УИД № 54RS0001-01-2025-001362-89

Дело № 2-2315/2025

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 апреля 2025 года г. Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Мелкумян А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Фархутдиновой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мкртчяна Гора Сирекановича к мэрии г. Новосибирска о признании права собственности на гаражный бокс,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к мэрии ..., в котором просит признать за ним право собственности на гаражный бокс ..., площадью 26,2 кв.м, расположенный на 6 этаже завершенного строительством здания многоэтажной автостоянки закрытого типа для индивидуального транспорта ГСК «Есенина» по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером ....

В обоснование заявленных требований истцом указано, что на основании договора аренды земельного участка на территории ... ... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между мэрией ... и ООО Строительная компания «Новосибирскстройпроект» (далее – общество), для строительства многоэтажной автостоянки с торговыми и административными помещениями по ... в ... обществу был передан земельный участок с кадастровым номером .... ДД.ММ.ГГГГ обществом было получено разрешение на строительство многоэтажной автостоянки закрытого типа для индивидуального транспорта по адресу: ... стр. Обществом был возведен объект незавершенного строительства – многоэтажная автостоянка закрытого типа для индивидуального транспорта, 90% готовности объекта. Решением Арбитражного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Новосибирскстройпроект» признано несостоятельным (банкротом). ДД.ММ.ГГГГ проведен кадастровый учет незавершенного строительством объекта, присвоен кадастровый .... Степень готовности объекта составляет 90%, общая площадь объекта определена в размере 12 838 кв.м. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ право общей долевой собственности на спорный объект зарегистрировано за рядом физических и юридических лиц, в том числе на основании судебных решений, в том числе решений арбитражного суда вынесенных после исключения застройщика из реестра юридических лиц. При этом решением участников долевого строительства спорного объекта, оформленным протоколом от ДД.ММ.ГГГГ ..., учрежден гаражно-строительный кооператив «Есенина», зарегистрированный в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ. Кооператив создан для участия в строительстве и последующей эксплуатации гаражей, входящих в единый гаражный комплекс. Силами сособственников объекта незавершенного строительства, многоэтажная автостоянка была полностью завершена строительством.

ФИО1 указывает, что в настоящее время он является членом ГСК «Есенина», уплачивает все предусмотренные взносы, владеет гаражным боксом ... на основании договора уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, несет бремя его содержания. 

Ввиду отсутствия разрешения на строительство объекта непосредственно у сособственников незавершенного строительством объекта возможность ввода объекта в эксплуатацию и регистрации прав сособственников на завершенный строительством объект отсутствует, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие и в отсутствие представителя. 

Представитель ответчика мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явился, извещен.

Третьи лица ГСК «Есенина» и администрация Дзержинского района г. Новосибирска явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили, извещались судом надлежащим образом о времени и мете судебного разбирательства. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случаях, в том числе: строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества; строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ №Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»); строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией ... и ООО Строительная компания «Новосибирскстройпроект» был заключен договор аренды земельного участка на территории ..., на основании которого, ООО Строительная компания «Новосибирскстройпроект» был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., расположенный в пределах ... для строительства многоэтажной автостоянки с торговыми и административными помещениями по .... 

ДД.ММ.ГГГГ мэрией ... выдано ООО Строительная компания «Новосибирскстройпроект» разрешение на строительство объекта капительного строительства – многоэтажной автостоянки закрытого типа для индивидуального транспорта, расположенного по адресу: ... стр. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Строительная компания «Новосибирскстройпроект» (застройщик) и ООО «Стройремсервис» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № Е/1, согласно которому ООО Строительная компания «Новосибирскстройпроект» обязалось построить на земельном участке по адресу: ... стр. с кадастровым номером ..., многоэтажную автостоянку закрытого типа для индивидуального транспорта и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность объекты долевого строительства, определенные п. 1.2. договора, а участник долевого строительства ООО «Стройремсервис» обязался оплатить обусловленную настоящим договором цену в размере, установленном п. 1.5. настоящего договора и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, принять в собственность объекты долевого строительства.

Строительство многоэтажной автостоянки закрытого типа для индивидуального транспорта осуществлено на основании проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А45-24281/2012 ООО СК «Новосибирскстройпроект» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное управление.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) регистрирующим органом внесена запись о прекращении деятельности ООО СК «Новосибирскстройпроект» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

На основании договора уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел право требования на объект долевого строительства – гаражный бокс ... площадью 26,2 кв.м, расположенный на 6 этаже многоэтажной автостоянки закрытого типа для индивидуального транспорта ГСК «Есенина» по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером ....

ФИО1 является членом ГСК «Есенина», оплачивает все членские и целевые взносы, несет бремя содержания своего гаражного бокса. 

Согласно протоколу ... общего собрания учредителей ГСК «Есенина» данный кооператив учрежден ДД.ММ.ГГГГ.

ГСК «Есенина» по адресу: ... стр., включающий спорный гаражный бокс, возведен в границах земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 11 624 кв.м, предоставленным в аренду застройщику ООО СК «Новосибирскстройпроект» мэрией ..., что подтверждается договором аренды земельного участка ...р и приложенным к нему планом границ земельного участка.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Пунктом 16 указанного постановления Пленума предусмотрено, что постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Из пунктов 18, 19, 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 следует, что при разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ). При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. При этом в силу пункта 2 статьи 39.1, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства).

В соответствии с п. 29 указанного постановления Пленума по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Из п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ..., Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ... от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии с заключением ООО «Персональная творческая мастерская архитектора ФИО2.» по результатам технического обследования здания многоэтажной автостоянки закрытого типа для индивидуального транспорта «ГСК «Есенина», расположенного по адресу: ... (земельный участок с кадастровым номером ...), в том числе гаражного бокса ..., сделаны следующие выводы:

1. Обследованное здание автостоянки, предназначенное для долговременного хранения индивидуального легкового автотранспорта, является капитальным объектом, завершенным строительством и пригодным для эксплуатации в соответствии со своим функциональным назначением; обследованный объект используется по назначению, находится под надзором эксплуатирующих его лиц (владельцев гаражных боксов и стояночных мест и Правления ГСК); выполняются мероприятия и работы по поддержанию объектов в надлежащем состоянии.

2. Существующие объемно-планировочные решения и инженерно-техническое оборудование обследованного здания автостоянки соответствуют функциональному назначению объекта и его фактическому использованию; обследованное здание автостоянки по своему объемно-планировочному, конструктивному решению и инженерному оборудованию соответствует установленным для объектов данного назначения и типа архитектурно-строительным, пожарно-техническим, санитарным, экологическим, градостроительным нормам и правилам, является безопасным в эксплуатации.

3. Повреждений, дефектов и деформаций в строительных конструкциях обследованного здания автостоянки, способных повлиять на работоспособность и снизить несущую способность строительных конструкций, не выявлено; текущее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций обследованного объекта оценивается как работоспособное по системе оценки технического состояния несущих конструкций, принятой согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и не создает угрозу жизни и здоровью людей.

4. Многоэтажная автостоянка закрытого типа ГСК «Есенина», расположенная по ..., и ее размещение на земельном участке – соответствуют действующим техническим регламентам РФ, относящимся к проектированию, строительству и эксплуатации зданий и сооружений, а именно требованиям данных технических регламентов по: пожарной безопасности; безопасным для здоровья человека условиям пребывания в зданиях и сооружениях; безопасному уровню воздействия зданий и сооружений на окружающую среду; безопасности зданий в процессе эксплуатации; доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населений с ограниченными возможностями передвижения.

5. Существующие объемно-планировочные решения и инженерное оборудование обследованного здания автостоянки, его техническое состояние, на момент обследования, - не представляют угрозу жизни и здоровью граждан; возможно дальнейшая безопасная эксплуатация здания автостоянки при условии сохранения его функционального назначения и режима эксплуатации, а также при контроле состояния, продолжительности и условий эксплуатаций его основных строительных конструкций инженерного оборудования со своевременным проведением ремонтных работ.

В соответствии с заключением ООО «Корпорация Услуг Безопасности», по результатам обследования на соответствие требованиям нормативных правовых актов в сфере обеспечения пожарной безопасности многоэтажной автостоянки закрытого типа для индивидуального транспорта по адресу: ... (земельный участок с кадастровым номером 54:35:014205:31), в том числе гаражного бокса ..., установлено, что фактическое состояние объекта капитального строительства соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», действующим нормам и правилам в части обеспечения требований пожарной безопасности и последующая эксплуатация объекта не представляет собой угрозы для жизни и здоровья людей. 

Поскольку принадлежащий истцу гаражный бокс был возведен в отсутствие разрешительной документации, признать право собственности на него в настоящее время у истца нет возможности.

Из представленных истцом доказательств установлено, что требования правил застройки, санитарно-гигиенические, противопожарные, строительные нормы при строительстве гаражей соблюдены. Судом не установлены какие-либо нарушения прав и законных интересов третьих лиц при возведении самовольной постройки, сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования.

Ранее гаражные боксы после их создания, как объектов недвижимого имущества, не состояли на кадастровом учете.

В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В связи с изложенным, суд полагает, что в решении суда необходимо указать, что при регистрации права собственности на гаражный бокс объект одновременно подлежит постановке на кадастровый учет. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковое заявление Мкртчяна Гора Сирекановича к мэрии ... о признании права собственности на гаражный бокс удовлетворить. 

Признать за ФИО1 право собственности на гаражный бокс ..., площадью 26,2 кв.м, расположенный на 6 этаже завершенного строительством здания многоэтажной автостоянки закрытого типа для индивидуального транспорта ГСК «Есенина» по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером ...

Настоящее решение является основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на гаражный бокс ... площадью 26,2 кв.м, расположенный на 6 этаже завершенного строительством здания многоэтажной автостоянки закрытого типа для индивидуального транспорта ГСК «Есенина» по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером ....

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Дзержинский районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня его мотивированного составления.

Мотивированное решение составлено 14 мая 2025 года.

Судья А.А. Мелкумян