Дело №2-138/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

29 июня 2017 года с.Усть-Калманка

Усть-Калманский районный суд Алтайского края в составе 

председательствующего судьи О.В.Григорьевой, 

при секретаре судебного заседания Т.И.Левшиной, 

с участием представителя истцов адвоката Сидоровой К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах 

<

данные изъяты> Б., К. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым, о признании права собственности на недвижимое имущество, и прекращении права долевой собственности на недвижимое имущество и ипотеки, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы Е-вы обратились в районный суд с иском к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах 

<

данные изъяты> Б., К., о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым, о признании права собственности на недвижимое имущество, и прекращении права долевой собственности на недвижимое имущество и ипотеки. Исковые требования мотивирует тем, что ... между истцами и ответчиками заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в долевую собственность ответчицы и ее детей в равных долях перешла квартира и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Соглашением сторон установлено, что цена квартиры составляет 453026 рублей, а цена земельного участка 6974 рублей, общая цена - 460000 рублей. В силу договора земельный участок приобретен покупателями за счет собственных средств (6974 рублей), а квартира за счет: заемных денежных средств, предоставляемых КПК «СЕМЬЯ» (Заимодавец) для целей приобретения в собственность «Заемщика» квартиры, указанной в п.1 настоящего договора, согласно договору целевого ипотечного займа № от ..., заключенного с ФИО3 в простой письменной форме, в размере 453026 рублей. Денежные средства в указанном размере предоставляются Заимодавцем на лицевой счет Заемщика. При этом, расчеты за недвижимость (п. 8 Договора купли-продажи) производятся: за земельный участок собственными средствами до подачи документов на регистрацию; за квартиру - заемными денежными средствами, после регистрации перехода права собственности к Покупателям. Фактически квартира и земельный участок приобретались через Заимодавца под материнский (семейный) капитал, который УПФР должно было перечислить в течение трех месяцев с момента подачи заявления ФИО4 и заключения ею договора целевого займа. В пункте 6 Договора также указано, что в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, квартира считается находящейся в залоге у «Залогодержателя» в силу закона с момента государственной регистрации права собственности «Покупателям» на квартиру и земельные участки. При этом «Покупатели» становятся «Залогодателями». На основании п.7 Договора обязательства «Покупателей» в части ипотеки недвижимого имущества в силу закона действуют до полного исполнения «Покупателями» обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств. Право долевой собственности «Покупателей» на квартиру, общей площадью 62 кв. м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано ... регистрационным округом 22 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по регистрационным записям: №. Ипотека в силу закона в отношении квартиры зарегистрирована по регистрационной записи: № Право долевой собственности «Покупателей» на земельный участок площадью 1600 кв. кадастровый номер № предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов, расположенный по указанному выше адресу, зарегистрировано ... регистрационным округом 22 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по регистрационным записям: № Ипотека земельного участка в силу закона зарегистрирована ... по регистрационной записи: №. После регистрации прав на недвижимое имущество ответчики отказались от исполнения договора в одностороннем порядке. Из общих положений об обязательствах следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГКРФ). Порядок предоставления и последующего распоряжения материнским (семейным) капиталом, то есть средствами федерального бюджета, передаваемыми в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки, установлен Федеральным законом от 29.12.2006 г. №25б-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Из ст.7 указанного закона следует, что распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом. При этом, лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе, на улучшение жилищных условий. Заявление о распоряжении, принятое территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации, может быть аннулировано по желанию лица, получившегосертификат, путем подачи им лично, либо через представителя заявления об аннулированииранее поданного заявления о распоряжении. Такое заявление может быть подано в течение 2-хмесяцев со дня подачи первоначального заявления о распоряжении материнским капиталом.ФИО3 имела право на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи, заключенного .... При заключении договора за себя и других ответчиков, ФИО3 не оплатила истцам ни одного рубля. О своем решении (с ее слов) сообщила в УПФР в 

<

адрес>. Согласно п.2 ст.450.1 ГКРФ - в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Фактически ответчики в квартиру не вселялись, а договор купли - продажи недвижимости расторгнут в виду одностороннего отказа ФИО5 от его исполнения. В настоящее время, имея правомочия по владению и пользованию квартирой и земельным участком, истцы не могут ими распорядиться, поскольку право собственности на это имущество зарегистрировано за ответчиками. Для восстановления правомочий собственников в полном объеме и прекращения ипотеки в силу закона нам необходимо судебное решение (ст. 12 ГК РФ). Просят суд признать договор купли - продажи недвижимого имущества с ипотекой в силу закона, заключенный между ними и ответчиками 08.02. 2016 года, расторгнутым. Признать за истцами право совместной собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес> -2, в виде: квартиры, общей площадью 62 кв. м., кадастровый номер № и земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов, площадью 1600 кв. м., с кадастровым №. Прекратить право долевой собственности ответчиков: ФИО3, Б., К. на квартиру, и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Судебные расходы: госпошлину и оплату адвокату возложить на ответчиков.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, в телефонограмме просили рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителя Сидоровой К.М. В порядке подготовки дела к рассмотрению, действуя через представителя Сидорову К.М., уточнили исковые требования, дополнив требованием о прекращении ипотеки недвижимого имущества, переданного ФИО5 по договору. 

Представитель истцов Сидорова К.М. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, с учетом уточнения просительной части иска, настаивает на их удовлетворении по доводам изложенным в иске.

Ответчица ФИО3, действующая за себя и 

<

данные изъяты> Б., К., в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще. В телефонограмме просила рассмотреть дело в ее отсутствие, поскольку проживает в 

<

адрес>, имеет двух малолетних детей. Суду доверяет, доводы иска не оспаривает, иск признает частично, не согласна с взысканием судебных расходов. 

Представители третьих лиц регистрационного округа 22 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, УПФР в г.Алейске и Алейском районе (межрайонное) надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. УПФР в г.Алейске и Алейском районе (межрайонное) суду представило информацию об аннулировании ФИО3 ранее поданного заявления о распоряжении средствами материнского капитала.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив доводы иска, выслушав представителя истцов, изучив материалы дела и предоставленные дополнительные доказательства по делу, оценив предоставленные доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему. 

Как установлено в судебном заседании, ответчик ФИО3 является законным представителем своих 

<

данные изъяты> Б., К., что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой в силу закона, заключенному ... между истцами ФИО1, ФИО2 и ответчиком ФИО3, действующей за себя и 

<

данные изъяты> Б., К., истцы (продавцы) продали ответчице и ее несовершеннолетним детям (покупателям) в общую долевую собственность квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п.5 договора, продажная цена квартиры составляет 453026 рублей, а цена земельного участка - 6974 рубля, всего - 460000 рублей. 

Порядок расчета определен п.6 договора, согласно которому Покупатель должен был передать Продавцу наличным расчетом денежные средства за земельный участок в сумме 6974 рубля за счет собственных средств, а также за счет договора целевого ипотечного займа № от ... в сумме 453026 рублей. Сроки расчетов предусмотрены п.8 договора, из которого следует, что плата за земельный участок должна быть внесена наличными средствами до государственной регистрации договора и перехода права. Сумма в размере 453026 рублей за квартиру оплачивается наличными денежными средствами после перехода прав к покупателям.

Согласно условий договора, расходы по заключению и государственной регистрации договора относятся на счет сторон.

На основании ст.131 ГК РФ – право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (вещи), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ – в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Договор составлен в письменной форме, подписан сторонами и зарегистрирован в органах регистрации права собственности на недвижимость и сделок с ним.

Как установлено из доводов иска и материалов дела ... на имя ответчиков зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество в виде квартиры, общей площадью 62 кв.м., кадастровый номер № и земельного участка категории земель населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер №, площадью 1600 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> (с обременением ипотекой в силу закона, до полного расчета по договору), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В силу п.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой в силу закона считается заключенным для третьих лиц ....

Положениями ч.1 ст.485 ГК РФ предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно ст.486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором купли-продажи.

Как установлено в судебном заседании ответчики не производили расчеты по договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой в силу закона, какие-либо денежные средства истцам Е-вым не передавали и не перечисляли (расписка отсутствует), что не оспаривается сторонами (возражения не предоставлены). 

В соответствии с ч.2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, судом установлено, что ответчики ФИО5 и ее 

<

данные изъяты> не исполнили договор в части оплаты товара, отказавшись от исполнения оспариваемого договора в одностороннем порядке, что не оспаривается стороной ответчика (возражения не предоставлены) и подтверждено информацией УПФР в г.Алейске и Алейском районе (межрайонное) об аннулировании ФИО3 ранее поданного заявления о распоряжении средствами материнского капитала. 

Из пояснений представителя истцов Сидоровой К.М. следует, что отказ покупателя от оплаты цены за товар не связан с качеством товара, ответчики решили переехать в иной населенный пункт.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии с ч.1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой в силу закона от 02.02.2016 года, заключенному между сторонами, он не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам рекомендовано учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При таких обстоятельствах, требования истцов Е-вых о расторжении договора недвижимого имущества с ипотекой в силу закона от ... и возврате переданного по договору недвижимого имущества, прекращении права (обремененного ипотекой) долевой собственности ответчиков на квартиру и земельный участок, подлежат удовлетворению.

Судебные расходы, в силу ст.98 ГПК РФ, должны быть присуждены судом стороне ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям. При этом суд учитывает, что судебные расходы по оплате госпошлины по иску понес ФИО1, что подтверждено чеком-ордером от ... в размере 8400 рублей. Кроме того, истцы понесли расходы в равных долях (по 2000 рублей) за оформление иска в суд и представительство их интересов в суде адвокатом Сидоровой К.М. (квитанции № от ...). Представитель подготовил исковое заявление, уточненное исковое заявление, участвовал в двух судебных заседаниях по делу, в связи с чем, требование о взыскание судебных расходов на оплату государственной пошлины и услуг представителя суд признает обоснованным.

Таким образом, с ответчицы ФИО3, действующей в своих интересах и интересах 

<

данные изъяты> Б., К., подлежит взысканию в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 10400 рублей, из них: 8400 рублей – по оплате госпошлины, 2000 рублей – по оплате услуг адвоката, в пользу ФИО2 – 2000 рублей (расходы по оплате услуг представителя).

Решение суда о возврате недвижимого имущества ФИО1, ФИО2 является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3, и ее 

<

данные изъяты> Б., К. на квартиру и земельный участок, расположенные по 

<

адрес> и государственной регистрации права собственности истцов на указанные объекты недвижимости с прекращением ипотеки.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой в силу закона, заключенный ... между истцами ФИО1, ФИО2 и ответчицей ФИО3, действующей в своих интересах и интересах 

<

данные изъяты> Б., К..

Возвратить в собственность ФИО1, ФИО2 переданные по договору объекты недвижимого имущества: квартиру, общей площадью 62 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок площадью 1600 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по 

<

адрес>, признав за ФИО1, ФИО2 право совместной собственности на указанное недвижимое имущество.

Прекратить право общедолевой собственности ФИО3, Б., К. (по 1/3 доли у каждого) и ипотеку в силу закона на объекты недвижимого имущества: квартиру, общей площадью 62 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок площадью 1600 кв.м., кадастровый номер № расположенные по 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО3, ... года рождения, уроженки 

<

адрес>, в пользу ФИО1, ... года рождения, уроженца 

<

адрес>, судебные расходы в размере 10400 рублей, из них: 8400 рублей – по оплате государственной пошлины, 2000 рублей – по оплате услуг представителя.

Взыскать с ФИО3, ... года рождения, уроженки 

<

адрес>, в пользу ФИО2, ... года рождения, уроженки 

<

адрес>, судебные расходы в размере 2000 рублей по оплате услуг представителя.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Усть-Калманский районный суд в апелляционном порядке в месячный срок со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья О.В. Григорьева