РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 12 декабря 2018 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Князькиной А.С., 

с участием представителя административного истца ФИО2, представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1857/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Культспортопт» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Культспортопт» (далее ООО «Культспортопт») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 20.11.2017 года № 62-956 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В обоснование требований административный истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, площадью 11435, 7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого, определенная по результатам массовой оценки, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную Отчетом об оценке ООО НПО «Азимут» № 069-ЮЛ от 30.10.2017г.

Однако, заявление ООО «Культспортопт» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением Комиссии от 03.09.2018 г. повторно отклонено. 

Административный истец считает данное решение незаконным, нарушающим его права и законные интересы на экономически обоснованный размер платы за пользование спорным земельным участком – земельный налог, исчисляемый из кадастровой стоимости. 

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО3, действующая на основании доверенности, административный иск не признала, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве, просила в удовлетворении требований отказать, полагая, что решение Комиссии основано на законодательстве об оценочной деятельности. 

Представители административного ответчика - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, заинтересованных лиц - Правительства Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела. 

Выслушав объяснения участвующих в судебном заседании представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «Культспортопт» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о земельном участке, площадью 11435, 7 кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для складской базы, расположенном по адресу: Самарская обл., 

<

адрес>. 

Собственником указанного земельного участка является ООО «Культспортопт», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 23.05.2012г.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области.

По состоянию на 01.01.2013г. кадастровая стоимость земельного участка КН № определена в размере 26 318 920,48 рублей.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением необходимого для этого перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Материалами дела подтверждается, что 20.11.2017 года ООО «Культспортопт» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении его равной рыночной стоимости в размере 13 497 224,64 рублей.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков заявителем были приложены необходимые документы, в том числе Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков № 069-ЮЛ от 30.10.2017г., выполненный ООО «НПО «Азимут».

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ заявление отклонено.

Решением Самарского областного суда от 26.02.2018г., вступившим в законную силу 08.05.2018 г., вышеуказанное решение Комиссии признано не соответствующим закону и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. Суд обязал Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «Культспортопт» от 20.11.2017г. № 62-956.

Повторным решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление ООО «Культспортопт» вновь отклонено.

Как следует из решения, на заседании присутствовало 3 члена комиссии, следовательно, необходимый кворум на принятие решений имелся.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

Административный иск подан в течение трех месяцев со дня получения заявителем копии решения и таким образом, установленный п. 1 ст. 219 КАС РФ срок оспаривания решения комиссии, не нарушен.

Основанием к повторному отказу в удовлетворении заявления Комиссия в решении указала:

1. В соответствии с п. 5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На стр. 3 отчета в оглавлении указан п. 8.2 отчета «Краткое описание Самарской области и г.о. Тольятти» со ссылкой на стр. 25 отчета. На странице 25 отчета соответствующий раздел отчета имеет иное наименование - нарушен п. 5 ФСО № 3 (отчет вводит в заблуждение).

2. В соответствии с п. 11 ФСО № 7 в ходе оценки оценщиком должен проводиться анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Учитывая описание методов выборки для анализа сегмента рынка объекта оценки на странице 51-52, можно сделать вывод, что оценщик не изучил сегмент рынка объекта оценки, а принял во внимание только 1 выпуск журнала «Зеленая площадь», не обратив внимания на сроки экспозиции объявлений, динамику цен в предшествующем периоде и иные характеристики рынка, влияющие на ценообразование в любом сегменте рынка (п.п. д п. 11 ФСО № 7). Нарушен п. 11 ФСО №7. 

В материалы дела представлены пояснения оценщика ООО «НПО «Азимут» ФИО1 относительно замечаний Комиссии.

Проверяя оспариваемое решение Комиссии на предмет соответствия его требованиям действующего законодательства, суд считает необходимым отметить следующее.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования содержатся в п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299. 

Установлено и подтверждается сведениями из ЕГРН, что являющийся предметом оценки земельный участок расположен в г. Самара и имеет вид разрешенного использования «для складской базы». В разделе 2. «Задание на оценку» содержатся объективные сведения о месте положения объекта оценки. Раздел 8.2 отчета содержит информацию о Самарской области и г.о. Самара, географическом расположении г. Самара.

Согласно данным, представленным в разделе 8.3 Отчета «Местоположение и локальное окружение объекта оценки» (стр. 28), рассматриваемый земельный участок располагается в Советском районе г. Самара. Из представленного в отчете фотоматериала (приложение № 4, т. 2 стр. 169-176) видно, что на земельном участке располагаются складские объекты. Кроме того, в отчете об оценке указывается, что согласно сведениям о территориальных зонах г. Самары рассматриваемый объект расположен в зоне предприятий и складов II - I классов вредности (ПК-3). В разделе 9.2 приведена карта правового зонирования г. Самары, на которой отмечен район расположения объекта оценки и определено, что объект оценки принадлежит к сегменту рынка земельных участков г. Самары под производственно-складскую застройку, территориальная принадлежность – г. Самара. В качестве объектов-аналогов оценщиком использованы земельные участки, расположенные как и объект оценки в Советском районе г. Самары.

Таким образом, суд приходит к выводу, что техническая ошибка в оглавлении отчета п.8.2 «Краткое описание Самарской области и г.о. Тольятти» вместо г.о. Самара, не оказывает никакого влияния на полученный результат и не может вводить пользователя отчета в заблуждение относительно полученных результатов исследования, соответственно не имеется оснований полагать, что отчет об оценке не соответствует требованиям п. 5 ФСО № 3. 

В соответствии с п.п. «д» п. 11 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г., анализ рынка недвижимости включает в себя основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Указанный пункт ФСО № 7 не содержит требований о количестве объектов-аналогов, участвующих в расчетах. 

В разделе анализ рынка оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости в сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый участок. На странице 52 отчета указано, что оценщиком проанализированы все доступные открытые источники, в число которых, кроме журнала «Зеленая площадь», входят периодические печатные издания по недвижимости – газета частных объявлений «Из рук в руки», рекламно-информационное издание «Вся недвижимость», информационная база «Волга-Инфо». При этом отражено, что оферта по земельным участкам под производственно-складскую застройку и сопоставимым по основным критериям отбора с объектом оценки содержится только в восьми объявлениях журнала «Зеленая площадь». 

В силу п. 11 ФСО № 7 при выполнении всех подразделов отчета из раздела «Анализа рынка» объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Анализ достаточности и достоверности рыночной информации с обоснованием выводов приведен оценщиком на стр. 53-56 отчета.

С учетом изложенного, суд полагает, что подготовленный ООО «НПО «Азимут» Отчёт об оценке № 069-ЮЛ от 30.10.2017г. соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, включая федеральные стандарты оценки № 3 и № 7.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу, что в представленном отчете имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных и источников их получения, всесторонне проанализирован рынок объекта оценки. Использованные в отчетах объекты–аналоги имеют сходные с объектом оценки характеристики. 

При этом, оценщиком приведен весь объем доступной ему рыночной информации, достаточный для проведения оценки. 

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «НПО «Азимут», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ его наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов, приведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с введением корректировок. 

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами. 

Часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым доказывание обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Однако, доказательств, свидетельствующих о нарушении оценщиком при проведении исследований требований законодательства об оценочной деятельности и положений федеральных стандартов оценки, на что указывается в решении Комиссии, как и опровергающих выводы, содержащиеся в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст.ст. 60-61 КАС РФ, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ООО «Культспортопт» нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем имеются основания для удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Культспортопт» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Культспортопт».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «Культспортопт» от 20.11.2017 года № 62-956 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: О.А. Калинникова 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17.12.2018 года.