№2-399/2024

УИД 04RS0020-01-2024-000369-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2024 года г. Северобайкальск 

Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Дроздовой Ю.А., при секретаре Щербак Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, применении последствий расторжения договора, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины. Требования мотивированы тем, что между сторонами заключен договор купли-продажи от 16.06.2023 г. квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № и земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Стоимость квартиры и земельного участка по договору составляет 4 000 000 руб. 

Согласно пункту 2.3 определен порядок расчета по договору. Расчет по сделке купли-продажи объекта в сумме 704 550 руб. между сторонами произведен на дату подписания Договора (пункт 2.3.1).

Расчет по сделке купли-продажи Объекта в сумме 3 295 450 руб. производится в течение 5 дней с даты получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект на расчетный счет продавца.

Фактически ответчик не рассчитался в полном объеме с истцом по вышеуказанному договору купли-продажи от 16.06.2023 г., по п.2.2.1 за счет собственных средств покупателя, а перевел 22.06.2023 г. часть суммы в размере 205 000 руб.

Задолженность составляет 499 550 руб. по состоянию на день заключения сделки 16.06.2023 г., которую ответчик в ходе переговоров отказывается добровольно оплачивать.

В настоящее время истец желает расторгнуть со стороной оспариваемый договор в связи с существенными нарушениями договора, а именно неисполнением оплаты по договору.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 16.06.2023 г. квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер № и земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, заключенный между истцом и ответчиками. Применить последствия расторжения договора, а именно: признать прекращенным право собственности ответчиков на квартиру, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер № и земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №; признать за истцом право собственности на квартиру, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер № и земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала, пояснила, что сама предложила ответчикам купить квартиру, сделку оформили, подписали договор купли-продажи в банке. Истец снялась с регистрационного учета, передала ответчикам ключи от квартиры. О том, что расчет по сделке произведен не в полном объеме, поняла не сразу. Согласно условиям договора стоимость квартиры и земельного участка определена в размере 4 000 000 руб., фактически ей на счет перечислили 205 000 руб. и 3 295 450 руб. Сумма недоплаченных денежных средств составляет 499 550 руб. Наличными денежные средства ей не передавали. На момент заключения договора купли-продажи квартиры и земельного участка она находилась в болезненном, стрессовом состоянии в связи со смертью близких родственников, но суть сделки понимала, договор заключала осознанно. После того как обнаружила, что расчет по сделке не произведен обратилась к ответчикам с требованием расторгнуть договор купли-продажи. В добровольном порядке расторгнуть договор они отказались. В настоящее время желает расторгнуть договор купли-продажи, поскольку негде жить. Подверглась обману со стороны ответчиков.

Представитель истца адвокат Орлов В.В. заявленные требования поддержал по доводам, указанным в иске. Пояснил, что со слов доверителя знает, что наличные денежные средства в счет оплаты по договору ответчиками ФИО1 не передавались. Доказательств наличия на расчетных счетах ответчиков денежных средств, которые они могли бы передать в счет оплаты по договору, не представлено. Расписки от 16.06.2023 г., подписанные сторонами, не свидетельствуют о фактической передаче денежных средств, поскольку сами ответчики поясняют, что деньги передали истцу 22.06.2023 г. в размере 205 000 руб. Доказательств передачи денежных средств в ином размере не представлено. Неоплата ответчиками по договору денежных средств в размере 499 550 руб. считает существенным нарушением условий договора, в силу чего он подлежит расторжению.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиям не согласилась. Пояснила, что денежные средства в счет оплаты по договору, предусмотренные пунктом 2.3.1 в размере 704 550 руб. переданы истцу наличными денежными средствами в полном объеме, 500 000 руб. из них переданы были истцу 15.06.2023 г. под расписку. Остаток денежных средств в сумме 205 тыс. руб. передали 22.06.2023 г. При оформлении сделки сотрудники банка сказали переписать расписки, так как составлены они были в неверной форме. Расписки переписали, они сохранены в оригинале. Первичные расписки не сохранили. При оформлении сделки купли-продажи сотрудники банка спрашивали истца понимает ли она суть сделки, переданы ли ей денежные средства. После регистрации сделки ФИО1 снялась с регистрационного учета, выехала из квартиры, передала ключи. Примерно через месяц после заключения оспариваемого договора истец позвонила, сказала, что она возвращается, желает расторгнуть договор. Денежные средства для оплаты по договору купли-продажи супруг занимал у матери в размере 200 000 руб., у друга – 300 000 руб. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что предусмотренные договором денежные средства выплатили истцу в полном объеме наличными под расписку. Поскольку составленная сторонами расписка не соответствовала установленной форме, сотрудник банка выдала бланки для заполнения расписок. Подтвердил пояснения ответчика ФИО2 о порядке передачи денежных средств. Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В суд представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому с доводами, изложенными в иске не согласен ввиду отсутствия нарушений по оплате договора. Указал, что независимо от расторжения договора купли-продажи в соответствии с положениями закона у ПАО Сбербанк сохраняется право на заложенное имущество. Залогодержатель вправе требовать причитающуюся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица. Полагал, что исковые требования удовлетворению не подлежат. Просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя банка. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Бурятия в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте рассмотрения дела.

С учетом надлежащего извещения участников процесса, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу п. 1 ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Общие основания и порядок расторжения договора купли-продажи предусмотрены ст. 450, 454 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из указанных норм права, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Следовательно, для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Таким образом, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу п. 1 ст. 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ФИО1 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на основании договора на передачу квартир в собственность на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 15.02.2007 г., а также собственником земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № на основании постановления администрации МО «Город Северобайкальск» «О предоставлении в собственность за плату земельного участка» № от 10.09.2013 г., договора купли-продажи земельного участка № от 17.09.2013 г.

16 июня 2023 г. между продавцом ФИО1 и покупателями ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор) – квартиры, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (далее - квартира) и ? доли земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под четырех квартирный жилой дом (далее – ? доля участка, участок). 

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 4 000 000 рублей, из них квартира – 3 990 000 руб.; ? доля участка – 10 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктом 2.2 договора определен порядок оплаты стоимости объекта:

- часть стоимости объекта в сумме 704 550,00 рублей оплачивается за счет собственных средств покупателей (п. 2.2.1);

- часть стоимости объекта в сумме 3 295 450,00 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных следующим лицам: ФИО2, ФИО3 в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным в г. Северобайкальск банком ПАО Сбербанк. Срок кредита 240 месяцев. Условия кредита предусмотрены кредитным договором (п. 2.2.2).

Пунктом 2.3. определен порядок расчетов по договору:

- расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 704 550,00 руб. между покупателями и продавцом произведены на дату подписания договора (пункт 2.3.1);

- расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 3 295 450,00 руб. производятся в следующем порядке (п. 2.3.2): расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием номинального счета ООО «Домклик» (2.3.2.1.); перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателей после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику и к иным лицам (при наличии), а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка по реквизитам получателя ФИО1 (п. 2.3.2.1.1); перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение пяти рабочих дней с даты получении ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект, указанный в п.1 договора покупателям и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2.3.2.1.2).

Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии на основании вышеуказанного договора купли-продажи произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 и ФИО3 на спорную квартиру.

Сторонами не оспаривается, что фактически в спорной квартире проживают ответчики, следовательно, квартира и земельный участок приняты ответчиками.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылается на то, что ответчики не оплатили ей денежные средства в размере 499 550 рублей, предусмотренные указанным договором купли-продажи от 16.06.2023 г.

Возражая против заявленных требований, ответчики ссылались на то, что оплата по договору купли-продажи от 16.06.2023 г. состоялась путем передачи истцу денежных средств в сумме 500 000 рублей, а затем 22.06.2023 г. - 205 000 руб.

Факт получения от ответчиков денежных средств в размере 205 000 руб., а также перечисления на счет продавца денежных средств в размере 3 295 450,00 истцом не оспаривается, подтверждается выпиской по счету истца.

Допрошенный в судебном заседании свидетель С. суду пояснил, что в середине июня 2023 года к нему обратился ФИО3 с просьбой о займе денежных средств на первый взнос на покупку квартиры. Он занял ответчику денежные средства в размере 300 000 руб. наличными. Через месяц, примерно в середине июля 2023 г. ФИО3 деньги ему вернул также наличными. 

Д., управляющий офисом ПАО «Сбербанк» в г. Северобайкальск, суду пояснил, что после одобрения заявки на кредит в ООО «Домклик» стороны приходят на подписание договора в офис банка. Подписывают договор купли-продажи в присутствии сотрудника банка и обоих сторон договора. При оформлении договора, по условиям которого часть денежных средств должна быть оплачена покупателем на момент подписания договора, сотруднику банка предъявляется расписка. При заключении договора сотрудник банка спрашивает у продавца получены ли им деньги. Если какой-то пункт договора не понятен, даются разъяснения. Если на момент сделки клиенты пришли без расписки или она не соответствует форме, сторонам выдается образец бланка расписки.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства и материалы дела, исходя из буквального значения содержащихся в оспариваемом договоре купли-продажи слов и выражений, суд приходит к выводу, что с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав оспариваемый договор лично, ФИО1 подтвердила факт оплаты ей стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателями обязательств по договору купли-продажи.

Несоответствие сумм, указанных в расписках о получении продавцом денежных средств от покупателей, показаниям сторон не свидетельствует о неполучении истцом денежных средств в счет оплаты по оспариваемому договору купли-продажи. 

Кроме того, доводы истца о неполучении от ответчиков части суммы по договору купли-продажи от 16.06.2024 г. в размере 499 550 руб., что составляет 12,49% от общей цены договора, в силу вышеприведенных положений законодательства не могут свидетельствовать о существенном нарушении условий договора, которое влекло бы для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, и влекло бы расторжение оспариваемого договора.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Следовательно, ФИО1 вправе потребовать от ответчиков выплаты ей оставшейся суммы по договору купли-продажи и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу установленных обстоятельств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Северобайкальский городской суд Республики Бурятия.

Судья Ю.А. Дроздова

Решение принято в мотивированной форме 17 мая 2024 года.