дело №2-5971/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 ноября 2020 года город Нижнекамск, Республика Татарстан

Судья Нижнекамский городской суд Республики Татарстан Р.И. Гиззатуллин, при секретаре судебного заседания М.А. Егоровой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан об обязании заключить договор аренды земельного участка,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику Управлению земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан (далее МКУ «УЗиИО НМР РТ») об обязании заключить договор аренды земельного участка. 

В обоснование иска указано, что истцу на основании договора аренды ... от ... предоставлен земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ..., сроком на 3 года, расположенный по адресу: РТ, ..., ..., для ведения личного подсобного хозяйства. На указанном земельном участке построены хозяйственный блок, сарай, имеется незавершенный строительством жилой дом. Срок действия договора аренды земельного участка истек. Истец в целях продления договора аренды обращался в МКУ «УЗиИО НМР РТ». Уведомлением от ... ему разъяснено, что поскольку на арендуемом земельном участке расположен объект недвижимости, документы на который у истца отсутствуют, предоставление земельного участка на праве аренды невозможно. Ранее заключенный договор аренды от ... продлевался путем заключения договора аренды от ..., но не для завершения строительства. С ... вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, согласно которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ... или такой земельный участок предоставлен до ... в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен данный объект, не заявлялось. Истец просит обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ..., для завершения строительства.

В судебном заседании истец и представитель истца на удовлетворении требований настаивали в полном объёме.

Представитель ответчика МКУ «УЗиИО НМР РТ» представила возражение на иск, в котором просила оставить его без удовлетворения.

Представитель третьего лица Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании положений пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ... между МКУ «УЗиИО НМР РТ» и ФИО1 заключен договор аренды ... земельного участка с кадастровым номером ... сроком на 3 года, для ведения личного подсобного хозяйства.

На основании постановления руководителя Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан ... от ..., ФИО1 продлено право аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ..., расположенного по адресу: ..., ..., категория земель – земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на 3 года.

... между МКУ «УЗиИО НМР РТ» и ФИО1 заключен договор аренды ... земельного участка с кадастровым номером ... сроком на 3 года, для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно пункту 4.1 договора аренды, арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях.

Земельному участку с кадастровым номером ... присвоен адрес: ..., ..., ....

Как следует из заключения о наличии строений на земельном участке, подготовленного ... АО «БТИ РТ», по состоянию на ... на земельном участке ... имеются в наличии строения и сооружения: незавершенный строительством жилой дом, хозяйственный блок, сарай.

Уведомлением МКУ «УЗиИО НМР РТ» от ... ..., в ответ на обращение ФИО1 о предоставлении на праве аренды земельного участка ... для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 20 лет, сообщается следующее. По сведениям, полученным посредством межведомственного информационного взаимодействия, данные о кадастровых номерах объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка ... отсутствуют. Предоставление на праве аренды указанного земельного участка невозможно.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2(2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

В рассматриваемом случае требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.

Таким образом, в связи с необходимостью обеспечения защиты законных прав и интересов истца, с целью недопущения правовой неопределенности в отношении юридической судьбы земельного участка и жилого дома, введении его в гражданский оборот, суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление удовлетворить.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., ..., ..., для завершения строительства незавершенного строительством объекта, сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан, через Нижнекамский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Р.И. Гиззатуллин

Мотивированный текст решения изготовлен 26 ноября 2020 года.