УИД: 61RS0008-01-2025-004886-29

№2-3668/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ростов-на-Дону 08 декабря 2025 года

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Спиридоновой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Посиделовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «УК ПЯТАЯ» к ФИО2, третье лицо: Госжилинспекция Ростовской области,об обязании совершить действия,

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК ПЯТАЯ» обратилось в суд с иском ФИО6 об обязании совершить действия,указав в его обосновании следующее.

Истец является управляющей компанией, обслуживающей многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается лицензией, выданной Государственной жилищной инспекцией Ростовской области.

ФИО2 является собственником 

<

адрес> КН №, расположенной в указанном многоквартирном доме.

В ходе осмотра фасада многоквартирного дома установлено, что на нем размещен козырек и проведено остекление балкона, принадлежащего ответчику, при отсутствии согласия общего собрания собственников на использование общего имущества многоквартирного дома на такое размещение, а также указанным невозможно проведение обследования балконной плиты (общего имущества собственников многоквартирного дома).

Ответчику было выдано предписание №б/н от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении доступа к общему имуществу (балконной плите на фасаде МКД) для проведения его осмотра до ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик в установленный срок предписание не исполнил.

Действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного имущества (установление козырька и остекление балкона) без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд обязать ответчика ФИО2 не чинить препятствия ООО «УК «ПЯТАЯ» в исполнении обязанности по содержанию фасада многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>, обеспечить беспрепятственный доступ к общему имуществу многоквартирного дома, путем демонтажа козырька и остекления балкона, установленного со стороны принадлежащей ответчику квартиры. Обязать ФИО2 в течение 5 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу демонтировать козырек и остекление балкона, установленные на фасаде многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>, и восстановить после демонтажных работ целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада. Взыскать с ответчика в пользу ООО «УК «ПЯТАЯ» судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый день неисполнения решения суда в установленный срок до момента фактического исполнения решения суда, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, представила письменный отзыв на возражения ответчика.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила в удовлетворении иска отказать по доводам письменных возражений.

Третье лицо- Госжилинспекция Ростовской области в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст.209 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из материалов дела, К. на праве собственности принадлежит жилое помещение- 

<

адрес> кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

ООО «УК ПЯТАЯ» является управляющей компанией, обслуживающей многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается лицензией, выданной Государственной жилищной инспекцией Ростовской области.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УК ПЯТАЯ» и К. заключен договор управления МКД по адресу: 

<

адрес>.

В ходе осмотра фасада многоквартирного дома установлено, что на нем размещен козырек и проведено остекление балкона, принадлежащего ответчику ФИО2, при отсутствии согласия общего собрания собственников на использование общего имущества многоквартирного дома на такое размещение.

ДД.ММ.ГГГГ Управляющей компанией ответчику было выдано предписание №б/н о предоставлении доступа к общему имуществу (балконной плите на фасаде МКД) для проведения его осмотра и выполнения текущих работдо ДД.ММ.ГГГГ, которое ответчиком не исполнено.

В силу п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 ЖК РФ).

Согласно ч.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вместе с тем предусмотренное ч.2 ст.36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Согласно п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491) в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Положения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170) указывают на недопущение переоборудования и перепланировки жилых домов и квартир (комнат), ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Согласно п.3.5.8 Правил №170 организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий.

В соответствии с п.4.2.4.2 Правил №170 при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

Согласно п.4.2.4.9 Правил №170 не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

Согласно ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч.2 ст.40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия реконструкции жилого помещения с использованием общего имущество собственников МКД необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Такая же правовая позиция изложена в п.11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 года.

Такое согласие ответчик не получала, собрания жильцов МКД с данной повесткой не проводились. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Согласно ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ч.3 ст.29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Пунктами 1,2 ч.2 ст.44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 25 раздела 16 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.10.2017 №398 «Об утверждении «Правил благоустройства территории города Ростова-на-Дону» в новой редакции» установлено:Реконструкция балконов и лоджий, затрагивающая конструктивные характеристики фасада, допускается только на основании заключения технической экспертизы.

Согласно п.30 раздела 16 Правил благоустройства «При содержании, эксплуатации и ремонте фасадов зданий и их элементов запрещается: произвольное остекление балконов и лоджий; изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий,соответствующих общему архитектурному решению фасада».

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, к которым относится, в том числе, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из представленных фотоматериалов усматривается, что под балконной плитой 

<

адрес> установлен вплотную козырек, который прикреплен к фасаду здания и застеклен балкон 

<

адрес>, принадлежащей ответчику, при этом ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение реконструкции, переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, выполненное с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями ч.2 ст.40 ЖК РФ. Протоколы общего собрания МКДвуправляющую компанию не передавались.

Ответчиком при проведении работ по обустройству балкона (устройство козырька, остекление балкона) произведены воздействия на балконную плиту (с увеличением нагрузки на нее), относящуюся к общему имуществу МКД, изменен внешний вид многоквартирного дома без получения необходимой разрешительной документации в отсутствие соглашения о порядке пользования общим имуществом с сособственниками помещений в многоквартирном доме, что является основанием для демонтажа козырька и остекления балкона иприведении его в первоначальное состояние.

Доводы ответчика о том, что работы по остеклению балкона и установкекозырька были проведены предыдущим собственником не могут быть приняты во внимание. Обязанность привести самовольно переустроенное прежним собственником жилое помещение в первоначальное состояние возлагается на нового собственника данного помещения, в противном случае титульный собственник должен нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние (п.23 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв.Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).

Таким образом, оценив в совокупности доказательства, представленные сторонами, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в данной части.

Также согласно представленному техническому паспорту квартира имеет бетонный балкон с металлическим ограждением, следовательно, остекление было произведено впоследствии без согласования, в связи с чем истец в силу ст.304 ГК РФ вправе требовать устранения нарушения прав путем демонтажа.

Довод ответчика о пропуске срока давности в связи с тем, что истец осуществляет управление многоквартирным домом с 2015 года основан на неверном толковании норм ст.196-200 ГК РФ.

Тот факт, что иск предъявлен именно к ФИО2, а не к другим собственникам квартир с балконами не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, равно как и довод о том, что, по мнению ответчика, наличие балкона не препятствует УК в управлении МКД, поскольку данный довод опровергается материалами дела и пояснениями представителя истца.

В соответствии с ч.2 ст.206 ГПК РФ при принятии судом решения о возложении обязанности на ответчика произвести определенные действия, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Суд считает разумным срок для исполнения решения в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

Разрешая требование истца о взыскании судебной неустойки, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст.308.3 ГК РФвслучае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судомрешенияо понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

Учитывая, что доказательств того, что ответчиком решение суда не будет исполнено в установленный в нем срок, истцом не представлено, материалы дела не содержат, суд полагает данное требование заявленным преждевременно и не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в размере 20 000 рублей, подтвержденные платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «УК ПЯТАЯ» к ФИО2, третье лицо: Госжилинспекция Ростовской области,об обязании совершить действия – удовлетворить частично.

Обязать ФИО2 не чинить препятствия ООО «УК «ПЯТАЯ» в исполнении обязанности по содержанию фасада многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> и в течение одного месяца с даты вступления решения в законную силуобеспечить беспрепятственный доступ к общему имуществу многоквартирного дома, путем демонтажа козырька и остекления балкона 

<

адрес>, установленного на фасаде многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>, а также восстановить после демонтажных работ целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада.

Взыскатьс ФИО2(паспорт гражданина РФ серия № номер №) в пользу ООО «УК ПЯТАЯ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

В остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 19 декабря 2025 года.