многоквартирного дома принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управляющей организацией, утвержден договор управления с МУП «Дирекция единого заказчика №1».

Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 15 марта 2015 года председателем совета дома избрана ФИО3 ФИО17 данному лицу делегированы полномочия по заключению на условиях, указанных в решении общего собрания, договора управления многоквартирным домом (л.д.7).

Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений (пункт 125 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25).

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 25 марта 2016 года утвержден договор управления многоквартирным домом с МУП «ДЕЗ №1» Ленинского района г. Барнаула в действующей редакции. 

7 апреля 2016 года между МУП «ДЕЗ №1» Ленинского района г. Барнаула и председателем совета дома ФИО3 ФИО18 действующей на основании решения общего собрания собственников помещений, заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация обязалась от своего имени, по поручению и за счет собственников оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, обеспечивать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг.

Согласно п.1.2. договора содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома включает в себя: услуги по техническому обслуживанию общего имущества, услуги по текущему ремонту общего имущества, услуги по управлению, по организации сбора. Вывоза и утилизации твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора, услуги по обслуживанию лифтового оборудования (в соответствии с условиями договора, заключенного с организацией, предоставляющей данный вид услуг) и др.

Разделом 4 договора определены цена и порядок расчетов, внесения платы.

Пунктом 4.1. установлено, что цена договора складывается из стоимости услуг, оказанных непосредственно управляющей организацией, и стоимости услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация, заключая для этого договоры с подрядными организациями.

Согласно п.4.2, 4.3. размер стоимости услуг, предоставляемых управляющей организацией, составляет 1,25 рублей за 1 кв.м от оплаты за содержание и текущий ремонт жилья. Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения утверждается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, а также непредвиденных неотложных работ (услуг) пропорционально доле собственника на общее имущество в многоквартирном доме и периода (количества месяцев) оплаты соответствующей планово-договорной стоимости работ (услуг), соразмерно которой определяется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. На последующие годы размер вознаграждения управляющей организацией определяется либо решением органа местного самоуправление, либо решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. 

В соответствии с п. 4.5. договора размер платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг, исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуги установленных органами местного самоуправления тарифов на коммунальные услуги. 

Пунктом 4.8. договора определено, что размер платы за дополнительные услуги рассчитывается в размере, установленном решением общего собрания собственников многоквартирного дома.

Срок действия договора определен в п.8.2 договора - 1 год. При отсутствии письменного решения собственников, принятого на общем собрании, либо заявления управляющей организации о прекращении настоящего договора, по окончании срока его действия договор считается пролонгированным на следующий срок на тех же условиях. Договор пролонгируется неограниченное количество раз (п.8.3).

Приложением №1 договора определено, что в состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения и инженерные коммуникации общего пользования, в том числе лифтовые шахты, лифты и лифтовое оборудование (12 шт.). 

Указанные решения общих собраний в установленном порядке не оспорены.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом заключен в соответствии с требованиями закона с соблюдением установленного порядка.

Многоквартирный дом /// приказом Госинспекции Алтайского края включен в реестр лицензий Алтайского края в перечень домов, управление которыми осуществляет МУП «ДЕЗ №1» Ленинского района г. Барнаула.

Содержание договора управления многоквартирным домом позволяет суду сделать вывод о том, что данный договор вопреки позиции истца соответствует правовым положениям, в договоре согласованы все существенные условия, в том числе, предмет договора состав общего имущества, порядок определения размера оплаты по договору, перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, сроки и условия их оказания.

Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы вопреки доводам истца условиями договора определен.

Также договором определены обязательства управляющей организации в части обслуживания лифтового оборудования. В подтверждение исполнения указанных обязательств ответчиком представлены договору подряда на комплексное обслуживание лифтов.

Доводы представителя истца о том, что договор включает условия о содержании и ремонте внутригазового оборудования, не свидетельствуют о незаключенности договора или несогласованности существенных его условий, поскольку в отсутствие газового оборудования в доме данное положение не порождает взаимных обязательств сторон. Кроме того, газопровод не указан в приложении №1 договора, которым определен состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласно п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила), управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Ответчиком услуги по договору оказываются собственникам с момента заключения договора.

Как разъяснено в п. 6, п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (п. 6). При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 44).

Выписками из финансового лицевого счета на жилого помещение ... в /// подтверждается, что ФИО1 ФИО19 с 2016 года производилась оплата услуг по содержанию помещения, лифта.

Сведений о принятии собственниками помещений многоквартирного дома решения о расторжении договора управления в ходе рассмотрения дела не представлено.

Таким образом, су3д приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора управления многоквартирным домом незаключенным, поскольку порядок управления многоквартирным домом, определения платы, привлечения к обслуживанию общего имущества третьих лиц регулируется положениями ЖК РФ, договор, заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, права истца не нарушает, договорные отношения между собственниками помещения МКД и управляющей компанией в рамках оспариваемого договора сложились с 2016 г., между сторонами договора какой-либо спор относительно переданного в управление общего имущества дома, перечня услуг и работ отсутствует. Решение о расторжении договора управления многоквартирным домом или изменении его условий собственниками помещений МКД не принималось. Кроме того, материалами дела подтверждено, что домом, расположенным по адресу: ///, управляет именно ответчик, доказательств выбора иного способа управления многоквартирным домом или иной управляющей организации не представлены.

Отсутствие в договоре даты вступления в законную силу с учетом продолжительности его действия и указания даты заключения не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора. Срок действия договора и возможность его продления предусмотрены п.8.3. 

Учитывая, изложенное, суд приходит к выводу о том, что доводы истца о нарушении прав не нашли своего подтверждения, оснований для признания договора управления многоквартирным домом недействительным или незаключенным отсутствуют.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 ФИО20 (СНИЛС ...) о признании недействительным и незаключенным договора управления многоквартирным домом ... по /// в /// оставить без удовлетворения.

Решение суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Барнаула.

Дата составления мотивированного решения 13 мая 2024 года.

Судья Н.В. Яньшина