Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2020 года город Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Черных А.В., при секретаре Головачевой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-451/2020 по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об изменении условий договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, взыскании излишне уплаченных денежных средств, возложении обязанности произвести демонтаж жилого дома и вывезти строительный материал с земельного участка, взыскании судебных расходов, 

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 Уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ истцы в их обоснование указали, что 24.12.2016 года заключили с ответчиком договор купли-продажи жилого дома с земельный участком, расположенных по адресу: ...», .... Указанное недвижимое имущество принадлежало ответчику на праве собственности на основании Распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования Иркутской области от 28.01.2015 и декларации об объекте недвижимого имущества от 21.11.2016 года. По договору купли-продажи они передали ответчику денежные средства в размере 700000 руб., в том числе за земельный участок 300000 руб., за жилой дом – 400000 руб. При заключении договора была оговорена возможность проживания в жилом доме в любое время года. Ответчик не поставила покупателей в известность о том, что дом создает угрозу жизни и здоровью, и подлежит сносу. Ими произведен монтаж окон и обшивка стен внутри помещения, в связи с чем они понесли убытки, так как дом подлежит сносу. Согласно заключению судебной строительной экспертизы, дом является аварийным, создает угрозу жизни и здоровью, дальнейшее проживание в нем невозможно, для устранения недостатков необходимо 658439 руб., что превышает покупную стоимость дома. Полагают, что устранять недостатки, то есть строить аналогичный дом за свой счет не должны, так как понесут значительные убытки. Ответчик от заключения мирового соглашения отказалась. Полагают, что ответчик должен за свой счет демонтировать дом, так как по ее вине дом был оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учет. Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, недобросовестность ответчика при оформлении дома в собственность нарушили их право на безопасное проживание в доме, так как даже временное пребывание в нем небезопасно. Недобросовестность действий ответчика заключается в том, что она, не зная качественных характеристик дома, оформила его в собственность. Учитывая выявленные дефекты ей нужно было снести спорный дом, а не продавать его. Оформив спорный дом в собственность, ответчик приняла на себя ответственность за передачу дома, который возможно было бы использовать по прямому его назначению. Ими понесены убытки в связи с куплей-продажей дома в размере 400000 руб., так как дом не пригоден ни для каких целей. Действия ответчика привели к тому, что истцы понесли расходы на приобретение имущества, которое не могут использовать по назначению. Ответчик нарушила условия договора купли-продажи, что выразилось в неисполнении обязанности по передаче покупателю жилого дома, пригодного для целей использования. От земельного участка они не отказываются, так как имеют возможность построить дом и признать его жилым. Оставив земельный участок в своей собственности истец ФИО1 самостоятельно улучшит жилищные условия. Если бы ответчица предупредила их о том, что дом подлежит сносу, то сделка состоялась бы на иных условиях. Стоимость дома не указывалась бы в договоре, а истцы приобрели бы только земельный участок с постройками на других условиях. При этом истцы действовали добросовестно. Ответчику предлагались различные варианты урегулирования спора, но ответчик от всего отказывалась. Ответчик в досудебном порядке отказалась изменить условия договора купли-продажи. Полагают, что имеют право требовать возврата уплаченной по договору суммы в размере 400000 руб. С учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ истцы просят внести изменения в пункт 3 договора купли-продажи от 24.12.2016 года, изложив его в следующей редакции: «цена земельного участка с постройками составляет 300000 руб.», взыскать с ответчика излишне уплаченную по договору сумму в размере 400000 руб. за дом, который подлежит сносу, возложить на ответчика обязанность демонтировать дом и вывезти строительный мусор с земельного участка в срок до 01.10.2019 года, взыскать с ответчика расходы за проведение экспертного исследования в размере 25000 руб., судебные расходы по оплате услуг адвоката 35000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя по доверенности в размере 3500 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 7200 руб., взыскать излишне уплаченную госпошлину в размере 5015,75 руб., взыскать расходы за проведенную оценку рыночной стоимости земельного участка и спорного дома в размере 7000 руб. 

В судебном заседании истца ФИО1, ФИО2 уточненные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в уточненном иске. Ранее заявленные требования о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств на устранение недостатков дома, уменьшении покупной цены не поддержали, изменив их в порядке ст.39 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истцов ФИО4, действующая на основании доверенности, поддержала уточненные требования в полном объеме по доводам, изложенным в уточненном иске. Ранее заявленные требования не поддержала, поскольку они изменены в порядке ст.39 ГПК РФ. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО5, действующая на основании устного заявления истца, уточненный иск поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в нем.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении судебного заседания не ходатайствовала.

Положениями ч. 1 ст. 39 ГПК РФ установлено, что истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Рассмотрев материалы дела, выслушав участников процесса, свидетелей, эксперта, суд, с учетом всех обстоятельств дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В судебном заседании установлено, что 24.12.2016 года между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, согласно которому ФИО3 продала истцам двухэтажный жилой дом площадью 30 кв.м., стоимостью 400000 руб., а также земельный участок общей площадью 746 кв.м., стоимостью 300000 руб., расположенные по адресу: .... Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре.

Постановлением Администрации Ангарского городского округа №346-по от 01.03.2018 частное жилое помещение, расположенное по адресу: Ангарский городской округа, ... признано непригодным для проживания до проведения собственником жилого помещения мероприятий по капитальному ремонту с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с требованиями, установленными в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года №47.

15.05.2019 года ФИО1, ФИО2 в адрес ФИО3 направлено требование об изменении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 24.12.2016 года. 

Определением суда от 01.08.2018 года по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимый экспертный центр» ФИО6

Согласно заключению судебной экспертизы проживание в жилом доме невозможно, поскольку дом имеет недопустимые дефекты в его конструктивных и инженерных системах, находится в аварийном состоянии. На устранение имеющихся дефектов необходимо 658439,00 руб.

Оснований не доверять выводам судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает необходимыми познаниями в области промышленного и гражданского строительства, его заключение эксперта подробно, мотивированно. Сведений о заинтересованности эксперта в исходе дела суду не представлены. Заключение содержит подробное описание исследований материалов дела и представленной документации, а также выводы, сделанные в результате исследования и обоснованные ответы на все поставленные судом вопросы.

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу требований статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Статьей 556 ч.1 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи дома с земельным участком от 24.12.2016 сторонами было согласовано условие о цене в письменной форме. Согласно п.3 договора стоимость продаваемого имущества составила 700 000 руб., из которых 400000 руб. - стоимость дома, 300000 руб. – стоимость земельного участка.

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Из материалов дела судом установлено, что ответчиком ФИО3 был передан истцам дом с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи от 24.12.2016 года. Указанные недостатки являются существенными, поскольку не могут быть устранены без несоразмерных расходов (стоимость устранения недостатков превышает стоимость дома).

Истцы в своем уточненном иске просят изменить условия договора купли-продажи дома с земельным участком, изложив пункт 3 договора, предусматривающий стоимость договора, в следующей редакции «цена земельного участка с постройками составляет 300000 руб.». Таким образом, истцы просят исключить из договора купли-продажи условия, предусматривающие продажу жилого дома стоимостью 400000 руб.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из анализа указанных норм закона следует, что изменение условий договора возможно в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон значительный ущерб, и при одновременном наличии условий, указанных в ч.2 ст.451 ГК РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности с установленными по делу обстоятельствами, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об изменении условий договора купли-продажи дома с земельным участком от 24.12.2016 года, заключенного между ФИО2, ФИО1 и ФИО3, поскольку не установлены исключительные обстоятельства по делу, необходимые в силу требований ч.4 ст.451 ГК РФ для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В данном случае расторжение договора не противоречит общественным интересам и не повлечет для сторон значительный ущерб.

При этом суд также учитывает, что в случае удовлетворения заявленных требований о внесении изменении в договор купли-продажи дома с земельным участком путем исключения из него условий о продаже жилого дома стоимостью 400000 руб. повлечет нарушение прав ответчика ФИО3 на владение, пользование и распоряжение указанным объектом недвижимости, поскольку земельный участок, на котором располагается указанный спорный объект, в настоящее время находится в собственности истцов ФИО2, ФИО1, которые намерены использовать его в личных целях.

Статья 475 ГК РФ предусматривает правовые последствия передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, в соответствии с которыми покупатель по своему усмотрению вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара либо отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. 

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что истцами избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку, в силу вышеприведенных положений ст. 475 ГК РФ, в случае несоответствия товара заявленным в договоре характеристикам, истец не лишен права заявить требования об уменьшении покупной цены дома, безвозмездном устранении недостатков товара в разумный срок, возмещении своих расходов на устранение недостатков товара либо отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако, указанные требования предметом рассмотрения настоящего гражданского дела не являются, а оснований для изменения условий договора судом не установлены, что ведет к отказу в удовлетворении исковых требований истцов в полном объеме, поскольку требования о взыскании с ответчика излишне уплаченной по договору суммы в размере 400000 руб., возложении на ответчика обязанности демонтировать дом и вывезти строительный мусор с земельного участка являются производными от основного требования об изменении условий договора купли-продажи дома и земельного участка.

Поскольку исковые требования ФИО1, ФИО7 удовлетворению не подлежат в полном объеме, в силу ст. 100 ГПК РФ отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истцов расходов за проведение экспертного исследования в размере 25000 руб., судебные расходы по оплате услуг адвоката 35000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя по доверенности в размере 3500 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 7200 руб., взыскать излишне уплаченную госпошлину в размере 5015,75 руб., взыскать расходы за проведенную оценку рыночной стоимости земельного участка и спорного дома в размере 7000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об изменении условий договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, взыскании излишне уплаченных денежных средств, возложении обязанности произвести демонтаж жилого дома и вывезти строительный материал с земельного участка, взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В.Черных