Дело № 2-1185/19 

Санкт-Петербург 10 июля 2019 года

Решение

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Русановой С.В., 

при секретаре Батраковой О.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, об обращении взыскания на заложенное имущество, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика сумму в размере 3 000 000 руб., обратить взыскание на предмет залога – квартиру по адресу: ..., ссылаясь на то обстоятельство, что XX.XX.XXXX между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., по условиям которого ответчик принял на себя обязательство выплатить истцу сумму в размере 4 000 000 руб. в рассрочку в следующем режиме: 1 000 000 руб. в момент подписания договора, 1 000 000 руб. до XX.XX.XXXX, 1 000 000 руб. до XX.XX.XXXX и 1 000 000 руб. до XX.XX.XXXX, ФИО2 выплатила ФИО1 только 1 000 000 руб.; право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано в установленном порядке, на квартиру был установлен залог в силу закона до выплаты ответчиком всей цены квартиры. 

Определением Смольнинского районного суда города Санкт-Петербурга от XX.XX.XXXX гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры и обращении взыскания на заложенное имущество передано в Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга для рассмотрения по существу. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов ФИО5, действующему на основании доверенности от XX.XX.XXXX сроком на десять лет, который в судебное заседание явился, просил удовлетворить исковое заявление. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом – посредством телеграммы, получение судебного извещения по месту жительства не обеспечила, документов, подтверждающих невозможность явки в судебное заседание, не представила. 

Представитель третьего лица Смольнинского ОСП Центрального района УФССП по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ходатайств об отложении заседания не заявлял.

В соответствии с п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю; сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п.68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения; риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства корреспонденцией является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само совершеннолетнее физическое лицо.

В соответствии с п.68 указанного Постановления статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

При таких обстоятельствах с учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика и представителя третьего лица. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.1 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Материалами дела установлено, что XX.XX.XXXX между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ... (л.д.8). 

Согласно п.5 указанного договора цена квартиры составляет 4 000 000 руб., которые выплачиваются покупателем продавцу в следующем режиме: в момент подписания договора 1 000 000 руб., до XX.XX.XXXX – 1 000 000 руб., до XX.XX.XXXX – 1 000 000 руб., до XX.XX.XXXX – 1 000 000 руб. 

Согласно п.6 указанного договора стороны согласились, что до полной выплаты цены квартиры и подписания между сторонами акта взаиморасчетов квартира находится в залоге у продавца.

XX.XX.XXXX произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на ФИО2 и регистрация обременения в виде залога (л.д.12). 

В нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО2 Т.П. не представлено доказательств выплаты ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи в размере 3 000 000 руб.

Согласно п.1 ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств в размере 3 000 000 руб.

Согласно п.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно п.1 ст.5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п.1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.51 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно п.1 ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно п.5 указанной статьи если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Определением Василеостровского районного суда города Санкт-Петербурга от XX.XX.XXXX по делу назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости квартиры ... (л.д.79-80). 

Согласно заключению эксперта №XXX АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» рыночная стоимость квартиры ... ... на дату проведения экспертизы составляет 4 913 028 руб. (л.д.116). 

Оснований не доверять выводам заключения эксперта у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение составлено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, сторонами не представлено, оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы судом не установлено. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., путем продажи предмета залога с публичных торгов с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 3 930 422 руб. (4913028х80/100). 

XX.XX.XXXX АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» обратилось в суд заявлением о взыскании с ФИО2 затрат на производство судебной экспертизы в размере 7500 руб. 

Доказательств оплаты по экспертизе ФИО2 не представлено.

В этой связи, учитывая, что определением Василеостровского районного суда города Санкт-Петербурга от XX.XX.XXXX расходы по проведению судебной экспертизы возложены на ФИО2, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ФИО2 в пользу АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» 7500 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 3 000 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 500 руб.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, общей площадью 36 кв.м, расположенную по адресу: ... кадастровый номер XXX путем продажи предмета залога с публичных торгов; установить начальную продажную цену предмета залога в размере 3 930 422 руб. 

Взыскать с ФИО2 в пользу АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 7500 руб. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга. 

Председательствующий