№ 2-594/2020 (УИД 61RS0044-01-2020-001067-89)

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

14 сентября 2020 года с. Чалтырь Мясниковского района

Ростовской области

Мясниковский районный суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2

представителя ответчика Минимущество Ростовской области по доверенности ФИО3 

при секретаре Бабиян Г.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Минимущество Ростовской области, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Мясниковский районный суд Ростовской области с иском к Минимущество Ростовской области, указав, что между Минимущество Ростовской области и ГУП Ростовской области «Мясниковское дорожное ремонтно-строительное управление» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка. Предметом названного договора является предоставление во временное владение и пользование земельного участка кадастровым номером № общей площадью 18 617,03 кв. м, находящегося по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования - для использования в целях размещения производственной базы. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке, запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. В 2013 году ФИО4 стал собственником зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, в результате чего, в порядке ст.552 ГК РФ, в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ произошла замена на стороне арендатора с ГУП Ростовской области «Мясниковское дорожное ремонтно-строительное управление» на ФИО4. Согласно п.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, размер ежегодной арендной платы за участок на основании отчета об оценке размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ООО «АЛЛ-Консалтинг», составляет 364 752,76 рубля. Поскольку арендная плата за земельный участок кадастровым номером № является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти Ростовской области нормативном правовом акте и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст.424 ГК РФ. Так, регулирование механизма изменения и расчета арендной платы на территории Ростовской области определено Постановлением Правительства Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области». В силу абз.10 п.15 Порядка № размер ежегодной арендной платы, подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. ФИО4 заключил договор на проведение оценки № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг», предметом которого стало произведение исследования в части определения рыночной стоимости годовой арендной платы за право пользования в течение одного платежного периода (года) земельным участком кадастровым номером № Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость годовой арендной платы за право пользования в течение одного платежного периода (года) земельным участком кадастровым номером № составляет 140 090 рублей, что существенно отличается от стоимости, отраженной в договоре аренды. ФИО4 обратился с МИЗО 

<

адрес> с предложением о подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предметом которого станет внесение изменений в п.3.1 договора, с установлением размера ежегодной арендной платы за участок в сумме 140 090 рублей. В ответ на поданное обращение, МИЗО 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ направило ответ, из которого следовал отказ от подписания дополнительного соглашения. Истец считает установленную арендную плату значительно завышенной, что существенно нарушает его права и законные интересы и приводит к ежегодному неосновательному обогащению ответчика. На основании изложенного, ФИО1 просил суд обязать Минимущество Ростовской области заключить с истцом дополнительное соглашение № 2 к договору аренды № 525 находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на следующих условиях:

«1. Руководствуясь положениями п.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ, стороны пришли к соглашению об изменении условий пункта 3.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, и изложении его в следующей редакции:

«3.1. Размер ежегодной арендной платы за участок на основании отчета об оценке размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг», составляет 140 090 рублей».

2. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

3. Во всем остальном, что не оговорено настоящим соглашением, стороны руководствуются положениями договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

4. Дополнительное соглашение вступает в законную силу с даты его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Арендатор обязуется в месячный срок со дня подписания настоящего дополнительного соглашения произвести его государственную регистрацию. Расходы по государственной регистрации дополнительного соглашения возлагаются на арендатора.

6. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр - для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области».

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, направленное ему по адресу регистрации, указанному в исковом заявлении: 

<

адрес>, судебное извещение возвратилось в суд без вручения адресату. 

В силу п.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из разъяснений, изложенных в п.п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

С учетом изложенного, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истца ФИО1

Представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 (л.д.10-11) в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, пояснив, что его доверитель, став собственником строений на спорном участке, не мог не согласиться с условиями договора аренды. Стоимость арендной платы из года в год растет. Узнав, что стоимость арендной платы не соответствует рыночной, он понял, что его права нарушены. Так как истец не мог не принять условия договора аренды, отношения между сторонами являются длящимися.

Представитель ответчика Минимущество Ростовской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные ФИО1 исковые требования не признала в полном объеме, поддержав ранее направленные в суд письменные возражения о том, что доказательств наличия оснований для изменения заключенного договора, предусмотренных ст.451 ГК РФ, истцом в материалы дела не представлено. ФИО1 интерпретирует абз.10 п.15 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области от 02.03.2015 года № 135 без учета того факта, что именно арендодатель земельного участка, т.е. Минимущество Ростовской области может направить в адрес арендатора земельного участка уведомление об изменении арендной платы. Таким образом, в данном случае размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке путем направления арендодателем уведомления, а не путем заключения дополнительного соглашения к договору. Кроме того размер ежегодной арендной платы подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка один раз в пять лет. В настоящее время пятилетний срок с момента заключения дополнительного соглашения к договору, которым определен размер арендной платы, не истек. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п.19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73). Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 года № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области (приложение № 2). Постановлением Правительства Ростовской области от 18.08.2020 года № 729 внесены изменения в п.11 Порядка, и он изложен в следующей редакции: размер ежегодной арендной платы за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего Порядка, определяется в размере 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка. В связи с тем, что арендная плата за пользование земельным участком является регулируемой ценой и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, то требование ФИО1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка на основании представленного отчета независимого оценщика не подлежит удовлетворению. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в суд не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в его отсутствие.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что между Минимущество Ростовской области и ГУП РО «Мясниковское дорожное ремонтно-строительное управление» 10.02.2011 года заключен договор аренды № 525 находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка. Предметом договора является земельный участок кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, участок 46, разрешенное использование - для использования в целях размещения производственной базы, общей площадью 18 617,03 кв. м. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись № (л.д.12-20). 

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в договор внесены изменения в части изменения арендатора и условий договора. Согласно данному соглашению, арендатором по договору стал ФИО4. Согласно п.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, размер ежегодной арендной платы за участок на основании отчета об оценке размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-Р/15, выполненного ООО «АЛЛ-Консалтинг», составил 364 752,76 рубля (л.д.126).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Минимущество Ростовской области с предложением подписать проект дополнительного соглашения № к договору, в связи с несогласием с размером ежегодной арендной платы за земельный участок кадастровым номером № (л.д.21-24). 

В ответ на данное обращение, Минимущество Ростовской области письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказало в подписании дополнительного соглашения.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4).

В данном случае истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлены в материалы дела достоверные доказательства наличия оснований для изменения условий заключенного договора, предусмотренных ст.ст. 450, 451 ГК РФ.

Как указывает сам истец, согласно п.3.1 договора аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, размер ежегодной арендной платы за участок установлен на основании отчета об оценке размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ООО «АЛЛ-Консалтинг», и составляет 364 752,76 рубля. 

Представленный истцом в материалы дела отчет об оценке размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг», где рыночная арендная плата по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 140 090 рублей (л.д.25-133), не свидетельствует о недостоверности предыдущего отчета об оценке, подготовленного в 2015 году.

Истцом не представлены в материалы дела доказательства существенного нарушения договора другой стороной, а также наличия иных оснований для изменения договора, предусмотренных ГК РФ.

Кроме того, в соответствии с п.19 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. 

Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 года № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, согласно приложению № 2.

Согласно п.11 вышеуказанного Порядка в редакции, действующей на момент вынесения решения, арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 настоящего Порядка, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Постановлением Правительства Ростовской области от 18.08.2020 года № 729 «О внесении изменений в постановление Правительства Ростовской области от 02.03.2015 года № 135» внесены изменения в п.11 Порядка, который изложен в следующей редакции: 

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 настоящего Порядка, определяется в размере 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Данная редакция Постановления Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 подлежит применению с 01.10.2020 года.

Согласно п.3 ст.453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поскольку решение по иску ФИО1 об изменении договора аренды вступит в законную силу после 01.10.2020 года, и обязательства сторон будут считаться измененными с момента вступления решения в законную силу, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, так как на момент вступления решения в силу отношения между сторонами в части размера арендной платы будут урегулированы п.11 Порядка от 02.03.2015 года № 135 в новой редакции, предусматривающим, что размер ежегодной арендной платы определяется в размере 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, т.е. без учета рыночной стоимости соответствующей аренды.

При таких обстоятельствах, суд оставляет иск ФИО1 без удовлетворения в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО5 Кемал к Минимущество Ростовской области об обязании заключить дополнительное соглашение № 2 к договору аренды № 525 находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка от 10.02.2011 года оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Даглдян М.Г.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 сентября 2020 года.