Дело № 3а-25/2025

УИД: 01OS0000-01-2024-000128-37

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июля 2025 года г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Боджокова Н.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дагужиевым М.Н., 

с участием представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО2 и представителя административного ответчика ГБУ «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-25/2025 по административному исковому заявлению ООО «Универмаг» к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО Универмаг» обратилось с административным иском в Верховный суд Республики Адыгея к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что административному истцу, ООО Универмаг» на праве собственности принадлежит нежилое помещение – помещение магазина площадью 839,3 кв.м., Литер А, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аул Кошехабль, 

<

адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 05.06.2024 года.

Согласно Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.04.2024 кадастровая стоимость торгового комплекса по состоянию на 01.01.2023 составляет 15 000 901 рубль 22 копейки. 

Административный истец с утвержденной кадастровой стоимостью вышеуказанного объекта недвижимого имущества не согласен, поскольку полагает ее завышенной и существенно превышающей его рыночную стоимость.

Полагая размер кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости завышенным, чем затрагиваются его права и обязанности в сфере налогообложения, по заказу административного истца ООО «Универмаг» – экспертом-оценщиком ФИО4 подготовлен отчет об оценке №166/08-2024 от 30.08.2024 согласно которому рыночная стоимость:

- нежилого помещения – помещение магазина площадью 839,3 кв.м., Литер А, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аул Кошехабль, 

<

адрес>, составляет 11 971 291 рублей.

ООО «Универмаг» просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения – помещение магазина площадью 839,3 кв.м., Литер А, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аул Кошехабль, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года равной 11 971 291 рублей.

В своем письменном отзыве на административное исковое заявление, административный ответчик Государственное бюджетное учреждение «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», указывает о допущенных в Отчете об оценке №166/08-2024 от 30.08.2024 нарушениях требований федеральных стандартов оценки. Просит в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО2 в судебном заседании при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Представитель Государственного бюджетного учреждения «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 в судебном заседании при вынесении решения полагалась на усмотрение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорный объект недвижимости принадлежит на праве собственности административному истцу, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении вышеуказанного спорного объекта недвижимости определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. 

Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.10.2023 №404 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Адыгея» в отношении нежилого помещения – помещение магазина площадью 839,3 кв.м., Литер А, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аул Кошехабль, 

<

адрес> утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2023 в размере 15 000 901,22 рублей, сведения о которой внесены в ЕГРН 30.11.2023 и которая применяется с 01.01.2024, что подтверждается Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.07.2024 №КУВИ-001/2024-174067050.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке №166/08-2024 от 30.08.2024 согласно которому рыночная стоимость:

- нежилого помещения – помещение магазина площадью 839,3 кв.м., Литер А, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аул Кошехабль, 

<

адрес>, составляет 11 971 291 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку представленного истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 года. Проведение экспертизы поручено Сочинскому филиалу Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы проведенной Сочинским филиалом Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» оценщиком ФИО1 в Отчете № 166/08-2024 от 30.08.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки [5, 6, 7, 8, 9, 10, 11] и федерального закона об оценочной деятельности [4], предъявляемых к проведению сравнительного анализа количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объектов оценки, внесению в значения единиц сравнения корректировки для устранения различий между объектом оценки и аналогами, к учету, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Отчет вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, не содержит достаточного количества сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его достаточности для цели оценки. Допущены нарушения к содержанию отчета об оценке.

Рыночная стоимость нежилого помещения - помещение магазина площадью 839,3 кв.м., Литер А, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аул Кошехабль, 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2023 года составляет: 11 870 598 (Одиннадцать миллионов восемьсот семьдесят тысяч пятьсот девяносто восемь) рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

При исследовании экспертного заключения судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО № 1).

Оценивая заключение эксперта Сочинского филиала Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», суд исходит из того, что заключение эксперта по форме и содержанию полностью отвечает требованиям закона, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования. При этом итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, описано местоположение и ближайшее окружение объекта оценки.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость, указанного выше объекта, на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 25.09.2024 года.

Административным истцом стоимость экспертизы (71400 руб.) оплачена, о чем представлено платежное поручение № 210 от 23.01.2025 года; оснований для возмещения административному истцу данных судебных расходов не имеется, так как, разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, право на пересмотр кадастровой стоимости которой реализовано собственником, составляет менее 30%, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов, либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ООО «Универмаг» к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения – помещение магазина площадью 839,3 кв.м., Литер А, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аул Кошехабль, 

<

адрес>, определенной по состоянию на 01.01.2023, в размере 11 870 598 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать 25.09.2024 года.

Копию вступившего в законную силу решения суда направить в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (

<

...>) через Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28.07.2025 года.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея Н.К. Боджоков