К делу №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 мая 2018 года

Судья Центрального районного суда гор. Сочи Краснодарского края Афонькина А.И.

при секретаре судебного заседания Мейроян М.А.

с участием представителя администрации города Сочи по доверенности ФИО1

представителей ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3, ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда гор.Сочи гражданское дело по иску администрации города Сочи к ФИО2 о взыскании задолженности за пользование земельным участком

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и по пени. 

Свои требования обосновывает тем, что на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю через Сочинский филиал от ДД.ММ.ГГГГ №С между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю через Сочинский филиал и ОАО «Мацестинский чай» заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ №С аренды земельного участка с кадастровым номером № (новый номер №), общей площадью 11 490 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок действия договора до 12.01.2055г.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ. права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № переданы ФИО2.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок (свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии №), договор аренды передан на сопровождение в департамент имущественных отношений администрации города Сочи, изменен номер договора аренды с №С на № (дополнительное соглашение от 02.07.2010г.).

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.

Пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Согласно статье 65 ЗК РФ и ст. 1 Закона РФ «О плате за землю», использование земли в РФ является платным, однако ответчиком оплата за использование земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 11 490 кв. м, расположенного по адресу 

<

адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не произведена.

Право на взыскание арендной платы требует наличия договора аренды земельного участка, но если такой договор не заключался, а фактически пользование участком осуществлялось, то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате как сумме неосновательного обогащения пользователя, при этом не имеет значения - был ли заключен договор, а если и был, то был ли он зарегистрирован в органе, осуществляющим государственную регистрацию.

Ввиду чего администрацией города Сочи принимаются меры по взысканию задолженности за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, ведении муниципального образования.

Согласно прилагаемому расчету у ответчика сумма задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером № общей площадью 11 490 кв. м, расположенным по адресу: 

<

адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 694 448,56 руб., задолженность по пени - 49 811,86 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 401 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

В адрес ответчика департаментом имущественных отношений администрации города Сочи ДД.ММ.ГГГГ. была направлена претензия с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени. Однако ответа на данное обращение арендодателем получено не было.

Из вышеизложенного следует, что администрацией города Сочи соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Учитывая изложенное, на основании ст. 166 - 168 ГК РФ, ст. ст. 125-127 АПК РФ, ст. 614 ГК РФ, ст. 1 Закона РФ «О плате за землю», ст. ст. 11, 22, 65 ЗК РФ истец просит взыскать с ФИО2 в пользу администрации города Сочи сумму задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 694 448,56 руб., задолженность по пени-49 811,86 руб.

В судебном заседании представитель администрации гор.Сочи ФИО1 исковые требования поддерживал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежаще, направил в суд своих представителей, в связи с чем в соответствии со ст.167 ч.3 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители ответчика ФИО2 – ФИО3 и ФИО4 исковые требования не признали, считают иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, и данный факт не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между ТУФАУГИ по КК — «Арендодатель» (правопреемник Администрация г. Сочи и ОАО «Мацестинский чай» - «Арендатор» (правопреемник ФИО2) был заключен долгосрочный договор аренды №С означенного земельного участка.

В соответствии с п. 4.3 Договора стороны установили, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные акты РФ, КК, органов местного самоуправления либо изменениями рыночной стоимости участка. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами.

Согласно пункта 4.4 Договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Договором №С от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрены положения об одностороннем изменении договора.

В соответствии с требованиями статьи 131 ГК РФ и ФЗ № 122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним» означенный договор прошел государственную регистрацию.

Стороной истца в материалы дела представлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в котором указано, что в соответствии с Постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 №791 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности в городе Сочи» расчет арендной платы изменяется и может быть пересмотрен арендатором в одностороннем порядке.

Вместе с тем, вопросы взимания арендной платы за земельные участки органами местного самоуправления регламентируется Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», и в Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Действительно в абзаце 3 пункта 21 названного Постановления указано, что если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Однако в данном случае идет речь об одностороннем изменении арендной платы, если таковое предусмотрено договором.

Дополнительное соглашение, предусматривающее изменение договора в одностороннем порядке ответчик не подписывал, что подтверждается выводами почерковедческой эксперты. Дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию (пункту 2 статьи 609 ГК РФ), а сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются действительными с момента регистрации в Росреестре.

В силу части 1 статьи 450 ГК РФ - изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч.4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Заключенный между сторонами договор №С от ДД.ММ.ГГГГ является договором аренды, правоотношения по которому регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В их случае в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ТУФАУГИ по КК - (Арендодатель» (правопреемник Администрация г. Сочи и ОАО «Мацестинский чай» - (Арендатор» (правопреемник ФИО2) №С право истца на одностороннее изменение арендной платы в сторону увеличения не предусмотрено сторонами по условиям означенного договора, что соответствует положениям части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исковые требования Администрации основаны на неправильном понимании и толковании норм материального права, и по выше приведенным доводам не могут подлежать удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, их доводы и возражения, суд в удовлетворении исковых требований отказывает по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю через Сочинский филиал от ДД.ММ.ГГГГ №С между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю через Сочинский филиал и ОАО «Мацестинский чай» заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ №С аренды земельного участка с кадастровым номером № (новый номер №), общей площадью 11 490 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.21-27). Данный договор был зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ. права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № переданы ФИО2 (л.д.17-19).

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок (свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии №), договор аренды передан на сопровождение в департамент имущественных отношений администрации города Сочи, изменен номер договора аренды с №С на № (дополнительное соглашение от 02.07.2010г. л.д.20).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка соответствует требованиям закона и содержит все существенные условия.Так, согласно п.4.1 Договора базовая ставка арендной платы составляет 147,30, размер годовой арендной платы за участок по ставкам 2005 года составляет 169 руб. 25 коп.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п.4.3 Договора аренды от 12 января 2006 года стороны установили, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные акты РФ, КК, органов местного самоуправления либо изменениями рыночной стоимости участка. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами.

Согласно пункта 4.4 Договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Договор №С от ДД.ММ.ГГГГ не содержит положений об одностороннем изменении договора.

Вместе с тем, согласно уведомления об изменении размера арендной платы (л.д.14) следует, что со ДД.ММ.ГГГГ размер годовой арендной платы исчисляется в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка, которая составляет 22 432 386,60 руб., а с ДД.ММ.ГГГГ – 23 693 529,00 руб., в связи с чем сумма арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ составляет 67 297, 16 руб. (0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, составляющую 22 432 386,60 руб.; со ДД.ММ.ГГГГ – 2% от кадастровой стоимости 22 432 386,60 руб., что составляет 448 647,73 руб.; и с ДД.ММ.ГГГГ 473 870,58 руб. Однако доказательств, что данное уведомление было направлено ответчику и получено им, представитель истца суду не представил. Отсутствуют они и в материалах дела.

Постановлением администрации муниципального образования город Сочи от 18 июля 2016 года №1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без объявления торгов» разъяснено, что Арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, подлежащая в соответствии с прилагаемым Порядком расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, в случае, если рыночная стоимость земельного участка на дату вступления в силу настоящего постановления не определена, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с даты определения рыночной стоимости земельного участка (п.2.1).

Арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, подлежащая в соответствии с прилагаемым Порядком расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, в случае, если годовой размер арендной платы на дату вступления в силу настоящего постановления определен на основании отчета об оценке, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности не ранее чем по истечении 5 лет с даты составления последнего отчета об оценке величины арендной платы (п.2.2).

Арендная плата, подлежащая в соответствии с прилагаемым Порядком расчету в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в случае, если такие ставки либо методические указания по ее расчету не утверждены, подлежит исчислению и уплате в соответствии со ставками и в порядке, установленном прилагаемым Порядком (п.2.3).

Согласно п.3 п.п.«г» размер регулируемой арендной платы определяется в размере 2 процентов от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в составе территориальной зоны сельскохозяйственного назначения или сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, используемого для сельскохозяйственного производства, если иное не установлено Порядком.

Исходя из содержания договора о передаче прав и обязанностей …от ДД.ММ.ГГГГ п.1.1 арендуемый ответчиком земельный участок относится к землям сельскохозяйственного использования.

Вместе с тем, Пленум ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (пункт 16) разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 п. 1 ст. 424 ГК в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Однако договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривает право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. Согласно условиям Договора изменение арендной платы фиксируется и оформляется Дополнительным соглашением к Договору и подписанного сторонами.

Стороной истца в материалы дела представлено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-16) к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в котором указано, что в соответствии с Постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 №791 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности в городе Сочи», которым внесены изменения в Договор аренды. 

Так, согласно п.2 дополнительного Соглашения Пункт 4.3. Договора изложен в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы в дальнейшем может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в связи изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения кадастровой стоимости земельного участка. Перерасчет арендной платы производится арендатором самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. При этом арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Данное соглашение подписано арендатором ФИО2 и Арендодателем – администрацией муниципального образования город-курорт Сочи в лице ФИО5

В судебном заседании ответчик заявил о том, что подпись от его имени в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не им, а другим лицом, в связи с чем судом была назначена по делу почерковедческая экспертиза. 

Согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ подпись от имени ФИО2 на оборотной стороне дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № выполнена не ФИО2, а другим лицом с подражанием его личной подписи.

С учетом изложенного, суд не может признать данное соглашение как допустимое доказательство. Следовательно, истцом в нарушение п.4.3 Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения размера арендной платы в одностороннем порядке без оформления Дополнительного Соглашения к Договору, подписанного сторонами.

Вместе с тем, вопросы взимания арендной платы за земельные участки органами местного самоуправления регламентируется Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», и в Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Действительно в абзаце 3 пункта 21 названного Постановления указано, что если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Однако в данном случае идет речь об одностороннем изменении арендной платы, если таковое предусмотрено договором.

Дополнительное соглашение, предусматривающее изменение договора в одностороннем порядке ответчик не подписывал. 

С учетом изложенного, суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Ответчик зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, однако никакой деятельности с извлечением дохода на земельном участке не ведет, что подтверждается и Актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка заключен с ним как с физическим лицом, размер арендной платы установлен не в связи с коммерческой деятельностью, в связи с чем суд полагает, что дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации города Сочи к ФИО2 о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером № общей площадью 11 490 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 694 448 руб. 56 коп. и пени в размере 49911 руб. 86 коп. – отказать.

Мотивированное решение составлено 31 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Судья А.И. Афонькина