УИД 36RS0010-01-2023-001067-42

№ 2-978/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Борисоглебск 25 октября 2023 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи Тюриной М.Ю.,

при секретаре Щербатых Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО6 и ФИО7 о сохранении части жилого дома в переустроенном состоянии, признании договора купли-продажи в части недействительным, признании права собственности на часть жилого дома, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском, впоследствии его уточнив, в котором указывает, что 09 ноября 2021 года между ним, с одной стороны, и ФИО6 и ФИО7, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, по которому в его собственность перешли 36/80 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 12/28 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 920 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В настоящее время истец намерен продать указанные объекты недвижимости, для чего обратился к нотариусу в целях оформления договора купли-продажи.

Как следует из иска, при подготовке документов, необходимых для оформления сделки, истцу стало известно, что 07 сентября 2011 года Борисоглебским городским судом Воронежской области было принято решение по делу №2-1462/11, согласно которому жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, был разделен в натуре, в собственность ФИО1 была выделена часть жилого дома литер «АА1А4А7а», общая площадь которой будет определена после сдачи переустройства в эксплуатацию; оставшаяся часть жилого дома в литер «АА2А3А5А6а1» общей площадью 51,5 кв.м. была включена в состав наследства ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ; за ФИО8 было признано право собственности на указанное имущество в порядке наследования после смерти ФИО2

Право общей долевой собственности на жилой дом в отношении ФИО2 и ФИО1 было прекращено.

По утверждению истца, ФИО8 зарегистрировала право собственности на принадлежащую ей на праве собственности часть жилого дома площадью 51,5 кв.м.

После смерти ФИО1 право собственности на жилой дом перешло к его наследникам ФИО6 и ФИО7

Однако, как указывает истец в иске, при жизни ФИО1 так и не сдал в эксплуатацию переустроенную часть жилого дома, поэтому не произвел своевременную регистрацию права собственности на вновь образованный объект недвижимости - часть жилого дома, в связи с чем при оформлении свидетельств о праве на наследство ФИО6 и ФИО7 в качестве наследственного имущества, и соответственно при заключении сделки купли-продажи в качестве приобретаемого истцом объекта недвижимости были указаны прежние доли исходного (до выдела доли в натуре ФИО1 жилого дома, что не соответствовало действительности, так как исходного объекта недвижимости после выдела из него части жилого дома и прекращении права общей долевой собственности на него уже не существовало.

Кроме того, до настоящего времени вопрос о сохранении части жилого дома в переустроенном состоянии решен не был.

Истец указывает в иске, что ФИО1 произвел самовольное переустройство занимаемой им части жилого дома в литер «А7», холодную пристройку переустроил в теплое помещение без изменения внешних размеров здания.

В настоящее время общая площадь части жилого дома составляет 46,6 кв.м.

Ввиду отсутствия зарегистрированного права ФИО1 на вновь образованную часть жилого дома, а также зарегистрированного права на неё ФИО6 и ФИО7 на момент оформления сделки между истцом и ответчиками, внести изменения в заключенный с ними договор купли-продажи без обращения в суд не представляется возможным, поскольку связь с ними была утрачена.

На основании изложенного, в соответствии со статьями 12,131,164,180,218 ГК РФ, статьями 26,29 ЖК РФ, истец в уточненном иске просит:

1. Сохранить в переустроенном состоянии часть жилого дома литер «АА1А4А7а» общей площадью 46,6 кв.м., жилой площадью 20,3 кв.м., с учетом всех частей здания - 54,7 кв.м., расположенную по 

<

адрес>.

2. Договор купли-продажи от 09.11.2021г., удостоверенный нотариусом нотариального округа Борисоглебского городского округа Воронежской области ФИО4, реестр №36/11-н/36-2021-4-889, признать недействительным в части указания передаваемого в собственность истца объекта недвижимости, и считать, что по названному договору ФИО6 и ФИО7 передали в собственность истца, а он принял в собственность часть указанного жилого дома литер «АА1А4А7а».

3. Признать за истцом право собственности на часть жилого дома литер «АА1 А4А7а» общей площадью 46,6 кв.м., жилой площадью 20,3 кв.м., с учетом всех частей здания - 54,7 кв.м., расположенную по 

<

адрес> (принадлежавшую ФИО6 и ФИО7).

4. Прекратить право общей долевой собственности за ФИО3 на 36/80 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 92,8 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В судебное заседание ФИО3 и его представитель ФИО9, действующая на основании доверенности, не явились, представили заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие.

Ответчики ФИО6 и ФИО7, а также ФИО8, представители Управления Росреестра по 

<

адрес> и Борисоглебского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, участвующие в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание также не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости №, право собственности на жилой дом площадью 92,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО3 в 36/80 доле.

В судебном заседании установлено, что решением Борисоглебского городского суда от 07.09.2011, в том числе, разделен в натуре жилой дом литер «АА1А2А3А4А5А6А7аа1», расположенный по адресу: 

<

адрес>, №, и ФИО1 выделена в собственность часть дома в литере «АА1А4А7а», общая площадь которой будет определена после сдачи переустройства в эксплуатацию.

Право общей долевой собственности в отношении ФИО2 и ФИО1 на жилой дом литер «АА1А2А3А4А5А6А7аа1», расположенный по адресу: 

<

адрес>, №, прекращено.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 не зарегистрировал в установленном законом порядке право собственности на часть жилого дома, а также не сдал переустройство своей части дома в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно материалам дела, в соответствии с договором купли-продажи от 09.11.2021, ФИО6 и ФИО7 продали, а ФИО3 - купил 36/80 доли в праве оьбщей долевой собственности на жилой дом с кадастровым № и 12/28 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 920 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно указанного договора 27/80 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом принадлежат ФИО6 на основании свидетельства о праве на наследство по закону к имуществу умершего ФИО1 выданного ФИО5 нотариусом нотариального округа Борисоглебского городского округа Воронежской области 04 февраля 2020 года по реестру № 36/124-н/36-2020-2-25, право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Воронежский сектор) ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, а 9/80 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилои дом принадлежат ФИО7 на основании свидетельства о праве на наследство по закону к имуществу умершего ФИО1 выданного ФИО5 нотариусом нотариального округа Борисоглебского городского округа Воронежской области 04 февраля 2020 года по реестру № 36/124-н/36-2и20-1-294, право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Воронежский сектор) ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Указанный договор удостоверен нотариусом нотариального округа Борисоглебского городского округа Воронежской области ФИО4 зарегистрирован в реестре № 36/11-н/36-2021-4-889.

Право общей долевой собственности ФИО3 на 36/80 доли домовладения было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

А, согласно статьи 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании изложенного исковые требования ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным в части указания вида права на жилой дом и признании за истцом права собственности на часть жилого дома подлежат удовлетворению.

Согласно представленному Техническому паспорту на жилой дом № по 

<

адрес>, изготовленному 10.05.2023, решение или акт приемочной комиссии о согласовании и завершении переустройства жилого помещения лит. А7 не представлено.

По делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза для определения соответствия строительным и иным нормам и правилам занимаемого истцами помещение.

Заключением эксперта от 24.08.2023 года установлено, что земельный участок по 

<

адрес>, находится в южной части 

<

адрес> в зоне разноэтажной застройки.

На земельном участке находятся отдельно стоящий жилой дом и хозяйственные постройки.

В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (ПЗиЗ БГО ВО), земельный участок расположен в зоне Ж-2 (Зоне индивидуальной усадебной застройки). Часть жилого дома литеры «АА1А4А7а» расположена в западной части земельного участка.

Согласно заключению эксперта жилой дом литеры «АА1А4А7а» одноэтажный, без подвала. Стены жилого дома - деревянные, перекрытия - по деревянным балкам, крыша - чердачная по деревянным стропилам.

В процессе переустройства, литер А7 из холодного коридора переустроен в теплое помещение - кухню.

Коридор (номер комнаты на плане 1, литера «А4») - имеет площадь 6,3 кв.м. Высота помещения от пола до потолка составляет 2,10 м, габаритные размеры помещения 2,00*3,15 м, выполнена внутренняя отделка помещения.

Прихожая (номер комнаты на плане 2, литера «А») - имеет площадь 7,4 кв.м. Высота помещения от пола до потолка составляет 2,30 м, выполнена внутренняя отделка помещения.

Жилая комната (номер комнаты на плане 3, литера «А») имеет площадь 12,2 кв.м, что не соответствует требованиям п.6.1 (СП 55.13330.2016), габаритные размеры жилой комнаты позволяют разместить необходимый набор предметов мебели с учетом требований эргономики.

Высота жилой комнаты составляет 2,30 м, что не соответствует требуемым величинам п.6.2 (СП 55.13330.2016), несоответствие высоты помещения жилой комнаты нормативному значению не несет угрозы жизни и здоровью проживающих.

Жилая комната имеет естественное освещение через оконные проемы в наружной стене, выполнена внутренняя отделка помещения.

Жилая комната (номер комнаты на плане 4, литера «А1») имеет площадь 8,1 кв.м, высота жилой комнаты составляет 2,00 м, что не соответствует требуемым величинам п.6.2 (СП 55.13330.2016), несоответствие высоты помещения жилой комнаты нормативному значению не несет угрозы жизни и здоровью проживающих.

Жилая комната имеет естественное освещение через оконные проемы в наружной стене, выполнена внутренняя отделка помещения.

Кладовая (номер комнаты на плане 5, литера «А1») - имеет площадь 7,3 кв.м.

Кухня (номер комнаты на плане 6, литера «А7») - имеет площадь 5,3 кв.м. Площадь кухни не соответствует нормативной. Габаритные размеры кухни позволяют разместить необходимый набор предметов мебели с учетом требований эргономики.

Помещение кухни имеет естественное освещение через оконные проемы, обеспечено естественной вентиляцией через форточки. Высота кухни от пола до потолка составляет 2,20 м, что не соответствует п.6.2 СП 55.13330.2016, несоответствие высоты помещения кухни нормативному значению не несет угрозы жизни и здоровью проживающих, выполнена внутренняя отделка помещения.

Пристройка (номер комнаты на плане 7, литера «а») - имеет площадь 8,1 кв.м.

Экспертом установлено, что объемно-планировочные решения и состав помещений части жилого дома соответствуют строительным нормам и правилам, за исключением высот жилых комнат и кухни, площади кухни и общей комнаты.

Объемно-планировочные решения части жилого дома литеры«АА1А4А7а» удовлетворяют требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

После завершения переустройства, часть жилой дом литеры«АА1А4А7а» имеет следующие показатели: площадь всех частей здания - 54,7 кв.м, общая площадь жилого помещения 46,6 кв.м, в том числе жилая площадь - 20,3 кв.м.

Согласно заключению эксперта на момент обследования трещин, выпучиваний, деформаций цоколя и несущих стен части жилого дома литера «АА1А4А7а» не обнаружено. Цоколь имеет ровную поверхность. Следовательно, прочность и устойчивость фундаментов обеспечена.

Несущие стены жилого дома литера «АА1А4А7а» - деревянные, и воспринимают силовые воздействия от собственного веса, веса перекрытий и веса крыши. Прочность и устойчивость несущих стен обеспечена.

Перекрытие - дощатый настил по деревянным балкам.

Надежность строительных конструкций жилого дома обеспечена.

Исследуемые помещения обеспечены естественной вентиляцией через форточки и фрамуги.

Обследуемый объект недвижимости отапливается от отопительного котла, работающего на газовом топливе. В течение отопительного периода система отопления и ограждающие конструкции жилого дома обеспечивают в помещениях температуру внутреннего воздуха в допустимых пределах.

Обследуемый объект недвижимости обеспечен системой водоснабжения от городских сетей, системой водоотведения в локальный выгреб.

Инженерное оборудование части жилого дома соответствует нормативным требованиям и обеспечивает необходимые параметры микроклимата и воздушной среды.

Экспертом также установлно, что часть жилого дома литер «АА1А4А7а» расположена на расстоянии более трех метров от восточной границы земельного участка.

После утверждения решением Борисоглебской городской Думы Борисоглебского городского округа Воронежской области от 28.06.2012 № 51 Правил землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (ПЗЗ БГО ВО), было установлено градостроительными регламентами для индивидуальной жилой застройки: расстояние от жилого дома до межи с соседними жилыми домами - три метра.

Размещение части жилого дома литер «АА1А4А7а» соответствует градостроительным нормам, действующим в г. Борисоглебске.

На основании изложенного, экспертом ООО «Конструкти» сделан вывод о том, что часть жилого дома литеры А,А1,А4,А7,а, площадью всех частей здания 54,7 кв.м, общей площадью 46,6 кв.м, в том числе жилой площадью - 20,3 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>, в переустроенном состоянии соответствует строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам в области жилищного строительства и архитектуры.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Рассматриваемый жилой дом относится к объектам индивидуального жилого строительства.

Порядок сохранения жилых помещений в переустроенном или перепланированном состоянии в индивидуальных жилых домах законом не установлен.

В соответствии со статьей 6 ГК РФ:

1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Данных о том, что произведенные переустройство и перепланировка помещений рассматриваемой части жилого дома нарушают права и законные интересы граждан или создают угрозу их жизни и здоровью, суду не представлено, нарушений строительных норм не имеется.

На основании изложенных правовых норм, с учетом применения аналогии права, подлежит удовлетворению заявленное истцом требование о сохранении жилого помещения в доме в переустроенном состоянии.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

сохранить в переустроенном состоянии часть жилого дома литеры А,А1,А4,А7,а, площадью всех частей здания 54,7 кв.м, общей площадью 46,6 кв.м, в том числе жилой - 20,3 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать договор купли-продажи от 09.11.2021, удостоверенный нотариусом нотариального округа Борисоглебского городского округа Воронежской области ФИО4, реестр №36/11-н/36-2021-4-889, недействительным в части указания вида права на жилой дом, и считать, что по названному договору ФИО6 и ФИО7 передали, а ФИО3 принял в собственность часть жилого дома литер «АА1А4А7а», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО3 право собственности на часть жилого дома литеры А,А1,А4,А7,а, площадью всех частей здания 54,7 кв.м, общей площадью 46,6 кв.м, в том числе жилой - 20,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право общей долевой собственности за ФИО3 на 36/80 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 92,8 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения органами технической инвентаризации изменений в техническую документацию на жилой дом.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий М.Ю. Тюрина