Дело № 3а – 30/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 4 марта 2021 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений, просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ей на праве собственности: квартиры с кадастровым №..., общей площадью 

<

...> кв.м., расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 9 749 000 рублей по состоянию на 27.01.2020.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт №... от 16.08.2020 об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО «Экспертное агентство «Объективная истина».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной стоимости, поскольку завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение налоговых обязательств.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.

Представители административных ответчиков – Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, и СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» в суд явились, указывают, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости. 

Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 12 906 853,99 рублей по состоянию на 27.01.2020.

В соответствии с отчетом ООО «Экспертное агентство «Объективная истина» об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составила 9 749 000 руб. по состоянию на 27.01.2020.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчета. 

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, №... от 20.01.2021 года экспертом отчет не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности.

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки экспертом, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 12 000 000 рублей по состоянию на 27.01.2020.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 

Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, представлена отрицательная рецензия на заключение судебной экспертизы, выполненная оценщиком ООО «Правовые решения» (т.2 л.д.72-92).

Представители административных ответчиков против удовлетворения данного ходатайства возражают, ссылаясь на его необоснованность.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.

Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Однако содержание заключения судебной экспертизы, в том числе, объяснения эксперта, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.

Так, доводы об отсутствии в тексте заключения судебной экспертизы сведений о правах на объект оценки о профессиональных знаниях эксперта, стаже его работы, страховании гражданской ответственности, привлекаемых к участию в экспертизе организациях и специалистах, о независимости эксперта, не свидетельствуют о необоснованности и противоречивости заключения судебной экспертизы. При этом, сведения о правах на объект оценки приведены в тексте заключения (т.1 л.д.227), в подписке эксперта приведены необходимые сведения (т.1 л.д.216), соответствующие документы, касающиеся квалификации эксперта предоставлялись суду на этапе, предшествовавшем назначению экспертизы. 

В тексте экспертного заключения, при исследовании по первому вопросу, экспертом указано как на формальные ошибки оценщика ( не влияющие на определение итогового результата), так и существенные нарушения, то есть влияющие на результат оценки.

В частности, в качестве существенных ошибок оценщика экспертом указано, что: полученное итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки не соответствует приведенным рыночным данным; приведен список ценообразующих факторов, который не соответствует ценообразующим факторам, используемым при расчете рыночной стоимости объекта оценки; при расчете рыночной стоимости приведены справочные данные, на основании которых проведены корректировки, но отсутствуют формулы для проведения корректировок или описание проведения корректировок, что не позволяет оценить правильность применения корректировок.

Довод представителя административного истца и рецензии о том, что выявленные экспертом нарушения (в отчете об оценке) не повлияли на достоверность определенной оценщиком рыночной стоимости, противоречит тексту и содержанию отчета об оценке. При этом, эксперт со ссылками на конкретные листы отчета опроверг доводы об отсутствии в нем существенных ошибок (т.2 л.д.111-114).

Суд также находит необоснованными доводы представителя административного истца и рецензии в части нарушений, допущенных экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки (ответа на второй вопрос) (т.2 л.д.85-92).

Как обоснованно указано экспертом, им составлялся не отчет об оценке, а была проведена судебная экспертиза, на проведение которой не распространяются формальные требования Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, на нарушение которых ссылается представитель административного истца (отсутствие: подписи руководителя экспертной организации; задания на оценку; описания предполагаемого использования результатов оценки и т.д.)

Суд также не находит оснований для вывода о необоснованности и противоречивости экспертного заключения при проведении расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Так, довод о том, что экспертом не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, противоречит содержанию экспертного заключения. 

В указанном заключении дан анализ фактических данных о ценах предложений квартир с сопоставимыми характеристиками, а также анализ данных о ценах предложений квартир в доме расположения объекта исследования с учетом необходимых корректировок.(т.1 л.д.239, т.2 л.д.22-24).

Представитель административного истца, ссылаясь на рецензию, также указывает, что эксперт неверно учел состояние дома как «отличное», не приняв во внимание сложную и длительную историю строительства дома.

Как обоснованно пояснил эксперт, дом принят в эксплуатацию государственной комиссией в 2020 году. Наличие решения о вводе дома в эксплуатацию позволяет сделать вывод о том, что данное здание соответствует всем строительным нормам и правилам, его состояние при этом является отличным.

Эксперт также пояснил, что им допущена техническая ошибка в указании номера квартиры объекта-аналога №5, однако анализ иных характеристик данной квартиры, приведенных в объявлении о продаже (этажность, площадь и т.д.), не приводит к изменению расчета стоимости. Учитывая изложенное, соответствующий довод представителя административного истца также не свидетельствует о противоречивости судебной экспертизы.

Представитель административного истца также ссылается на то, что объект-аналог №4 фактически представляет собой две квартиры (1 и 2-комнатные) и не может являться таковым в силу п.22б ФСО №7, предусматривающего, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Однако, как указано экспертом фактически данный объект является одной квартирой и имеет сопоставимую с объектом оценки площадь. Таким образом, у эксперта имелись основания для принятия в расчет указанного объекта.

Эксперт также пояснил, что при подборе объектов-аналогов им учитывалось сопоставимое местоположение: расположение в одном районе Санкт-Петербурга и удаленность относительно станций метрополитена. Им также подобраны объекты-аналоги, расположенные в жилых домах не ранее 2005 года постройки, Учитывая изложенное, и в соответствии с приведенной в тексте экспертного заключения единой классификацией жилых домов (т.1л.д.241-248) проведения корректировок, на которые указывает представитель административного истца, не требовалось.

Доводы представителя административного истца о необоснованности проведения экспертом корректировки на торг на основе методических указаний о государственной кадастровой оценке (что является абсурдным) и данных «Ассоциации развития недвижимости «СтатРиелт», презентующей данные для всего российского рынка, а не для рынка Санкт-Петербурга, ошибочно не использованы данные «Справочника оценщика недвижимости-2019. Квартиры» под редакцией ФИО2, также не могут служить основанием для назначения повторной экспертизы.

Как пояснил эксперт, в данном случае определение рыночной стоимости осуществлялось для последующего внесения указанной стоимости в государственный кадастр недвижимости, в качестве кадастровой стоимости, в связи с чем использование скидки на торг, предназначенной для определения кадастровой стоимости является не абсурдным, а обоснованным. 

При этом, использование данных «Ассоциации рынка недвижимости «СтатРиелт», является также обоснованным, поскольку экспертом приведены данные по рынку жилой недвижимости именно Санкт-Петербурга.

В то же время, в вышеназванном Справочнике под редакцией ФИО2 градация ценообразующих факторов не всегда соответствует рынку Санкт-Петербурга и не позволяет учесть индивидуальные особенности объекта исследования и объектов-аналогов.

Учитывая изложенное, оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта оценки руководствоваться отчетом об оценке, поскольку выводы заключения судебной экспертизы о существенных нарушениях, допущенных оценщиком при составлении отчета не опровергнуты.

В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. 

С учетом изложенного, оценивая заключения судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: 

<

...> с кадастровым №..., общей площадью 

<

...> кв.м., расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> в размере рыночной стоимости, составляющей 12 000 000 рублей по состоянию на 27.01.2020.

Датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 16.11.2020 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев