Резолютивная часть оглашена 08 октября 2024 года.

Мотивированное 

решение

 изготовлено 23 декабря 2024 года.

№ 2-1266/2024

УИД 18RS0004-01-2023-007112-38

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

08 октября 2024 года г. Ижевск 

Индустриальный районный суд города Ижевска УР в составе председательствующего судьи Коротковой Т.Н., 

при секретаре Перевощиковой А.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Кама-Дом» о взыскании неосновательного обогащения, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» выступая от своего имени и в защиту прав и охраняемых законом интересов ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Кама-Дом» о взыскании неосновательного обогащения, денежной суммы, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование исковых требований указано, что ООО «Специализированный застройщик «Кама-Дом» является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: .... 02 июня 2020 года между истцом и ответчиком ФИО1 заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома, предметом которого является квартира, общей приведенной площадью 46,24 кв. м, в том числе с лоджией площадью 8,51 кв. м (с учетом понижающего коэффициента площадь составляет 1,8 кв. м). 02.06.2022 ответчик передал истцу квартиру общей приведенной площадью 46,1 кв. м, по акту приема-передачи. 20.07.2022 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись за номером №, согласно которой у истца возникло право собственности в отношении жилой квартиры общей площадью 46,1 кв. м. Как следует из записи ЕГРН в отношении объекта долевого строительства площадь лоджии не является частью жилого помещения, следовательно, она относится к общему имуществу многоквартирного дома. Истец считает, что ответчик неправомерно включил в предмет договора долевого участия площадь лоджии и произвел исходя из этого расчет цены объекта долевого строительства.

С учетом заявления об уточнении предмета исковых требований от 26.08.2024г. в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кама-Дом» в пользу ФИО1 сумму неосновательного обогащения в размере 237 653,00 руб., сумму соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, вызванного уменьшением общей площади объекта долевого строительства в размере 7 540,11 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп., штраф в пользу ФИО1 в соответствии с положениями п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», штраф в пользу Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в размере 50 процентов суммы взысканного штрафа.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, судом надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований. Суду пояснил, что застройщиком при заключении договора долевого участия была предоставлена недостоверная информация относительно параметров площади объекта долевого строительства. Указанное обстоятельство привело к необоснованному увеличению цены договора долевого участия. Что без учета площади лоджии, объект был передан ответчиком меньшей площадью, что подтверждается данными Росреестра, зарегистрировавшего объект площадью 46,1 кв. м. В случае, если квартира передана меньшей общей площадью, чем это предусмотрено договором, застройщик обязан выплатить разницу в пользу потребителя.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Кама-Дом» ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала письменные возражения и дополнения к ним.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца ФИО1

Заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, исследовав все обстоятельства дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

В силу положений ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно пп. 4 ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения и распределением бремени доказывания, на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца, размер данного обогащения. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела установлено, что 02.06.2020 между ООО «Специализированный застройщик «Кама-Дом» (прежнее наименование - ООО «Кама-дом») и ФИО1 был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство осуществить строительство жилого дома в «Комплексе жилых домов по ул. .... Жилой дом №. Третий этап строительства», расположенного на земельном участке площадью 3 5050,0 кв.м., с кадастровым номером: №, адрес: ... и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику в собственность входящий в состав Многоквартирного дома соответствующий Объект долевого строительства, а именно: структурно обособленное жилое помещение в МКД, имеющее следующие проектные параметры и характеристики: квартира (строительный) №, общей площадью 46,24 кв.м., общей приведенной (проектной) площадью 50,49 кв.м., расположенную на 6 этаже многоквартирного дома, а участник долевого строительства - принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с условиями п. 1.3. договора долевого участия, «общая площадь» – сумма площадей помещений Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий. 

«Общая проектная площадь» – сумма площадей Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, в т.ч. площадь балконов, площадь лоджий с понижающим коэффициентом (0,5 – для лоджий, 0,3 – для балконов). Площадь коммуникационных шахт и стояков систем жизнеобеспечения, предусмотренных проектной документацией, в общую площадь Объекта долевого строительства не входит.

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений жилого помещения (Квартиры) может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Объекта долевого строительства и существенным изменением размеров Объекта долевого строительства).

Стороны признают, что указанная общая проектная площадь объекта долевого строительства может отличаться от фактической площади, установленной по результатам обмера, проводимого органом, осуществляющим технический учет жилого фонда, после окончания строительства многоквартирного дома до 5%. Такие отличия не являются существенным изменением качественных характеристик объекта долевого строительства.

Номер квартиры, а также показатели площадей в настоящем Договоре указаны согласно Плана (Приложение №1 к настоящему договору), являются условными и подлежат уточнению после проведения кадастровых работ, а также составления технического плана (паспорта) на Дом. При этом отклонение фактических показателей площадей не является ненадлежащим исполнением Застройщиком своих обязательств по Договору.

В соответствии с пунктом 2.1.8. Договора застройщик вправе самостоятельно вносить в проект жилого дома и /или объекта долевого строительства архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству материалы или оборудованием, при условии, что по завершении строительства жилой дом в целом и объект долевого строительства в частности будут отвечать требованиям проектной документации, настоящему договору и действующим мотивам.

В соответствии с пунктом 3.1. договора, цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником и составляет 2 820 000 руб. 00 коп., НДС не облагается, исходя из стоимости 1 кв.м. 55 853 руб. 00 коп. и общей проектной площади объекта 50,49 кв.м.

Согласно пункту 3.6. цена договора определена с учетом размера указанной в пункте 1.3. договора Общей проектной площади Объекта долевого участия по проекту и считается неизменной, в т.ч. с учетом уточненной по результатам обмеров Объекта долевого участия органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда фактической общей площади Объекта долевого участия определенной как сумма площади всех частей Объекта долевого участия.

Согласно пункту 3.7. договора, изменение цены договора по соглашению сторон должно оформляться в виде отдельного документа подписанного уполномоченными представителями сторон.

Обязательства по оплате договора ФИО1 были исполнены.

Комплекс жилых домов по ул. ... введен в эксплуатацию 26.05.2022.

Объект долевого строительства передан истцу 02.06.2022.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 02.06.2022, квартира по договору № от 02.06.2020г. передана застройщиком участнику, общей площадью 46,1 кв.м., общей площадью с учетом лоджий и балконов 50,4 кв.м. (п. 1).

Согласно пункту 6 акта приема-передачи стороны считают взаимные обязательства по договору № от 02.06.2020г. об участии в долевом строительстве исполненными и не имеют в рамках договора взаимных финансовых и иных претензий, в том числе по площади передаваемой квартиры.

Согласно выписке из ЕГРН, общая площадь квартиры право собственности, на которую 20.07.2022 было зарегистрировано за истцом, составляет 46,1 кв. м.

Исходя из расчета истца, сумма, в размере 237 654 рубля является суммой неосновательного обогащения, исходя из расчета: 8,51 (размер лоджии) *0,5 (понижающий коэффициент) * 55 853 руб. (цена за 1 кв.м.).

Исходя из расчета истца, сумма соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве равна 7 540,11 руб., исходя из расчета: (46,24 (общая площадь жилого помещения по договору участия в долевом строительстве) – 46,1 (общая жилая площадь согласно выписке из ЕГРН) *55 853,00 руб. (цена за 1 кв.м.).

13.10.2023 ФИО1 в ООО «Специализированный застройщик «Кама-Дом» была подана претензия с требованием вернуть излишне уплаченную по договору участия в долевом строительстве сумму.

Требования истца оставлены без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 4, ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Исходя из п. 2 ст. 27 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с дата, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

В свою очередь, п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 16 "О свободе договора и ее пределах" предусмотрено, что - норма, определяющая права и обязанности сторон Договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 16 "О свободе договора и ее пределах", если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия Договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого Договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Статьей 5 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" закреплено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

То есть из буквального толкования положений п. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", с учетом разъяснений, содержащихся в п. 2, 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 16 свободе договора и ее пределах", следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

- цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

Согласно Приказу Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты для лоджий - 0,5.

Пунктом 3.1. Договора закреплено, что его цена составляет 2 820 000,00 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. 55 853,00 руб. и общей проектной площади объекта 50,49 кв.м.

Анализ договора участия в долевом строительстве позволяет сделать вывод, что он соответствует положениям п. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" площадь квартиры истца приведена в договоре с учетом понижающего коэффициента для лоджии, равным 0,5.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

С учетом изложенного помещение лоджии нельзя отнести к общедомовому имуществу, поскольку оно согласно представленным техническим планам и проектной документации имеет один выход в квартиру истца и предназначено для обслуживания только помещения истца, т.е. является частью квартиры и предназначено для обслуживания только одного жилого помещения.

Основанием иска послужило то обстоятельство, что согласно данным ЕГРН, площадь квартиры истца равна 46,1 кв.м, что ниже установленной договором.

При этом данное обстоятельство не является основанием для утверждения о нарушении прав истца именно застройщиком, действия которого, как указано выше, закону не противоречили, что влечет отказ в удовлетворении требований истца о взыскании неосновательного обогащения.

Ссылка Истца на положения ст. 16 Закона "О защите прав потребителей", согласно которой, условия Договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, является несостоятельной, поскольку содержание п. 3.1. Договора, полностью соответствует требованиям п. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", устанавливающим порядок и условия определения цены договора № Я38б-48 от 02.06.2020.

Заключая договор № Я38б-48 от 02.06.2020, истец действовал добровольно, по собственной воле и выразил свое согласие на определенный разделом 3 договора порядок определения цены договора. При этом, в случае не согласия с условиями договора, истец имел право отказаться от его заключения, доказательств обратного в силу ст. 56 ГПК РФ стороной истца суду не представлено.

Несмотря на то, что в сведениях ЕГРН в отношении конкретного жилого помещения не указываются данные о площади и наличии в составе помещения лоджии, ее площадь не включается в площадь жилых помещений, тем не менее, в силу части 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указанный объект признается неотъемлемой частью объекта долевого строительства, его площадь включается в фактическую площадь квартиры, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что оплаченная истцом в счет цены договора сумма в размере 237 653,00 руб. (разница стоимости 8,51 кв. м лоджии с учетом понижающего коэффициента) не является неосновательным обогащением застройщика, в связи с чем, исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования истца о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, вызванном уменьшением общей площади объекта долевого строительства, в размере 7540,11 руб., исходя из расчета: (46,24 (общая площадь жилого помещения по договору участия в долевом строительстве) – 46,1 (общая жилая площадь согласно выписке из ЕГРН) *55 853,00 руб. (цена за 1 кв.м.), суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Указанные правовые нормы предусматривают, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ), при этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Доводы истца основаны на нарушении его имущественных прав передачей объекта недвижимости площадью меньшей по сравнению с первоначально согласованной сторонами в договоре долевого участия.

Однако, как следует из материалов дела, пунктом 3.1. договора участия в долевом строительстве от 02 июня 2020 г. № предусмотрено, что, стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений жилого помещения (Квартиры) может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Объекта долевого строительства и существенным изменением размеров Объекта долевого строительства).

Стороны признают, что указанная общая проектная площадь объекта долевого строительства может отличаться от фактической площади, установленной по результатам обмера, проводимого органом, осуществляющим технический учет жилого фонда, после окончания строительства многоквартирного дома до 5%. Такие отличия не являются существенным изменением качественных характеристик объекта долевого строительства.

Номер квартиры, а также показатели площадей в настоящем Договоре указаны согласно Плана (Приложение №1 к настоящему договору), являются условными и подлежат уточнению после проведения кадастровых работ, а также составления технического плана (паспорта) на Дом. При этом отклонение фактических показателей площадей не является ненадлежащим исполнением Застройщиком своих обязательств по Договору.

Согласно пункту 3.6. цена договора определена с учетом размера указанной в пункте 1.3. договора Общей проектной площади Объекта долевого участия по проекту и считается неизменной, в т.ч. с учетом уточненной по результатам обмеров Объекта долевого участия органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда фактической общей площади Объекта долевого участия определенной как сумма площади всех частей Объекта долевого участия.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 02.06.2022г., а также техническому паспорту на МКД № по ул. ..., общая приведенная (проектная) площадь квартиры с учетом лоджии составляет 50,4 кв. м., без учета площади лоджии – 46,1 кв. м.

При этом уменьшилась общая площадь жилого помещения на 0,14 кв.м.

Общая приведенная (проектная) площадь объекта долевого строительства уменьшилась на 0,09 кв. м., что составляет менее 5%, то есть в пределах предусмотренных сторонами пределов изменения (погрешности) размеров общей приведенной (проектной) площади объекта долевого строительства.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что уменьшение площади спорной квартиры не является отступлением от условий договора, требования истца о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, вызванного уменьшением общей площади объекта долевого строительства в размере 7 540,11 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку ответчиком соблюдены условия договора участия в долевом строительстве в части передачи истцу квартиры с согласованными характеристиками.

Доказательств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства построен с отступлением от условий договора участия в долевом строительстве и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, приведшим к ухудшению качества объекта, или при наличии недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, представлено не было. 

Поскольку в ходе судебного заседания не установлен факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, следовательно, исковые требования в части компенсации морального вреда и штрафа также подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» (ОГРН 

<

***>), действующей в интересах ФИО1 (паспорт серии № выдан МВД по ... от -Дата-.) к ООО «Специализированный застройщик «Кама-Дом» о взыскании неосновательного обогащения в размере 237 653,00 руб., суммы соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, вызванного уменьшением общей площади объекта долевого строительства в размере 7 540,11 руб., компенсации морального вреда в размере 5000,00 руб., штрафа в соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы через суд, вынесший решение.

Резолютивная часть решения вынесена в совещательной комнате.

Судья Т.Н. Короткова