2-10668/202450RS0031-01-2024-011229-22 50RS0031-01-2024-011229-22 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 октября 2024 года г. Одинцово 

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Саркисовой Е.В., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10668/2024 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о взыскании долга, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Согласно исковому заявлению ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного на нем жилого дома и неотделимых улучшений, в соответствии с которым истец ФИО3 передал ответчику ФИО2 задаток в размере 1 000 000 руб. По вине ответчика, не осуществившего обусловленные договором неотделимые улучшения и не передавшего объекты недвижимости по акту приема-передачи истцу, основной договор купли-продажи сторонами в установленный предварительным договором срок – ДД.ММ.ГГГГ, заключен не был, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию о возврате задатка в двойном размере. Направленная ответчику претензия не исполнена.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму основного долга в размере 2 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 994,54 руб., и с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты задолженности в размере, рассчитанном на основании ставки Центрального Банка России в соответствующие периоды, также просит взыскать государственную пошлину в размере 18 235 руб.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя по доверенности ФИО13, поддержавшего исковые требования и просившего удовлетворить их в полном объеме. ФИО10 дополнительно пояснил, что ответчик не исполнил взятые на себя предварительным договором купли-продажи обязательства, а также при заключении предварительного договора ответчик сообщил, что спорный земельный участок не имеет обременений, однако в основном договоре такие обременения были указаны. 

Ответчик ФИО2 – не явился, обеспечил явку представителей по доверенности: ФИО8, ФИО4. Представители ответчика против исковых требований возражали, просили в их удовлетворении отказать. ФИО4 представила письменные возражения на исковое заявление, в которых указала, что сделка купли-продажи не состоялась по вине истца, который от заключения основного договора купли-продажи уклонялся, в связи с чем у продавца – ответчика по настоящему делу, возникло право оставить задаток у себя (л.д. 33-37).

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО5 пояснил, что знаком с ответчиком около 9 лет, является подрядчиком по строительству спорного дома, ранее выкупил половину дома, однако оплатить полную стоимость не смог, в связи с чем он и ответчик решили дом продать. Свидетель ФИО5 проживал в доме и занимался его продажей. На момент заключения спорного предварительного договора все строительные работы в доме за исключением плитки в санузлах были завершены. ФИО5 и ФИО3 о производстве каких-либо дополнительных работ в доме не договаривались. Однако после заключения предварительного договора ФИО5 продолжал производить в доме ремонт, направляя истцу фотоотчеты. ФИО5 ездил получать от истца денежные средства за продление предварительного договора, поскольку сторона покупателя не смогла найти денежные средства на покупку имущества. 

Изучив исковое заявление, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, выслушав представителей сторон, свидетеля, суд приходит к следующему.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен Предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества и произведенных в них неотделимых улучшений, в соответствии с пунктами 1.1, 2.2 которого продавец обязуется передать, а Покупатель купить следующие объекты недвижимого имущества и произведенные в них неотделимые улучшения: земельный участок с КН №, общей площадью 1460 кв.м., по адресу: АДРЕС, и расположенный на нем жилой дом с № общей площадью 372,9 кв.м. (далее также – объект), по цене 35 000 000 руб. (л.д. 11-12).

В соответствии с пунктами 2.2.1, 3.2 Предварительного договора, Покупатель в обеспечение исполнения обязательств сторон по договору передал Продавцу наличным путем задаток в размере 1 000 000 руб., о чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 составлена расписка (л.д. 13). Факт получения задатка подтвержден представителями ответчика в письменных возражениях на исковое заявление и в судебном заседании.

Согласно п. 1.3 Предварительного договора, Продавец гарантирует, что объекты правами третьих лиц не обременены, никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом не состоят, рентой, арендой или какими-либо иными обязательствами не обременены, ограничений в пользовании объектами нет, объекты свободны от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Пунктом 3.3 спорного договора предусмотрена возможность отказа Покупателя от приобретения объекта с возвратом ему Продавцом суммы задатка в полном размере в случае выявления фактов и обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект, а именно: нарушение требований законодательства хотя бы в одной из предыдущих сделок с объектом, обнаружение законных прав третьих лиц на объект, кто-либо из бывших собственников или бывших пользователей объекта состоял на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере на момент отчуждения объекта (п. 3.3.1).

Пунктом 1.2 стороны обязались подписать Договор купли-продажи объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В указанный срок сделка купли-продажи не состоялась, договор купли-продажи сторонами подписан не был.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия о возврате суммы задатка в двойном размере осталась без исполнения.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Исходя из того, что переданная истцом ответчику сумма в размере 1 000 000 руб. была поименована в спорном Предварительном договоре задатком, которым обеспечивались обязательства обеих сторон заключить Договор купли-продажи объектов недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ, юридически значимым обстоятельством в настоящем случае является установление вопроса о том, какая из сторон несет ответственность за неисполнение условий предварительного договора в указанный срок.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В силу п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств подтверждается сохранение ответчиком заинтересованности в продаже спорного имущества, заключении договора купли-продажи.

Так, из Протокола обеспечения доказательств от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ВРИО нотариуса г. Москвы ФИО6 – ФИО7, следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ представитель стороны ответчика по доверенности, ФИО8, неоднократно звонил и направлял сообщения в мессенджере WhatsApp представителю истца. ДД.ММ.ГГГГ представитель истца на звонок не ответил, перезвонил ДД.ММ.ГГГГ. На запрос ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ о намерениях истца заключить договор представитель истца сообщил об отсутствии информации. Подтверждение совершить сделку поступило ДД.ММ.ГГГГ. Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ согласована дата и место встречи для подписания договора (ДД.ММ.ГГГГ по адресу: АДРЕС), на которую истец не явился. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО3 направил представителю ФИО2 проект Дополнительного соглашения к Предварительному договору купли-продажи объектов недвижимого имущества и произведенных в них неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны продлевают срок действия Предварительного договора. ДД.ММ.ГГГГ стороны обменялись проектами документов для заключения договора купли-продажи, представители сторон согласовали дату, время и место встречи для совершения сделки (ДД.ММ.ГГГГ в офисе Фора-банк по адресу: АДРЕС), на которую истец не явился, предложив увеличить сумму задатка. 

Из переписки истца ФИО3 со свидетелем ФИО5 следует, что ФИО3 предложил встретиться для подписания договора ДД.ММ.ГГГГ в 16.30 – 17.00 часов в офисе ФИО2, расположенном в АДРЕС, что подтверждается Протоколом обеспечения доказательств от ДД.ММ.ГГГГ. и показаниями ФИО5, данными в судебном заседании. В указанную дату в 18 часов 10 минут свидетель ФИО5, явившийся на встречу с представителем истца, направил ФИО3 сообщение о том, что ни он, ни представитель ФИО2 больше ждать не могут. После чего (в .....) ФИО3 сообщил, что нашел другой дом.

ДД.ММ.ГГГГ, как указано выше, по инициативе истца, между сторонами было заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору купли-продажи объектов недвижимого имущества и произведенных в них неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны договорились продлить срок действия Предварительного договора до ДД.ММ.ГГГГ, а начиная с ДД.ММ.ГГГГ Покупатель вправе с согласия Продавца пролонгировать срок действия договора сроком на 1 неделю, уплатив Продавцу денежные средства в размере 500 000 руб. 

Суд отклоняет довод представителя истца о том, что Дополнительное соглашение истцом не подписывалось, поскольку указанное соглашение содержит подписи обеих сторон, само соглашение с подписью истца направлено ответчику факсимильной связью, что соответствует п. 3.5 Предварительного договора, в соответствии с которым деловая переписка по настоящему договору ведется сторонами посредством электронной почты и мобильных мессенджеров, и не противоречит положениям ст. 160 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Кроме того, факт заключения Дополнительного соглашения подтверждается Распиской ФИО2 о получении от ФИО3 500 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ спорное имущество было реализовано ответчиком по Договору купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенному с ФИО9.

Таким образом, собранные в ходе рассмотрения настоящего дела доказательства с необходимой степенью достоверности свидетельствуют о намерении ответчика совершить сделку по отчуждению спорного имущества, заключении договора купли-продажи с истцом, сохранении интереса в продаже имущества. 

В то же время на основании указанных доказательств суд приходит к выводу о том, что истец, напротив, от подписания основного договора купли-продажи уклонялся, а впоследствии прямо отказался от совершения сделки, что подтверждается в том числе представленным истцом Протоколом о производстве осмотра письменных доказательств от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, убедительных доказательств неисполнения ответчиком условий спорного Предварительного договора как основания отказа от сделки стороной истца не представлено. 

Неотделимые улучшения, на отсутствие которых истец ссылается как на неисполнение ответчиком своих обязательств, Предварительным договором не конкретизированы. Более того, из п. 1.5 Предварительного договора усматривается, что Покупатель удовлетворен состоянием объектов и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов или недостатков. Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 также не подтвердил наличие обязательств ответчика по производству дополнительных работ в доме или на земельном участке. Не свидетельствует о наличии таких обязательств и отсутствие ссылки на неотделимые улучшения в Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ответчиком и ФИО9, как не свидетельствует об обязательствах разница в цене указанного и спорного договоров, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Также суд не находит оснований полагать, что отказ истца от заключения Договора купли-продажи связан с неисполнением ответчиком п. 1.3 Предварительного договора, в соответствии с которым Продавец гарантирует, что объекты правами третьих лиц не обременены, никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом не состоят, рентой, арендой или какими-либо иными обязательствами не обременены, ограничений в пользовании объектами нет, объекты свободны от любых имущественных прав и претензий третьих лиц

Ссылаясь на неисполнение ответчиком названного условия, представитель истца указывает на Договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ФИО9, в котором содержатся сведения о частичном расположении спорного участка в зоне объектов электросетевого хозяйства, и копия которого представлена стороной ответчика в материалы настоящего дела в подтверждение обстоятельств, изложенных в возражениях на исковое заявление. 

Данное обстоятельство юридического значения для рассмотрения настоящего дела не имеет, поскольку о наличии ограничения истец узнал не ранее начала производства по настоящему делу, а иных доказательств, подтверждающих отказ истца от заключения основного договора вследствие неисполнения ответчиком условий спорного Предварительного договора, стороной истца не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответственной за незаключение договора купли-продажи спорного имущества является сторона истца.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм права суд находит требования истца о взыскании с ответчика суммы задатка в двойном размере как это предусмотрено п. 2 ст. 381 ГК РФ необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования не подлежат удовлетворению производные требования о взыскании процентов и судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании долга в размере 2 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате государственной пошлины, – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.В. Саркисова

Мотивированное решение составлено 21 ноября 2024