66RS0038-01-2019-001182-18

Дело №2-819/2019

Мотивированное 

решение

составлено 05 декабря 2019 года 

Р Е Ш Е Н И Е 

Именем Российской Федерации

г. Невьянск Свердловской области 28 ноября 2019 года 

Невьянский городской суд Свердловской области

в составе председательствующего Балакиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шибаковой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, освобождении имущества от запретов и признании права собственности, 

установил:

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с иском ФИО2 (далее – ответчик) с требованиями: о расторжении договора купли-продажи от 00.00.0000 недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: ....; освобождении указанной квартиры от ареста, наложенного постановлениями .... отдела судебных приставов УФССП России по .... от 00.00.0000 и 00.00.0000; признании за истцом права собственности на квартиру. 

В обоснование требований истец указала, что 00.00.0000 между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., стоимостью 

<

*****> рублей. 

Согласно п.3 договора 

<

*****> рублей перечисляются продавцу на расчетный счет, открытый в ПАО «

<

*****>» *** ...., в течение шести месяцев со дня регистрации настоящего договора за счет средств материнского (семейного) капитала, которые на вышеуказанный расчетный счет не поступили. 

Регистрация права собственности за покупателем состоялась 00.00.0000. 

00.00.0000 от ФИО2 поступила претензия о расторжении вышеуказанного договора в связи с существенным нарушением условий договора, а именно: некачественный объект недвижимости. В ответ на претензию она частично согласилась с требованиями, а именно, о расторжении договора купли-продажи по причине неисполнения обязательств по оплате в полном объеме и предложила заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи. 

00.00.0000 они обратились в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлением о расторжении договора купли-продажи и перехода права собственности, к которому было приложено соглашение о расторжении договора купли-продажи, акт приема-передачи и квитанция. 

00.00.0000 ею было получено уведомление о приостановлении регистрационных действий в связи с тем, что 00.00.0000 наложены запреты на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, на основании постановлений Невьянского районного отдела судебных приставов УФССП России по Свердловской области от 00.00.0000 и 00.00.0000 соответственно. 

С момента заключения договора купли-продажи прошло более шести месяцев, но оплата ответчиком так и не была произведена в связи с отзывом заявления об использовании средств материнского капитала. 

Считает, что неоплата цены сделки в срок является существенным условием нарушения договора, несмотря на регистрацию перехода права собственности. Ответчик в квартире не проживала ни одного дня, бремя содержания имущества не несла, от возврата имущества уклоняется. 

Ссылается на положения пункта 1 статьи 454, пункта 1 статьи 549, пункты 1,2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 119 Федерального закона №229-ФЗ «Об исполнительном производстве». 

ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещалась о дате, времени и месте его проведения, ходатайствовала о проведении судебного заседания без ее участия. Ранее исковые требования поддержала. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась о дате, времени и месте судебного разбирательства, ходатайствовала о проведении судебного заседания без ее участия, в удовлетворении иска не возражала, однако не согласилась с требованием о взыскании с нее государственной пошлины, поскольку связь с истцом поддерживала, неоднократно приезжала для встречи с истцом. 

Представитель ответчика - ПАО «Промсвязьбанк», в судебное заседание не явился, извещался о дате, времени и месте его проведения, сведений об уважительности причин неявки суду не представил. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, в судебное заседание не явился, извещался о дате, времени и месте его проведения, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, решение вопроса об удовлетворении заявленных требований оставил на усмотрение суда, так как Управление не оспаривает и не может оспаривать в силу своей компетенции, предусмотренной п. 3 ст. 3 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», чьих-либо сделок и прав. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Государственного учреждения – Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в Орджоникидзевском районе г.Екатеринбург, в судебное заседание не явился, извещался о дате, времени и месте его проведения. В представленном суду сообщении указал, что перечисления средств материнского (семейного) капитала продавцу ФИО1 по договору от 00.00.0000 произведено не было. (л.д. 34). 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы судебных приставов России по Свердловской области, Невьянского РОСП Управления Федеральной службы судебных приставов России по Свердловской области в судебное заседание не явился, извещался о дате, времени и месте его проведения, сведений об уважительности причин неявки суду не представил. (л.д. 51). 

Судом на основании частей 1 и 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено рассмотреть дело при данной явке. 

Исследовав обстоятельства дела, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=2727A105714614C6301A693600A11D790FC4601583EE5283A846850054D94229BF5C4D3D51CD2828EFE2787A98A6CE1547B290FD6AF24609q0h9M" ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В п. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В договоре купли-продажи недвижимости, заключенном в письменной форме, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также цена; при отсутствии данных сведений договор считается незаключенным (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).

С учетом приведенных правовых положений, исходя из их системного анализа, суд приходит к выводу о том, что если договор купли-продажи содержит вышеназванные условия и заключен в письменной форме, он считается заключенным; при этом цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

00.00.0000 между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ....; стороны установили цену продажи имущества 

<

*****> рублей, которые должны были быть перечислены на расчетный счет ФИО1 ***, открытый в ПАО «

<

*****>» *** ...., в течении 6 месяцев со дня регистрации договора за счет материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», на основании государственного сертификата серии МК-7 *** от 00.00.0000, выданного на основании решения Государственного Учреждения – Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в г.Екатеринбурге, Орджоникидзевском районе от 00.00.0000 ***. Стороны установили, что цена является существенным условием договора и изменению не подлежит. (п. 3). (л.д. 66). 

Право за покупателем, а также ипотека в связи с неоплатой цены сделки зарегистрированы регистрирующим органом 00.00.0000, записи регистрации *** 

Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из буквального толкования рассматриваемого договора от 00.00.0000 следует, что сторонами при его заключении согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 

<

*****> рублей. Таким образом, у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру указанную денежную сумму. 

Как следует из содержания ответа Государственного учреждения – Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в Орджоникидзевском районе г.Екатеринбург от 00.00.0000 ***, 00.00.0000 пенсионным органом вынесено решение о выдаче ФИО2 государственного сертификата на материнский (семейный) капитал (далее - МСК) *** в размере 

<

*****> рублей. 00.00.0000 ФИО2 подано заявление о распоряжении средствами МСК на оплату приобретаемого жилого помещения: ..... 00.00.0000 вынесено решение об удовлетворении заявления. 00.00.0000 ФИО2 обратилась с заявлением об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами МСК. 00.00.0000 вынесено решение об удовлетворении заявления об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами МСК. Перечисление средств МСК продавцу ФИО1 по договору от 00.00.0000 произведено не было. (л.д. 34). 

В судебном заседании также исследована детализация операций по карте со счетом *** за период с 00.00.0000 по 00.00.0000, из которой следует: что денежных средств в размере цены сделки на счет истца не поступало. Доказательств того, что стороны изменили способ уплаты цены сделки, суду не представлено, как и доказательств того, что ответчик уплатил истцу (продавцу) цену сделки по договору. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии правовыми позициями Верховного Суда Российской Федерации, приведенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017 (пункт 8), неоплата товара лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, признается существенным нарушением договора и согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Истребование неоплаченного товара в пользу продавца производится на основании норм о неосновательном обогащении - ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

В данном пункте также разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возмещения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект продавца.

Абзацем вторым пункта 4 статьи 453 ГК РФ (введен Федеральным законом от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ) предусмотрено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо представила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК РФ).

В данном случае стороны сделки установили условие о приобретении квартиры с перечислением денежных средств на счет продавца; неоплата покупателем цены сделки в сумме 

<

*****> рублей является его задолженностью перед продавцом. 

Покупатель квартиры не оплатил цену спорного договора от 00.00.0000, чем существенно его нарушил, в связи с чем у продавца ФИО1 возникло право на расторжение указанного договора, и данным правом истец воспользовался, направив соответствующее письменное требование в адрес ответчика (л.д. 14-15), которое остались без исполнения, а также предъявив настоящий иск в суд. 

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены сделки по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. Поэтому суд приходит к выводу о том, что продавец приобрела право требования, основанное на законе (ст. 450, 555 ГК РФ), о расторжении договора купли-продажи квартиры от 00.00.0000. 

Ответчик, действуя по своей воле и в своем интересе, как покупатель жилого помещения, обязанности по соблюдению существенного условия договора не исполнил. При этом, сторона ответчика ФИО2 подтвердила факт отсутствия материально-правового интереса в квартире, ссылаясь на то обстоятельство, что жить в квартире невозможно, так как она находится в неудовлетворительном состоянии (претензия от 00.00.0000, л.д. 7-11). 

Государственная регистрация по заявлению ФИО1 приостановлена 00.00.0000 в связи с наложением запрета в отношении спорной квартиры, что подтверждено уведомлением от 00.00.0000 (л.д. 13). 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями действующего гражданского законодательства о договоре купли-продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ), суд приходит к выводу, что оплату по договору от 00.00.0000 за приобретенную квартиру у ФИО1 покупатель ФИО2 не произвела, а, следовательно, не исполнила существенное условие договора купли-продажи об уплате его цены, в связи с чем, учитывая, что истец письменно выразил намерение расторгнуть данный договор ввиду существенного нарушения его условий другой стороной - покупателем, настоящие исковые требования о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры от 00.00.0000, являются обоснованными и правомерными, подлежат удовлетворению.

Регистрация перехода права собственности к покупателю не проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Вынесенный судебный акт по делу в указанной части является основанием для внесения записи в единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ответчика на спорную квартиру и регистрации права собственности за истцом на указанный объект недвижимости.

Для возврата права собственности на квартиру продавцу на основании пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуется применения такого самостоятельного способа защиты, как признание права собственности.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В силу п. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Как разъяснено в абз. 2 п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу ст. 119 ФЗ "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Бремя доказывания принадлежности имущества, на которое обращено взыскание, лежит на лице, обратившемся с требованиями об освобождении имущества от ареста.

Установлено, что в рамках исполнительного производства ***-ИП, возбужденного Невьянским РОСП УФССП России по Свердловской области 00.00.0000, о взыскании с ФИО2 в пользу ПАО «Промсвязьбанк» 

<

*****>, судебным приставом-исполнителем 00.00.0000 вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении указанной спорной квартиры. (л.д. 37-43). 

В рамках исполнительного производства ***-ИП, возбужденного Невьянским РОСП УФССП России по Свердловской области 00.00.0000, о взыскании с ФИО2 в пользу ПАО «Промсвязьбанк» 

<

*****>, судебным приставом-исполнителем 00.00.0000 вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении указанной спорной квартиры. 

Разрешая заявленные требования, учитывая обстоятельства дела и положения указанных норм права, суд приходит к выводу об обоснованности иска об освобождении имущества от ареста (запрета), поскольку договор купли-продажи квартиры как документ основание возникновения права на нее за ФИО2 расторгнут; истец ФИО1 не является должником по исполнительному производству, но обладает правом собственности на квартиру, в отношении которой установлен запрет.

В данной части иск подлежит удовлетворению. 

Поскольку иск о расторжении договора, на основании которого ответчик приобрел право собственности на недвижимое имущество, является спором о праве и носит имущественный характер, подлежащий оценке, требования истца связаны с его правом собственности на квартиру, государственная пошлина определяется по п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и составит 7 730 рублей 26 копеек, исходя из цены иска 453 026 рублей. Требование об освобождении от ареста является требованием имущественного характера, не подлежащим оценке, в связи с чем размер государственной пошлины составляет 300 рублей. Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца. 

Возвратить ФИО1 из бюджета Невьянского городского округа излишне уплаченную государственную пошлину 333 рубля. 

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 00.00.0000 в отношении ...., находящейся в .... в ...., заключенный между ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны. 

Решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости прекращения права собственности ФИО2 на ...., находящуюся в .... в .....

Решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО1 на ...., находящуюся в .... в .....

Освободить от запретов, установленных в рамках исполнительных производств, возбужденных Невьянским РОСП УФССП России по Свердловской области 00.00.0000 ***-ИП, 00.00.0000 ***-ИП, ...., находящуюся в .... в .....

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 8 030 рублей 26 копеек. 

Возвратить ФИО1 из бюджета Невьянского городского округа излишне уплаченную государственную пошлину 333 рубля. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Невьянский городской суд. 

Председательствующий –