Дело № 2-216/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. ФИО1 8 февраля 2019 года

Можгинский районный суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Кожевниковой Ю.А.,

при секретаре Уразовой Е.В.,

с участием истца ФИО2,

представителя истца ФИО3, действующего на основании устного ходатайства,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи и истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи и истребовании имущества из чужого незаконного владения. 

Исковое заявление мотивировано тем, что истцу на праве собственности принадлежал участок и жилой дом, расположенные по адресу: Удмуртская Республика, 

<

***> 

<

***>.

В январе 2018 года истец нуждался в деньгах, в связи с чем обратился к ФИО4 с просьбой о предоставлении денежных средств в размере 500 000 рублей на основании договора займа. Ответчик согласился предоставить истцу денежные средства, но с условием, что в качестве гарантии возврата суммы займа истец должен предоставить жилой дом и участок. 

Со слов ответчика, в качестве гарантии последующего возврата участка и жилого дома между сторонами будет заключен предварительный договор купли-продажи, по которому после выплаты всей суммы займа, право собственности на участок и жилой дом вновь будет зарегистрировано за истцом. 

24.01.2018 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи указанного жилого дома и участка. Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике. 

Стоимость участка и жилого дома по договору купли-продажи составила 900 000 рублей. Сумму займа истец получил в размере 500 000 рублей. В качестве гарантии последующего возврата участка и жилого дома, 31.01.2018 г. между истцом и ответчиком был заключен договор найма (аренды) земельного участка и жилого дома с правом выкупа. По условиям данного договора, арендатор обязался регулярно вносить арендную плату арендодателю за пользование жилым домом и земельным участком до 22 числа каждого месяца согласно графику платежей. Срок договора до 22.01.2022 г. 

Общая стоимость участка и жилого дома по договору найма (аренды) составила 500 000 рублей. Следовательно, предоставив истцу заем в размере 500000 рублей, он обязался вернуть через 48 месяцев, сумму в размере 1 429 440 рублей. 

С 19.02.2018 г., на протяжении 4-х месяцев, истец переводил на карту ответчика по 30000 рублей. В дальнейшем, в виду тяжелого материального положения, истец не смог платить арендную плату.

Намерений отчуждать земельный участок и жилой дом у истца не было, фактически имущество ответчику не передавалось. На протяжении всего времени истец проживает в спорном доме, продолжает сохранять регистрацию, оплачивает коммунальные услуги. Подписывая договор купли-продажи, истец считал, что берет денежные средства на основании договора займа, в связи с чем имеет место несовпадение волеизъявления сторон сделки, которая фактически была направлена на установление иных правоотношений. При заключении договора купли-продажи участка с жилым домом с целью обеспечения обязательства – займа денежных средств - стороны фактически имели в виду договор залога недвижимого имущества. 

На основании ст. ст. 166, 167, 170, 301 Гражданского кодекса РФ истец просит признать недействительным договор купли-продажи участка и жилого дома от 24.01.2018 г. и истребовать имущество из чужого незаконного владения ФИО4

В судебном заседании истец ФИО2 на исковых требованиях настаивал, суду пояснил, что в январе 2018 года он познакомился с ФИО4, которого ему порекомендовали как частного инвестора. Ответчик пообещал дать ему в долг денег под залог дома. Для этого ответчик приехал к нему по месту жительства, осмотрел дом и согласился предоставить ему заем в сумме 500 000 рублей. В МФЦ они с ответчиком подписали договор купли продажи недвижимого имущества. После регистрации права собственности и получения документов, он второй раз встретился с ответчиком, подписал акт приема-передачи имущества, написал расписку о получении денежных средств по договору купли-продажи. После подписания данных документов, ответчик отдал ему наличными 500000 рублей, из которых 

<

данные изъяты>% он отдал фирме-посреднику. Также с ответчиком они заключили договор найма (аренды) земельного участка и жилого дома. Он внес три платежа по договору по банковской карте, один платеж сделал через карту своего знакомого. После этого платить по договору не смог. 01.11.2018 г. ответчик приезжал к нему домой, они договорились, что его отец возьмет кредит для покрытия задолженности. Однако кредит взять не получилось. Через некоторое время ответчик приехал с молодым человеком и сказал, что тот будет жить в его доме. Истец отказался и вызвал участкового. При участковом истец передал ответчику ключи от дома. Полагает, что договор купли-продажи был совершен для вида, т.к. фактически он брал заем. Из жилого дома он с семьей не выезжал, с регистрационного учета не снимался, оплачивает коммунальные услуги, занимается хозяйством. 

Представитель ответчика ФИО3 поддержал исковые требования, дополнительно пояснил, что намерений отчуждать жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи истец не имел, фактически между сторонами был договор залога недвижимого имущества. Истец непрерывно пользуется своим имуществом и несет расходы по его содержанию как собственник. 

Ответчик ФИО4, третье лицо ФИО5, действующая за себя и в качестве законного представителя несовершеннолетнего ФИО6, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Заявлением от 08.02.2019 г. третье лицо ФИО5 просила рассмотреть дело без её участия. Аналогичное заявление поступило 07.02.2019 г. от ответчика ФИО4

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.

В предварительном судебном заседании ответчик ФИО4 исковые требования не признал, суду пояснил, что он занимается сделками с недвижимостью. В январе 2018 г. через риэлтерское агентство он познакомился с истцом. Истец предложил заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, т.к. ему требовались денежные средства. Он съездил в д. 

<

***>, осмотрел жилой дом и земельный участок, после чего согласился заключить договор купли-продажи. Истец предоставил все необходимые документы, подтверждающие право собственности, а также согласие супруги на совершение сделки. В МФЦ он встретился с истцом, они обоюдно подписали договор купли-продажи и сдали документы на регистрацию. При заключении сделки ФИО2 спросил его, сможет ли он в последующем выкупить обратно своё имущество. Поскольку жилой дом и земельный участок ФИО4 купил для перепродажи, то согласился заключить с ФИО2 договор найма (аренды) жилого дома и земельного участка с правом выкупа. 31.01.2018 г. истец и ответчик заключили договор найма (аренды) имущества и в этот же день ответчик произвел расчет по договору купли-продажи с истцом. На протяжении 4-х месяцев истец вносил арендную плату по договору найма (аренды), до мая 2018 года включительно. В последующем платить аренду ФИО2 прекратил. ФИО4 приезжал к истцу, просил вернуть ключи от дома и домовую книгу. Однако ключи от дома ФИО2 передал только при участковом. Домовая книга до настоящего времени ему не передана. 

Заслушав явившихся участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании договора дарения от 02.07.2008 г. ФИО2 являлся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, 

<

***>, д. 

<

***>.

дд.мм.гггг по договору купли-продажи ФИО2 продал указанное имущество ФИО4. 

В день заключения договора купли-продажи между сторонами был составлен передаточный акт, по которому продавец передал, а покупатель принял жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: Удмуртская Республика, 

<

***>, а также все необходимые документы для регистрации договора купли-продажи. 

дд.мм.гггг Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР произведена государственная регистрация права собственности за ФИО4

31.01.2018 г. между ФИО4 и ФИО2 заключен договор найма (аренды) земельного участка и жилого дома с правом выкупа.

По условиям договора найма (аренды) арендодатель предоставляет арендатору принадлежащий ему на праве собственности земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: Удмуртская Республика, 

<

***>, 

<

***>. В свою очередь арендатор обязуется регулярно вносить арендную плату арендодателю за пользование земельным участком и жилым домом, до 22 числа каждого месяца. 

По договору найма (аренды) истец ежемесячно оплачивал платежи в период с февраля по май 2018 г., всего уплатил 120 000 рублей, что подтверждается банковскими чеками и следует из объяснений сторон. 

Полагая, что договор купли-продажи недвижимого имущества фактически прикрывает, заключенный между сторонами договор займа с залогом недвижимого имущества, истец обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По правилам ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Согласно статье 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Следовательно, основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата и принятие товара.

Обстоятельства, предшествовавшие заключению оспариваемого договора, свидетельствовали о направленности воли сторон на заключение договора купли-продажи: покупатель до заключения договора осмотрел имущество; 16.01.2018 г. супруга продавца – ФИО5 дала нотариальное согласие на продажу объектов недвижимого имущества. 

Заключая договор купли-продажи недвижимого имущество стороны также совершили ряд последовательный действий, направленных на достижение соответствующих этой сделке правовых последствий: собственноручно подписали договор купли-продажи, составленный в установленной законом форме; через многофункциональный центр обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности; по передаточному акту продавец передал, а покупатель принял имущество, являющееся предметом договора; далее продавец собственноручно составил расписку о получении денежной суммы в полном объеме за проданное имущество.

После заключения договора купли-продажи, новый собственник ФИО4 осуществлял правомочия собственника, распоряжался имуществом, что выражалось в заключении договора найма (аренды) недвижимого имущества. 

Вышеуказанные действия сторон свидетельствовали о совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества, и не подтверждают иных намерений участников сделки.

Сделка была заключена сторонами добровольно, истец не был лишен возможности в случае несогласия с предлагаемыми условиями обратиться к иному физическому или юридическому лицу с предложением заключить сделку на иных, более выгодных условиях или вовсе отказаться от ее заключения. 

Стороны при заключении договора купли-продажи не заблуждались относительно природы сделки, совершили действия направленные на исполнение договора, после заключения названного договора наступили соответствующие правовые последствия (регистрация права собственности покупателя).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания договора купли-продажи следует, что стороны согласовали все существенные условия договора (стоимость имущества, предмет сделки), и их волеизъявление было направлено именно на осуществление передачи указанного в договоре недвижимого имущества от продавца к покупателю и переход права собственности данного имущества. В частности, в пункте 1 договора указано: «продавец продал, а покупатель купил участок, находящийся по адресу: Россия, Удмуртская Республика, 

<

***> 

<

***>, кадастровый номер…, и жилой дом, находящийся на данном участке…». «Переход права собственности на участок и жилой дом, находящийся по адресу: Россия, Удмуртская Республика, 

<

***> 

<

***>, подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике» (пункт 5).

Таким образом, воля сторон по данному договору была направлена на передачу объекта недвижимого имущества в собственность покупателя за плату, то есть на возникновение правовых последствий, соответствующих договору купли-продажи, который был исполнен сторонами.

Оспариваемый договор не содержит условий о возвращении имущества в собственность ФИО2 при наличии каких-либо обстоятельств, а также ссылок на то, что он является договором залога и обеспечивает обязательство истца перед ответчиком.

Оснований полагать, что участники сделки при заключении оспариваемого договора стремились к достижению иных правовых последствий, чем указано в оспариваемом договоре, сделка прикрывает иную договоренность, чем та, условия которой отражены в договоре, а воля участников сделки была направлена на достижение иных правовых последствий, чем возмездный переход права собственности на имущество, не имеется.

Довод истца о том, что в доме продолжает проживать его семья, он несет расходы по оплате коммунальных платежей, не свидетельствуют о притворности сделки.

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (ч. 1). Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ч. 2).

Согласно пункту 10 договора купли-продажи продавец обязался сняться с регистрационного учета в течение 10 дней после подписания договора. Однако уже 31.01.2018 г. между сторонами был заключен договор найма (аренды) жилого дома, по условиям которого арендатору предоставлен жилой дом и земельный участок для использования в соответствии с его целевым назначением (пункт 1.4).

Договор найма (аренды) носил возмездный характер и исполнялся ФИО2, о чем свидетельствует внесение арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 договора, в период с февраля по май 2018 г. 

Из содержания п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида, и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Доводы искового заявления о том, что у сторон имелось намерение заключить договор залога, а не договор купли-продажи достоверными, допустимыми и достаточными доказательствами не подтверждены. 

В дело не представлено доказательств того, что у обеих сторон договора купли-продажи была воля заключить договор об ипотеке, что они согласовали его существенные условия, в частности, размер и срок исполнения обязательства обеспечиваемого ипотекой (статья 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно пункту 1 статьи 807 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора) по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества, при этом договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу пункта 1 статьи 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы (пункт 2 статьи 808 ГК РФ).

Из названных норм права следует, что договор займа является реальным договором, считается заключенным с момента передачи денежных средств заемщику и доказательством тому может служить расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы.

Каких-либо доказательств того, что 24.01.2018 г. между сторонами был заключен договор займа, материалы дела не содержат. 

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По смыслу данной нормы истребование имущества из чужого незаконного владения - один из вещных способов защиты права собственности, который реализуется путем предъявления собственником, утратившим владение, иска к фактическому владельцу имущества, не имеющему на владение законных оснований.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На момент обращения в суд, право собственности на спорное имущество у истца прекращено в результате совершения сделки купли-продажи, он имеет право пользования имуществом только на условиях договора найма (аренды) и истребовать имущество из владения его собственника у него нет законных оснований. 

Учитывая вышеизложенное, исковые требования ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи и истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи участка и жилого дома, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, 

<

***>, заключенного 24.01.2018 г., и истребовании данного имущества из чужого незаконного владения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его вынесения в окончательное форме через Можгинский районный суд Удмуртской Республики.

Мотивированное решение изготовлено 11.02.2019 г.

Председательствующий судья- Кожевникова Ю.А.